2021中国房地产百强企业研究成果发布会成功举办

2021年3月18日，由北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组主办的“2021中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十八届中国房地产百强企业家峰会”在北京召开。本次会议以“强基固本，砥砺前行”为主题展开“2021中国房地产百强企业研究”，旨在发布中国房地产百强企业研究成果，与众多业内专家、行业精英共同论道房地产企业发展新方向。

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长、政协委员、中指研究院院长莫天全出席会议并做主题发言，下为实录。

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长、政协委员、中指研究院院长 莫天全

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长、政协委员、中指研究院院长莫天全出席会议并做主题发言，下为实录。

关注两会数据和特点展望未来发展方向

今年的宏观背景是两会，北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组基本会在两会召开之后，以两会的精神召开百强企业研究成果发布会。

“十四五”规划和2035年远景目标，是今年两会的重中之重。这两个重点已经讨论了相当一段时间了，但是在两会上具体落实下来。2021年，是第十四个五年计划的年，是最重要的开局之年，这些数字目标非常具体。北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组坚持用数据说话的基本原则，通过分析中国在什么地方花钱，来判断未来5到15年内的发展重点在什么地方。

中国的支出增长超过5％的有以下几项：

一是基础研究，基础研究支出的预算增长是9.1％；

二是就业和社会保障，预算支出增长超过了7％；

三是国防预算支出是6.8％；

四是教育支出预算是5％。

从这几方面的支出可以了解到国家发展方向的重点。教育、科技都是基础设施，是从长远考量的，另外国防预算相对比较高。

另外，本次两会还有几个特点。

一是今年的两会非常精简。本来是十天的会，减到了一个星期。这一个星期比较紧凑，大家是全封闭开会，也是因为疫情坚决不能跟外面接触。大家觉得会议的精简很好，6、7天的时间把所有的问题高效解决了，提升了两会得效率。

二是总理的政府工作报告，现在文本和读的部分是不一样的，读了2／3，节约了差不多1／3的文字，效率也提高了，时间缩短了，重点也更突出了。

宏观政策不急转弯房地产市场还有很多潜力

宏观经济要保持稳定，连续性、稳定性、可持续性，不会因为疫情的好转一下子就又进入另外一个比较紧缩的状态。

货币政策会逐渐回归到常态，但它有一个过程。经济恢复也为房地产的发展提供了的基本面的支撑。

这是从宏观经济方面来解读两会的报告。

具体到房地产相关，特别是住房，政府工作报告中明确提到“房住不炒”，要解决好大城市住房的突出问题，这是民生问题。

住房问题不仅仅是民生问题，它还是经济问题，还是要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位。地价、房价、预期都要稳，不能有大起大落的情况出现。有这些基本的定调，才能预测房地产市场上大致的走势情况。

十四五规划纲要中提到，常住人口城镇化率提高到65％。这给房地产市场带来了增长的潜力。

中指研究院认为房地产调控方面的总基调是不变的，是延续的，租赁住房是重点，因为它关系到民生的问题。长租房、土地供应、政策支持、企业参与方面都会加大支持，土地供应会加快，当然也有集中管控的做法。

城市更新是一个新的重点和方向，这方面也给了房地产很多的潜力和机会。

关注市场集中度应设立国家住房市场监管机构

目前房产中介利用线下优势垄断业主房源，剥夺了用户多向选择的权利，甚至可能导致用户支付更多中介费用。

当前房地产市场，不管是新房市场还是二手房市场，市场集中度很高。

特别是二手房市场，如果集中度高到一定程度，没有监管的话市场会走向寡头垄断或者是的垄断，这对市场的长期发展有问题，所以要组建国家住房市场监管机构。

股票市场有证监会，银行市场有银监会，保险市场有银保监会。住房也应该建立国家住房市场监管机构。

住房是一个关系到国计民生，关系到每一个家庭的特殊的商品，它不仅仅是一个商品，它还带有社会性。

住房是一个跟社会的稳定非常相关的特殊商品，而且体量巨大，比股市，比银行业，比保险业大得多。

如果存在住房市场监管机构，将对住房市场的良性稳定发展有很大的帮助。

10研究成果助力品牌企业长足发展

自2004年开始，由国务院发展研究中心、清华大学房地产研究所、中指研究院三家单位共同开展，对中国的开发企业进行研究，至今已经持续了18年。

研究成果引起了社会各界的广泛关注，已经成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要标准。

研究成果的作用有几方面：

一是促进政府对百强企业的全面了解。不管是发改委也好，人民银行也好，还是其他的部门，通过北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组的研究成果，能够对百强企业的经营实力和运营进行全面了解，对房地产市场有一个比较深度的透彻的了解。从而支持政府决策和制定政策。

二是帮助企业获得国内外金融机构的特别支持。国内的四大行，海外的各大银行对10研究成果发布以及10企业尤为关注，对这些企业给予了更高的信用评级，或者更高的贷款额度，在发行企业债券、房地产投资、信托基金等等方面给予更多的支持。这也成为他们做金融支持的依据之一。

百强企业利用研究成果也很广泛。作为一个权威的第三方，研究组的研究成果是得到资本市场认同的。除本机构外，其他的研究机构也大量引用研究组的成果支持上市公司在资本市场各方面的行为和运作。

三是研究成果也获得了媒体全方位报道。10的研究和中指控股的研究受到全球的关注，获得了国内外个大媒体的全面的报道。在谈及中国房地产市场时，都会引用10研究的企业对象，并对上榜企业给予特别的关注。

中国房地产百强企业十八年变迁

今天的房企百强名单中，十八年前的百强，有85％的企业没有出现在这个榜单上，十八年以前的企业还有15家在今天的榜单上。

这十八年的变化很大，10恒大、万科一直在榜单上面，过去5年当中还有53家在百强榜单上面。

百强企业销售额均值，十八年里增长了99倍，这个增长速度在其他行业很难看见。这个行业的发展，在过去取得的成就，是其他行业很难比较的行业。

房地产这个行业，不管是怎么样，是白银时代还是其他时代相对于其他行业来说都是一个的行业之一。

百强企业市场占有率在十八年以前只有不到15％，现在超过了60％。市场占有率的提升对改善质量，提升科技水平是有帮助有支持的。

百强企业营业收入均值过去十八年增长了60倍，从2003年不到10亿，现在差不多近600亿。

百强企业净利润均值过去十八年增长了79倍，从2003年不到1亿，现在超过了70亿。

以上是十八年的对比，北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组在这方面做了很多努力，做了很多贡献，为行业填补了空白。

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长、中国企业评价协会会长侯云春以《领会两会精神，百强房企如何把握宏观经济发展大势》为题发表了演讲。

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长、中国企业评价协会会长 侯云春先生

侯云春：尊敬的莫总、刘所长，各位朋友，大家上午好！

刚刚闭幕的两会是部署当年、规划五年、展望长远的一个非常重要的会议。这次会议内容十分丰富，会议精神非常重要。深刻学习和领会两会精神，贯彻落实两会部署，把握社会经济发展大势，对于我们房地产行业和房企来说非常必要，也很及时。

今年不光是“十四五”开局之年，也是两个百年目标的衔接之年，是第二个百年目标的年。在《“十四五”规划》和《2035远景发展纲要》当中，对中国经济社会发展设置了五个方面，经济发展、创新驱动、民生福祉、绿色生态、安全保障，五个方面20类项指标，这些指标当中关乎民生福祉的指标。因为房地产企业、房地产行业和民生福祉的关系最直接、最密切的一个行业，同时，也与经济发展、创新驱动、绿色发展、安全保障等方面也息息相关。所以，《纲要》赋予了房地产行业新的历史使命和更高的要求，进一步要求房地产行业在“稳增长、扩内需、惠民生”方面发挥更加重要的作用。

我理解当前和今后一个时期，我们国家的房地产行业和房企面临着许多新的形势、新的环境。

，如何更好的统筹疫情防控和经济社会发展。

新冠疫情去年给我们国家经济带来很大的冲击，房地产受影响非常之大。现在疫情仍然在全球肆虐，我们国家“外防输入，内防反弹”仍然面临着很大的压力。

这次新冠疫情是人和自然的关系，有些专家认为，不管疫苗能否研制出来，疫苗是否有效，这次新冠疫情都要和人类相伴到2025年，之后就和人类长期共存了。联合国应对气候变化的专家认为，野生动物身上有170万种病毒，其中一半以上可以传染给人类和家畜。疫情防控存在短板效应，即“木桶理论”，只要有一个国家没有从疫情当中走出来，就不能说这次疫情结束。而且很多国家事实上采取群体免疫，一旦旅游、人员往来开放之后，我们国家就很容易是易感人群。虽然现在控制得十分有力，但是抗疫仍然是我们2021年，乃至今后需要特别关注的一件大事，这是我们做好一切工作的前提。

第二，如何加快以国内大循环为主体、国内国际双循环互相促进的新发展格局。

我理解，内循环重在大循环，不仅是体量大，我们国家现在是第二大经济体，而且大的是统一市场。所以，对于商品流通，投资技术交流各个方面地区封锁必须坚决打破。外循环重在强循环，是我们在外循环当中有比较强的国际竞争力，能够发挥我们新的比较优势。双循环必须是优势互补、相互促进的优循环和高循环——高质量、高水平的循环。这是由于我们国际环境的变化和国内经济发展阶段转换的共同要求。

第三，如何加快推进低碳转型发展。

我们对国际社会承诺的2030年实现碳达峰，2060年实现碳中和，这是涉及到房地产的一场广泛而深刻的经济、社会系统的深刻变革。按照要求，“十四五”期间我国单位GDP二氧化碳的排放量要下降18%，平均能耗要降低13.5%，可以说任务繁重，压力山大。发达国家将于2050年实现碳中和，到时可能对我们国家出口的所有产品就会向前追溯，所有产品生产过程当中是否达到减排的要求，对我国产品出口将会有很大的制约。而且实现“双碳”目标不仅有利于国际社会，也是改善我们的环境。前几天沙尘暴再袭北京城，虽然沙尘源头不在国内，但是我们也深受影响。所以，怎么样改善我们的生存环境，这也是今后非常重要的一个前提。

第四，如何提高城市化的发展质量。

我们现在正处在城市化发展的快速时期，2019年我们的城市常住人口的城市化率是60.6%，“十四五”提高到65%，每年提升将近1个百分点。现在城市化进程有一个趋势，不仅是由农村向城市，而且是由北向南，由小城市向大城市，特别是特大城市流动的趋势比较明显。所以，如何提高城市化的发展质量是值得考虑的。

第五，如何适应房地产政策环境调整变化。

今年和此后的一个时期，需要注意和把握的就是经济发展的趋势。

从国内外的经济环境和宏观走势来看，今年全球经济增长将会有一个报复性的反弹，我们国家今年定的是经济增长目标6%以上，我认为今年的增长速度会在8%-10%。特别是季度，我认为会有一个非常亮眼的增速，会是两位数以上的增速。这样的增速和国家持续采取的这些“稳增长”的措施在持续见效，如减税降费，也和创新能力增强，市场活力提高，和外需增加都有关系，也和我们国家去年基数比较低，疫情防控我们率先复产，国外特别是对防疫物资大量的需求有很大关系。

再从国家经济环境来看，以美国为首的各个国家应对疫情当中大量货币放水，货币金融环境极度宽松，经济在强刺激下短时间可能会大幅反弹。但是，此后必然会或迟或早地引发通货膨胀。如果疫情出现了反复，经济复苏受阻，也有可能陷入滞胀，即低增长、高通胀。

上述一些临时性、短期性因素的影响，国际经济环境的冲击，还有其他的可以预见和难以预见的因素和风险，都会影响到我们今后的经济走势。

在这样的新形势和大背景下，房地产企业需要密切关注和跟踪宏观经济大趋势和房地产，以及房地产业，以及细分市场的这些小趋势，全面审视自己，找准市场定位，把握大势，因势利导，或者是顺势而为，或者是逆势而上。

百强房企作为房地产行业当中的中流砥柱和领头雁，如何在挑战和压力面前不负使命，彰显担当，发挥引领和中坚作用，我提出以下几点建议：

首先，要树立新理念，融入新格局，激发新动能。要站在全局的高度，增强系统观念，善于统筹兼顾与协同发力，充分认识处于优化产业链和提升创新链的关系，做强中心城市和夯实城市支撑体系的关系，抓好污染防治和拓展绿色空间的关系，扩大对外开放和深化区域合作的关系，提升治理能力和防范化解风险的关系，进一步激发新动能，打造新优势，提高核心竞争力。在做优、做强、做大企业的同时，更好地为经济社会发展和人们追求美好生活服务。

第二，加快转型升级和数字化改造步伐。坚持“房住不炒”，租购并举，因城施策，促进房地产行业健康发展，地产行业将进入一个品质、创新、科技、人文的一个新的十年发展期。百强房企应当从以人为本的角度来谋划布局，把握新型城市化建设，城乡老旧小区改造和社区建设，发展社区养老、托幼等相关基础设施建设，有效增加保障性住房供给，建设租赁住房等这些政策方向，深刻理解从“购房时代”转向“居住时代”的理念变化，加快数字化、智能化改造的步伐，用数字科技赋能房地产的服务升级，提高智能化的服务水平，为新型城镇化建设和乡村振兴不断作出新的贡献。

第三，增强科技支撑和创新引领。《“十四五”规划建议》和《远景目标的纲要》强调坚持创新在我国现代化建设全局当中的核心地位，把科技自立自强作为国家发展的战略支撑。在“住”的领域，百强房企应当在科技支撑和创新引领上先行一步，下好先手棋，抢占先机，赢得长远的发展趋势。要重点关注如何用创新和科技来改造提升居住品质，探索创造智慧人居、智慧社区等解决方案，将科技运用于生活当中的方方面面，为用户贯彻全生命周期的居住感提升，持续引领房地产行业的发展潮流。

第四，要积极推进房地产供给侧结构性改革。两会提出要把扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来，百强房企应当顺势而为，在需求分配、生产创新、改革开放等方面思变求新，积极推进供给侧结构性改革。

第五，要深入践行企业的社会责任。近年来百强房企在积极践行企业社会责任方面作出了表率，广泛地参与到扶贫、助学、赈灾等活动，展现了新经济发展格局之下的企业担当。

随着经济社会的高质量发展，城市化进程加快和水平提高，以及房地产企业结构的分化、优化，房企践行企业社会责任，更加回归主业和本源。比如为广大业主提供更加健康、人文的新城市生活方式，在环境整治、绿色建材方面坚持高标准、严要求，体系化地开展ESG的管控工作，将可持续发展的国际化标准逐渐地嵌入到组织与战略框架当中。据不完全统计，目前我们国家碳排放量的40%来自于房地产建筑业。百强房企要聚焦2060的“双碳”目标，加强绿色低碳、节能环保、生态文明理念下的产品升级换代，住宅、办公及其他的建筑产品都要实现绿色化、低碳化。

当前，我们国家正处在从转变发展方式，优化经济结构，转换增长动力，加快形成新发展格局的关键时期，世界大变局加速演变，国际环境复杂多变，我国的和平崛起面临新的考验。我国已经转向了高质量发展阶段，经济稳中向好，长期向好的基本趋势没有改变。我们有多方面的优势，有党的坚强领导和中国特色社会主义制度的优势，有改革开放以来雄厚的物质基础，有超大规模的市场优势和国内的需求潜力，有庞大的人力资本和人才资源，我们一定会在全球抗疫和疫后的恢复当中加快崛起。房地产行业和百强房企一定能够不辱使命，勇于担当，为加快构建新发展格局，促进高质量发展作出应有的贡献，助力开启全面建设社会主义现代化国家的新的征程。

祝大会圆满成功，谢谢大家！

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长、清华大学房地产研究所所长刘洪玉以《百强研究方法体系演变与房地产企业发展战略研究》为题发表了演讲。

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长、清华大学房地产研究所所长 刘洪玉

刘洪玉：中国房地产百强企业研究开展十八年来，指标体系和评价方法不断改进，不断提高企业综合实力评价的科学性。从房地产行业的外部发展环境来看，经济增速放缓、高质量发展成主题，城镇化持续、城市群城市圈为重点，信息通信技术快速发展数字化智能化转型成趋势，房地产调控政策工具箱不断完善、住房政策向保障性住房、政策性住房和租赁住房倾斜。

从房地产行业发展的内部环境来看，市场规模触顶、周期变长、波动放缓，大城市改善性需求和租赁需求成重点，市场集中度提升加剧市场竞争等。

这些环境的变化对企业提出了新的挑战，要求企业持续修炼管理内功，不断提升综合竞争力。一方面要强基固本、提质增效，通过精投资、优产品、强运营等方面能力提升，修炼内功以达到规模与效率、速度与稳健、与风险、资产与负债的平衡。另一方面，房企应积极响应国家发展战略需要，布局优势产业，把握商业、产业、康养、文旅、租赁等发展机遇，提升数字化运营管理能力，增强综合发展实力。

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组项目研究负责人、中指研究院企业研究副总监刘水发布《2021中国房地产百强企业研究报告》。

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组项目研究负责人、中指研究院企业研究副总监 刘水先生

刘水：尊敬的各位领导，各位嘉宾，大家上午好！

过去的一年是不平凡的一年，我们的经济社会生活受到了很大的影响，并且房地产行业也经受了很大的考验。在这一年，我们的百强企业表现如何，有哪些经营特点？我们对此进行了分析，接下来我向大家发布《2021中国房地产百强企业研究报告》。

