直击物业百强大咖 | 银城生活李春玲：以强大的核心竞争力构建“高估值”物管企业

5月13-14日，由中指研究院、北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组主办，中指控股(CIH)、中指研究院承办的2020中国物业服务百强企业研究成果发布会暨第十三届中国物业服务百强企业家峰会召开。在“直击物业百强大咖，把脉行业发展机遇”环节，银城生活服务有限公司执行董事兼总裁李春玲先生进行了分享。以下为分享实录：

银城生活服务有限公司执行董事兼总裁 李春玲先生

主持嘉宾：王永斌先生 中指研究院南京总经理

主讲嘉宾：李春玲先生 银城生活服务有限公司执行董事兼总裁

王永斌：欢迎银城生活服务CEO李春玲先生参加这次一对一论坛。首先请李总先给我们介绍一下银城生活服务。

李春玲：银城生活是总部位于南京的一家区域型的头部企业，我们目前截止到2019年12月31号共进入了长三角区域的四个省份和十五座城市，银城生活22年以来发展历程中一直以良好的客户口碑和领先的市场化运营能力而具有自己鲜明的特色。通过最近几年的快速发展也形成了比较成熟的商业模式和自己独有的服务模式，也于2019年11月6日登陆了香港主板，成为江苏省家在香港主板上市的物业服务企业。

王永斌：感谢李总。截止到目前咱们在大陆以及在港股上市的物业公司大概有20多家，在港股上市的物业公司相对比较多一点，银城去年也在11月份登陆了港交所，基于这样的情况，请李总给我们分享一下当时银城生活服务上市的目的是什么？

李春玲：正如刚才我介绍的银城是一家区域型的头部企业，但是基于整个目前国内的物业行业的发展未来的趋势来看，整个国内物业行业的市场化进程才刚刚开始，整个国内的物业服务行业是一个大行业和小企业的现状，所以对于品牌企业和区域的头部企业来说就拥有比较良好的快速的成长的好的行业环境，也就是说行业整合才刚刚开始，如果能通过在主板上市促进企业在行业整合中快速成长，对企业在未来的发展和行业里面的定位占据有利的位置，这对一个企业来说是非常重要的。同时，基于香港资本市场良好的市场环境和良好的融资效能，所以我们选择在香港上市，对品牌也是非常好的助力。从上市这段时间来看，上市对于企业规范的运作，对于企业品牌的传播，对于企业市场的拓展，对于企业自我管理，治理能力的提升都有非常好的帮助。所以上市或者说到香港资本市场上市其实是一个很好的选择，尤其对于希望有快速发展，希望能够在行业里面有快速成长的企业来说是一个很好的选择。

王永斌：如果上市以后相当于成为了一个公众企业，既然是公众企业的话，投资者对这个企业上市的估值肯定会有更高的期待。作为企业的领袖，咱们如何去构建一个高估值的物管企业？

李春玲：这个问题不仅仅是股东，过往企业如果没有上市对于企业的估值，作为企业内部原有创始人和创始伙伴来说他们更关心的利润，或者说是收入。上市以后，中小投资者和投资机构、股东方除了关注企业的利润之外，或者说收入之外，其实更为关注企业的市值，也就是你的PE到底是多少倍。客观上说，高估值对于每一家物业上市公司来说都有巨大的压力。从香港已经上市的这些公司来看，在过往的几年他们的成长性都非常好，基本上都是处在30—50%，甚至超过了50%以上的高速增长。高估值的预期几乎是全社会除了投资人，除了股东，中小投资机构，包括你的客户几乎是用来衡量一家上市公司成功与否的重要指标。对于一家已经上市的公司必须直面外界对于高估值的期待，对于银城生活来说我们对于高估值的理解要回到跟我们自己企业相结合。对于高估值的期待，一方面要确保这个企业在可预见的短期和中期能看到良好的成长性，一般上市公司都会半年报、年报发布自己的业绩情况。除了大家关注你的规模，关注你的盈利能力，实际上大家也特别关注你的流动性，关注你的PE值，尤其高估值指标是大家特别关注的。所以你每年的复合增长的预期目标是否能达成，这就是一个特别重要的点。如果说每年都能保证复合增长30%以上，甚至持续三年的一定中短周期里面都有看得到的既往的增长比例，或者说给投资人信心，让他看到未来能够持续保持30、40、50%以上的增长，投资人就对你有信心。在这次年度的业绩发布会上，很多投资机构特别关注过往银城生活取得了复合增长40—50%，大家就特别期待你在未来的三年能不能继续保持30—50%以上的复合增长。所以个重要的指标就是你的预期目标增长能不能符合投资机构和中小投资人、股东的期待。这个是最最重要的一个显性的因素。

