2013年房价为什么失控 供求关系起决定性作用

华远地产董事长任志强2012年6月就开始预测，2013年房价要大涨。一年之后，任志强多次在公开场合不无自豪地表示，他的预测很准。

国家统计局12月18日公布的数据显示，11月份70个大中城市中，四个一线城市的房价涨幅全部同比超过20%。其中，上海11月新建商品住宅价格同比上涨21.9%，；北京同比上涨21.1%，深圳同比上涨21.0%，广州同比上涨20.9%；另外，同比涨幅超过10%的城市超过20个。

诚如全联房地产商会创会会长聂梅生所言，国家统计局所统计的70个大中城市，在600多个城市里只占很小比例。但不可否认的是，处于调控中的一线城市以及重点二线城市，2013年普遍出现了房价大涨现象。

不可否认的房价暴涨

放到更大范围，也还是涨。中指研究院实时的百城指数显示，百城住宅均价自2012年12月以来连续12个月环比上涨，涨幅持续扩大至10.98%。必须提醒，这是均价涨幅。超过10%的平均涨幅，算得上是暴涨了。摩根大通中国首席经济学家朱海斌评价称，“令人意外的是，2013年房价的上涨速度远远快于预期。北上广深等一线城市的房价上涨尤其引人注目。”

朱海斌认为，与2009-2010年楼市不同的是，这一轮房价上涨中，地区差异日渐突出。受调控政策影响，一线城市普遍面临供给不足的局面。相比之下，小城市新房供应量增长更快，房价涨幅也更为温和。根据计算，三线城市（省会城市水平以下的城市）的房价11月份同比增长仅为4%，买房供房压力仍然属于可以接受的程度。

朱海斌的观点代表了很多专家的看法。

聂梅生对2013年的房地产形势的评价是，一是房地产各项指标处于高位，包括房价，但涨幅在逐渐回落；二是城市之间的房价形成巨大的差异化，京沪深穗房价涨幅相当高，但其他部分城市的房价不仅在GDP涨幅之下，有的甚至低于CPI增长。

据中房指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，百城住宅均价今年以来整体涨幅明显高于去年。随着10-11月多个城市房地产调控政策的相继出台，市场看涨预期得到有效控制。11月，百城住宅均价达10758元/平方米，为2010年6月以来的水平。

二手房也创下历史新高。中指研究院数据显示，十大城市二手住宅均价环比连续第21个月上涨，同比连续第15个月上涨。根据对北京等十大城市主城区二手住宅活跃样本的调查，2013年1-11月，十大城市主城区二手住宅均价累计上涨18.5%，11月价格达26484元/平方米，创历史新高。

政策逻辑与市场规律

2013年房地产调控没有放松，但房价却运行在调控的预期之外。不同关注点的专家倾向于同意，供求关系最终起了决定作用，而调控政策起到了或正面或反面的作用。

如果回顾任志强早在2012年的预测，他同样也是以供求关系推导出房价暴涨的结论。只不过，在任志强的逻辑中，影响供求的因素是多方面的。

综合任志强在2012年多次言论，他判断房价暴涨有四大理（楼盘）由。首先，从2006年和2005年的土地供应下降看到了2007年出现的暴涨，2009年土地负增长导致了2010年的房价上涨，而2012年的统计显示，土地供应负增长持续发展，所以，后一轮紧跟着就是价格暴涨；其次，限购令阻碍了二手房供应，从而加大了房价暴涨幅度。任的具体解释是，由于2007年、2009年房价暴涨时，市场都有较充分的二手房供应，这在一定程度上稀释了房价上涨压力。但到2013年，依靠增加二手房供应满足市场需求的路子也被政策堵上；第三，最关键的问题是，限购令并未限制住购房需求，2012年新房销售额与以往相差无几，因此到2012年3月，当旧的土地供应库存建设的新房终止时，供需矛盾加剧，必导致房价暴涨；第四，地价绑架了房价。用任志强的话说，“新一届（地方）政府可能更希望房价上涨，否则如此大规模的地方债窟窿可能抹不平。”