一、业绩表现

2020年百强企业销售总额超过了10万亿，达到了10.98万亿元，同比增长12.8%，增长率高于增幅的4.1个百分点，百强企业市场份额提升到63.2%，高上年提升了2.3个百分点。综合实力10企业销售企业份额为27.5%，较上年也有所提高。百强企业的增速分布呈现橄榄型的特征，10的企业销售增速均值为12.4%，11-30企业、31-50企业的发展意愿较强，销售额增长率的均值分别为13.7%和13%，51-100企业增长均值为11.9%。

百强企业之所以表现这么好，我们经过分析也发现有一些原因。首先，百强企业抓住了城市复苏轮动的节奏，加大力度推盘，实现了较好的业绩增长。百强企业在五大城市群的销售占比也超过七成，达到了71.8%，特别是长三角销售增速稳步提升，占比为30.9%。

百强企业把握住了市场的主流需求，90平米以下，以及90-140平米的销售占比分别为16.2%和55.8%，较上年都有所提高。

另外，百强企业加速对产品迭代进行升级，同时围绕客户的需求，注重健康、社交等要素，以差异化的产品赢得市场。还有百强企业在打造线上、线下的立体营销体系。

二、运营表现

 （1）盈利表现

百强企业的营业收入均值为596.9亿，净利润均值为71.5亿元，分别同比增长18.3%和9.8%，增速都有所减少。百强企业的净利润率、净资产均值分别为11.2%和14.4%，盈利能力有所下降。但是龙头企业的效益高于百强均值，主要由于这些龙头企业的土地成本、融资成本，期间费用均低于行业的平均水平。

（2）投资布局

百强企业2020年的投资强度有所加大，拿地总额增长了16.2%，拿地销售比重平均为35%，同比增长4.2个百分点，一二线城市仍然是百强企业的主战场，百强企业也在探索多元化的拿地方式，通过合作、收并购、旧改产业、文旅等方式获得优质的土地资源。

我们对高价地也进行了分析，百强企业2020年新增高价地创新高。2020年成交的高价地314宗，其中百强企业是154宗，占比为49%，成交总额超过了3000亿元。从城市分布上来看，这些高价地主要集中于几个大的城市群，近几年百强企业成交的高价地主要集中于长三角、京津冀、粤港澳等城市群，其中长三角的高价地占比超过五成，特别是南京、杭州，这些城市的高价地成交宗数居于前列。另外，百强企业的高价地项目去化压力比较大，从开盘率来看，近五年百强企业的新增高价地425宗，截至2020年末，高价地已开盘156个，开盘率仅为36.7%，从去化地来看，近五年成交的高价地中，已开盘的高价地项目平均去化率只有50.9%，百强企业的高价地项目去化压力是比较大的。

22个城市的供地两集中政策出台，研究组对百强企业在这22个城市的拿地衡量也进行了分析。从规模上来看，2020年保利在22个城市拿地金额是的，达到1300亿。其次是万科、龙湖等企业。从占比上来看，2020年企业在22城拿地的金额占比，滨江集团是的，占比达到94.7%，然后是远洋、龙湖等企业。另外，还有一些企业在这22城拿地占比是比较少的，比如富力、碧桂园、荣盛等。

（3）融资变化

房地产行业金融监管从严，2020年房地产开发贷款余额为11.9万亿元，同比增长6.1%，增速回落到4个百分点。投向房地产行业的信托金额总规模约为9000亿元，同比减少了超过10%。百强企业国内的信用债、海外债、ABS这些均出现了不同程度的增长，信用债增长了34.1%，海外债增长了8%，ABS发行量增幅为1.6%。另外，百强企业的债券的融资成本也在下降，下降0.7个百分点。

三、风险管理

 “三道红线”试点成效正在显现，百强企业的资产负债率均值，剔除预收账款后的资产负债率的均值分别为78.7%和70.9%，较上一年下降了0.7和0.9个百分点，资产负债率均值为94.6%，较上年有明显的下降。百强企业的现金短债比保持在较高的水平，2020年为1.7，较上年提升0.2。

四、社会责任

百强企业依法纳税交税额均值为72.7亿元，同比增长10.3%，百强企业也在积极投身脱贫攻坚，一些企业的表现得到了社会和国家的表彰。百强企业也在抗击疫情中作出了重要的贡献，在疫情期间百强企业全方位投入到疫情的防控，为疫情的防控提供了有力的物质支撑，疫情之后百强企业一手抓疫情防控，一手抓复工复产，为促进经济社会的发展作出了重要的贡献。

五、房地产金融审慎管理

去年实施的三道红线和对银行的房地产贷款集中度制度，标志着我国的房地产金融审慎管理正式开启，去年也是房地产金融审慎管理的元年。我们围绕衡量和量化房地产金融审慎管理的松紧程度，根据我国房地产金融审慎管理的实践，主要考虑首付比的调整、存款准备金率的调整、利率的调整，刻画了房地产金融审慎管理指数。2007年、2010年、2013年、2016年都是阶段性的峰值，这些时间点应该是房地产调控的密集期，调控的力度是比较长的。总的来看，房地产金融审慎管理对于房价，对于商品房的需求是有一致作用的，对于房地产市场的调控效果是比较明显的。

另外，我们也选取了50家代表性公司，利用财务管理中的应用分析法，对2017-2019年的净资产率变动情况进行分析。可以看出，2017年净资产率上升的主要原因是由于销售净利率的贡献，2018、2019年净资产率下降，主要是由于权益乘数的降低，也就是资产负债率降低导致的。可见权益乘数下降是近两年房企净资产率下降的主要原因。

如果房地产金融审慎管理实施之后，房企的财务杠杆率会受到较大限制，依靠财务高杠杆驱动盈利的模式将会改变，促使房企盈利驱动模式发生变革，从财务高杠杆转向经营高杠杆。

六、房地产服务企业

（1）策划代理企业

2020年，策划代理企业10企业积极巩固原有的市场份额，敏锐地洞察其他城市的发展机遇，扩大城市布局，实现代理销售额的稳步增长。从策划代理10企业来看，2020年的营业收入均值为28.9亿元，同比上升2.1%，2020年企业代理销售额均值为2391.3亿元，同比增速为5.7%。

2020年策划代理企业也在积极地应对市场变化和客户的需求，以互联网为主的技术应用不断渗透，提升服务的深度和广度，持续的创新发展。从模式上也进行线上、线下的结合，来更好地为营销赋能。

（2）金融服务企业

2020年中央坚持“房住不炒”的定位，落实房地产长效机制，实施分界线金融审慎管理。上半年受疫情的影响，中央加大逆周期的调节力度，货币政策较为宽松，到了下半年，房地产调控政策有所转向，中央扩大房地产金融监管力度。房地产金融服务企业主动提高风险把控能力，提升资产运营管理能力，更好的服务于实体经济。

七、寄语

2021年作为“十四五”的开局之年，在新阶段、新理念、新发展格局下，随着房地产金融审慎管理的实施，房地产行业的逻辑将发生很大的变化，这也引起房企的高度重视。房企要更加重视规模、效益，以及防风险的三角平衡。总的来说，房企要系统谋划，实现韧性生长。

以上是我们的分析，希望对大家有所启示。谢谢！

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组办公室主任、中指研究院常务副院长黄瑜发布《2021年中国房地产百强企业名单》。

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组办公室主任、中指研究院常务副院长 黄瑜女士

黄瑜：尊敬的三位联席组长，各位房地产企业老总，房地产服务企业老总，以及媒体金融界的朋友：大家上午好！

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组自2004年以来开展中国房地产百强企业研究，已连续进行了十八年。研究组紧随行业发展脉搏，深入研究房地产企业经营规律，为促进行业良性运行、企业快速成长发挥了重要作用，相关研究成果已成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要依据。研究成果受到社会各界广泛关注，对百强房企强化行业地位、扩大市场影响发挥了重要作用。

十八年来，我们见证了百强企业成长、壮大的辉煌历程：百强企业销售额均值增长99倍，营业收入均值增长60倍，净利润均值增长79倍；在快速的增长历程下，百强企业市场占有率从2003年的14.0％显著提升至2020年的63.2％，百强企业行业话语权持续增强，未来行业集中度将进一步提升。2021年正值“十四五”开端，百强企业面临新的发展环境，积极革新发展模式，重塑发展动能，强基固本，提升自身发展韧性，在新时期书写波澜壮阔的新篇章。

在此，对大家十八年来一如既往的支持表示衷心的感谢，感谢房地产产业界提供来自市场前沿的数据支持，感谢媒体朋友的大力报道，感谢联席组长多年来的指导，谢谢大家！今天，我非常荣幸代表北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组隆重发布2021中国房地产百强企业名单，同时借助中国房地产百强企业研究平台对企业进行表彰。

金科地产集团股份有限公司董事长周达受邀出席大会并发表演讲，就企业发展情况、行业机遇与挑战、公司未来五年发展战略规划等内容进行了分享。

金科地产集团股份有限公司董事长 周达先生

周达：“过去五年，金科完成了从稳健式发展向跨越式发展进行转变的过程。对于过去五年的发展，金科总结的基本经验有三条：一是始终保持战略定力；二是始终坚持改革创新；三是始终坚持合作共赢。”

过去五年，金科完成了从稳健式发展向跨越式发展进行转变的过程。金科的销售规模从2016年341亿提升到了2020年的2236亿，五年的复合增长率保持在60％以上；金科2020年归属于上市公司股东的净利润超过70亿元，五年的复合增长率在50％以上；2020年金科实现销售回款约2011亿元，连续五年回款率达90％。

过去五年，金科持续优化土储城市能级及布局结构，完成了“三圈一带”和“八大城市群”的时空布局。金科坚持以二三线城市为主，一四线城市为辅，2020年新增土储中，新一线城市和二线城市共占据超过70％的投资份额。

过去五年，金科发展平台更加优质，主体信用评级实现了国内AAA全覆盖，国际评级持续保持稳定。2020年11月，金科智慧服务已正式在港交所上市，由此金科成为了重庆目前一家在A股和H股双资本运作的民营企业。截至2020年底金科“三道红线”全面达标，为未来可持续发展奠定了良好的基础。

过去五年，金科品牌更加彰显，2020年金科品牌价值556亿元，蝉联“中国房地产公司品牌价值10”第3位，同时琼华、博翠、集美三大产品线荣登“中国房企产品力10”。金科在自身发展的同时不忘回馈社会，履行社会责任，累计向贫困县投资超过400亿，并获得“脱贫攻坚先进集体”荣誉。

“我国房地产行业未来仍有较大的发展空间，行业机遇与挑战并存，房地产企业必须提升经营质效，增强综合实力，才能在行业中拥有一席之地。”

站在新的历史时期，对于整个行业未来的发展趋势，金科也有六点基本的判断：

1.市场容量：未来10年可期，房地产市场总量稳定，仍将保持按年微升趋势，预计2030年至少达到18到20万亿的规模。

2.增长特征：未来增量主要来自于价格驱动，预计到2030年改善型需求的占比会提高到50％以上，因此产品力、服务力将成为关注重点。

3.行业格局：由规模化竞争转向差异化竞争，一方面市场集中度进一步提升，预计在2025年行业的前10名企业的市场集中度将提升到35-40％，达到发达经济体市场集中度的水平。另一方面，头部企业规模增速将有所放缓，当前在“三道红线”“供地两集中”等政策的影响下，预计头部房企在未来5-10年整体的规模增速将保持在5-15％的合理空间。

4.发展模式：重视持有经营。随着金融政策的改善，消费升级和资本市场的成熟，持有物业的估值水平将迅速提升，我们预计A股市场2025年持有经营型房企的PE倍数将达到10-15倍。PE的倍数将远高于开发销售型的房企。

5.企业内功：数字化转型将成为企业修炼内功的必由之路。我们认为未来数字化将持续给房企的运营模式带来颠覆，同时也将对未来整个行业的格局带来颠覆性的影响。

6.做到永续经营，实现可持续发展。从长周期来看，目前头部企业不断地拓展多元化产品组合，不断地开拓新的业务航道和业务领域，从而获得穿越市场周期和经济周期的能力，这是未来企业要实现可持续发展的必然选择。

因此，我国的房地产行业未来仍有较大的发展空间，但是行业机遇与挑战并存，提升经营质效，增强综合实力才能在未来的竞争中赢得一席之地。

“金科升级发布了‘四位一体·生态协同’的总体发展战略，未来五年要从过去的跨越式发展向高质量发展转变。”

2025年金科新的战略目标主要有以下3点：1）到2025年总体销售规模要达到4500亿以上，年复合增长率保持在15％以上；2）除了传统的住宅销售以外的“地产＋”业务的销售规模达到500亿以上；3）利用五年时间对持有型物业的沉淀达到300-500亿。

为了实现这个目标，2020年底，站在2000亿新起点，考虑新的行业环境，金科升级发布了“四位一体、生态协同”的高质量发展战略，即精耕地产主业，做强智慧服务，做优科技产业，做实商旅康养，在此基础上进一步整合产业链生态圈。

同时，金科还将加大布局以大产业、大健康、大消费为主的“地产＋”多元化赛道，进一步提升公司的盈利能力和永续经营能力：通过聚焦科技创新、人工智能、互联网、大数据、云计算、5G等产业类型，形成“短、中、长”期的持续性发展动力；积极探索“健康养老＋地产”互相融合的业务模式，打造大健康业务生态；坚持“开发＋资产”双轮驱动、协同发展业务模式，培育和提升商业运营能力。

通过围绕地产产业链整合要素资源，适度投资新赛道，扩大价值提供范围，金科致力实现地产与产业链双向赋能，培育新一代竞争力，拓展未来发展空间，最终达到“效益高、活力强、可持续”的发展态势，“客户满意、股东满意、员工满意、社会满意”的多赢局面，将金科打造为世界一流卓越企业集团。

蓝城房产建设管理集团有限公司执行总裁傅林江以《民生补短板，地产再出发》为题发表了主题演讲。

蓝城房产建设管理集团有限公司执行总裁 傅林江先生

傅林江：首先，感谢中指院给我们提供这么好一个平台，今天我讲的主题主要是关于地产转型的问题。

本次中央两会指出了民生所需的方向，也是重点三大民生问题：教育问题、健康问题、养老问题。作为企业来讲，民生所需是美好生活的关键，也是房地产转型的很好的方向。地产转型的时候，我们如何从“比较思维”模式向“价值思维”进行思考。现在我们做品牌发布会的过程中，地产还是以规模和速度作为它的重点考虑的一些问题。我认为未来房地产的发展方向更应注重于“价值思维”模式，要在企业平衡经济利益的基础上更多的承担社会的责任，补民生的短板，主要是教育、健康和养老，以满足人民对美好生活的需求，以为社会创造价值为核心。地产应该怎么转型？我们认为应当以“价值思维”模式去指导企业的经营。

蓝城是以商业模式运行的公益事业作为定位，在当下城市化和逆城市化交替发展的过程当中，结合中国城乡发展现状，整合教育、健康、颐养、商业等行业资源，在城乡融合基础上，去发展我们自己的一些产业定位。

我们通过二十几年的不懈努力，逐步从传统的地产转型为美好生活综合服务商，重点以理想小镇为着力点，探索中国民生问题的解决。下面从我们做的一些具体案例给大家做一些分享。在以往的大会上我讲的是杭州桃李春风的成功史，这次我们说下现在做的新的安吉天使小镇。无论是闻名的杭州桃李春风，还是到如今的安吉天使小镇，我们始终从小镇规划设计的初期就着重考虑三大民生问题，这也是蓝城在发展过程中的核心价值取向。

安吉天使小镇的重点是在教育、健康和颐养三大板块，项目总规模5000亩地，总用地面积1659亩，总投资70亿。我们在项目总体规划中，重点将教育、颐养健康、商业、娱乐和酒店业于一体进行开发。

在开发过程里面，我们的教育有三大主要板块：

1、全龄段的教育小镇，从幼儿园到高中一贯制；

2、颐乐教育，家园亦校园，家人亦同学；

3、社区教育，暇时光也是一种方式。

蓝润天使学校占地178亩，投资10个亿，是集幼儿园、小学、初中、高中于一体的非营利性学校。我们精心打造了16年一贯制的教育成长系统，支持国内、国际双通道升学，目前学校有教师103名，刚刚招生，现在学生比较少。这里的幼儿园有两种—民办幼儿园和公办幼儿园。民办幼儿园主要为孩子创造一个充满童趣、欢乐的成长所在，幼儿园共分为托班、小中大四个年级，每个年级三个班，共计12个班。公办幼儿园主要是以珍视游戏与生活为教育价值，将天使文化融入每一处建筑当中，启发孩子的七彩梦想。

小镇健康配套服务方面，蓝城重点建设90小镇，导入了蓝城小镇生活服务，保证了小镇家人健康，依托外部专业医疗机构，创造文明健康的生活方式。在医院体系和服务体系上，我们按照三个内容，户内适老化系统和户外适老化系统，以及学院式颐养2.0。