第二方面要回到企业的实质。一个企业在一个行业里面是不是有自己的成熟的商业模式也非常的重要，所以成熟的商业模式是企业竞争的一个优势，也是一个基础。现在放眼上市公司会越来越多，还有很多没有上市的品牌企业也非常多，和区域的头部企业数量也有几百家。是不是所有的头部企业，或者说这些品牌企业都有自己的成熟的商业模式，其实也不尽然，相反银城生活作为一个区域的头部企业在过往几年的快速发展中非常清楚地确立了自己的商业模式。所谓商业模式就是在这个行业里这个企业做什么生意，这个要很清楚。银城生活在五年前就已经确立了自己做三块生意，块是做基础业务生意，第二块是做专业服务的生意，第三块是做生活服务的生意。虽然说是三块业务，其实这三块儿业务完全关联，或者说是建立在以基础业务为基础之上来外延的业务。通过这四年的运营，也越来越成熟。未来物业行业发展趋势是2B和2C长期并举的行业生态，我们不仅仅要做2C的传统的物业服务，也要做2B的业务，成为行业内物业企业的服务供方，为他们提供专业的服务：如电梯维保、园林维养、工程维保、保安物业等。而2C不仅仅是指传统的基础物业服务，更是要面向业主提供围绕衣食住行健学娱购金养等相关的生活服务。借鉴成熟经济体的成熟行业生态现状，可以看到未来一定是专业公司细分越来越明细，所以在银城生活目前商业模式确立的情况下目前整个公司的业务架构也很清楚，在基础业务板块是有几间公司负责，在专业物业板块从目前的特种设备、普通设备、安全秩序到环境保洁、园林绿化这几个专业维度的模块我们都已经提前布局了自己的专业公司。在生活服务类我们也提前布局了围绕衣食住行等布局了专业的生活公司。对于2C的业务主要是在基础业务板块，和生活服务的业务主要也是2C的板块。专业服务的业务是在2B的板块，所有的专业公司他们的服务对象可以是社会上单一的甲方，但是最主要面对的的客户还是物业行业的物业企业本身，所以专业服务这个板块希望能够成为同行的供方，能够跟我们一样很多的同行提供专业化的服务，我们未来对这块的市场也特别的看好。尤其是我们目前已经相对比较成熟的专业业务在南京地区相对是的专业服务公司，不管是在特种设备的模块还是在保安安全秩序的模块，还是在园林绿化的模块等，我们已经为业内很多品牌公司提供专业化的服务。所以一个成熟的商业模式的确立对一个公司现有业务的巩固和未来业务的良好发展预期其实是非常有帮助的。

第三部分，企业最后在行业里面之间的竞争还是要回到你的核心竞争力。你有没有你的核心竞争力很重要。银城生活从2016年上半年我们确立了自己独有特色的服务模式，住宅业务板块是“生活+”的服务模式，在非住宅的公建业务板块叫“产业+”的服务模式，完全是对照相应的物业板块。这两个独特的业务模式体现的精髓就是专业的人做专业的事情。以住宅业务板块的“生活+”模式为例，银城生活一直以来在行业里面倡导的是住宅物业服务行业的核心价值有鲜明的观点，我们强调的是居住价值。我们一直认为住宅物业服务行业的核心一定是居住价值。大家一直比较关注的资产价值，我们恰恰认为是居住价值的副产品，如果说你的居住价值实现了，你的资产价值一定会顺带体现，这也体现了“生活+”的理念。如果说服务模式的确立和核心价值的确立能够给公司定一个非常清晰的方向的话，对于这个公司和其他公司在客户选择你的服务以后，客户层面会呈现出你跟其他公司之间因为服务模式不同而产生的竞争力和价值。这是一个根本。因为只有用独有的、特有的服务模式才能确保有更好的客户口碑和经营效益的呈现。这样子才能在行业的竞争中取得优势，或者说确立你自己的核心竞争能力。

最后一点，要打造高估值上市企业是必备的能力。所有的上市公司未来都会迎接存量市场的竞争，现在增量市场在逐渐趋缓的情况下，存量市场的竞争才刚刚开始。所有市场化的公司，包括有兄弟房地产公司支撑的，或者是有个“好爸爸”房地产公司的支撑，迟早会回到市场上来在存量市场上大家PK，存量市场的PK就要看你的市场化运营能力，这也是重要竞争力的打造。如果通过“好爸爸”或者是“好兄长”给你项目，或者是在市场上通过并购拿到项目，但是最核心的还是要回到存量盘的运营商。打江山易守江山难，如果守不住自己的盘，市场化运营能力弱这个市场怎么拿回来还要怎么还回去。关于市场化能力也是银城生活过去四、五年时间检验的特别好的验证，因为银城生活来自于兄弟公司银城国际的量并不大，80%基本上来自于市场上的项目，所以这几年的市场化的锤炼也应该是让银城生活更有能力和更加自如的应对和承接市场上的存量项目，为未来存量的市场竞争奠定了一个良好的基础。相信在有良好成熟的商业模式，有独特的服务模式，再加上有良好的市场口碑的支撑下，再加上自己强大的市场运营能力，未来在存量市场竞争中取得我们自己的优势或者说实现我们自己的目标，银城生活还是非常乐观的。这是对于高估值这个话题，就先聊到这里。

