一季度核心城市房地产市场明显回暖，房价会继续上涨吗？

今年一季度，中国核心城市的房地产市场迎来了久违的暖意。从港股内房股的强劲表现，到一线城市成交数据的显著改善，种种迹象表明，在政策支持和需求释放的双重作用下，房地产市场正在走出低谷。然而，这样的回暖态势能否持续？房价是否会就此开启新一轮上涨通道？这些问题成为当前市场关注的重点。

从市场表现来看，房地产行业的复苏势头相当明显。在资本市场，内房股表现抢眼，融创中国一度大涨17%，世茂集团和融信中国分别上涨8.6%和7.6%，碧桂园、万科等头部房企股价也随之上扬。这种涨势反映出投资者对房地产行业的信心正在回升。在交易市场，核心城市的成交数据同样亮眼。3月份，北京新房成交面积同比增长46%，深圳二手房成交套数增幅高达58%，这样的增速远超市场预期。土地市场也呈现出复苏迹象，虽然各地土地供应面积有所下降，但出让金同比转正，溢价率大幅回升，说明房企拿地意愿正在增强。

支撑这轮市场回暖的主要因素来自三个方面。首先是政策的持续发力。去年四季度以来，从中央到地方都出台了一系列支持房地产市场的政策，包括降低首付比例、下调房贷利率、放宽限购条件等，这些措施的效果在今年一季度开始显现。其次是需求的集中释放。疫情期间积压的购房需求在今年春节后迎来集中释放，加上传统"金三银四"销售旺季的叠加效应，推动了成交量的回升。第三是市场预期的改善。随着经济复苏势头增强，居民收入预期趋于稳定，购房者的观望情绪有所缓解。

那么，这样的回暖态势是否会带动房价持续上涨？从目前情况来看，核心城市房价确实存在一定上涨压力，但全面持续上涨的可能性不大。一方面，当前的市场回暖主要集中在部分热点城市，多数三四线城市仍然面临去库存压力。即使是核心城市，不同区域、不同产品之间的分化也非常明显。另一方面，中央"房住不炒"的定位没有改变，一旦个别城市出现房价过快上涨的苗头，调控政策可能随时加码。此外，当前购房者普遍较为理性，投机性需求得到有效遏制，这也限制了房价的非理性上涨。

展望后市，房地产市场的复苏进程可能会呈现以下几个特点：一是分化加剧，核心城市的核心区域优质房源可能继续受到追捧，而远郊和非核心城市的房价则可能维持相对稳定；二是刚需和改善型需求将成为市场主力，高端豪宅市场可能迎来更好表现；三是房企之间的分化也会更加明显，财务状况良好、产品力强的龙头房企将获得更多市场机会。

综合来看，一季度核心城市房地产市场的回暖是政策支持、需求释放和市场预期改善共同作用的结果。虽然短期内部分热点区域的房价可能小幅上涨，但考虑到"房住不炒"的政策底线和居民购房能力的现实约束，房价全面持续上涨的概率较低。对于购房者而言，当前市场环境下，既不宜盲目追高，也不应过度观望，而应该根据自身需求和支付能力，选择适合的时机和产品。对于投资者来说，可以重点关注财务状况良好、土储优质的龙头房企，但要警惕部分房企的估值修复可能已经透支了未来的增长空间。总体而言，中国房地产市场正在进入一个新的发展阶段，量价齐升的普涨时代已经结束，结构性机会将成为未来的主要特征。

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