户内适老化系统分八大类别，60余项适老化设计，具体内容分为公共区、入户区、客餐厅、厨房区、卧室区、卫生间、通用类以及其他类。

在户外适老化系统上面，我们遵循六大执行原则：1.安全、2.易到达、3.舒适度、4.多样化、5.促交流的空间、6.亲近大自然。全园区设置了无障碍的通行，使长者们通过各种代步工具能够轻松漫步，实现执杖之翁，行而无碍。全小区里面接连了风雨连廊，使所有的家人们在雨天可以从容回家，缓缓而形，整个连廊的尺度做得还是非常有品位。有适老化的休憩区，助力长者行走和随时的扶靠。有儿童区，适合儿童成长的一些方便的地方。

我们建立了学院式颐养2.0。我们在乌镇雅园学院式颐养1.0基础上，吸收蓝庭护理院十余年颐养服务经验，打造蓝城学院式颐养2.0母本。2018年开始，蓝城学院式颐养2.0正式发布，重点是按照这12个字“衣食住行、颐乐学为、怡康养护”，十二大丰富的内容涵盖了长者幸福颐养生活的一点一滴，为不同年龄的长者提供不同需求的服务。

在学院式颐养2.0的内容里，我们推出了涵盖第三年龄的活力长者，第四年龄的介护长者的全维度颐养服务，将颐养洋房、颐乐学院、养护中心整合成全链条的颐养系统，终成“衣食住行、颐乐学为、怡康养护”的十二字健康方针。

医：主要结合了大的家庭医院；

食：重点是办了我们的食堂，蓝城在小镇当中，食堂作为非常重要的一个美好生活的内容；

住：有舒适的、高品质的居住环境；

行：主要是交通和城市的对接。

颐-乐-学-为方面，主要以颐乐园为核心的社群服务组织，打造一些家园及校园，邻里及同学的长者生活方式。我们在颐乐园里面重点做出了一个构成园区内长者的日常生活形态，开展适合长者身心健康的各类活动，让长者们相互学习和相互交流。

怡-康-养-护方面，我们拥有护理院、日间照料中心和居家养老的模式，可自主定制的服务内容。居家养老为长者提供上门服务，从最基层的生活护理，一直到后面的陪伴和心理健康管理。在日间照料中心里面，老人早晨送到这里，晚上接回家，提供全过程服务，主要是膳食供应、生活照顾、康复理疗、健康管理和社交娱乐。在这里面我们嵌入式养老机构，设置了养老的床位，配置专业的医务人员，为失能、半失能的长者提供养老服务。

颐乐学院主要涵盖了兴趣课堂、小镇社群、志愿者服务等生活内容，打造“家园即校园，邻里及同学”的长者日常生活方式。

天使小镇项目因项目定位的精准，重点落实了三大民生问题。所以，产品受到市场的热捧。现在天使小镇项目是在城郊结合部，但是售出了产品的价值，其价格比安吉当地传统地产高出五六千到一万左右的价值点，基于项目本身投入了大量的民生相关内容，利润空间非常可观。

蓝城作为一个服务者，一个服务资源的整合者，不断从生活服务、教育服务、养老服务，包括农副产品、衣食住行、吃喝玩乐、医养教育等方面探索实践。我们也希望有一颗真诚之心，在利他的商业模式下，不断满足民生所需，不断改善生活、提高生活、引领生活、创造生活。

目前在地产转型和发展中，我们认为应与国家、社会的民生问题相结合，补足民生的短板，更能得到消费者的青睐，得到社会的认可，企业才能健康、持续的发展。在实现社会价值的同时，不断提升人民美好生活的获得感和幸福感。

希望在座的同行向这个方向为社会作出更大的贡献，谢谢！

住房和城乡建设部政策研究中心原主任、中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹以《“十四五”是房地产百强企业固优拓新的关键时期》为题发表演讲。

住房和城乡建设部政策研究中心原主任、中国人民大学国发院城市更新研究中心主任 秦虹女士

秦虹：房地产市场韧性强主要得益于良好的外部环境，但开发企业对市场布局的准确研判、对开发节奏的精准把握、对产品不断的迭代升级等也做出重要贡献。

“十四五”是房地产固优拓新的关键时期。“十四五”期间，城镇化、经济增长、宏观环境使房地产发展依然具有良好的外部环境。但是人口结构变化、房地产行业开发管控更加严格和精细、利润空间收窄，均对开发企业形成巨大挑战。因此，，要固优：依然要坚持对人口产业增长等区域的研判、对节奏的把控和对产品的创新，以客户为中心满足市场需求。第二，要拓新：精准研判市场需要更加细化，通过微量的指标和元素进行进一步分析，提高企业生存和发展空间；关注窗口机遇，如城市更新、城乡融合发展；要围绕美好生活创新供给。未来房地产企业的拓新要具备三方面的能力：要有城市思维的能力；要有资源整合的能力；要有价值转换的能力。

国务院参事室特约研究员、原国家统计局总经济师姚景源以《2021年宏观经济形势政策解析及百强企业发展机遇》为题发表了主题演讲。

国务院参事室特约研究员、原国家统计局总经济师 姚景源先生

姚景源：去年一年我们遭受了新冠病毒前所未有的冲击。由于病毒的影响，中国规上工业经济增长速度去年一季度-8.2％，这是40年来点。我国规模以上工业企业的数量是34万家，其中36％处在亏损状态，盈利的企业盈利水平下降38％。41大类工业，去年一季度只有3个行业保持正增长，工业降到了40年来点。消费方面，全社会商品零售总额去年一季度是-19％，这是60年来点。去年一季度GDP增速为-6.8％，自打有国民经济季度核算以来点。这种情况下，党中央、国务院采取了前所未有的政策措施。所以中国经济实现了“V”形反转，实现经济增长2.3％，是在世界主要经济体当中一个保持正增长的国家。

去年一年中国战胜疫情，恢复经济，取得的成就是人民满意、世界瞩目，可以载入史册的伟大成就。如果把去年的中国经济做一些具体的技术性分析，比如“三驾马车”中，投资的贡献率是98％，消费是-22％，受影响冲击；出口是正增长28％。去年一年中国经济之所以能够取得这样的来之不易的成就，投资作出了重要贡献。投资当中又分为三块：一是基础设施投资，二是工业投资，三是房地产。去年房地产投资14.14万亿，同比增长7％，房地产投资为经济增长作出了贡献。

当下乃至今后全党要抓紧抓好立足新发展阶段，贯彻新发展理念，构建新发展格局，推动经济高质量发展，这是我们当下乃至今后全党最重要的任务。

怎么样理解和把握新阶段、新理念、新格局？

经过这40年的发展，中国经济出现了两个非常重要的变化，一个是比较优势发生了变化。改革开放之初，我们没有资本，没有钱，没有技术，有的是勤劳、廉价、大量的劳动力，那种情况下我们把大量勤劳廉价的劳动力和国际资本、技术结合起来，实施国际大循环战略。以国际大循环为主体，两头在外，大出大进的主要增长模式是我们的比较优势决定的。经过几十年的发展，这个比较优势使中国经济保持了高速增长，积累财富，但也给我们带来诸多深层次的矛盾和问题。长时间两头在外，大出大进，我们以满足订单为主，所以缺少内生的创新动力。过去比较优势决定的国际大循环战略在今天遇到了新的问题。

另一个变化是主要矛盾发生了变化。改革开放之初，中国经济的主要矛盾是要满足人民群众最基本的物质需要，现在变成了要满足人民群众对美好生活日益增长的需要。所以我们要看到我们的比较优势发生变化了，现在中国经济总量超过了100万亿，外汇储备32000亿美元，现在总量已经是世界第二；现在在新一轮产业革命当中，5G、人工智能、大数据等诸多领域我们已经走到了时代的前沿。现在中国最根本的比较优势是我们有已经实现了全面小康的14亿人，中国经济发展现在的支撑力就是我们有一个超大规模的国内市场和强大的内需潜力，这是中国经济下一步最根本的增长内生动力。

房企的主要任务是什么？

，房企一定要看到，房地产行业跟人民对美好生活的追求紧密相关。我们要看到中国将来最根本的增长空间是强大的内需市场。我主张企业家最重要的任务是把什么是人民生活美好需要搞清楚，然后围绕人民群众对美好生活的需要干事。居住是美好生活的重要内容，房地产业在新的历史时期充满了发展空间。

第二，中国经济进入高质量发展阶段，房地产要由数量型向质量型转变，将来最有前景的房子是绿色、宜居、智能的房子。

第三，我们要解决住房中的深层次问题，要在供给侧结构性改革方面想办法。房地产业这20多年来取得了巨大的成就，也确实存在着一些深层次的问题。它的金融属性越炒越强，房价涨幅过高过快，特别是大城市住房的突出问题。下一步我们要在供给侧改革上想办法，加大城市特别是一线城市的土地供给稳住房价。同时，还要使保障体系得到更进一步地完善，让城市化能够踏踏实实迈下去，让年轻人能够住有所居，全身心地投入到创新中，这个时候第二个百年目标的实现就有了坚实的基础。

谢谢大家！

金地集团开发管理公司总经理蔡戈鸣以《管理红利时代的“代建观”》为题发表了演讲。

金地集团开发管理公司总经理 蔡戈鸣先生

蔡戈鸣：尊敬的各位来宾，各位朋友，大家下午好，我是金地管理公司的蔡戈鸣，非常感谢主办方给这样一个机会，在这里能够跟大家交流一下金地对代建这个行业的看法，分享一下金地在这些年对代建领域的一些实践的经验。

最近半年多有很多的同行主动地找到金地来交流探讨如何去开展代建的业务。我们可以明显地感觉到，主流的品牌房企对代建业务越来越关注，越来越重视，一方面是因为看到了代建业务这种轻资产相对低风险的空间，另一方面是因为代建业务可以在资本市场分拆上市。

为什么是在当下这个阶段代建领域俨然成为继物业管理之后的又一个行业的风口呢？如果我们用红利因素的视角去分析房地产发展的阶段，这个问题可能就不难理解。房地产行业走到今天：不能囤地、第二土地市场越来越公开、第三房价涨幅受限，土地红利期早就过了。

其次，在去杠杆的大背景下，尤其是三道红线的政策出来之后，过往希望大家想通过高负债、高周转来兑现金融红利的空间也越来越小了，没有了土地红利，没有了金融红利，大家只能通过更有效地开发管理去降低成本、提高效率、增加效益。所以，地产行业实际上进入了一个管理红利期。

在这么一个进入管理红利期的背景下面，开发管理能力相对的房地产企业就存在管理能力相对过剩，可以将管理能力进行对外输出和兑现价值的机会。所以，我们不难理解，为什么代建领域在目前这个当口能够成为市场关注的一个热点。

代建行业的市场空间有多大？借用一下中指研究院的数据，到2025年房地产行业里面代建比例的份额大概能够去到15％-17％的比例，相当于代建业务能够产生的销售额大概在2.2亿-2.5万亿的规模，整个代建行业的收入将达到千亿规模，目前整个代建行业的收入还在百亿的规模。所以，未来代建市场的增长空间是非常巨大的。

这么分析下来，好像代建行业是一个看上去非常美好的一个领域。但实际上当我们真正涉足到这个领域的时候就会发现，代建业务其实还是存在着很多的困难和风险，的困难在于委托方和代建方之间的信任和沟通成本非常的高，的风险在于品牌保护的风险。所以，代建是一个看似门槛很低，但真正想做好并不是那么容易的一个领域。因为商业模式变了，要从投资开发转变成为咨询服务，要从ToC转变成为ToB，从甲方转变成了乙方。所以，身份、心态，包括沟通决策机制都要跟着变。

也借这个机会跟大家报告一下金地集团代建业务的发展情况。金地集团在2018年的时候就将代建业务进行了整合，成立了专门做代建业务的金地管理公司。经过这三年的发力，我们的业务已经覆盖了将近30座城市，管理的住宅项目累计货值超过700个亿，管理面积也超过1000万平米，而且我们实现了在住宅代建领域、商办代建领域和政府代建领域的全覆盖。

金地之所以能够在代建领域有比较长足的发展，一方面得益于金地集团30多年稳健经营所沉淀下来的管理的规范性，以及良好的信用口碑。金地集团是国内仅有的五家三道绿线的企业之一，金地的这种稳健给到了我们的委托方非常坚实的安全感和信任感。同时，金地的代建业务能够有长足发展，也得益于我们对代建业务本质的不断探索和思考，在我们看来，建立信任关系的能力和价值创造的能力是代建业务的核心能力。

“代建源于信任，但终将回归价值本身”，价值的创造概括来讲就是要做好赋能开发和管理创效，这也是金地管理的品牌主张。在做代建业务的同时，金地管理也对代建的管理体系，包括一些工具、方法做了很多的尝试和创新，这里也跟大家做一下几个案例的分享。

，代建共赢G体系。

这是一个方法论的体系，我们尝试对代建业务的价值体系进行系统化的梳理、提炼和升华，我们会发现我们的委托方通常会存在四个困扰：缺少资金、缺少团队、缺少议价、缺少资源。我们委托方会特别关注三点：1.安全。2.。3.尊重。所以，针对委托方的这四大困惑和三大关注点，我们重点去构建了代建业务的信用体系、增值体系、服务体系，以及保障体系，并且将这个代建共赢G体系作为指导公司经营的底层体系。这个代建G体系的这个“G”一方面是金地的英文单词的首字母，同时它也是多方共赢的一个意思。

第二，委托方服务白皮书。

这是行业里面首次针对代建服务进行体系化的思考，并且建立标准，通过白皮书我们可以委托方了解我们所提供的专业和服务的内容，以及委托方应该如何参与到项目的管理过程中来。因为时间关系，具体内容我就不展开了，如果朋友们有兴趣，可以到金地管理的官方网站进行下载。

第三，智慧管理平台。

“科技赋能，开发提效”，传统的建筑行业插上了智慧管理的翅膀，金地管理的智慧管理平台也就应运而生。我们这个平台包含了计划管理、BIM应用、快速建造体系、智慧工地体系和质量信息管理体系等，这是金地管理我们在实现代建业务的管理创效的一个信息支撑平台。正是因为金地在智能建造方面的探索和努力，我们在上海嘉定的菊园项目，在上个月刚刚被国家住建部认定为七个的智能建造试点项目之一。

第四，委托方驾驶舱。

正如汽车驾驶需要仪表盘一样，项目经营也需要驾驶舱。委托方驾驶舱是我们耗时半年推出的一个智慧大数据平台，也是我们赢得委托方信赖的一大法宝，驾驶舱能够实时的展示项目的各项经营数据，帮助委托方和资金方全面地了解项目的情况，并且在这个驾驶舱中去进行数据的提取跟业务的决策。

干代建做乙方虽然不容易，但是当我们通过实实在在的创造价值，以及提供优质的服务换来众多委托方的感谢和表扬的时候，我们的团队还是可以非常欣慰地感受到赋能开发、管理创效所带来的价值感和成就感。

金地管理的代建业务比较多样化，也比较灵活，我们可以提供包括咨询顾问、开发管理、配资代建和政府代建等不同的模式。开发有压力，代建找金地。非常欢迎有代建业务需求的朋友跟我们接洽，也非常欢迎对代建业务感兴趣的同行跟我们进行业务的交流，谢谢大家！

光控安石高级副总裁王长宇以《新局面下的持有型不动产资产管理》为题发表了演讲。

光控安石高级副总裁 王长宇先生

王长宇：尊敬的各位领导、各位嘉宾，以及在座的各位朋友，大家下午好。我是来自光大安石的王长宇，非常高兴有机会就“新局面下的持有型不动产资产管理”做一下汇报，关于这个主题，我从资产端和资金端两个方面谈一下感想。

首先，从资产端来讲“十四五”明确提出要推动城市群的发展，建设现代化都市圈。而持有型不动产包括常见的写字楼、商业、产业园区、仓储物流、数据中心、酒店等，都是我们是城市活动、就业和税收的空间载体。所以城市活力的进一步激发会部分缓解局部区域一些持有型不动产供给过剩的问题。同时，中心城市的建设也会使得核心资产的价值更加凸显。具体到每一个资产类型，简单介绍一下关于写字楼和商业的看法。

关于写字楼，它将明显受益于“十四五”期间科技创新以及吸收外资、金融领域开放等方面的政策影响。从去年下半年开始，我们已经明显感受到在一线城市写字楼出租去化里面，TMT行业、外资以及金融领域的出租占比在明显提升。在商业领域几位都提到了，我们要立足国内大循环，扩大内需，以及建设国际消费中心城市。在这个大背景下，因为线下商业存在着体验性消费的不可替代性，所以它跟线上消费会有机融合，面临新的发展机遇。其他的产业类型，像产业园区、仓储物流、数据中心、酒店等，预计都会在“十四五”期间面临着新的发展局面。

根据相关数据统计，2019年中国的大宗商业不动产投资金额占到GDP的比重目前仅是0.2％，但对比欧美发达经济体这个数字是1.6-2.3％之间。预计2030年国内的可投资商业部动产总价值预计会大幅增长到80万亿，大宗交易金额有望较之前的水平增长2倍，成为亚太区的商业不动产投资市场。

