郑州小户型热卖 刚需客户成交概率高力撑楼市
河南商报2012/07/01 00:08
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
“排队买房”、“开盘当天卖出100套”、“量价齐升”……今年上半年，这些消息开始占据媒体的主流，称国内多个大城市楼市回暖，排队买房场景再现。
对于“金三”、“银四”、“红五”连续三个月的回暖，调查也发现，这波楼市回暖潮的购买主力，是刚需及首次置业者，热卖的是小户型，买房投资者并不多见。
市场
刚需客户成交概率很高
“上半年的销售形势不错，比预想的情况要好。”不少开发商表示，楼市成交回升的速度很快，整个销售形势也好于去年。
不过，调查发现，售楼部打出的噱头，多数是刚需房、首次置业房。在航海东路某项目销售中心，周女士正在了解在售户型、朝向及价格。周女士的姐姐购买了该楼盘期的小三房，她最近也打算买房结婚。售楼现场有五六批客户，以年轻人为主。该项目推出一批面积89平方米左右的两房，折后价格为每平方米不到7000元，属于区域中等价格。
该楼盘代理销售公司一名研究人员告诉记者，别看这个楼盘不温不火的样子，其实这些客户都是刚需，成交概率很高。今年以来，这个楼盘销售平稳，前5个月销量居郑州楼市前几名。
数据
100平方米以下房源卖得
7000元/平方米以内卖
5月17日，商报发布了《幸福520·2012郑州青年置业报告》，调查发现，对于关注的房价问题，89.6%的受访者选择了5000/平方米~7000元/平方米的价格区间。
该调查数据得到了数据的印证，以5月份为例，根据郑州市房管局发布的数据显示，6000/平方米~7000元/平方米的价格成为成交的主流。对此，第三方机构同致行认为，从郑州市商品纯住宅主力价格段可以看出，刚需依然主导着市场。
另外一个例证是，成交面积段的细分，仍然以5月份为例，从统计数据显示来看，该月郑州市商品房户均面积为90.4平方米，而且商品纯住宅的面积也以80~90平方米最为集中，同时，单月120~144平方米面积段的改善型产品成交占比也比之前有所提高，足见面对降价促销的良机，无论是首套置业者还是改善性置业者，都在积极入市。
未来
坚持以价换量，高性价比能赢刚需
“下半年，关键在于产品性价比高，以及项目自身具有的配套。项目的位置优越、交通便利，加之每次推货价格会较本区域市场价钱低；同时产品赠送面积多，平摊实际价钱会相对较低，从而吸引买家。”正商集团营销总监赵春华在谈到未来的营销策略时，坚持“以价换量”，突出性价比优势，还是赢得市场的法宝。
对于赵春华的看法，包括中国房地产学会副会长陈国强在内的很多业内人士认为，在当前房贷政策环境下，多数开发商都在采取“以价换量”的手法，降价出货，并且更注重突出楼盘的性价比。
但对于未来的楼市价格，也有业内人士指出，5月份龙头房企打折促销力度比4月份有所减弱，预计未来一段时间“以价换量”依然是市场成交的主流模式，但降价力度可能会有所减弱。
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政策加大首套房购置优惠 刚需入市推动成交
（来源：中国证券报）在外需持续萎靡和消费短期内难堪重任的情况下，为应对经济增速的下滑，预调微调的着力点重点放在了见效快、事关全局、带动性强的大型项目上，如基建投资、保障性住房、战略性新型产业等。
但四五月公布的投资、工业增加值等经济数据显示经济继续呈现回落疲态。之所以出现这种背离和微调政策效力的消解，不得不考虑始于2011年的房地产调控加码的影响。今年1-5月，固定资产投资分项中的基建投资和制造业投资增速比1-4月有所加快，而占固定资产投资1/4的房地产投资增速出现回落。如果看投资增速相比去年同期的变化，这一逻辑则更为明显。今年1-5月，固定资产投资同比增速比去年回落5.7个百分点，分项中的制造业投资和基建投资增速分别回落6.7和7.8个百分点，而房地产开发投资增速回落了16.1个百分点。
房地产上下游相关产业投资增速的变化也验证了上述观点，今年1-5月，粗钢、水泥、平板玻璃、挖掘机和混凝土机械等房地产上游行业的固定资产投资增速同比回落32.4个百分点，下游的家具制造投资回落了11个百分点，家用电器和纺织等行业的投资增速同比回落了6个百分点。