早在2010年，任志强在分析当年房价暴涨时，考虑的因素则分别是，，供求关系，其中也包括地价推动作用；第二，交易环节水费增加推动作用；第三，建安、原材料，以及人力等成本增加；第四，金融政策货币政策影响。

2010年，任志强认为，当年并不是房价在引导其他周边环境因素的变化，而是各种政策与调控措施在影响着房价的上涨与波动；而2013年，任志强仅利用简单的市场逻辑就推导出了房价暴涨的结论。这些市场逻辑也有调控反作用的结果。

除了上述任志强指出的限购反作用，中原地产三级市场研究总监张大伟进一步补充称，在2013年的调控政策中，北京最为严格，出台了历史上负担最重的交易环节征收20%个人所得税。但这项调控政策最终的效果是，交易环节税费大幅增加反而导致二手房交易冷清，供应量减少。也就是说20%个税在某种意义上加速了房价暴涨，使得部分需求不得不到新建商品住宅释放。

各主要城市一手抓调控，一手抓保障，但这似乎也并未能改变房价持续上涨的现实。

亚豪市场总监郭毅以保障房种类的北京为例分析称，近年来保障房政策的摇摆所引发的，由低收入申购人群享有产权的经适房、双限房到享有居住权的廉租房、公租房，今年又新增了一个自住型商品房，各种产权形式的保障房轮番登场，但仍然不能说建立起了一个完备的住房保障体系。由于具备保障房申购资格的人群规模非常庞大，而近年来保障房供应量增长有限，轮候时间过长，一部分家庭被迫挤入商品房市场，加剧了商品房市场的供需矛盾，也从客观上造成房价上涨。

聂梅生还认为，一边是低利率，一边是发行钞票，凑在一起也在加速造成高房价。聂梅生认为，钞票发行速度和涨房价是成正比的关系，2007、2008年钞票发行比较平缓的时候，房价也很平缓。但是，在2008年启动救市模式后，猛发钞票，房价就猛涨。虽然这并不是的因素，但一定是重要的因素。

如聂梅生所言，房地产调控十年一共出了70多个文件，其中绝大部分都是控制房价的，但房价却越来越高。聂梅生的结论是，以房价为调控目标的10年调控是失效的。只有一件事是对的，就是终于搞明白了保障房应该由政府来管。她认为，我们可以借鉴成熟经济体的经验，最重要的一点是遵循房地产发展周期，敬畏市场规律。

 专家称人民币不是房价上涨主因 热钱流入有限 财经日报

12月12日，张庭宾先生在《财经日报》发表题为《再析人民币与楼价上涨的关系》的文章(下称“张文”)，对笔者的《人民币不是房价上涨的原因》一文(下称“成文”)提出质疑，认为“流入中国的热钱总量远不止该文测算的”，坚称“人民币是高楼价的重要原因之一”。对此，笔者不能认同，再做商榷。

流入我国的热钱规模有限

“成文”对流入我国的热钱规模进行了测算，测算公式是：

热钱=外汇储备增量+我国对外直接投资-货物和服务贸易差额-外商直接投资-境外上市融资-外债增量。

等式中相关指标口径在“成文”中已有说明，这里不再赘述。根据此公式测算，我国热钱流入规模不大，流入规模的2009年也仅有619亿美元。2011年和2012年，热钱由流入转为流出。这一结果与国家外汇管理局利用残差法测算的波动性较大的跨境资金流动规模比较接近。

上述公式可能存在一个问题：隐藏在“货物和服务贸易差额”及“外商直接投资”中的热钱也被一并减去了，在某种程度上会造成热钱流入规模的低估。那么，被一并减去的热钱规模究竟有多大呢？这是关键问题。但遗憾的是，“张文”并未基于数据对此进行客观分析，而是引用他人测算结果试图证明热钱规模很大，但这些测算口径不一、结果不同，有些是2002年至2008年7年间的热钱流入总量，有些是2005年至2007年三季度近3年间的热钱流入总量，有些未说明是热钱流入总量还是境内热钱余额。不分青红皂白，只论数字大小，由此便得出结论有失严肃性，缺乏说服力。