下面谈一下城市更新。

2019年城镇化已经达到了60％以上，这意味着我们国家的城镇化已经进入到了较快发展的中后期，从增量时代进入到存量时代。今年的“十四五”规划次将城市更新明确列入了国家的规划发展战略中。我们认为持有型不动产的升级改造会带来更多的交易机会，同时城市更新基金也面临着发展机遇。就光大安石本身的城市更新基金的实践经验来讲，城市更新项目会涉及到并购重组、重新定位、效能提升、价值实现等不同的环节；我们会看到城市更新项目存在着各种各样的难点，包括了要匹配政府的规划要求，面临资金投入大、改造时间长、市场不确定性比较高等很多难点，这都对基金管理人的资产管理能力提出了更高要求，其中包括政策理解能力、市场判断能力、改造工程能力、运营提升能力，以及资本运作能力等等。

从资金端来讲，“十四五”规划提出，健全多层次资本市场体系，大力发展机构投资者。据CICC估计，国际机构投资者商业不动产配置比例约为8％-10％，中国机构投资者该配置比例约为1-2％，存在巨大上升空间。

我们以国际上规模的十几家主权基金为例，其中有2／3的另类资产配置比例达到了15％以上，而其中持有型不动产是占另类投资比例的资产品种。我们认为，持有型不动产能够在比较长的时间内产生较稳定、可持续的现金流，具备保值性高、抗通胀能力强的特点。所以在当前的流动性泛滥的环境下，不动产无疑是资产配置的优选。

除了机构投资人以外，“十四五”规划提出要拓展居民收入增长渠道，家庭财富管理需求的增加会带动持有型不动产的配置需求。根据统计，我国居民的可投资金融资产规模从2007—2018年，年均增长率达到了15％，2018年底达到了126万亿的规模，为资管行业持续带来了增量资金。从结构上来讲，2018年末统计数据显示中国家庭居民持有金融资产中有54％是现金和存款，远高于美国的14％。我们预计国内的居民家庭未来多元化资产配置的趋势会进一步显现。

在资金端，最核心，以及最重要的一个问题还是今年REITs市场的诞生。REITs作为一个金融产品，次写入了国家的五年规划纲要里面，也能看到中央对于REITs市场建设的决心。从2007年开始，相关的监管部门就对REITs进行了研究，经过十几年的推进终于在2020年出台了有关的指导政策。我们预计今年应该能够见证中国REITs市场的最终降生。REITs现在的试点范围还仅仅局限在基础设施领域，主要包括仓储物流、交通设施、市政设施、污染治理、信息网络、特定类型的产业园区等等，暂时不含住宅和商业。尽管这个试点范围相对有限，但是中国公募REITs市场诞生这个事情已经引发了海内外不动产投资者的关注，也为整个市场带来一个新的预期。

实际上，海外的成熟的REITs市场底层资产丰富度很高。其中零售、办公、住宅资产类别占比相对比较高。参考国际经验，试点领域扩大到商业不动产是时间问题。从去年到现在市场上很多的商业部动产开始考虑选择在香港和新加坡发行REITs，我们认为也是一个可行的办法，但是往往会面临资金跨境、税费损失、派息率比较高等问题的解决。所以整个市场上对于商业不动产的公募REITs的推出呼声很高。

我们也要看到，境外的公募REITs市场虽然已经比较成熟，但是它们的发展也不是一蹴而就的。2019年末，全球的公募REITs市值达到了2万亿，截止到2019年底美国公募REITs市值是1.3万亿美元，占到了全球公募REITs市值的60％。日本和澳大利亚、英国、加拿大、新加坡、法国等紧随其后。即使从美国的REITs市场发展来讲，它也是经过了60年的曲折，也有起步期，也有缓慢期，以及进入高潮期。所以市场需要有耐心，我们期待商业不动产REITs的出现。

从长期来看，公募REITs一定是未来持有型不动产的最主要的退出方式。我们认为持有型不动产从属性上来讲，它没有居住属性，更多的是经营属性；它是以长期持有为目的，业权比较单一，机构投资人为主，投资机性比较弱；同时它是城市活动的载体，是服务实体经济的行业。所以我们认为发展持有型不动产，尤其是商业不动产对于房住不炒政策的定位不存在根本矛盾。持有型不动产将来会打通类REITs，储架式ABS，以及公募REITs多元化退出渠道。类REITs和储架式ABS已经得到发展，光大安石也经历了这两个阶段的发展，目前完成了100多亿ABS的发行。后续公募REITs，尤其是扩大到商业不动产领域还有赖于市场同仁以及监管机构的共同努力。

总结一下：我们认为，持有型不动产行业具有体量大、周期长、风险适中、现金分红的特点。在当前的全球流动性泛滥，风险相对积累的背景下，有稳定现金流的持有型不动产配置意义会更加显著。所以我们有理由认为国内持有型不动产的新时代已经到来了。

以上是我的分享。谢谢各位！

与会嘉宾以《新形势下，百强企业如何强炼内功，稳中求进？》为题，开展了对话研讨。

主持嘉宾：刘李佳先生中国企业评价协会秘书长、党支部书记

对话嘉宾：袁怀中先生  北京朗姿韩亚资产管理有限公司董事长

骆炜先生  汉华文旅控股董事、副总裁

瞿立斌先生  鼎瓯文化旅游发展集团有限公司副总裁

吕芙萍女士  寰图集团副总裁

姚科先生  领地集团有限公司助理总裁兼品牌总经理

靳胜利先生  上海晨曦股权投资基金管理有限公司副总裁

姜海先生  合凡（广州）股权投资基金管理有限公司总经理

李乾先生  四川省景茂置业集团有限公司副总经理

刘李佳：各位嘉宾，大家好！下面进入对话研讨环节，我是本场主持人：中国企业评价协会秘书长刘李佳。本次对话的主题是“新形势新格局，百强企业如何拥抱变革，探索发展新道路”。大家知道“十四五”规划勾勒出了中国未来发展的新形势、新格局，我想先请教袁怀中董事长一个问题，我们知道您对中国另类投资市场具有非常深刻的理解和丰富的经验，您可否从另类投资的角度简单讲讲新形势下地产投资的风险与机遇与以往有什么变化？

袁怀中：其实地产投资本身就是另类投资的一个重要组成部分，所以在这里我跟大家可以简单聊一下我对在新形势下地产公司会面临怎样的一些新的风险，如何构建新的竞争优势。

我们可以回顾一下地产发展的20年，其实开发商分别经历了或者获得了土地红利、周转红利，还有金融红利。目前，应该说这三道红利逐步在消失过程当中。面对从去年以来的整个新形势，开发商应该怎么样才能够构建出自己新的竞争优势呢？我稍微梳理了一下，我觉得应该是用四个词来形容开发商面对未来新形势应该努力打造的方向：1.大格局。1.差异化。3.产品力。4.成本力。

一、大格局

对于大格局而言，我认为其实过去开发商大多处于个体的单打独斗。面向未来，更应该采取合纵联盟的方式，合纵联盟的方式对于不同业态来讲其实就是构建不同业态的联盟。包括“产业+地产”，大家可能最近比较熟悉的很多产业购地的模式，其实就是不同业态联盟的一种表现，也包括不同优势产品操盘者的一个联合，包括现在大家看到的很多开发商在联合操盘一些比较好的项目，这也是在新形势下，面对新的风险，开发商应该扩大自己的格局，最终实现从个体优势转化成组合优势，打开整个合作的一个大胸怀，这是我认为可能点，就是要构建大格局。

二、差异化

这个差异化不是大家常规讲的产品的差异化，我是希望把它表述成一种投资策略的差异化。其实过去几年的知名开发商，特别是百强开发商他们的投资策略基本都形成了一致预期，或者说很大程度上形成了一致预期。在投资区域、投资时点上面，最终形成的结果就是其实大家都扎堆扎到了长三角、珠三角，而且在共同的时间点去投入，导致投资相对比较低。其实开发商还要回顾一下怎么实施自己差异化的投资策略，实现相对好的回报。

三、产品力

从现在开始，产品溢价应该逐步成为开发商的一个支撑法宝。今天演讲嘉宾讲的满足人民群众美好生活需要，这确实是未来我觉得产品力会占据到越来越重要的分量。

四、成本力

其实在未来开发商具有更高毛利，或者超高毛利的时代一去不复返了，在新形势下怎么控制好自己的成本，怎么从成本端去挖利润，可能就变成一个比较重要的来源了。

最后，一句话来祝福我们的开发商，或者说来总结整个的变化。从过去的做大，到未来的做强，希望我们开发商未来一路走好，谢谢！

刘李佳：感谢袁总，刚才袁总点评得非常精辟，大格局、差异化、产品力、成本力。我想大家都应该会有一些新的体会。新形势下国家政策会越来越关注民生福祉，汉华文旅控股多年深耕文旅度假行业，在民生福祉联系紧密。我想请教骆炜先生，和大家分享一下新经济格局下，汉华文旅的创新探索和思考。

骆炜：尊敬的到场嘉宾，大家好，我是汉华文旅控股的董事骆炜，今天非常荣幸有这样一个契机与各位分享在新格局下汉华文旅的探索与思考。

2020年5月国家首次提出“双循环”战略，面对旅游行业市场紧缩，同质化严重，产能过剩，以及疫情影响等一系列压力，“双循环”战略的提出其实为企业指出了新时期的发展方向，对汉华而言，首先要做到的是瞄准内需，提升企业的核心竞争力。

我们主要从以下的两方面进行突破：

，以市场为导向，充分挖掘客户真正需求，实现用户的价值。通过市场调研，以及大数据分析，我们发现近郊游、家庭游等度假新模式扩张迅速，高频次、低密度的休闲度假模式将成为文旅行业发展的重要着力点。针对现有旅游的现状，舟车劳顿，以及孩子们玩得尽兴，大人只剩疲惫等诸多市场痛点，汉华文旅在2020年首次提出“轻度假”理念，其核心在于近郊、低消费、短时间、高频次。作为近郊家庭度假生活方式的服务商，我们坚守自己严苛的择址观，在距离核心城市1-2范围内寻找山川、湖泊、森林、温泉等原生态自然资源丰富，自然景色优美的天赋之地，打造全新的度假圣地。兼顾孩子们的学业以及大人的事业，解放家长，使每个家庭成员享受自己独有的惬意时光。

第二，通过产品力、创新力、运营力三大抓手，持续为客户提供远超他们预期的优质度假体验。汉华文旅是一家以山水度假旅游产业为核心，集度假区运营，度假地产开发于一体的性集团企业公司，具备文旅规划、设计、建设、运营等完整的系统运作能力，在产品创新方面，汉华文旅充分研究了国人对于山水之间院居的文化情结，将中式传统、生活美学与欧式建筑细节相结合，打造全新的度假屋产品、海派院子，实现了近郊度假的全方位需求。在运营力和创新力方面，汉华文旅也通过“创意+运营”两个模式，对优质的文旅内容进行全产业链的布局，持续创新文旅产品，为客户提供优质的文旅服务。同时，汉华文旅也积极参与外循环，引进国际、国内的一线资源进行合作。

总结来说，对内汉华文旅就是做好企业的内循环，修炼自身的功力，创新产品及科研服务。对外做好外循环，寻求国内、国际一线的资源，创新服务模式。以此来实现公司内外资源的良性互动，来助力国内文旅行业的高速发展。

以上就是我的分享，谢谢！

刘李佳：感谢骆总，骆总也提出短时、高频，远超客户预期的创新度假旅游的新模式，谢谢骆总。除了文旅度假以外，大健康也是民生福祉不可或缺的重要板块，我们知道鼎瓯集团是国内率先进入大健康市场的企业之一，我想请教瞿立斌瞿总，如何看待“双循环”新格局下房企所带来的新挑战与新机遇？

瞿立斌：进入“十四五”，我国将进入以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，也进入高质量发展的新阶段。

在这种形势下，国家将坚持“房住不炒”的发展主基调，对房地产企业来讲，面临着融资环境趋紧、人口结构的变化、以及存量时代的来临等新的挑战。房地产市场将进入慢牛行情，房企需要自我革新以适应市场环境的变化。

但我们也要看到机遇，就是在产业升级和消费结构升级的大背景下，地产与人文、旅游、健康和科技的融合，城市旧改也将融入健康、科技、人文等元素，标志着地产高品质的新时代到来。另外，今年两会提出，“人口城镇化率达到65%，发展壮大城市群和都市圈规模”，大约每年还有1000多万人成为城镇人口，这意味着房地产市场容量仍然还有较大空间，这对于我们这样一个坚持需求导向、坚持特色发展的企业来说机遇十分明显。我们未来的核心竞争力就在于品质和服务。

鼎瓯集团创立于“健康中国”的大时代背景之下，是国内率先进入大健康产业市场的企业之一。在秦晓东董事长的带领下，面对市场，我们将始终坚持紧跟国家战略方向，始终坚持以大健康为核心的五位一体产业发展模式，始终坚持弘扬工匠精神，打造精品，为业主和客户提供全方位高品质生活服务。

刘李佳：感谢瞿总，刚才瞿总也提到新发展格局下要练好内功，做好品质。我们知道，寰图是领先的写字楼全链条运营商，四大业务也包括共享办公等等。我们想请教吕芙萍吕总一个问题，据不完全统计，2020年一线写字楼的空置率现在比较高，达到15%以上。商办地产是否是值得探索的新道路？请您给大家分享一下，谢谢！

吕芙萍：各位嘉宾，大家下午好！我是寰图集团吕芙萍，非常荣幸在这里跟大家做一个分享，就主持人刚才问到的这个问题，我再聚焦的跟大家再分享一下。

商办并不是一个陌生的领域，为什么会有空置率呢？我觉得2020年的数据说明了一些问题，但不能代表这个行业未来发展是没有空间的。商办是商业不动产的重要组成部分，在“十四五”、“双循环”新发展格局下，在产业发展更加现代化、高级化，企业和员工对办公空间新要求趋势下，商办可以起到举足轻重的作用。

有三个数据跟大家分享一下：

，商办的存量资产。目前应该有6500亿商办的存量资产，空置率的一部分原因是行业自身问题造成的，如供需错配、信息不对称、服务角色分散、成本较高、管理不规范、无标杆企业引领等，这些都值得我们去探讨，也是寰图集团目前正在深入研究未来如何给这个领域提供服务的一个核心内容。

第二，增量。到目前为止，每年还有6600万方的新增开发，这个增量对行业未来发展也是一个非常大的机会点。

第三，增速。每年还保持在30%以上的发展增速。

所以，从这三个数据来看，未来我认为不管是过去的存量，以及未来的发展增量，这个行业在未来还是有很大的市场机会。

以上，谢谢！

刘李佳：谢谢吕总，作为寰图如何帮助商办、产办的综合体资产价值化呢？

吕芙萍：在这样的市场背景下，寰图通过三个思维达成目标。，客户思维，站在ABC三个维度客户角度，解决痛点，to A端，解决资方资产化痛点；to B端，为企业解决与时俱进的定制化办公空间痛点；to C端，解决人们办公以外美好生活需要痛点。第二，资管思维，将传统的办公物业服务转为资产管理运营服务。第三，产品迭代思维，结合市场发展趋势，从集中于联办、普办业务转向商办、产办综合体，提升产品竞争力。

目前，寰图已经进驻以北、上、广、深为代表的26个城市，管理近70个项目，管理规模超600万㎡。未来，寰图愿景依托大资管和大运营，成为商办、产办综合体资产管理全生命周期运营服务商，勠力为“双循环”发展贡献行业之力。

以上，谢谢！

刘李佳：谢谢吕总，刚刚吕总从大运营、大服务、大资管为我们打开了视野。领地集团创立于1999年，拥有国家一级房地产开发资质，是中国地产百强的中流砥柱，我想请教姚科总一个问题，在国家提出高质量发展的今天，领地集团又将如何开启新美好时代的篇章

姚科：谢谢主持人，这个其实是一个很大，而且很好的话题，这之间的一个大主题就是“双循环”。其实大家可能没有注意到，“双循环”前面还有两个字，就是“以国内循环为主的双循环”，是在这样一个情况下。第二，发展的变化是我们国家的一些宏观政策的一些收紧，包括了三条红线，两集中，金融的集中度。在这样的一个严控下面，我们的企业该怎样的高质量发展呢？我们认为就像我们现在经常听到的一个词叫“碳中和”一样，这样的一种模式去高质量的发展，在我们这个行业里形成三道绿线。哪三道绿线呢？我们从“十四五”的这个里头总结出来，大概三个方向：1.健康绿色。2.人文和科技。3.产城融合。

1.健康绿色

从个来看，企业做哪些事？个就是健康和绿色。从总部大楼获得鲁班奖我们整个产品围绕绿色发展，我们获得中国绿色建筑的30。

第二个也是我们按照Well、Leed国际绿色、健康建筑标准，特别是去年我们参与到国家HIH健康住宅的这样一个标准来进行推进我们的一个健康住宅。

因为我们引进了大量的健康的资源，所以我们在线上和线下，通过线上的这样一个APP的客服平台和线下的健康小屋，融入到我们健康住宅的标准化体系建设。

2.科技人文

我们现在全社会也互联网化，大数据化，我们要有一些落地的点，我们在湖南跟新松集团合作建立了领地新松机器人科技园，我们对人文未来美好生活的创想，用机器人的形式来实现，落地我们对未来美好生活的想象力。

