房屋問題仍然嚴峻 香港房屋政策顧惜低收入者

據港媒報道，香港樓市“雙辣招”(指2012年10月27日起，香港征收加強額外印花稅、買家印花稅限制非香港居民購買住宅物業)爭議持續，長官梁振英9月11日重申，現階段無意為樓市雙辣招“減辣”，並認為“辣招”有助穩定樓市。

梁振英指出，樓市飙升不但影響市民的負擔能力，更重要的是影響到金融體系的安全，因此特區政府提出“辣招”措施。而在過去一段時間，樓價基本上穩定下來，海外需求及買賣需求大幅減少，而由于外圍的宏觀調控及樓價寬松的政策，大家都作出猜測，因此令股市繼續上升，他認為如果政府不堅持“辣招”，恐怕在一段時間後，樓市會跟隨股市一樣飙升，對樓市及市民負擔能力都無好處。

近日，針對香港未來十年的房屋問題，香港長遠房屋策略督導委員會發布咨詢文件。該文件提出未來十年的總房屋供應目標為47萬個單位；公屋應繼續優先照顧低收入家庭和低收入長者；政府將加強執法，杜絕非法及違反樓宇結構和防火安全的“劏房”。由于房屋問題涉及多方持份者以及使用更多土地，政府需盡努力爭取社會共識。

房屋問題仍然嚴峻

英國財經刊物《經濟學人》实时發表的研究文章指出，香港樓市的“泡沫指數”全球，遠超加拿大、新西蘭、澳洲等地。該研究以出租物業回本期推算，比較了全球各地過去30年出租物業回本期，指出香港物業回本期較曆年平均值高出84%。以九龍一個現值450萬港元的500平方尺單位為例，業主要35年才可回本。而香港樓價自2008年首季起，累計已升90.9%，居全球之冠。

現任長官梁振英已明確表示房屋是新一屆政府優先關注的問題之一。他早在競選期間就提出會制定長遠的房屋策略。2012年9月，特區政府宣布成立長遠房屋策略督導委員會。該委員會負責審視長遠房屋策略的各個環節和措施，並提供建議。

經過一年時間的討論，長遠房屋策略督導委員會發布咨詢文件，展開為期3個月的公衆咨詢。該文件指出，香港面臨的房屋問題有四個方面：一是公私營房屋供求嚴重失衡。由于公私營房屋的供應有限，樓價和租金飙升，更多人傾向申請公屋；二是人們的負擔能力下降。家庭收入的增幅未能趕上樓價和租金的升幅，部分人被迫入住“劏房”；三是人口特征轉變。新家庭組成、分戶、人口老化等都增加了對房屋的需求；四是中長期缺乏合適的土地。雖然政府決意興建更多房屋，但必須增加長遠土地供應作。

咨詢文件的主要內容

該文件建議政府提出願景，為每一個香港家庭提供適合、可負擔的房屋。它推算未來十年(即2013-2014年度至2022-2023年度)的總房屋供應目標應為44萬至50萬個單位，並建議房屋供應目標為47萬個單位。而新增的公營和私營房屋的比例應為60：40。就該文件提出的目標，運輸及房屋局局長表明會每年因應經濟情況作檢討並修正。

該文件又指出，公屋應繼續優先照顧低收入家庭和低收入長者，並應維持公屋輪候冊家庭申請者平均輪候時間，即3年。但是，它建議通過增加配額及調整計分制，縮短45歲以上單身人士的輪候時間，並逐步推展至40歲及35歲。而該文件也就此提出特別建議，研究在現有公共屋邨內的合適地點，興建專為單身人士而設的公屋的可行性。

另外，該文件指出，政府應加強執法，杜絕非法及違反樓宇結構和防火安全的“劏房”。同時，它建議研究以發牌或業主登記制度規管位于住宅樓宇和綜合用途樓宇內“劏房”的安全及衛生情況的可行性。它也提出探討在短期空置的政府土地上興建“過渡性房屋”的可行性。

值得一提的是，該文件明確否定租金援助或租務管制的建議，因為它認為該等措施在現時房屋供應緊張的情況下會令租金上升，適得其反。

各方評價有分歧

有意見認為，政府必須爭取社會共識才能推行其目標。城市大學建築科技學部專家接受訪問時便指出，早于十多年前，香港便曾訂下“八萬五”等長遠房屋策略，但是因政治壓力而遭擱置，所以政府除了要策劃具體藍圖外，也要考慮如何得到社會各界的共識。

有意見又指出，該文件雖提出目標，但未必有足夠的土地支持。有報章便引述政府消息人士的意見，雖然政府提出未來十年房屋供應目標為47萬個單位，但是承認當中有7萬至10萬個至今還未覓得建屋土地。

另外有意見認為，該文件低估了房屋需求。其實有關文件的推算是否準確，在于人們是否同意其計算方式。舉例而言，有意見認為，香港有不少以房屋作為投資的人士，計算時應把該批人士納入考慮。但是，該文件認為大部分投資人士都會再賣出或租出單位，若計算全部投資需求，便會有所高估，所以只計算不會把單位重新放入市場的非本地投資人士。然而，有意見認為，無論該文件提出怎樣的計算方法，同樣重要的是政府在將來各個政策範疇上，不會推出矛盾的措施，令預測數字出現大幅波動。

針對該咨詢文件提出的具體措施，有意見贊成“劏房”應合法化。只是立法會議員王國興在出席電視節目時表示，擔心“劏房”如果獲落實發牌制度，“劏房”業主可能坐地起價，屆時會再次推高租金。

總之，正如運輸及房屋局局長所言，香港正面臨嚴峻的房屋問題，該問題已造成社會分化及階級矛盾惡化。擁有物業者、未有物業者、租客等的利益不盡一致，有時甚至有嚴重對立。而解決房屋問題的關鍵，在于開發土地的環節上，也有土地業權人、居住者、環保團體、發展商等多方意見和利益。香港的房屋問題如果要取得共識，政府必須加倍努力進行咨詢、整合、遊說等工作。