新芒果李涛:改善型置业向东走 "买房为王"时代已到来
房天下2012/05/24 19:12
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
红五月即将收尾，有人说郑州五月楼市真的很火，楼盘销售节节攀升；有人说，红五月只是差强人意，只是一种季节性的回暖；还有人表示，今年的五月份，郑州楼盘与往年相比“望尘莫及”。究竟哪一种说法更贴切实际？
据郑州市住房保障和房地产管理局发布的郑房指数显示：4月份，郑州市区商品住宅销售90平方米以上大户型销量增多，这是否意味着郑州热销房源已经隐现“变局”？以改善为目的的家庭置业者是否迎来入市时机？
带着这些疑问与困惑，搜房网记者采访了郑州新芒果房地产有限公司副总经理李涛先生，请他为广大网友答疑解惑，并诠释限购一年之后郑州楼市不一样的“精彩”！
郑州楼市红五月“量升价降”算不上回暖
各种各样的统计数据为为郑州楼市的红五月带来了更多迷幻色彩。不论是量剧增，还是价微跌，在李涛看来，这些数据只是一个了解市场的参考依据，并非衡量市场晴雨表的标准。诚然，五月份，郑州楼市的成交量确实在不断攀升，但李涛表示，成交量的上升很大一部分原因是因为五月份郑州许多项目扎堆入市开盘。开发商在推新盘的同时，还拿出了十足的诚意，让利和优惠。
85折、甚至79折房源已经出现在郑州楼市上。5字开头的房价也不断浮现出来。在李涛看来，郑州许多开发商都开始“以价换量”。积压已久的刚需爆发力得到了集中的释放。
许多人都在感叹，郑州楼市已经开始回暖。但李涛却不这么认为。他表示，真正的回暖状态并非“量升价降”，而应该是“量升的同时价随着也升”。“与其说郑州楼市在回暖，不如说郑州楼市压抑已久的需求在集中释放。”李涛这么说道。
首次置业与改善置业同“撑”市场 90平以上户型销量增多
4月份，郑州市区商品住宅销售90平方米以上大户型销量增多，这是不是意味着称霸市场的小两房已经不再一枝独秀？
李涛对此有独特的理解。他表示，90平户型逐渐走俏，很大一部分原因还是限购惹的祸。经历了许久的调控，老百姓置业的理念也在不断改变，买房大房子也成为许多置业者的入市理念。
对于首次置业的青年置业者来说，买个小户型作为过渡已经不太实际，仅有一次的置业机会使他们不得不倾向于“一步置业到位”。另一方面，以改善性置业为目的的家庭置业者也在观望许久之后，被红五月五花八门的打折优惠所打动，开始入市。
而对于改善性需求的家庭置业群体来说，二次置业的的原因很简单，那就是对目前居住环境的不满意。“要么是房子太小想换个大一点的，要么是位置不太好换一个好一点的，要么就是孩子上学想找一些教育资源比较好的，现在换一些比较好的小区，低碳、智能化的品质高一些的地方。”李涛列举了目前较为常见的改善性需求。“尤其是。翻开报纸打开网络，许多楼盘都将自己的项目定义为学区盘，以此作为闪亮的卖点。”
改善型置业向东走 郑东新区生活工作两相宜
东区与西区，究竟哪个是置业的天堂？刚需一直在比较。记者了解到，新芒果许多项目都选址在东区。究竟是何原因？李涛表示，东区与西区的客户群体不太一样。西区的主体购房者更多的是郑州本地人，而东区的购房主体则更多面相的是河南全省的购房者。“从地市置业者到郑州全省的老百姓，乃至的购房者如果选择在郑州买房，东区首当其选。因为郑东新区是繁荣的体现，是郑州的代名词。这也解释了为什么东区的购买主体更多的是外地人。”李涛分析道。
除却这个特点之外，李涛接着分析，选择在东区购房的改善性置业人群比例也相当大。李涛告诉记者，在分析新芒果和郡项目的客户中，改善型置业的比重竟然高达60%。因此，东区对于改善性家庭置业者来说，吸引力很大。
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做好本职工作提升自身品质 打好“三房争夺战”
既然改善性家庭置业群体开始放下观望逐渐入市，房企们该如何应对市场变动，打场漂亮的“三房争夺战”？
“作为一个开发商能改变的就是把商品做好，将产品做好。”李涛强调。他接着说道，对于开发商而言，项目地址一旦锁定，那便是不能改变的因素。能够把握的，只有将品质做好，以品质赢客户。
李涛以新芒果和郡为例。目前，新芒果和郡是中原地产家打出低碳口号的项目，致力于成为“中原低碳生活的倡导者和践行者”。在他看来，低碳是房地产行业发展的一种趋势。随着人们对品质的不断追求，对健康生活理念的不断向往，低碳必将成为一种置业主流。
购房群体更理性 “买房为王”时代真正到来
郑州版“限购令”实施至今，投资投机人群已被迫离开住宅市场，调控导向仍倾向“刚需”，因此，2012年将为“刚需购房年”，刚需这个“买方”毋庸置疑地成为楼市主力。
李涛对“买房为王”感触颇深。他告诉记者，他接触过许多客户。这些客户对产品的研究和分析非常深入，甚至已 过普通的销售人员。因此，李涛表示，作为卖方，必须要实事求是踏踏实实，扎实做好自己的产品，才能赢取客户的信任，才能收获更多的客户群体。
2012年5月23日，恰逢和郡开盘一周年纪念日。李涛跟记者分享了了开盘当天的盛景。去年那个时候，限购刚出台2个月，购房者观望情绪非常最浓厚，即时如此，新芒果和郡开盘当天却大卖70%，创下逆市热销的奇迹。是什么创造了奇迹？
“品质是新芒果和郡逆市热销的制胜法宝。当客户如数家珍地将产品的优点列举出来时，身为产品创造群体的一名成员，自豪感无以言表。产品好坏并不是自己说了算，从客户嘴里说出来的好才是真正有说服力的。”李涛感叹道。
在保证品质的同时，房企在打造产品的时候必须想买房人之所想，思刚需族之所思。李涛非常关注青年置业者的买房需求。他提到，年轻人一方面想一步置业到位购买一套小三房，另一方面却不得不为囊中羞涩而苦恼，因此，功能性小三房开始顺势而出。这样的房子面积大多在90平米以下，与国家倡导的7090原则想吻合，另一方面，极大地满足了置业人群不想凑活虽然买不起大房子却渴望一步置业到位的入市需求。
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