第二个就是人文，其实我们中国当代国家经常提到民族自信，我们这个企业是从四川走出来的，我们的发源是来自于东坡故里，苏东坡的文化里头大量讲的就是人要诗意的栖息在大地上。人怎么诗意的栖息在大地上呢？我们就请到了苏东坡博物院的首任馆长作为我们建筑园林的顾问。大家知道苏东坡他杭州建了苏堤，在宝鸡、惠州建了园林建筑，在海南提出了“此心安处是吾乡”这样一种对建筑，对美好生活的向往。于是，我们学习了杭州、惠州、宝鸡等地的东坡文化园林景观，还请来了苏东坡博物院的首任馆长作顾问，将东坡文化更好地融入产品内涵中。

3.产城融合

其实在我们产城融合的人口红利城镇化的这部分里头有五千万的人口红利还即将会到来，其实国家也定位了两种模式：个人口红利来自于新市民。第二个就是年轻族群，他们对于建筑，包括新农村的乡村振兴，这样一个结合以后，对于我们对于产城融合这块，我们有在峨眉山的峨眉莲花湖，这样的将文旅小镇和乡村振兴相结合的项目，也有和京东方合作的，旨在打造为西部地区国际化高端健康产业城的项目，还有和日本东京女子医科大学等合作的健康项目，

我们整个企业的品牌主线是围绕“健康”这个关键词，我们品牌理念也叫“健康生活更美好”，我们希望通过健康来尊重城市，尊重人。谢谢！   

刘李佳：感谢姚总。刚才各位嘉宾频出金句，姚总提出了“三道绿线”，我想是今天的热点词。晨曦基金深耕地产股权投资，致力于成为中国房地产私募基金的领军者，请问一下靳总一个问题，我们知道您在创新型融资领域有丰富的经验和独道的见解，请您谈一下新形势、新格局下地产项目融资的新亮点，新机会有哪些？

靳胜利：房地产业务本身从外观者的角度觉得它大致上趋同，从业务门类的细分角度来看细分度非常高。无论是文旅地产、养老地产、商办项目，都需要产业资本的注入和引导，培养产业资本的格局和认知，通过产业资本的方式进入才有可能往这个行业进一步发展。目前信贷融资杠杆加到了，后续更多的合作点都是产业资本通过权益杠杆的合作方式来促进和提升。晨曦基金希望后续能够跟产业的运营商一道在细分领域继续增强、加深，共同助力产业更好的发展。

刘李佳：感谢靳总，我们需要提升产业资本的格局以及认知。房地产基金为房企发展或者上规模提供了融资的来源，合凡资产是房地产私募基金管理公司的10，公司曾与碧桂园、阳光城等大型地产商合作，发行基金超过70只，下面请问姜总，新形势下房地产基金将会更青睐什么样的地产项目？或者地产概念呢？ 

姜海：在目前环境快速变化的形势下，提出以下4个观点：

一、精准投资。

百强榜排名10年来的变化，精准投资起到了决定性作用。除区域和城市的选择，投资时点选择也非常重要。比如疫情后3、4月份拿地，10月份可迎来销售小高潮；但如果8、9月份拿地，地价高20%-30%，又遇上按揭贷回款打6-7折，投资回报就会出现问题。

二、合理融资。

在以前市场资产价格不断上涨的形势下，融资越多越好。但现在形势变化后，要根据项目的开发节奏和现金流，合理融资，重点在提高自有资金。每个项目有独立的闭循环，每个城市公司、区域公司有独立的闭循环，才能实现健康发展。

三、高效运营。

房地产行业的财务指标、管理决策、实际操作都需要一个运营体系。

四、产品至上。

开发商在成本、进度、品质三项中一般只能取一或二。目前阶段成本对投资的影响越来越低，因为地价占比大；开发效率又受市场、监管、金融政策等因素影响；开发商要把产品做得更好，才能使项目有更好的表现。

刘李佳：姜总提了16字真言，准确投资、合理融资、高效运营、产品至上，给了大家很大启发。景茂集团于2008年在成都创建，是一家以房地产开发为主的大型集团公司。请教李乾先生一个问题，新格局下如何为地产品牌注入时代的基因？打造新赛道，探索新道路？

李乾：感谢主办方，下面就这个问题谈一下自己的理解。

我个人认为，目前很多开发公司在运营的时候喊的是美好生活，喊的是效率，喊的是有质量增长，但实际上对于美好生活的理解每家开发企业的出发点不一样。不管是营销端口还是产品端口都要贴合，单一的发力点不足以支撑未来同质化竞争下开发企业跑出新的赛道。这是我的核心观点。至于在后面这个时期，如何在这个市场有质量的生存下来？结合我们企业自身谈三个看法：

，现在不单一考核追求刻意的规模增长，更多关注的是精准获取资源的能力和能效。可能有一些企业在某一年会提要求，今年我们要获取多少土地储备，获取多少资源储备。其实从实际运营反馈来看，很多地方和区域为了完成指标虚做效率。就是今天上午提到的，如何用更多的效益型的产品替代原来的周转型产品，个人觉得是在精准获取资源上后疫情阶段企业存活下去的相当大的基础。

第二，要跑出新赛道还是要从传统理念回归到传统。刚才几位老总提了非常有效的看法，无非是四个端口：管理端口、产品端口、营销端口、服务端口。每家企业有各自不同的运营特色，不一一赘述。

第三，在座的很多企业，目前仍然是90%以上依托地产主业为核心去运作的。今天提一个新的观点，一般说到房地产评估指标会说今年你们企业拿地的均价是多少，你们企业销售的均价是多少。其实个人觉得，我们应该关注客均价值。你在一个业主身上，他为你这个企业带来的平均价值是多少。比如说是20万、30万、40万，个人觉得这才是要落地于更美好生活，开发商、运营单位需要去创造的价值。一是依然要做好自己的开发主业；二是景茂是以主业地产依托多元化，我们的地产主业不能丢，商贸、建筑、物业、商务等支撑主业，但是后续重点是聚焦创造客户的单元价值。

谢谢！

刘李佳：李总从价值的角度位我们提出了理念的创新，为地产百强的评价相关的指标设计提出了非常好的建议。感谢各位嘉宾的精彩发言，相信在新形势、新格局下，百强房企可以把握趋势，拥抱变革，创新发展，制胜未来。

北京联东投资（集团）有限公司常务副总裁梁环宇以《长期主义的胜利》为题发表了演讲。

北京联东投资（集团）有限公司常务副总裁 梁环宇先生

梁环宇：各位领导、各位嘉宾，非常高兴参加今天的中国房地产百强企业研究成果发布会。今年是“十四五”规划发布实施的启动之年，也是建党一百周年，相信在各位企业家心中都会燃烧起奋斗的愿景和战略追求。今天有幸作为产业园区的代表企业来分享下联东是如何修炼内功和追求长期发展所做的一些努力。

我们先来看一组数据，分别是“100、30、18”。

“100”代表的是建党100周年，中国共产党是最成功的组织，苦难之后辉煌。

“30”代表联东成立30周年，30而立，厚积薄发。

“18”代表联东进入园区领域18年，18是青春之歌，蓬勃之姿。而联东在这坚持专业18年的道路中，不断积淀，经过了几个发展阶段：

阶段从2003到2016年，联东用了13年时间在建立100个园区，这是个100，充满着探索、不断试错、痛苦纠偏和沉淀的过程。第二阶段是2016年到2019年，联东做到第二个100，这是快速发展、追求品质，实现厚积薄发的过程。而在2020年，联东在这一年做了90多个项目，成功进入快速且高品质发展的一年。展望未来，联东力争实现在布局700-1000个园区，用长期的积累和勃发实现更快速的发展。

长期主义的核心是创造客户价值，要创造真实的客户价值，因为长期的背后来不得忽悠、来不得欺骗，来不得包装，因为所有一切的真实在时间面前都是苍白的，时间是检验一切的真理。所以要实现一个企业长远的发展，就要不折不扣地去实现核心价值，任何的虚假都是浮云，终究会被吹散。

那么，我们的真实客户价值来自于哪里？是为政府创造价值，第二是为企业带来价值。政府关心的价值在于产业导入、税收以及园区的品质，在这些关键点上，必须要做到兑现承诺。而在企业层面，我们客户都是法人客户，是经历过市场检验的“人”。这就意味着我们服务的两类客户都是非常理性的，注定这条道路充满艰辛，要能够创造真实的价值，价值的创造决定了你能走多远、走多久。

有一首郑板桥的《竹石》：“咬定青山不放松，立根原在破岩中。千磨万击还坚劲，任尔东西南北风”，这首诗非常形象的用树的价值观和自然哲学告诉了我们该如何做好长期主义，下面我用一棵树来类比下联东的长期主义。

坚持扎根向深处

一棵树能长多高，能屹立多久不是取决于树冠，而是取决于树根。根能扎多深决定了将来树能长多高，但往往我们看不到埋在地下的树根，看到的是露出地面的树冠。同样对于企业来说，核心就在于根有多深，能够坚定不移地努力下探，而这对于企业的未来至关重要，才会有我们希望的基业常青。

对于联东的园区来说，联东的树根就在于持续关注的五大风险，如果一个企业不能充分认识到自身存在的风险，不能抵御风险，如何做到“任尔东西南北风”？必定是一吹就倒的。

五大风险中的个风险来自于战略风险，联东始终追求做专业性的公司。因为每个领域每个赛道都是高手如云，这就要求在自己的领域里必须要做到数一数二。所以联东坚决不做多元化，而是做的专业化，在产业服务的赛道里做到数一数二，并且要具有核心竞争力。

第二个风险是投资风险，这要求联东严控项目质量，坚决回归一二线城市。但凡与土地相关的业务都离不开科学选址，选址成功则胜利一半。做到果断舍弃不够优质的项目，才能专注拿到好项目。

第三个风险是客户风险，客户画像是什么、客户能不能实现税收、对政府能否兑现承诺，这些都是产业园区运营中蕴含的风险。招商不难，但招到优质客户很难，因为优质客户才能实现整个逻辑闭环，所以联东用“三审”制度严控客户质量。在联东内部，客户通过率只有34％，因为对于每个企业来说，服务的客户数量是有限的，严守目标客户标准，以此来把控好风险。

第四个风险是管理风险，联东坚决实行强管控、扁平化，让管理下沉，同时去官僚化。很多公司发展之后都会成立区域公司进行分权，这在市场向好的时候发展很快，但是出现市场紧缩时就容易引发矛盾，呈现山头主义，整个团队缺乏斗志，不复当年的奋斗精神。

第五个风险是资金风险，联东做的是重资产领域，因此要严控负债率，保持充足的现金流，以应对随时可能发生的风险。未来一定是会变化的，手里的底牌能否驾驭风险，是企业必须重视的问题。

以上五大风险一旦出现就有可能导致公司颠覆性的失败，可能会连根拔起，所以做企业一定要预估风险，把根扎住，让基业长青。

树干，挺拔粗壮

“大雪压青松，轻松挺且直”。树干是企业的管理体系，每个企业都要有专业化的体系，只有树干粗壮，才能撑起整个业务的发展。树干对联东来说，包含选址体系、产研体系、招商体系、服务体系以及成本体系等等，每个体系环环相扣，相辅相成。企业的体系能否做到业内领先，产品的品质以及运营的效率是不是最的，对企业的发展都至关重要，所以树干要粗壮、要撑得住业务的发展。

树叶，向着阳光

树叶都是向着阳光生长，一棵树成长的好不好就看它是否枝繁叶茂。树叶越是丰茂，越是意味着这棵树强大的生命力。对联东来说，树叶是政府、是园区企业，是联东的员工，我们要让叶子尽情的绽放，绿意盎然，企业才有勃勃的生机，所以联东始终把客户的满意度放在首位。

去年联东在同时发展90多个项目，很多城市、很多区域都是多项目并存，实现二次合作，例如上海闵行、南京江宁、北京顺义等，这就源于联东兑现自己运营承诺的能力，成功赢得了政府的信任。而对于企业客户，是以产品品质取胜，去年联东一共招引约3000家企业，其中包括上市公司、高新技术企业、规上企业的批量入住。企业客户感受到联东生态里的盎然生机，从而前赴后继、向阳而来。

树根、树干、树叶是相互依存的系统，正因为这种交融共生，联东目前已布局了65个城市、280个园区，入园企业超过13000多家，其中包含上市公司80多家，国高新、规上企业数量占比持续攀升，产品品质日益提升。

今年是联东成立30周年，进入园区领域18年的成年礼。三十年来，联东集团坚持长期主义，坚持价值创造，从客户的需求和城市产业发展的需求出发，持续提供好产品，助力企业更快发展，服务产业转型升级。

谢谢大家！

当代置业（中国）有限公司高级副总裁韩飞宇以《行稳致远——绿色科技建筑价值链行业赋能》为题发表了主题演讲。

当代置业（中国）有限公司高级副总裁 韩飞宇先生

韩飞宇：非常感谢在这样的平台上可以和大家分享，严控的市场条件下，我们面临着挑战与机遇，可以看到绿色科技建筑的价值正在凸显，会和行业的方方面面发生链接的可能，产生新的赛道。

当然，问题仍然存在，目前建筑能耗仍然占全社会总能耗的1／2，甚至更多，同比于发达国家，还是有一定的差距。

在新的价值链的语境下，我们总结一下，分成三个“新”。

、新市场，在国家总体的管控下，不管是三道红线，还是五道红线，其根本是要控制无序扩张的规模，保持适度的增长。

在城市发展方面，出现了相应的分层，由于高铁的四通五达，我们看到城市带和城市群在快速扩张建立，同时也看到量级比较低的城市会出现一定程度的固化。

第二、新逻辑，我们总结为几个“低”：1、低利润率，这是我们要面临的现实，在受限情况下，必须保持强现金流的状态，我们会适度降低利润的预期，当下已经过了我们大家曾认为的那个可以遍地捡钱的时代，我们更强调自己过硬的专业能力；2、低杠杆率，毋庸置疑，金融政策在这方面已经给我们提出要求，要稳健的控制公司发展；3、低容错率，我们可以犯错的机会越来越少了，在这样强竞争的环境下，夯实自己的能力是最重要的。

第三、新回归，首先，要回归到一个普通的行业，暴利的时代已过去，要通过合理预期去判断应该怎样获取项目和城市给予我们的机会，价值回归一定是回归到产品端，用有价值的产品驱动公司穿越经济周期。

因此，行业拥有了多种可能性，每个地产商都在这个环境之下积极转型，转变到对生活方式的体验认知上来，成为一个生活运营商。

当代置业提出两个重要周期：1、硬件全生命周期。2、软件全生命周期。

硬件全生命周期主要指的建筑的全生命周期，公司提出了“绿色科技＋数字节能＋理性美学＝双四Heng”的产品观，一方面，技术四恒，恒温、恒湿、恒氧、恒静，满足客户真正的体感需求。另一方面，场景四衡，衡空、衡质、衡动、衡捷。通过“双四Heng”的产品观，打造对科技、理性美学的一个新的认知。

绿色科技，继续坚持公司绿色科技的差异化竞争力，我们广泛地和各个专业的人物进行相关合作，从自主研发到多面合作，实现整体产品的创新突破，建筑实践不是少量项目的专属，是通过这样的实践找到因地制宜、配置精细、高成本低适配的产品模型。在科技前沿的领域，从被动式建筑到百年住宅，从百年住宅到净零能耗建筑，永不止步。

舒适节能方面，当代置业打造高性能外围护体系，不断迭代升级低温差辐射智能采暖系统，目前，已经有了6档机电系统匹配的不同的产品线，还有置换式全新风系统，保持室内有充足的含氧量。

正对疫情，我们研发了无忧社区大堂、无扰邻里单元和无界＋户型空间，全面焕新升级动线组织和功能分区。

当代置业三个重要的解决之道：取暖制冷、空气质量和能耗运行费用降低，使我们的住宅和普通住宅之间有了明显的能源消耗的差异，公司在碳中和方面积极响应，提出解决方案。

理性美学方面，设计以人为本，尊重客观规律，不追求那种繁复且哗众取宠的设计方式，3.0产品简约而不简单。当代置业要兼顾绿色科技和场景体验，希望做出的这些尝试是内化在建筑载体上面，形成看得见的艺术和看不见的技术。

启动区的维度，将建筑、精装、园林一体化营造，同时植入运营，使存量建筑能够完全鲜活起来。在园林维度，以创造全生命周期需求为基础，创造自然生态、环境优美的场景模式。户型方面，空间自由分隔，打破界限，功能多变。

2021年公司要做几件事情：1、运维与科技继续的融合；2.空间与科技家居的完美结合；3.建筑光伏一体化，直接产生直流电，高效便捷。

场景四衡方面，提出衡空、衡质、衡动、衡捷。衡空：分合有度的空间规划；衡质：恰到好处的建构品质，也是一个适配性；衡动：全生命周期的动线组织，以及运动设施的安排；衡捷：舒适便捷的配套与我们的强运营完全挂起钩来。同时，提出“科技＋”的概念，延续绿色科技这样一个硬科技的特点。升级启动区场景，创新户式居住的产品，提升大区的交付品质。

第二个范畴就是客户全生命周期，公司通过将近二十一年的积累，有了自己的酒店、教育、共享办公等给地产赋能，也是公司对城市升级和城市更新的应对。

当代置业孵化出来的51world，在数字孪生方面成绩卓越，是黑科技的代表，而个对于地产的赋能也是非常重要的，对社区可进行直观的数据化管理。科技AI技术全面落位项目，其实可把建筑想象成一个超大的手机，是一个无限扩展的终端，在这个终端上面，又可以做无限的链接，前台、中台到最后的末端进行全面的科技落地，绿色科技的全面赋能，产业无限可能，健康人居的发展想象空间无限。

