5月13-14日，由中指研究院、北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组主办，中指控股（CIH）、中指研究院承办的2020中国物业服务百强企业研究成果发布会暨第十三届中国物业服务百强企业家峰会召开。在“专题探讨：规模竞争时代，如何高效实施并购与拓展”环节，领悦物业服务集团有限公司总裁陈俊文先生以《物业并购新定义，做最合适的资源配置者》为题进行主题分享。以下为分享实录：
领悦物业服务集团有限公司总裁 陈俊文
陈俊文：主持人好，各位同仁上午好，我今天分享的是物业并购的资源配置，我本人在中国的中部、西部做了大量的并购，也接触过上100家企业的合作。我从事物业有16年，我深感物业行业这几年有很大的发展。
今天通过简短的四个点大概介绍一下我对物业并购的看法。
点我想谈一下尊重。在并购里面无论在投前、投中、投后，首先我觉得并购没有强弱，尊重是前提，不尊重是空谈。股东卖的是过去，获得的是将来，转让方和受让方之间的纽带一定要达成一致。其次要尊重股东，理解并尊重股东实行的企业战略，创造的企业价值。此外，我们还需要尊重股东的将来，认可其创造的企业未来价值。但目前行业惯例是大部分受让方和会计事务所不关注也不知道企业未来价值如何呈现及计算；同时我们也要尊重股东创造的企业文化。《西游记》、《梁山好汉》两个经典故事所体现的团队文化完全不一致，所呈现的团队效率也不一致。因此，尊重企业文化，包容并帮助修正文化中的不足，才能真正发扬并延续。最后我们也要尊重企业员工，与他们携梦同行。并购一家企业不仅是并购这个企业的项目，团队也是非常重要的资产，并购的时候有很多人不太关注员工这个板块，后来发现职业团队在并购过程中起到的作用更大更强更迅速。
第二个点我想谈一下理清并购本质，更好定义并购。首先，并购需要双方认清合作底层价值。转让方不仅仅卖资源套现，也需要引入更好的管理，这点要明确；其次，受让方应充分认识到转让方需要优化管理，跟上未来趋势，把握动机是成交前提。我们谈并购的时候没有搞明白转让方的动机，这个时候谈并购是有困难。同时，我们也要理智对待转让方动机，避免出现诸如市场上为了满足转让方价格需求，以8年、10年的回报对价的疯狂并购事件发生。此类不理智并购摆在我们面前的问题便是物业成本不断上涨，可能导致很难回收并购成本。
良好的并购投资回报及投后管理，资源充分配置是前提。首先，要走资本之路实现企业上市，才能把企业的过去、将来说清楚，如果仅仅看过去不看将来是错误的；如果只看将来不看过去，也会增加成本无法回收的风险。其次，物业管理只能在两个资源上进行发力，个是在管理边界上进行发力，原来人均管理面积是五千平米，能不能提升一万或者一万五，能不能用科技提升我们的效率。第三能不能通过＋互联网的方式实现用户的运营，客户的消费大有空间拓展可为。转让方和受让方都理解自身怎么样配置资源，对自身的优势和劣势充分了解，那么我们一定能更好定义未来。
第三点我想谈一下并购的驱动力。领悦作为即将上市的公司，其实是两块做驱动，个是资本，第二个是业务。从业务驱动层面而言，首先并购任何一个企业，不管从现金的方式还是换股的方式都要想到我拿回来在哪里可以挣回来，在哪里可以提高效率节省成本。其次，在公允交易的结构上进行一些洽谈是关键，有的企业觉得自己能值十年的回报，这些回报我们自身管理能力能否支撑呢？我们经常遇到很多客户是不理性的，认为现在已经处于市场高位，能卖出更好价格，却忽略了实际自身存在着很多问题，比如过往的一些社保、税务合规性风险等等。最后，要看企业有没有成长性。成长性表现在两个方面：一是有质量的规模成长性，包含服务面积、收入、利润。二是我们能不能提升管理边界效率，通过科技助力提升效能优化成本，改善服务品质实现提价。如果把业务的驱动搞明白了，我相信我们的价值才更多，而不是像现在很多企业比较盲目，拿着财务报表就能说未来，我觉得这个不现实。
从资本驱动层面而言，受让方最终希望得到资本的认可，这是很多企业践行并购战略的主要目的之一。刚才也看到了中指院报告，这些数据体现出资本在当期是非常活跃的。我们要利用好资本的驱动，这是标的公司股东信心的来源。如果不走上市这条路，我觉得仅投资现有的物业管理是具有局限性的。
从并购战略实施中如何定义匹配的市场呢？目前很多企业战略和市场匹配是不够的，企业商业模式、服务模式所需要的生产要素不一样，对匹配的目标市场、业态、物业费单价、利润率的要求均不一致。比如，在不同的企业战略下有的企业在乎规模，大力拓展公建业态，有的企业打造依托用户的商业模式，专注住宅业态。每个企业定位不一样，寻找的目标市场也一定不一样。
最后，我想再谈一下未来并购的新机遇。万科近期做了很多的市场目标调整及资源整合。比如厦门鼓浪屿，成都天府新区，释放出差异化竞争信号。这也提醒各位，我们需要在激励的红海竞争中寻找差异化、多元化的产业整合。比如园区运营商、城市综合治理运营商，都是拓宽物业服务空间的发展趋势，我相信这类业态拓展后不仅能增加企业管理规模，在资源整合中也有极大的价值。
以上便是我从领悦视角谈及并购拓展的四个方面，也是我个人对物业行业并购的认识和理解，谢谢大家。
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