由上分析，可以这样来梳理房地产影响的逻辑链条：以限购、限贷为主的房地产调控持续保持高压，商品房销售规模不断回落，开发商新开工和拿地的积极性很低。这一逻辑链条作用下去将意味着：一是随着新开工和土地购置规模的不断下降，房地产开发投资规模也将不断下降，进而全社会固定资产投资规模增速仍将继续下降；二是房地产销售和投资不断走低，将进一步恶化上游原材料和相关制造业的产能过剩，上游投资下滑速度将加快，下游纺织、家具和耐用消费品的销售将继续走低并影响消费需求的稳定；三是土地购置规模下降将直接导致地方宽口径财政收入减少，地方政府融资平台偿债和再融资开闸将大受影响，地方配套落实国家政策微调的项目建设也会受到影响。
这样看来，当前经济下滑的压力主要来自需求萎缩，除国外主要经济体债务去杠杆导致的出口需求萎缩外，始于2011年的以限购、限贷为主的房地产调控加码，应该是这一轮需求萎缩的逻辑起点。进入2012年以来，以限购、限贷为主的房地产调控加码影响开始显现，并且与外需萎缩、基建投资紧缩和金融危机期间一揽子刺激政策到期（如“家电下乡”）叠加，造成出口需求、投资需求和消费需求“三驾马车”全面紧缩。这其中，以限购、限贷为主的房地产调控影响。
民生考量和经济稳定是房地产调控的两个内生变量。2010-2011年房价快速上涨而经济相对稳定的时期，房地产调控政策主要受民生压力的影响；在当前房价有所回落而经济增长可能快速下滑的情况下，房地产调控政策走向更多受经济是否稳定的影响，而民生考量权重有所降低。因此，4月底以来国家提出政策微调，首套房优惠政策的常态化、制度化，更多地出于经济稳定的考虑。
目前，不管是从出口、投资、消费“三驾马车”的实际增速看，还是从前瞻性指标的变动趋势看，当前形势要远远好于2009年金融危机期间。更为重要的是，为实现经济转型升级，国家已经主动降低了今年经济增长速度，对经济适度减速容忍度提高。因此，在房价反弹压力和上涨动力仍旧存在，而房价合理回归的目标还未实现的情况下，还不需要、也不能松动限购和限贷政策。
因此，近期房地产政策微调的基本思路就在于，在坚持限购、限贷政策不变的前提下，通过降低首套房购置的成本，刺激以首套房为主的刚需入市，消化房企库存，增加房企经营性现金流，缓解房企资金压力，改善房企预期并促进房企新开工和拿地。
2009-2011年商品房新开工同比分别增长14%、40%和11%，相当长的一段时期内市场供应充足，开发商库存压力也比较大。在刚需购房需求的价格弹性比较大情况下，以首套房为主的刚需入市对房价上涨的带动比较小，也更可接受。
目前，随着总体资金环境的宽松和购房成本的下降，以刚需为主的销售量回升显著，而房价也并没有明显上涨。因此，在房地产政策选择上，目前还是以加大首套房购置优惠为主，边走边看，暂时不会出台力度更大的刺激政策。因为力度更大的政策只能以加大信贷杠杆或引致非理性需求，均有可能推动房价上涨，政策副作用太大。随着通胀和外汇占款双双下降，货币政策空间已经打开，资金环境回暖本身就可以促进购房者入市，而保障房建设可以部分缓解商品房下滑，这些可选政策的价值更大。
（来源：北京商报）尽管调控政策并未出现放松，但一些不时传来的“微调”消息让多数的城市居民依然预期房价将会上涨。近日，由首都经贸大学与中国社科院联合对30个省会城市以及大连、青岛等5个计划单列市，共计35个城市居民对房价预期进行调查，结果显示，32个城市居民皆预期房价将会继续上涨，这意味着有超九成居民预期当地房价未来会出现上涨。
从公布的调查的结果来看，对未来房价上涨预期的城市为海口、其次分别为西宁、贵阳等。北京市民尽管也预期房价将会继续上涨，但在总排名中为28名，表明预期上涨幅度并不大。此外，杭州和青岛两个城市居民预期未来房价将会下跌，而济南市民则预期房价将不会上涨也不会下跌。
“在严厉的宏观调控、行政控制、政策打压的大环境中，房产的价格仍然存在上涨预期，但并不存在大涨的预期。”参与本次调查的首都经贸大学经济学院院长张连城介绍，本次调查是在今年房地产调控最严厉的3月和4月调查后得出的结果，在房价上涨预期下，未来房价不涨也难，而房价上升会推高通胀水平。
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