刘洪玉：新形势下中国房地产企业发展策略探讨

2019年3月19日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组、中指研究院承办的“2019中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十六届中国房地产百强企业家峰会”在北京举行。

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长、清华大学房地产研究所所长 刘洪玉先生

刘洪玉：各位领导、各位来宾，大家早上好！

十六年来，研究的指标拓展到现在的7个二级指标；最近几年，研究主题基本上都和稳健性相关联，今年是以“稳健谋发展，提质开新篇”为主要宗旨来开展今年的研究； 2019年的评价方法体系有一些微调，但整个的指标体系还是保持了7个二级指标和34个三级指标；数据来源的渠道有企业的填报、中指研究院的数据库等，尽可能保证数据的客观、真实和准确性。

在过去的两年中，房地产市场调控政策的力度不断加码，这种调控是为了促进市场稳定和更好的满足人民的居住需要。但相关政策也为投机投资性购房提供了不少机会，住房投机投资需求旺盛，给市场稳定带来了非常大的压力。今年在市场外部宏观环境的影响下，房地产市场趋于稳定，为完善房地产市场调控，形成有利于市场平稳健康发展的长效机制提供了重要的契机。

目前，各地在中央因城施策、分类指导的调控方略指导下，正在研究适合本地情况特点的一城一策，过去市场调控政策一刀切的情况将会彻底改变。在这样一个背景下，房地产企业都在积极的探索转型发展、高质量发展等问题。从我们对2018年企业相关工作的调查情况看，有两个方面的发展策略最令人印象深刻，一是聚焦主业，在房地产这个主业上，完善能力、把握机会、创新产品、提升服务、改进效率；二是协同创新，围绕不同用途房地产、不同运营管理模式、房地产寿命周期不同阶段、房地产与AI等智慧科技融合等，进行协同创新。下面我就重点讲讲这两个维度的研究发现。

一、关于聚焦主业

房地产的外部环境有很多的不确定性，企业在思考怎样有效地管控风险，提高企业经营的稳定性。共同认识的事情是聚焦主业，这是一个非常重要的策略，同时也强调协同的创新。有一个问题是未来的市场空间是否足够、是否允许我们能够聚焦主业？虽然城镇化到了中后期，但仍然还有非常大的发展空间，关键是发展的质量。城市群的战略带来了人跟城市的关系的变化、空间分布的变化和结构的调整，这将带来大量的建设需求。今年《政府工作报告》也开始关注旧居住区改造、更新问题，在这个过程中产生了许多结构性机遇及市场需求。城市群尤其是城市圈的发展模式是未来大家寻找机会的一个点，如果要用同样的逻辑去做不同类型的城市，可能就会面临着一些问题。再一个是居住和升级的需要，也就是产品和服务的升级。聚焦主业的另外一个非常重要的问题是运营的效率的问题。过去由于财务要求上的高效率、高周转，导致了工程上也跟着高周转、高效率，出现了很多的问题。

二、协同创新

我们一直说房地产市场是以住房建设为主，但40年前改革开放之初讨论土地的价值的时候，包括经典的土地经济学的竞租理论也认为：商业用地的价格是的，但是现在居住用地的价格，全社会和房地产行业本身把主要力量都放在了住宅开发经营上，忽视了更加具有投资属性的性、投资性、商用房地产建设运营和管理。商用房地产发展，是我国房地产行业发展的一个巨大的短板。商用地产不是一个赚快钱的行业，但是一个赚大钱的行业。现在很多企业开始拓展商业地产，包括产业地产、租赁住房等，也有企业在特色地产领域做了很多的工作，围绕着“地产+”做了很多的创新探索。

总来得说， 2019年市场环境的确定性要比2018年好很多，我们非常有信心做好今年的工作，实现行业的持续稳的发展。