郑州一季度住宅销售火爆 非住宅存库量惊人
东方今报2013/04/19 08:35
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
新“国五条”及地方版细则的纷纷出台，预示了新一轮房地产调控正式起步，今年房地产市场的走势也更加引人关注。4月18日，郑州市住房保障和房地产管理局召开新闻通气会，通报了今年一季度郑州房地产市场的运行情况。引人关注的是，房价上涨的脚步并没有停止，今年3月份郑州市区商品住房销售均价与去年12月份相比，每平方米涨了464元。
【发布】
住房销售仍很火爆
从郑州市房管局公布的一季度房地产市场运行指标来看，住房市场仍旧延续了去年的火爆状态，一季度，郑州商品房销售呈现出高开低走再反弹走高的态势，市区商品房销售面积分别为85.42万平方米、36.82万平方米、100.62万平方米，同比分别增长260.87%、-7.0%、30.47%。
郑州市住宅与房地产业协会秘书长叶琦分析，总体来看，年初商品房销售延续了2012年的市场热度，而2月受春节传统假期的影响被中断，但节后出现反弹，再加之“国五条”出台后税收政策不明确，导致市场恐慌情绪加重，进一步助推了成交的走高。
值得注意的是，尽管市场销售形势良好，一季度商品房投放却集中在1月份，月度投放增幅呈现逐步减少的态势，这说明新“国五条”及其实施细则在3月份出台后，后市的不确定性增强，部分开发企业产生了观望情绪，影响了投放计划。
【现状】非住宅存库量惊人
商业房、写字楼供大于求的矛盾，在去年已经开始显现，今年一季度，这种矛盾进一步加剧。
据统计，一季度市区非住宅投放面积为90.23万平方米，销售面积为34.98万平方米，供销比为2.58∶1。新增的供应还没有消化，再加上去年的库存，截止到3月底，郑州市区非住宅累计可售面积达到653.41万平方米，同比增长134.56%，创下历史新高，占到市区商品房库存总量的65.23%。换句话来说，这么多非住宅，按照一季度的销量来计算，市场库存就得卖四年半。
叶琦分析，非住宅投放量居高不下的原因有三：一是土地出让中，商服用地出让比例相对较高，尤其是在高铁站附近；二是目前土地来源多为招拍挂或城中村改造用地，土地及拆迁费用相对较高，开发商希望通过增加项目中的非住宅及商业面积获取利润；三是近期开发商热衷开发的城市综合体中，商业及写字楼等投放比重较大。
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【解读】
房价上涨原因何在
今年一季度商品住房销售均价持续走高，各月房价分别为6991元/平方米、7186元/平方米、7392元/平方米，3月份的价格与去年12月份相比，每平方米涨了464元；与去年3月份相比，每平方米涨了1382元。
叶琦分析，推动郑州房价走高的原因主要有：
1.房屋建设成本上涨。
2.一季度，区域价格相对较高的金水区（8271/平方米）、郑东新区（7651/平方米）销售量为65.94万平方米，占到市区商品住房销量的35.12%，在一定程度上拉高了整体房价。
3.去年3月至今，商品房销售形势较好，开发企业资金压力减轻。
4.限购政策已经实施两年，一步到位的购房心理越来越多，从而体现在房价水平的提高。
【对策】
行政干预应对房价上涨
短期内，支撑郑州房价上涨的因素主要是供求矛盾，作为省会城市，郑州的城市向心力效应会越来越强，刚性需求有增无减。在需求日增的情况下，如何确保房价不会快速上涨？
郑州市房管局有关负责人表示，郑州市在贯彻落实新“国五条”的地方性细则中明确提出，2013年度新建商品住房价格增幅不高于年度城镇居民人均可支配收入实际增幅。为了实现房价控制目标，郑州市房管局要求，在预售审批时，对商品房预售方案中商品住房价格明显高于该项目上一期实际成交价格或本区域同品质楼盘实际成交价格，且不接受物价、房管部门指导的商品房项目，可暂不核发预售许可证；对擅自提高商品住房销售价格的，拒不整改的可暂停该项目网上签约资格。
建议
购房置业应量力而行
在目前的市场背景下，作为行业部门，郑州市住宅与房地产业协会对市民购房置业有哪些建议？
叶琦说，首先，市民要改变置业观念，目前，郑州的“三房合一”模式已经形成，未来公租房将陆续推向市场，消费者可根据自身经济能力选择或租或购。
其次，建议购房者根据自己的实际情况，如首付款支付的能力、贷款额度和还款承受能力，然后根据自己的需求选择性置业。
最后，建议消费者理性置业，既不要盲目追涨，也不要一味等待价格回落，适合出手时就出手。
叶琦表示，下一步，针对房价上涨压力，郑州市住宅与房地产业协会将出台调研报告，建议政府相关部门应各司其职，认真贯彻新“国五条”相关措施，加大稳控房价的工作力度，稳定市场预期。
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