当代置业通过绿色服务、绿色空间、绿色科技三大事业群，打造数字化城市、科技AI社区，实现科技建筑、绿色家园、城市向美的愿景。

德信中国控股有限公司常务副总裁方静以《新常态下的守正与创新》为题发表了主题演讲。

德信中国控股有限公司常务副总裁 方静

方静：大家好，很荣幸主办方有这么一个机会，可以让我跟大家在这样一个场合探讨新常态下作为房企守正和创新方面的一些小思考。

今年开年以来，调控政策不仅又密、又紧、又急，内容也涵盖到土地、金融以及房地产政策本身。透过现象我们来看本质，它的核心逻辑是什么呢？就是致力于三个回归：

，对于消费者，就是回归房住不炒。

第二，对于企业，希望回归经营价值。

第三，对于土地财政，希望回归到真正的实体经济。

基于这样的逻辑，通过行业结构化去杠杆的方式来防范行业、市场、金融方面的风险。这些系列政策的出台，也标志着房地产行业进入低增速、低利润、低杠杆、低容错率的新阶段。我相信在座的各位跟我都有一个共同的感受，虽然近几年我们的能力越来越强，但是钱越来越不好赚了。我觉得，有一个运动可以非常形象地来表明，当前背景下对房企的能力的要求变化，就是射击运动里面的移动靶和固定靶。我们以前打的是移动靶，对枪法的精准度的要求没那么高，重要的是准确预判、快速反应，抓取机会的能力，对房企来说就是对市场预判、把握周期、踩准节奏的能力。

随着行业去杠杆的节奏加快，大家对未来的走势，对于战略的思考，其实都是非常趋同的。所以，今天我们打固定靶了，打固定靶对运动员自身考验的是精准度、平衡性和心理稳定能力。对房企来说，就是要不断夯实自己的内功的同时，还需要根据新常态下的行业特点，在守正的基础上进一步创新，从而不断增强自身的核心竞争力。

有句话大家这几年听的很多，以制造业的思维去做房地产。这个话五年前说可能会被认为根本不懂房地产。但是今天不一样了，过去我们是从资源要效益，今天是从管理上要效能。德信这两年一直从深化战略、提升运营效率、成本管控能力、优化产品品牌力、激活组织活力，这几个方面来构筑我们的立体作战体系。今天已经不是一招鲜了，对于房企来说，精准布局就是一个瞄准器。高效地的运营，我认为它是“弓”，射出去的箭就是产品力和品牌力，必须有穿透性。还有在授权赋能和激励机制下，激发组织的活力，它是个弓箭手，这几方面相辅相成，才能在竞争格局里面构建起企业的“护城河”。

这就是我们讲的守正之道。除了守正之道以外，还要根据新常态下行业的特点，保持创新能力，适应行业的变化。

从行业来讲，现在互联网原住民的崛起，传统营销越来越被渠道所绑架，未来房地产营销无论是创新突围方向，还是同行之间的分化领域一定是数字化营销战场。德信在过去两年。所以，未来营销破局的方向一定是数字化营销的战场。但是，房产品因为金额巨大，交易又是低频，同时地域性又比较强，所以它的数字化营销跟其他的消费品之间的差异是非常大的。所以，这两年我们一直在探讨怎么样才是适合房产数字化营销的道路。数字化营销的一个重要突破是聚焦C端，它与传统营销“购买流量到流量漏斗转化”不同的是，数字化营销强调的在源头就对客户行为、需求、偏好进行精准识别，采取去中心化的矩阵模式。目前，我们已经摸索出了一套“线上平台和线下渠道融合”“裂变后再聚变的全营销闭环”的线上营销模式。我们利用互联网技术，裂变、集赞、砍价等方式，实现精细化的去库存。

当然，数字化营销破局是一个长期行为，如何创新出击，从而获得传播效果与成交效果，是房企下一赛程的考题，而且这道考题不得不解，避也避不开。

我们刚才讲到，其实本轮调控的核心逻辑是去杠杆。所以融资创新能力就显得至关重要。过去金融政策比较宽松，各家房企都是充分发挥自己的“财技”，汇聚四面八方的资金，为经营增速。去年至今，随着三道红线的逐渐落地，融资将变得非常困难，房企一方面需要小心翼翼地避开监管红线，一方面又要保障企业的现金流的健康，以及增长的需求。

在2021年严控负债率以及行业去杠杆的政策背景之下，未来融资创新将成为摆在各大房企面前的一个长期重要课题。从行业及公司实践来看，除了传统的融资模式以外，资产证券化，股权融资、供应链融资一定会成为越来越重要的有效补充方式。其实这个不仅仅是拓宽融资渠道，关键是有效降低融资成本，提升资金的使用效率，这对于房企的经营而言，可以说是实现进一步发展的必由之路。

我相信各家房企都在研究“两集中”政策出台的应对措施。有人把这个政策称之为土拍市场的2.0版本。我想这对于房企的资金和业务层面的思维方式改变是很大的，最直接的一个影响就是真正促使房企之间的合作从“恋爱”时代进入了“婚姻”时代。“恋爱”时代是散点的、单项目的，追求短期利益的。一旦进入婚姻时代，要讲究门当户对，我觉得不同区域深耕型房企的抱团取暖会真正加速。第二，合作从项目层面上升到企业层面，甚至很快我觉得不排除股权层面。第三，它是资源共享、风险共担，追求长期的经营效益。在未来房企合作上面是否拥有开放、灵活、透明、包容的合作能力？关键还是合作格局，这个我想是未来房企分化的一个重要的力量。

最后我想说的一个改变，是一个让我们活得更健康的“法宝”，就是从“中医”到“西医”的一种企业经营思维的转变，这恰好也是市场和企业的一个迭代过程，也对应了当下房企所在阶段的一个主要的变化；具体来说，就是从原来依赖于市场经验、个人的判断，中医把脉式的检查，转变成“西医”，类似于血常规这样的指标进行诊断，这是从定性到定量的提升。西医式的健康管理其实包括三条线：

1、资源线。也就是“储-建-供-销-存-融-回-结”里面的存销比、供销比、在途比、回融比这些指标，通过对资源进行分析评判，监控企业经营是否健康，因为它需要有一定的前置性。

2、资金线。常规的就是资产负债率，利润率、债务结构、速动比率等财务指标进行分析评判企业是否安全。

3、资本线。经历过上市的房企都知道，其实类似于标普、穆迪这样的上市评级机构有一套完整的模型全面评价上市公司，以前觉得这是一道枷锁，现在越来越觉得他非常的科学而且很严谨，企业完全可以用这套模型对企业未来的经营行为进行全面的预测和评价。

当前的背景下，我们必须在全面预算上留有一定的余地，在保障财务盈余的基础上，通过对以上三条线可量化的体检指标指导企业决策，确保企业健康平稳的发展。

最后，在新常态下，房企必须一方面兼顾内外环境错综复杂的变化。同时，兼顾企业本身短期和中长期发展目标进行考虑，不断地打磨自身内功，提升自己的综合能力，守正创新，这样才能在错综复杂日益严峻的竞争中脱颖而出，道阻且长，但我们始终相信行则将至，谢谢！

杭州老板电器股份有限公司副总裁何亚东以《提升住宅精装修标准，打造地产核心竞争力》为题发表了演讲。

杭州老板电器股份有限公司副总裁 何亚东先生

何亚东：大家好！非常感谢主办方今天的强基固本这个主题，今天我直接用这个主题来作为我的演讲主题。

去年下半年，我们发现很多数据变化，借此机会和大家分享。老板电器是这个会议十年的赞助方，老板电器是做厨房电器的企业，制造业的代表，在这里我认为我们应该用制造业的眼光去造我们的房子。住宅有五大空间，老板电器就是专注解决厨房空间问题的企业。到今年，老板电器走过了42年，从中国住宅正经开始有厨房起，我们就在生产制造中领航，并推动了三代中国家庭的厨房升级。从代是的“有”，第二代（60、70后）开始“追求品质”，再到第三代要求有“颜值”，还要“智能化”，比如说洗碗机的需求，以前的需求是不洗衣服，现在的需求升级为不洗碗。自此，三代厨房的更迭，老板电器经历了近40年。

老板电器的厨房电器和精装楼盘合作十多年以来，一直保持良性状态。我们拥有一套自己的客户数据。现在，中国住宅精装修每年接近上百万户，截止到2020年，老板电器累积拥有接近120万户的配套数据，占据整个住宅精装修市场比例超40％。我们的数据几乎可以代表着国内精装修配套的基础数据。所以，在这里就数据跟大家做一下汇报。

基于数据得出的结论是，开发商企业对于厨房配套产品的选择和现在消费者的实际选择差异很大。差异表现在哪里呢？从图上数据显示，绿色是消费者在终端卖场或者网上购物自己选择产品成交价的情况，蓝色的线是开发商在选择产品的时候对应到零售市场价格的情况，同等规格的比较，还原到零售市场以后，如大家所知，零售市场打五折、四折采购，老百姓实际购买的均价是4000-6000，而开发商选购的是2300-4000，相当于市场消费者平均价的50％。我们选的产品的品质和颜值是市场消费人群选择的产品的50％，与消费者的需求匹配存在差异，这是我分享的个数据。

第二个数据，在装修配套当中有三个档次的标准，高档、中档和低档，2018、2019、2020年这三年的变化很明显，从行业数据中可以看到，高档的装标下降了16％，中档的装标下降了8％，低档的装标增长了15.7％。这在之后5到8年的时间会被业主发现。

第三代家庭开始要配洗碗机、蒸烤一体机，希望彻底解放双手，以及带来烹饪乐趣的产品。这在西方已经有150多年，中国这几年经济发展很快，对于洗碗机和蒸烤一体机的需求在提升，特别是对洗碗机的需求，我们的调研中，百户人群中想购买洗碗机的有27户，蒸烤一体机有11户，而且每天都在提升。这也反映了老百姓对于美好的厨房生活的追求。

但是，在装修配套情况，2020年洗碗机配套率27％，蒸烤一体机配套率是14.5％，精装配套率中洗的只有15％，烤的只有2.8％，并且是呈逐年下降的趋势，并没有提升，这更不符合现在用户以及业主对于美好厨房生活的追求。并且，未来几年业主发现不便利之后，也很难改变，比如当业主想增加洗碗机的时候没地方开，因为要装水路，就会大动干戈，可能需要把橱柜推倒重来，这中现象需要引起我们的警醒。

从总体数据来看，我们当前的装修配置与业主需求不匹配，会压抑业主对厨房配置的真正需求。这也将为业主和开放商带来诸多不利影响。，不利于消费者提升生活品质；第二，不利于地产开发商形成精装板块的口碑；第三，不利于整个精装修未来的发展。

以上简单分享的几组数据，供在场的媒体朋友，负责本公司品牌建设的朋友以及开发商的企业领导们参考，我们要警惕当前的市场现状，思考在大的发展环境下如何强基固本，如何做到长期主义。

以上是今天我跟大家汇报的主题演讲，作为长期奋斗在厨电制造业一线的企业，今天我代表我们的行业呼吁地产界的朋友，以共同提升和规范住宅精装修的标准，满足人民对于美好厨房生活的向往。

谢谢各位！

会上，与会嘉宾以《新形势下，百强企业如何强炼内功，稳中求进？》为题，开展了对话研讨。

主持嘉宾：黄秀青女士  中指控股副总裁

对话嘉宾：刘朝晖女士  金侨控股副董事长

何理平先生  圣桦国际控股有限公司副董事长

杨江辉先生  龙记泰信集团执行总裁

杨张先生  四川恒邦双林实业集团有限公司副总裁

金尼女士  众安集团副总裁

史滨辰先生  当代管理副总经理

吕迎迎女士  上海中城联盟投资管理股份有限公司投资总监

熊飞燕女士  成都正合地产顾问股份有限公司董事长助理

王冲先生  重庆华宇集团有限公司品牌策划总监

黄秀青：这一轮的主题对话内容是“新形势下，百强企业如何强炼内功，稳中求进？”。 2021年是“十四五”开局之年，房地产也进入了新的发展阶段，如何整体求稳，局部创新求进是考验房企综合能力和智慧、胆识的，包括现在提到了三条红线、两条红线、两集中等等，这是大的环境下对所有企业提出的考验。首先有请金侨控股的刘总跟我们分享一下。您的企业在区域发展和多元化领域都非常有建树，听一听您的见解。

刘朝晖：坚持稳中求进，首先，以不变之情怀，应万变之市场，追卓越之未来。过去规模化是关键，现在面对宏观政策对地产的冲击，稳中求进是新形势下企业在思考的问题。我们一直坚持以不变应万变的产品价值化和对美好生活的执着情怀为导向，让建筑回归生活本真，这是稳中求进的根基。

第二，以创新之机制、保现金之充足、求上升之稳健。创新营销模式、促进销售，加快现金回笼，保证企业生存之稳健，让现金为王成为生存发展的根本保证。

第三，以降本之严苛、求管理之红利、保企业之效益。我们坚持强基固本、提质提速，苦炼内功、向管理要红利，保持企业效益持续增长。

第四，以发展之格局，走合作之道路，谋持续之发展。我们坚持“开放包容、合作共赢”，走可持续发展的道路，在高速发展和高质量发展之间找到平衡点。

黄秀青：请问何总，圣桦以城市运营为见长，分享一下您的观点。

何理平：怎么稳中求进，在新时期，新形势下分享三个观点。

，坚持做好产品和服务。产品创新是企业良性发展的前提，创新应从客户角度思考问题，一切从客户需求出发。在做好产品本身的同时，以客户为中心，不断优化服务水平，向客户提供有温度的全价值链服务。

第二，进一步提高精准投资度。培养多层次、多结构市场环境下的周期拿地能力，在市场中把握拿地节奏，寻求错峰拿地机会，力争拿对地、拿好地。

第三，做好营运能力和营销能力。通过前期扎实的市场调研和行之有效的决策措施，将货值管理和现金流管理作为重点，以健康合理利润规划为运营目标，同时，积极探索数字化营销，不断满足客户多元化置业体验新需求。

黄秀青：接下来有请龙记泰信的杨总跟我们分享。龙记泰信立足陕西，这两年在中部、东部快速发展，形成全产业链的投资服务商。

杨江辉：现在大的地产形势资源基本向头部房企倾斜，龙记泰信在未来三年想保持高质量、高规模增长，战略核心有两点：

一是精准清晰的投资能力。像前段时间集中供地的热点城市区域就只能打阵地战，成长型房企也许就要在短期内需要避开，打好游击战。在游击战层面，只要做到深度了解价值洼地，把握产品周期，在投资端仍然可以拿到一些高净利润率，高自有资金，高地货比，同时流速并不低的地块。中长期方面，在投资端要做好利润盘、流量盘、货值盘的平衡，形成有效的战略纵深。

二是市场端，房企要进一城爱一城。龙记泰信在差异化方面要做到两点，一个是升维品质，一个是策略上的降维打击，这样即使在热度不高的区域，仍然可以找到差异化，让项目和品牌在当地落地，做得更好。

今年龙记正式实行了上海和西安的双总部管理，把品牌、融资、拿地、合作等职能部门并入了上海总部，欢迎各位广大的合作伙伴与龙记多交流，希望在未来的路上和大家一起成长。

黄秀青：刚才三位老总都提到了拿地，中指院在精准拿地，投资研判方面有很多的年报可以为各位老总做服务。接下来有请恒邦双林的杨张总跟大家分享。

杨张：下面结合四川恒邦双林集团的成长路径来讲三点内容。

，确定方向，坚定战略。

四川恒邦双林成立20年，最初是一家传统房企，在2017年企业内部做了坚定的战略转型。从传统房地产向产业地产，产城融合迈进。对企业而言，这是一个巨大的挑战，但我们既然选择了这条路，就坚定地执行这个战略。

经过大概三年时间的努力，目前也取得了一定的成效。在去年疫情期间，很多企业都非常艰难，我们仍然取得了比较高速的增长。

在行业里，不同的企业可能有的选择高流转，有的选择保精品质、精利润，有的选择一二线，有的选择三四线，有的做产业，有的做商业。所以选择一个适合企业发展的正确的方向，坚定自身的战略，一旦选择了就要坚持到底，是企业发展壮大的不二法宝。

第二，聚焦深耕，创造价值。

刚刚杨总提到了，我们到一个区域要做到深耕。深耕之前，首先是聚焦。聚焦什么？结合我们企业的发展，我们认为应该聚焦客户。

我们在前面的三年时间一直在对标互联网企业进行深入研究和学习。像华为、头条，这样的互联网企业对客户的敏感度非常高，能做到投放，精准营销。

那我们作为房地产企业，能不能高感知度的来感知客户的敏感点？答案是肯定的。

恒邦双林在进入四川的一个地级市市场的时候，我们做市场调研发现当地90%以上的客户会选择把阳台进行封闭。在公司进行研究讨论的时候我们想，既然如此，我们何不设计一个封闭阳台的户型呢，既迎合客户需求，更为客户省却装修时的麻烦。于是，我们做到了当地市场上个封闭阳台户型，这个户型一经推出就全面热销。