那么，隐藏在“货物和服务贸易差额”及“外商直接投资”中被一并减去的热钱究竟有多少？

目前尚无相关统计，只能估算。我们假定“货物和服务贸易差额”及“外商直接投资”中均有10%为热钱，对“成文”测算的热钱流入规模进行修正。必须说明，贸易顺差和外商直接投资中的热钱占比值得研究，但笔者认为，10%已是很高比重。这样修正后的测算结果仍显示，流入我国的热钱规模有限。其中，2008年和2009年热钱流入规模相对较大，分别为1033亿美元和933亿美元。2002年、2006年和2012年为热钱流出。

不能将房价上涨归因于热钱因素

“张文”坚持“人民币是高楼价的重要原因之一”的观点，认为热钱规模远小于商品房交易规模并不能证明热钱未导致房价上涨，因为热钱一般不直接买房子，而是通过银行理财产品、信托计划参与房地产项目，成为房地产商的资金来源之一。

现实中可能有部分热钱通过银行理财产品、信托计划流向了房地产。由于热钱的投资对象很多，不可能都投入房地产，因此仍假定50%的热钱投入了房地产，同时假定其中的10%用于购买商品房、40%用于购买为房地产项目融资的理财产品和信托计划。那么测算结果显示：

在热钱流入的2008年和2009年，用于购买商品房的热钱仅占当年商品房交易总额的2.1%和1.1%；用于购买房地产项目融资类理财产品、信托计划的热钱仅分别占当年房地产开发企业资金来源的7.2%和4.4%。热钱占比如此之低，不可能对房价产生较大影响。

此外，修正后的热钱规模和房价走势之间仍不存在稳定的正向联系，仍支持“成文”中关于不能将房价上涨归因于热钱因素的判断。

也不应将房价上涨归因于货币因素

“张文”中关于房价上涨的原因有四种提法，分别是：“人民币是高楼价的重要原因之一”、热钱推高楼市、外汇占款推高楼市、“人民币增发是楼价上涨的主要货币因素”。从文中分析看，作者可能认为这四种提法是一个意思，其逻辑是：人民币增发是楼价上涨的主要货币因素—外汇占款是人民币增发的来源—热钱在外汇占款中占有相当比重—人民币吸引热钱流入中国。笔者认为此逻辑存在以下问题：

，人民币，确切地说人民币预期，确实会吸引热钱流入中国，但人民币预期不等同于热钱流入。

第二，热钱流入后兑换人民币，形成外汇占款。但由于热钱流入规模有限，对我国外汇占款的影响并不大。在热钱流入的2008年和2009年，假定所有流入的热钱均兑换为人民币，热钱在当年人民银行外汇占款增量中的占比分别为21%和25%。

第三，人民币增发是房价上涨的主要货币因素吗？我认为，不应将房价上涨归因于货币因素。人民银行调查统计司盛松成司长曾在《中国金融》上发表题为《单一商品价格与价格总水平的决定因素是不同的》的署名文章，系统阐述了为什么不能将房价上涨归因于货币的原因：货币供给影响价格总水平，而非单一商品价格。商品房作为单一商品，其价格变动取决于供需状况。供需失衡导致房价上涨，房价上涨吸引投机资金，投机资金又助推房价上涨。因此，“与其说高房价是‘印出来的’，确实还不如说是‘炒出来的’”。否则，如果说货币超发导致房价上涨，那么比特币疯涨也是货币超发引起的吗？

将房价上涨归因于货币因素是似是而非、以讹传讹的误导。全世界没有一个严肃的经济学家认为房价上涨是由货币因素引起的，也没有任何一个国家曾通过改变货币供应来调节房价。严肃认真探究房价上涨的真正原因，使房地产调控更具针对性和有效性，这是研究人员应有的社会责任感，也是笔者撰文的初衷之所在。