王永斌：银城生活服务对企业的定位应该说是非常明确的，而且一直在坚决地执行。刚才说到了市场化，银城确实一直做得非常好。在现在这种情况下，存量市场是一个很大的市场，像李总说的是一个大行业、小企业，银城大概对行业份额有没有一个定位？比如将来是5%，有没有这样一个初步的定位呢？

李春玲：我一开始介绍银城生活的时候就说了，我们对自己的定位非常清晰，我们是一家区域型的头部企业，我们跟的头部企业，目前状况下不具有竞争优势，我们希望能够走得更加踏实一些，或者说稳健一些。目前银城生活通过过去几年的努力，已经成为南京的头部企业，下一步我们的小目标是希望能够通过我们自己的努力实现成为江苏的头部企业，未来因为整个中国经济版图占据的是长三角，所以我们目前的定位是希望在未来的中长期能够成为长三角区域的头部企业。即使是在南京、江苏、长三角区域市场足够大，即使我们成为南京市占率比较高的企业，但是在南京市场的占有率也才有5%。对于银城生活来说放眼整个长三角未来我们的市场空间非常的巨大，这也是根据企业现状一个比较谨慎和理性的规划。你说未来在长三角占比要到百分之几，目前还明确给自己设立一个百分比的指标，但是成为长三角区域头部企业的目标是非常清晰的。

王永斌：现在应该说是物业上市的窗口期，现在排在后面的或者是即将上市或者是想上市的物业企业应该算是大大小小的不少了，咱们作为已经上市的，对这些物业企业有没有什么建议？或者是忠告呢？

李春玲：上市以后你是一家公众公司，所有的财务数据和每年的发展业务都会全部曝露在公众面前。上市以后对管理团队来说真的是压力巨大，因为每年投资人和股东、所有的投资机构都会对你提出期待。另外，你自己发展得好还不行，你还得要被别人拿来跟发展得特别好、特别快的公司来做PK。如果说你是立志于要成为一家的公众公司，立志于要成为一家在市场化刚刚开始这样一个大行业的背景下，想成为一个快速发展的公司，建议你去上市。如果说你就想做一家小而美的公司，或者就想安心的做一家房地产开发公司配套附属服务公司，我们是不建议你走上市这条路的。上市这条路确实对于企业的内部管理和业绩的成长有巨大的压力。因为规模快速扩张的同时，管理力量被摊薄以后管理的风险和运营的风险会成倍的上升，还不仅仅只是上市的这点费用，真正的压力是来自于你上市以后的业绩成长的压力和管理摊薄的压力和管理风险倍增的压力，因为几乎你这个公司是处在一个相对比较透明的状况下，你面临的方方面面对你的注视是非常现实的。所以对于你立志要成为性的公司，或者要立志成为一家快速发展的市场化公司，我们建议你去上市。如果你没这样的想法不建议你去上市。上市没有回头路，上市是一个单行道，只能是一直勇往直前的一条路，是没有回头路可走的，所以一定是想清楚了再去做这个选择。

王永斌：相当于一直要在高压力的情况下前行。

李春玲：是的。

王永斌：今天是2020年中国物业百强的发布会，银城生活服务一直是稳定的获得了一些荣誉，请李总谈一谈咱们公司获得的荣誉，名次也在稳定的前进，对这方面李总有没有一些感受？可以谈一谈。

李春玲：首先我们对于自己能够再次成为中指百强物业企业之列我们还是感到由衷的骄傲，但是其实我们也很清醒，名次只是一个客观的指标，虽然自己成为百强企业了，但是我们还要清醒地看到我们离的品牌企业和的头部的企业还是有比较大的差距，作为南京本土的这样一家企业，我们特别希望能够成为南京一个特色的区域头部物业服务企业，能够在的版图里面看到南京企业的身影，看到江苏企业的身影。所以我们对自己的定位非常的清晰。我们虽然小，但是我们的志向不小，希望在未来的百强里面可以有更好的表现，可以有更好的业绩，可以有更好的市场美誉度，成为名副其实的品牌企业。

王永斌：我们也希望银城能够稳步发展。

李春玲：谢谢王总，谢谢中指给我们这样一个机会，我们对中指对行业的关注和支持非常感谢，我们一起努力能够让这个行业成长得更好，成长得更快。