所以我们认为像这样的思考方式和企业行为就是给客户创造了价值，为客户增加了增值服务，那自然客户也会对我们认可。

第三，炼好内功，精益管理。

方女士讲到了做房企要学习制造业，我们非常认可。这也是恒邦双林从去年开始就在做的事情。我们在企业内部全面推行精益管理。

精益管理源于丰田汽车的精益生产，曾经有不完全统计说丰田的利润是宝马、奔驰加起来还要多。我们把精益管理运用到了房地产企业，并结合企业发展要求总结出几个要点：一是要聚焦客户，用客户的需求来拉动生产。二是消除内部浪费，运用到生产当中，比如说在成本控制上，在工程管理上，在产品上尽量消除浪费，以更少的投入为客户创造增值服务。三是为客户创造增值，以客户需求打造我们的产品竞争力。

所以提倡所有的企业把精益管理运用到自己的实际管理当中来。

黄秀青：有请众安集团金总，众安立足杭州，深耕浙江，现在在产业、代建等多领域全面铺开，有请金总。

金尼：众安集团成立于1997年，历经20余载发展，且于2007年上市，是杭州本土的老牌上市公司，也是浙江省内波在香港主板上市的公司。众安集团成立至今，历经了房地产起起落落的发展，比如房地产一系列政策的出台，行业刚柔并济的调控等，面对市场变化我们如何来应对呢？我与大家分享一下在当前向管理要红利的市场趋势下，众安的策略打法。具体可以概括为五大核心：即“投、融、营、大生产运营和组织力” ，具体来说，就是重点深耕，调结构，抓标准。

其中“投”，是指众安集团的发展重点首先是区域深耕，众安集团的主战场在浙江，且在浙江每个地级市都组建了城市公司，从而实现城市深耕。其次，深耕项目，比如对我们项目周边的竞争对手进行深入调研。在投拓结构上增加合作项目的比重，尤其是当前阶段应对集中土地出让的政策，我们更要加快寻找具有差异化、跨周期性的合作项目。以及寻求符合我们优势的项目，比如结合了商业、文旅等产融一体的项目。

“融”，即结合国家的政策，保持财务稳健和抗风险能力。众安集团目前的经营处于非常良性的状态，没有触碰到三道红线，这也有利于我们今后的持续发展和应对市场的抗风险性。

“营”，是指营销方面。我们不仅要打造强有力的销售团队，还需要回归初心，把握市场趋势，倾听消费者的需求，重点提升消费者满意度，这是发展核心。

“大生产运营”则是对设计、成本和工程运营要有更高的要求，设计的重点是要抓住客户的需求，保持设计的迭代更新；在工程运营和成本方面，需要多方寻找优质的战略合作伙伴共同打造品质楼盘，节约成本的同时做好产品口碑。

“组织力”，我们认为组织能力不仅指企业的人才、机制和文化，还包括内部的管理和外部的竞争能力。

作为房地产企业，在当前竞争格局日益激烈的情况下，在企业快速发展中，只有抓住这五力，才能真正实现稳中求进。

黄秀青：谢谢金总，接下来有请当代史总，当代是以绿色科技见长，有请史总。   

史滨辰：当代管理是当代置业集团旗下专注于代建业务的平台企业，我们也是将当代置业21年积累下来的产品能力、运营管理体系以当代管理作为一个端口输出给我们的合作方。其实现在很多成长型企业有一个上下夹击的状态，一方面是头部房企，品牌房企不断的向下下沉，另一方面又是消费者对于自己消费诉求的不断升级。很多房企一种方式是通过自己的内生动力，不断地去打造自己的产品力、运营能力，以及各项综合能力，这是一种方式。其实还有一种方式，我们也可以理解为是一种捷径，就是通过与其他具备这些相应能力的企业去做合作，大家一起去做合作共赢。

实际上当代管理我们目前在从事的工作就是这样一项服务于一些成长企业，或者地方规模型企业的这样一个业务。我们作为端口，是将凭借五个核心优势：1.绿色科技系统。2.标准化流程运营体系。3.全面供应商生态链。4.全生命周期平台。5.定制供应合作模式。这样五个优势与我们的合作伙伴进行链接，进行合作。刚才韩飞宇总已经对当代置业的产品力做了详细的介绍，同时还包括我们在共享办公领域的硅巷，包括我们的服务，体育，教育等等隶属于当代置业的一些生态板块。其实当代管理都可以将这些板块的内容无缝的链接给我们的合作伙伴。

最后，我也想用八个字结束我的分享，趋势同行，共生破局，谢谢！

黄秀青：谢谢史总，代建的确成为一个趋势，我们去年和今年也帮助绿城包括中原代建成功登录资本市场，所以代建的发展如果有需要可以跟中指院了解他的趋势和发展历程。接下来有请中城投资吕总，中城投资是专业的资本化管理公司，跟我们百强企业的权益合作规模已经超过600亿，可见吕总手上有很多钱，通俗地讲，您的钱往哪儿投，您的选择标准是什么？有请吕总。

吕迎迎：中城投资是深耕私募股权基金这个领域近20年的选手，是为地产企业提供从“融”转变到“投”提供权益资金的专业基金管理人。助力企业在新形势下稳中求进，稳中求胜 。

中城投资选择什么样的企业和项目进行合作呢？

中城投资坚持把权益杠杆加在可以加的项目上，何谓可以加杠杆的项目呢？需要看两个重要组成部分：

一是项目背后的操盘方，我们看中：企业的投资能力、操盘能力（甚至这个项目当地团队的操盘能力）运营能力、产品力、企业的资本结构和负债结构。

二看项目本身的资质：中城投资管理的基金作为项目的股东方，看中项目本身的资质，项目所在的城市及区域健康度、项目经营现金流等，以财务投资人的角度深度参与项目的操盘开发和运营管理，提供客观的专业建议。

未来，希望中城投资可以更深更广的助力房企稳定发展，稳中求胜。

黄秀青：谢谢吕总。接下来我们有请成都正合地产顾问熊总，正合是立足于成都，包括辐射整个大西部，专业做营销顾问服务的，现在市场环境比较艰难，听听您的策略是什么？

熊飞燕：大家好，感谢主持人。在产业结构调整这样大背景下，地产行业规模见底，行业进入了调整阶段，在这个调整阶段，我想到的个词其实是一个网红词——“内卷”。我觉得“内卷”这个词代表两个现象：一是资源透明，二是成本增加。

在资源透明的情况下，大家如何选择，就变成了非常重要的事情。一直在说“两集中”，很多企业都采取了抱团取暖，共同拿地等等方式。其实还有其他的方式，比如选择下一级城市，比如在城市群或都市圈内选择其他的城市进入。当然，这种城市的进入其实有一定的风险。前一段时间，大家风风火火的到三四线城市去投资开发，后来又回归到一二线城市。所以，对三四线城市的判断不仅仅是简单的土地买卖，更多是城市投资机会的判断，而这是一个非常重要的市场研判过程，在这样的调整中，大家可能需要借助更多的专业公司一起来完成。

此外，又要怎么提升企业在市场当中独有的专业能力和攻坚能力呢？有很多同仁都说到了产品能力，科研和产研能力是每个公司都非常重视的能力，但真的落到项目实施上的相对较少，一到了流量这样一些话题的时候，大家的产品都变成了复制，落地情况会更加艰难。用产品优势突出自己的优点非常重要。

“内卷”的第二个现象是成本增加。在此情况下的解决方案就是提升效率，而提升效率的解决方案，就是“精准”，在理解手上的资源条件下做到更优的资源匹配。

综上所述，也希望大家在这个调整阶段有更多专业的加持，让我们能够稳中求进。谢谢大家！

黄秀青：谢谢熊总的分享，最后有请重庆华宇集团王总跟我们分享。

王冲：华宇是一个有38年历程的公司，同时也是很多同行眼里边的稳健派。我们面对新格局如何稳中求进谈三个维度：

个，我们立足自身，行稳致远的企业发展脉络。持续坚持稳健经营，实现了财务自律、稳步增长的目标，三大红线无一踩线，也是百强房企中为数不多零踩线的民营房企。

第二，坚持“长期主义”的发展愿景，流水不争先，争滔滔不绝。2020年的时候，华宇在已经形成了29个城市和230个项目的布局，我们发现每个进入的城市中都立足多个项目落地，说明我们既在这个城市进行精拓，同时也在这个城市进行深耕。还意味着我们能够在这些城市形成更多的、更加为客户做服务和做差别的这样一个基本面。

第三，“基于客户需求的产品观”，我们秉承基于客户视角出发的产品观，始终围绕客户需求做产品的研发，做产品的升级。基于华宇“产品经理”角色定位的突破与贯彻推行，华宇以客研成果出发，从空间到时间、从精致到呵护的全面尊重，为客户创造与需求匹配的产品，为用户构建全时段、全生命周期的幸福相伴空间。

这三点其实是华宇面对新的竞争格局策略，回归基本面，同时“行稳致远”的发展观。

黄秀青：谢谢王总，特别感谢各位嘉宾在两三之内，非常地精准点穴奉献您的观点，同时最后祝所有的百强企业，我们说到“稳”和“进”，“稳”，问稳扎稳打，基业长青，“进”呢？明年百强名词更进几名，谢谢大家！   

中指控股调查事业部研究总监吴建钦发布《中国城市更新评价指数（广东省）研究报告》。

中指控股调查事业部研究总监 吴建钦先生

吴建钦：各位领导、各位嘉宾：大家下午好！

非常荣幸能够与业界的同仁共同见证2020年中国城市更新评价指数（广东省）研究报告的发布。接下来我将围绕五个方面与各位系统地阐述一下此次评价研究的基本过程和重要的核心结论。

新一轮国民经济和社会发展规划提出实施城市更新行动，奠定了“十四五”时期以及未来十余年城市更新在我国新型城镇化战略中的重要地位，各地方政府也会更加重视城市更新行动。反观现状，目前行业针对城市更新的评价仍然缺乏定量化的研究，因此我们此次研究的目的在于通过评价指数的构建和发布对更新行业形成价值引导，助力城市实施更新行动。在这样的背景和目的之下，我们在研究样本的选取上基于典型性和可比性原则，聚焦于广东省粤港澳大湾区内的9个城市，这9城整体的发展背景、政策框架、价值理念、更新目标更加具有可比性，是我们开展初期评价研究的理想样本。

在确定研究样本后，我们围绕政策、管理、效能3个层面构建了城市更新评价体系，具体包括9个分项指标和23个具体指标。在指标构建完成后，我们围绕23个指标进行数据的收集，在各级业务主管部门、行业协会、样本企业的数据及案例支持下，进一步确保了我们的研究数据的精准性和权威性。数据收集完成后，我们针对收集的数据开展计算，对23个指标进行系统的指标赋权、指标赋分、指数计算，形成分项指数、城市指数、综合指数。

评价结果显示，粤港澳大湾区9城的城市更新综合指数为69，各城市梯度分布明显，其中，深圳、东莞、佛山、广州整体的更新水平较高，中山、珠海、江门、惠州、肇庆整体相对较低。从分项指数来看，深圳、广州、东莞、佛山城市更新政策完善度较高，政策指数也较高，特别是深圳，政策完善度指数。从管理指数来看，深圳的管理指数，广州、东莞、佛山、中山、珠海是第二梯队，江门、肇庆、惠州管理指数是第三梯队。从效能指数来看，佛山、东莞、深圳、广州整体的效能指数较高，其中佛山效能指数。

下面我们将进一步展开介绍效能指数，要了解一个城市更新的效果，可以通过效能指数的以下几个方面：

从整体的更新规模，即完成的体量有多大。评价结果显示佛山累计实施的城市更新项目数量在9城中，居首位。

接着是城市更新项目的完成情况，评价结果显示，9城的整体完成率在56％左右，东莞、珠海、江门三市完成率较高，深圳、广州、中山的城市更新完成率相对较低。

从经济效益来看，东莞、广州、佛山2019年以来的城市更新投入资金占当年固投比例比较高，产生了较好的经济效益。

从社会效益来看，佛山、东莞、深圳、广州通过城市更新在节约用地、支持建设用地供给、落实民生保障方面成效显著。9城通过城市更新的平均节地率达到了40％，其中深圳2019年全市实际供应建设用地中存量用地供地占比达到39％，东莞达到了52％，对整个建设用地的供应做出了巨大的贡献。

最后，在人文效益方面，佛山、中山、深圳在城市更新过程中非常注重保护修缮人文历史建筑。其中佛山在9城中居首位，文化保护的力度大。

通过对城市层面更新效果的评价，可以看出，城市更新取得的成效是离不开项目的支撑的。所以我们将样本落到项目，基于5大标准在9城中选择了60个样本，围绕4大维度、15个具体指标开展项目更新的成效评价，包括更新效率、经济效益、社会效益、人文生态效益。

通过对60个样本的评价显示，各个项目在产业导入、产值提升、税收贡献、原住民财产、资产增值、固定资产投资拉动、就业岗位带动、市政配套贡献、城市住房贡献、资源集约提升、文化传统保护、绿化水平提升以及节能环保技术的应用等方面，均产生不同程度的贡献。

结合城市、项目层面的评价，我们发现了更多值得进一步强化的经验，以及需要进一步完善的政策。我们围绕进一步做好城市更新提出了7个政策建议：包括加强顶层机制建设、完善更新标准、健全专规体系、保持政企协同、建立文保清单、健全机构职能、保持政策稳定。

此次评价尚属首次，我们会结合城市更新的政策发展趋势、目标导向不断地完善评价指数体系，围绕增加研究指标、扩充研究样本、细化评价维度、丰富研究对象、形成行业标准，以及推进整个城市更新数据的建设这6大方面，确保城市更新的研究不断推进。

展望未来，在新的政策格局之下，城市更新将会迎来新一轮的风口。空间广阔、老旧小区改造、工改发力、有机更新、治理升级、房企布局、政企协同、片区统筹、效益多元、门槛提升将会成为整个“十四五”时期的十大发展趋势。

只有把握了这些趋势政策才会不断完善，政府的治理水平才会不断健全，企业在更新方面的业务布局才能不断加速。

以上，就是本次研究评价成果的核心结论。后期我们也希望我们的评价能够对城市更新的研究起到抛砖引玉的作用，希望为业内从事城市更新的同仁提供参考价值和借鉴。

会上，与会嘉宾以《房企如何助力十四五城市更新行动？》为题，开展了对话研讨。

主持嘉宾：樊鹏飞先生  中指控股深圳总经理

对话嘉宾：庾来顺先生  广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造协会秘书长

刘  策先生  佳兆业集团控股有限公司副总裁

胡伟平先生  卓越置业集团有限公司助理总裁

宋丽明先生  上海建工房产有限公司副总经理

张化学先生  中指控股广州总经理

樊鹏飞：各位好，我们进行最后压轴的论坛。“十四五”的报告目标要求是：全面提升城市品质，推进新型城市建设，加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，加快推进老旧小区、老旧厂区和老旧街区和城中村等存量片区功能等等，推动城市空间结构化和品质提升。我们接下来就如何助力“十四五”城市更新行动进行对话讨论。

首先，个问题想先问一下庾秘书长，广东省“三旧”改造协会，作为省级“三旧”改造协会，在广东省自然资源厅的领导下，这两年对整个广东省“三旧”改造工作起了很大的推动作用。在“十四五”的新规划下，咱们协会接下来怎样更好的助力城市更新行动？

庾来顺：谢谢主持人，谢谢各位嘉宾和业界的朋友们。大家都知道，上午秦主任也介绍了，现在国家已经把城市更新列入一种新型城镇化的战略抓手，广东的城市更新可以说从2009年到现在走过了12年的历程，广东我们叫“三旧”改造，“三旧”改造我认为到了今天，也就是我们所说的城市更新成功的实践与探索，城市更新可以说在广东探索实践了第十二个年头。我们广东省“三旧”改造协会也是省级的“三旧”改造协会，今天我们跟中指研究院，包括人民大学，还有卓越集团在此隆重地发布了城市更新评价指数，应该说行业的发展到了一个新的阶段，协会也是时代发展的一种需要，也是应时代的需求应运而生。

广东省“三旧”改造协会从2018年在厅党组的英明决策之下，由广东省主要的房地产企业和一些相关的事业单位，以及与城市更新有关的企事业单位发起成立了这么一个省级的“三旧”改造协会，一成立之初协会就把它作为一个政府与企业之间联系的一个桥梁。首先是积极的宣传，政府的政策、政府的导向。另外，积极反映行业诉求，反映行业的情况。另外，协会作为一个交流平台，积极整合各方面资源来体现把这种平台作为一种舞台，体现协会的担当作为，进行了大量的调查研究，而且出台了大量的成果，政府提出了大量的政策建议。另外，也为行业的标准规范、工作指引的发布做了大量的基础性的研究工作。同时也开展了行业的广泛交流，让企业学习了先进的案例和经验，来加快推动。所以政府主导的还是企业项目的实施与落地，发挥了积极的作用。

协会在新的一年，将继续的体现行业的担当作为，成立了研究院，满足行业的培训。另外，成立了行业的人民调解委员会，行业的发展研究中心发展行业简讯、行业动态等等，为行业发展作出了应有的贡献，谢谢大家！

