2020物业服务百强企业研究的方法体系，包括5个二级指标，21个三级指标，采用因子分析方法，完全尊重数据，尊重研究基本逻辑，对百强企业做系统研究。数据的来源主要是企业填报的数据，今年我们在系统中填报资料的有近千家企业，经审查，符合基本要求的大概有500家企业，另外我们也参考了中国房地产统计年鉴、中指研究院数据库、政府公开数据和13年来中国物业百强企业积累的数据资料。在复核阶段，我们通过审计报告进行复核，通过对比企业的历史数据进行增长情况的复核，同时我们也会根据公开信息，加上中指院积累的土地数据、楼盘数据进行穿透审核。有疑问的数据，我们会进行现场复核，最终才会进行数据入库，用因子分析法核算出研究成果。
研究组对百强企业管理规模、经营绩效、服务质量、发展潜力和社会责任等方面进行了系统分析，主要有以下几个方面的特点，在此与大家分享。
从规模表现来看，百强企业管理面积均值达4279万平方米，同比增长15.08％，市场份额提升至四成。10企业管理面积均值为2.21亿平方米，是百强企业均值的5.16倍，11-30企业管理面积均值为8000万平方米，是百强企业均值的1.87倍；31-50企业和51-100企业管理面积均值分别约为2600万平方米和1400万平方米，低于百强企业均值。
依托兄弟开发公司资源优势进行规模扩张，保证了百强企业规模持续增长。2019年，百强企业中有开发背景的企业数量占比近八成，这些企业的管理面积中约六成来自兄弟开发公司。首先，直接承接兄弟公司开发的项目。其次，通过积极争取合作开发项目中的物业管理权，进一步扩大管理面积，如奥园健康、新城悦服务2019年新增管理面积中超过70％来源于兄弟公司独立及合作开发的项目。此外，采取跟随战略，追随兄弟公司步伐，借助兄弟公司和自身品牌优势，获得周边项目物业管理权。
同时，百强企业更加注重市场拓展，降低对兄弟开发公司的依赖，促进管理规模扩张。如雅生活服务、永升生活服务市场化外拓比例都上升了约10个百分点，市场化比例达到70％以上。
其中，企业并购更加科学理性，从并购特点来看，1）并购活动多发生在百强企业之间，呈现强强联合的态势。2）并购延伸到细分业态，助力百强企业提升不同业态领域管理能力。3）百强企业通过并购科技、教育、电梯、保险等领域的专业公司，延伸产业链，创造新的业务增长点。
如何精准布局，是实现规模化发展的重要前提，百强企业持续加大对重点城市的深耕力度。从增量角度，关注拿地量大的城市，2019年拿地前20的城市，与百强企业布局的前20大城市高度吻合；从存量角度，我们统计了2000年到2019年主要城市商品房累计竣工面积，排名前20的城市也与百强企业城市布局高度吻合。
从经营绩效表现来看，2019年，百强企业营业收入均值达10.40亿元，同比增长17.38％。10企业营业收入均值达56.76亿元，是百强企业均值的5.46倍。11-30企业营业收入均值为21.42亿元，是百强企业均值的2.06倍；31-50和51-100企业营业收入均值分别为6.41亿元、3.26亿元，低于百强企业均值。
从营收的构成来看，2019年，基础服务收入占比为78.55％，依然是主要收入来源；多种经营收入占比为21.45％。在多种经营收入的构成中，业主增值服务占比为45.32％，比2018年提升了3.21个百分点，其中家政服务与家居服务收入有较大幅度增长，占业主增值的比重较去年分别提升了3.57和6.67个百分点，达到11.58％和10.48％，说明百强企业在居家服务领域取得了很好的突破，进而带动业主增值服务的整体发展。
2019年，百强企业营业成本均值为7.9亿元，成本结构基本固化，其中人员费用占比约60％，是百强企业主要支出项。百强企业营业成本率为75.98％，与上年基本持平，如何降本，仍然是百强企业面临的挑战。
从利润来看，2019年，百强企业净利润均值为0.91亿元，同比增长26.19％，净利润率为8.76％。10企业净利润均值为6.61亿元，是百强企业均值的7.25倍；11-30企业净利润均值为1.86亿元，是百强企业均值的2.04倍；31-50、51-100企业净利润均值分别为0.51亿元、0.23亿元，低于百强企业均值。其中，百强企业多种经营净利润对净利润的贡献度为46.18％，较去年提升1.88个百分点。
从服务质量来看，百强企业坚守抗疫一线获得业主信赖，服务价值得到彰显。疫情期间，百强企业迅速响应，全面做好防疫工作，让业主看到物业服务企业敢作为、能作为，进一步加强了与业主之间的关系，服务价值得到充分认可。百强企业物业费收缴率均值达到93.06％，续约率98.35％，保持高位。
二手房价格高出周边同等项目4.21％，优质服务助力资产保值增值。百强企业在管项目二手房价格均值为2.25万元／平方米，高于周边项目价格4.21％；百强企业通过提供优质服务使业主资产实现保值增值。
从发展潜力来看，2019年，百强企业储备面积均值达到1685万平方米，同比增长63.75％。10企业储备面积均值为2.03亿平方米，是百强企业均值的12.05倍。11-30企业储备面积为2200万平方米，是百强企业均值的1.31倍；31-50、51-100企业储备面积分别约为780万平方米、330万平方米，低于百强企业均值。
同时，上市热潮仍在持续，截止到目前，港股主板上市物业服务企业为23家，A股3家。资本助推企业规模扩张，大部分上市企业的募集资金的主要用途都为扩规模，2019年新上市企业用于收并购的资金比例为60％-70％。上市之后，企业人才吸聚力不断增强，人才结构不断优化。如碧桂园服务的董事会成员中，硕士及以上学历的人数占比超过一半，50岁以下的成员已超七成，人员技能涵盖市场营销、物业管理及财务管理等方面，从学历、年龄及业务方向来讲，人员结构更多元化和年轻化。
此外，百强企业积极践行社会责任，2019年，百强企业直接提供的就业岗位数量为130万个，提供的外包岗位55万个；纳税总额达126亿元，同比增长16％；承接保障房面积达1.75亿平方米，同比增幅11％。同时，自疫情爆发以来，百强企业主动扛起社区防疫大旗，充分发挥基层治理中的主力军作用，切实履行社会责任。
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