樊鹏飞：感谢秘书长的精彩发言，希望广东省在“三旧”改造协会下一步带领下，整个城市更新往前的节奏会有大的一个推进。

接下来一个问题想从企业方面，问一下佳兆业刘策总。佳兆业作为国内的一批城市更新公司，从1999年桂芳园项目开始起家，应该属于从旧改起家发展到现在一个上市公司，应该在城市更新方面有非常丰富的经验。所以，想问一下刘策总，您从企业角度分析佳兆业如何更好的助力城市更新的实施行动？

刘策：谢谢樊总，对佳兆业是知根知底的，我就长话短说，我觉得应该是几个方面：

，我们现在手上有万亿的城市更新的货值，我们在“十四五”期间无论在项目的量还是货值这一块还是希望有比较大的转化。

第二，现在国家也很重视城市更新，我们接下来会把我们在大湾区，在深圳的经验，希望进一步扩展到这些主要的城市。

第三，我们还是希望能够在城市更新的模式的升级这一块做出更多的探索和贡献。比如说，工改项目，这个都是行业的难点，包括产城融合，综合体等等，这些方面我想能够给城市更新探索出一些新的模式。

第四，如果有机会还是必须再把经验总结总结，看能不能再有一些文字性的成果出来。

大概就是这些。谢谢樊总。

樊鹏飞：谢谢刘策总，下面我们想问一下卓越集团胡总，卓越城市更新集团是在2013年5月份左右成立的，应该属于家成立的专业的城市更新集团，几乎涵盖了所有的城市更新业态，有非常完整的更新体系。所以，也想问一下胡总，从卓越来看，如何更好的助力城市更新的行动？

胡伟平：谢谢主持人，谢谢在座的各位同行。我就谈几点体会。实际上是去年的11月25日，我们三个人坐在这儿，当时讲的是城市更新、城市升级的机遇。今天看，10月份的“十四五”规划出来以后，就实施了城市更新行动，首次提出来了，到今天我们来讲城市更新，实际讲的是深耕的话题了，就是面临一些机遇或者是遇到了什么困难。

我想讲的点，就是城市更新现在在铺开以后，我们再深耕应该是在不同城市里面的布局，在同一个城市不同区域的布局，或者是在这一个区域内我们有不同类型的项目的布局，到最后单个项目出精品。卓越涉足旧改到现在，自身有一些体会：点就是要注意自己的价值理念。城市更新是长期的工作，是持久的工作，在你拿项目的过程中要特别关注这个城市的各方面研究，比如经济社会发展，人文脉络和在国家层面承担的职能，然后才是相关的政策。我们把广东省主要的城市，如广州、东莞、佛山，还有深圳，做了一些横向的城市更新政策的研究以后，你就会发现它的核心理念和原则是不一样的。在这种基础上，你必须要前瞻性地适应它的政策，去做好你的拓展、规划、拿地、报批、报建和拆迁手续。这是个体会。

第二个体会，城市更新要秉持共赢的理念。我们原来“招牌挂”是在政府那儿拿地，城市更新从哪儿拿地呢？是原来的权利人，这个起点不一样。所以，我们在做城市更新的过程中必须要考虑到政府、社会、业主各方面，我们对各方利益的分配要做一个很好的平衡，就是在城市更新过程中要保证公共利益、原业主利益，然后品质的提升，产业的升级等等，这是第二点。

第三点体会，做城市更新就需要有一支专业的队伍，你可以自己培养和培训。要有一支专业的队伍，要有专业的操作规程和专业的制度，这样才会高效。

今天我想多说一点，深圳不只有城市更新，实际上除了城市更新以外，深圳在存量用地的开发利用上其实有七种路径，这些路径是值得大家探讨的，因为它不断在先行先试，在破冰。很重要的是土地整备这一块。我们可能只关注了城市更新。土地整备这一块我相信也有很多其他城市在弄，也有在农民城市化的转化过程中未征未转的用地，怎么把这部分地用好，为产业的发展，城市的发展多做贡献，其实是值得探讨的。

所以，我建议下一次城市更新的指数研究能不能把范围再扩大一点，我们就叫存量用地的研究。因为国家现在是鼓励存量，不要增量了，研究的范围更广一点。

三点建议，也就是我们感觉到的痛点：

，政府层面目前出台的城市更新政策和规章制度因为体系比较复杂，涉及的部门很多。他们在这些政策出台的过程中稳定性也差，变化很多。我建议评价指数增加一个政府审批部门交错容错机制，我相信在我们这个指数报告里提出来以后，也有利于各级政府部门来接受我们的报告。

第二，政府部门在审批过程中，尤其是规划处理过程中，要留有更多的弹性。因为城市更新和土地整备过程中不可控因素太多，不给予一定的弹性，一个项目推进若干年后成为一个长期的工作，最后可能算不过来账，这个项目就烂尾了。所以，这是第二个建议。

第三，还是要创新。我们反反复复谈到把棚户区改造纳入城市更新里做一个特别的案例。2016年时，深圳按《棚户区改造管理办法》来进行探讨，核心要点是除了还迁以外，全做政策性住房。好了，2016年到现在，八年过去了，能不能做出来几个呢？政府不可能，国有资产部门也不可能老做赔本买卖。最近他们跟我反馈，深圳市一个核心区，做一个棚户区改造项目，投了40个亿，然后自己就收回来6万平米的公共政策性住房。这怎么可以持续下去？我们还不如拿40个亿去买商品房来做政策性住房呢。所以，大家在反思，就是让社会参与进来。目前正在探讨一个方案，就是按照城市更新的方式，由住建部门把它批完，然后拿它挂牌。除了这个还有没有其他的？我们能不能大胆的早期引进市场主体来介入？

樊鹏飞：感谢胡总的精彩发言，胡总在城市更新行业有20多年的经验，是很资深的城市更新的前辈，您提的建议非常好，接下来我们后期的指数您还得多提建议。 接下来问一下上海建工的宋总，上海建工作为长三角的城市更新企业代表，在上还有着丰富的城市更新经验，在城中村改造，以及历史风貌保护等城市更新项目上做了很好的标杆示范。问一下宋总，上海建工如何理解并积极参与城市更新项目开发的？

宋丽明：作为一家地方性国有房地产开发企业，上海建工房产已经走过了23个年头，我们在集团的全产业链，全生命周期，化的进程当中得到了长足的发展，过去的23年里我们始终在发展当中寻求突破，在危机当中寻求机遇。很自然地，我们把“十四五”当中提出的城市更紧紧密结合起来，非常有幸上海建工房产在过去几年当中已经正在参与上海的城市更新项目。

举两个例子，一个是我们在浦东新区惠南镇参与的城中村以及城市更新的项目，整个项目用地规模差不多有1000亩地，建筑总量约150万平方，涉及到住宅、公建、市政设施的投资。另外一个是我们已经在启动上海黄浦区，紧邻着人民广场新昌路1号和7号地块，这个项目特别有寓意，因为它在城市中心，对历史风貌的保护提出了极高的要求。

说几组数据，这两个改造的项目地块，总建筑面积，包括改造面积达到了35万平米，涉及超高层的住宅，石库门的别墅、精品酒店、商业等内容，其中涉及到城区的动迁户达到了3125户，涉及到单位的动迁达到了146户，整个项目的总投差不多要340亿。最近我们通过上海建工集团混改天津住总集团，所以也是积极探索并介入到天津的城市更新项目当中。因为我们发现天津和上海一样对城市更新有巨大的需求。通过这几年的努力和实践，我们感觉到城市更新项目和传统项目的开发是完全不同，呈现出几个长。

一是投资周期相对比较漫长。

二是规划论证的时间会相对比较长。

三是需要企业有更长的产业链的植入。

从这些实践和操作来看，可能在以下四个方面的协同会比较重要。

一是同政府的协同。在城市更新的项目当中，政府的支持可能是起了非常关键的影响性的作用，特别是在早期对整个升级方案，动迁的速度，都离不开我们跟政府保持高度的一致和理解，缺乏了政府的理解和信任，整个项目推动起来就非常困难。

二是我们需要跟地区的经济发展做协同。整个片区里面原来有哪些产业，哪些产业呈现出上升的趋势，又有哪些产业可能正呈现下滑，原有的产业基础是什么，这些都是我们作为开发企业需要深度思考和调研，并会同政府积极引入更优质的资源才能够让本地区增加就业，增加片区的税收。同时能够把提升片区的经济为己任。

三是要和这个城市的历史人文相协同。在人民广场附近的城市更新项目来讲，风貌保护提出了必须要保留老上海的海派的石库门风格，以及城市的记忆。从开发的某些层面来看是非常有难度的，所以前面很多嘉宾都在聊，在上海如果列为城市更新风貌保护项目，连这个房子怎么拆都需要进行专家论证。总书记也曾经讲过这样一句话“城市更新一定要让这座城市留住记忆，让人们能够记住乡愁。”

四是要和企业的效益相协同。刚才很多嘉宾都提到了，可能整个项目投了非常多的资金，按照正常的投融资方式，不要说更新，直接去买地吧。所以在整个城市更新的过程中，规划的落地，包括动迁的速度，产业导入的难度，未来商业住宅趋势的不确定因素，企业如何从项目中获益，更多的需要我们思考更新投资模式、开发模式、运营模式，甚至是推出摸式。

“十四五”规划纲要明确提出要求全面提升城市品质，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质的提升。我们相信未来城市更新一定大有可为。   

樊鹏飞：感谢宋总的精彩发言。城市更新作为一个城市的综合的很重要的载体非常复杂，有的是政府主导，还有一些是政府引导城市更新确实离不开政府的协同。感谢您的精彩发言。请问张总，作为研究院如何赋能城市更新？

张化学：研究院作为一个专业的研究机构可以从以下三个方面来赋能。

，建立一个评判标准。中指院从1994年成立以来，我们做了很多事情，总结一下无非是两个方面：一方面是我们对市场的评价，也就是房地产价格指数，百城价格指数，通过这个指数可以评价市场的走势变化。另一方面是对企业的评价，今天我们发布了百强企业榜单，同时还有物业百强、产业、品牌等等，这些都是对企业的评价。城市更新做了很多年，相对于传统的房地产开发仍然是一个新的事情，也就是说传统开发做得好并不见得城市更新也做得好，城市更新需要一套相应的评价体系。从今天我们发布的广东省的城市更新指数来说，我们也可以看到在这方面已经取得了一定的成绩，希望通过建立城市更新的评价体系为政府，为被改造的对象，为金融机构提供一个评判平准。

第二，搭建一个产学研的平台。今天发布的指数就是产学研合作的典范，有中指院、企业、人大。

第三，希望通过大数据赋能城市更新，希望通过这些工具为企业投资决策和产品的打造提供依据。

樊鹏飞：感谢张总的发言。第二个问题相对简单一些，更具体一些。请问秘书长，助力城市更新的发展，有没有什么具体的操作，或者说手段。

庾来顺：行业协会助力城市更新，赋能城市更新，为城市更新服务的抓手。

一是协会在自然资源部的指导下建立了节约集约利用实验室，与自然资源部人力资源中心、经济研究院、浙江大学合作，每年发布节约集约利用学术报告，开展重大政策的调研。通过这个实验室为部机关提供一些咨询建议。

二是在省自然资源厅的指导下成立了政策研究小组和重大项目专家指导。政策研究小组由协会的专家和各地的业务主管部门的业务骨干组成，对全省的政策进行起草、评价、调研，以及对协会行业标准的制定提供指导意见。成立了项目专家指导组为政府主导的项目和会员企业项目提供指导，提供政治解读，提供业务咨询，收集政策数据，及时为政策的制定、修补，以及下一步政策的出台提供意见。省自然资源厅这个层面，有政策研究小组，有项目专门指导组。

三是协会层面的抓手是成立了专业的咨询委员会，开展专业性的咨询服务，有法律专业委员会、规划与设计专业委员会、财税专业委员会、历史文化保护专业委员会，以及今年正在成立的产业促进专业委员会、媒体宣传委员会等等，开展相关的服务。值得一提的是今年我们成立了产业促进专业委员会，要搭建全省的三旧改造的产业项目招商平台，组织全省三旧改造项目产业招商大会，提供产业咨询服务。协会有行业发展研究中心，提供行业咨询动态，有一刊、一网、一号自媒体。我们行业协会创立了司法服务，在广州仲裁委的指导下成立了行业仲裁中心，在广东省司法厅、广州市司法局的指导下成立了行业三旧改造纠纷的人民调解纠纷委员会，开展了相关的服务。另外，成立了三旧改造研究院，开展了常态化研究和人才培训、项目咨询、产业咨询等，建立了一系列服务抓手，助力行业的发展。

樊鹏飞：感谢秘书长，相关措施比较清晰明了，说明下一步对城市更新的推进确实会按部就班，尽快往前推进。问一下佳兆业的刘总，面对城市更新的新机会，咱们企业有哪些优势？在企业发展中面临哪些困难？

刘策：佳兆业城市更新的优势主要是几个方面：

，我们有一个成熟的团队，而且这个团队有八九百号人，从20年开始陆陆续续参与这件事情，整体经验比较丰富。

第二，过去这么多年转化了几十个项目，对于整个城市更新的全流程、风险、问题点的判断把握和处理比较有经验。

第三，我们处在大湾区，恰好市场发展相对比较早，有一些项目储备。这是我们的几个核心优势。

目前我们面临的困难或者问题：

，城市更新现在已经到了深水区，纯住宅的更新项目越来越少，或者说基本上跑马圈地圈完了。

第二，接下来面临着怎么盘活工业用地，或者说综合性项目。这块儿对企业资金的要求会更高，还要带有产业，带有运营。

第三，工业厂房这种重资产的模式不好卖，如果持有的话又感觉很耗现金流，这种问题怎么解决目前还在探索中。

第四，传统的更新模式很难在市场上持续保持领先的地位，需要我们自己对整个商业模式进行升级，比如说怎么更多地产城融合，怎么更多借助金融资本的力量进行精细化管理，在外拓方面做得更好。

樊鹏飞：谢谢刘策总的发言，说得比较全面，接下来我们问一下胡总，当然除了说一下咱们卓越面对城市更新机遇的优势以外，在整个城市更新行业的痛点有哪些？

胡伟平：刘策总已经总结得很全面了，我从地区里面政策的制定和发展不平衡说几点：

，刚才我说的是政策制定过程中，因为它本身是一个复杂的体系，我觉得城市更新，包括土地准备，存量土地的开发利用，实际上是一个城市的治理过程。在这个过程中，制定政策要涉及的部门太多，政策的变化性也多，也复杂，又不稳定，就会带来新的政策执行人理解不一样，同样的项目其实他们培训以后理解不一样，这样审批过程中会造成很多麻烦，我感觉这是一个问题。

第二，虽然深圳现在已经出了《城市更新条例》，有了个别征收，具体怎么做，不知道。我们最近召集了有八个人大代表和政协委员准备跟深圳市司法局和更新局搞一个座谈，具体怎么做。我们现在面临的拆迁是个大问题。

第三，深圳市以外的项目转化过程中，我们感觉人为的因素太大，受政策影响太大。一些城市出了相关政策，所有的城市更新项目必须要有1/3的产业用地，就会关一大堆。我们也在观察、研究和反馈，我们相信每个城市是有一个摸索过程，每个区有一个摸索的过程，但是在二次土地的再开发利用这方面相信会越来越好。谢谢！

樊鹏飞：感谢胡总的发言。我想这些问题确实也是整个行业所有企业都会面临的一些问题。所以，我们除了现场人员学习以外，我们现场其实也有近百家的媒体，有一些是在网络直播和文字直播。所以，可能接下来也要呼吁政府部门，对企业，尤其是各方利益方面可能还得更去均衡一些，尤其是面临一些产业的条件要求，还有保障房各方面的条件要求。

接下来我们问一下张总，中指的张总也是作为行业比较知名的区域研究专家。所以，想请问张总，城市更新面临的机遇和挑战，您可以分享一下。

张化学：城市更新肯定是机遇很大，不然不可能有这么多企业关注。我觉得大的背景还是中国城市化进程的推动。过去中国城市化进程很快，目前已经达到61%，已进入新的发展阶段。城市化初级阶段就是从农村到城市，到城市以后，一般人会先往城市中心落脚。随着城市中心房价上升，然后再郊区化，往郊区转移。但是郊区化后导致城市空心化、城中村等方面的问题。所以，城市化进入较高水平后，城市更新迎来发展机会。其实西方城市化发展过程中也经历了这个过程，这是一个大的机遇，大的背景。

说到挑战，刚才不管是协会领导，还是开发企业也都说过，当前城市更新方面的政策还存在不足，如城市保护。我们说中国城市“千城一面”，每个城市都差不多。以往我们说想了解一个城市，去老城区逛一逛就行，但是城市更新改造以后，有可能老城区也没有了，真的是“千城一面”了。但是，现在不管是政府还是企业都在探讨城市文化，包括城市保护，趋势很好，但重视程度还不够。

另外，城市生态系统，不管是居住，还是产业生态系统均面临重构。以广州为例，广州有很多城中村实现职住一体化，囊括了很多居住、产业体系，如手工作坊等产业。这些产业在外部人看来可能是比较落后，脏乱差，但是它恰恰是一个城市的需要。所谓存在就是合理，如果城市更新将它改造掉，这些产业有可能会被打破，生态系统就会重构。我们有没有考虑过生态系统重构以后怎么来解决这些人、这些产业的问题？

樊鹏飞：谢谢张总的发言，这场对话论坛基本上结束了，再次感谢各位嘉宾的精彩发言。