"2012百强房企"公布 万科恒大保利位列前三
大河报2012/03/28 08:38
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近日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院三家单位共同主办发布的《中国房地产百强企业研究报告》显示，百强企业经营业绩再创新高：在销售表现方面，百强企业全年实现销售总额16583亿元，销售面积16679万平方米，同比分别增长17.5%和11.2%。
"2012百强房企"公布
A
百强市场份额上升
报告显示，2011年，在宏观调控持续深化的形势下，百强企业表现出较强的抗波动能力，百强企业的市场份额上升至28.15%,较2010年提高1.2个百分点，销售面积市场份额则上升至15.25%,提高0.8个百分点。记者发现，在市场调整与整合的过程中，百强企业的市场地位进一步巩固，带动行业集中度提高。同时，百强企业内部阵营间的分化继续加快。2011年销售额700亿以上的百强企业有5家，较上年增加了4家，销售额前5名企业的整体实力迅速增强，销售额均值同比涨幅超过20%。
2011年，百强企业资产规模持续增长，总资产均值为445亿元，同比增长28.7%；净资产均值为118.6亿元，同比增长26.8%。百强企业有效控制了负债的增长速度，有效改善了资产增长质量。2011年，百强企业布局的城市数量进一步增加，为规模化扩张打下重要基础，综合实力10企业平均进入城市数量达40.5个，较2010年增长5.8个。
B
百强均衡布局应对市场波动
报告显示，2012年中国房地产百强企业在整体发展上呈现成长速度回归常态，资产增长注重质量，企业融资优势凸显，同时积极参与保障房开发等特点。
中国房地产百强企业通过放缓新开工建设、控制拿地规模和速度，以及持续调整新增土地储备的分布格局以应对现阶段市场波动。百强企业2011年新开工面积均值增长率为12.5%，明显低于房地产企业新开工面积16.2%的增长速度；2011年末，其土地储备规划总建筑面积均值为1035.0万平方米，增幅下降1.0个百分点，但仍领先于土地购置面积2.6%的增长水平，有效保障了土地规模的稳定增长。
国务院发展研究中心企业研究所所长赵昌文认为，未来应该通过创新金融产品支持房地产市场发展，这对房地产市场长期稳定发展至关重要，同时应注意针对保障性住房和商品房采取差异化的金融政策。据赵昌文介绍，2011年中国房地产综合实力百强企业是对符合条件的500家企业，按照规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任等七个方面的33个指标研究产生。
C
库存压力倍增 盈利模式待改变
虽然500强企业在市场压力不断上升的产业背景下，销售业绩大幅领先于水平，但另一个无法忽视的问题是，2011年，500强房地产开发企业存货均值同比增加50.34%，增幅较上年进一步攀升6.47个百分点，值99.89亿元亦位于历史高点。在政策高压、存货高企和景气下行的背景下，房地产行业已进入去库存时代成为不争的事实。
存货均值加速上升的同时，存货周转率放缓，存货的消化速度下降，加上上一年房地产公司经营性现金流的大幅下降，使资金压力随之而来。过去十余年内依赖土地增值、房价高速上涨的盈利模式在常态化的行业调控下将会发生变化。
房企盈利模式将逐渐转移到产品价值模式，这种盈利模式的转变实际上代表着行业整体的理性回归。而房地产行业的理性回归，实质上意味着房地产行业进入真正意义的企业竞争阶段，因此，企业经营、管理方面的竞争将日趋激烈，而这种精细化经营管理的盈利模式将逐渐成为更多开发企业的选择。
D
市场变化加快结构调整
行业整合越发明显
2011年的房地产市场变化加快了结构调整进程，行业整合态势更加明显。宝龙、红星美凯龙、龙湖等企业已形成成熟的产品系列，商业开发运营模式也日趋成熟。以天安数码城、华夏幸福（600340）基业、银湖科技等企业为代表的产业园区运营企业运营产品综合化，开发模式集约化和专业化，已开始了一二线城市的品牌扩张；以龙湖为代表的企业实行依赖自然资源开发的旅游地产模式，打造一系列的旅游地产产品。另外，房企在当前环境下，依靠合理的区域布局和业务调整取得了优异的业绩。首开、新城控股等企业分别深耕北京、上海等一线城市多年，规模优势及品牌优势明显；融创、保利、佳兆业等企业分别强势入驻重庆、成都等二线城市，提升当地市场发展水平；绿城、杭州中江则发挥自身优势，保持了在杭州市场的领先地位。
秦虹：今年持续调控“不动摇”
E
在百强企业研究成果发布会上，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹直言，2012年的房地产调控政策“非常明确”，坚持房地产市场调控、促进房价合理回归的基调不会动摇。
事实上，从2011年年初“国八条”出台到年底的中央经济工作会议，以及今年“两会”期间的政府工作报告，房地产市场调控的政策方向一直非常明确。一方面控制投资和投机性需求，控制房价上涨，一方面发展保障性住房，满足市场刚性需求。在秦虹看来，“房地产调控政策始终把握着一个核心，就是两手一起抓，一手控制投资和投机性需求，控制房地产上涨；另一手大力坚持保障性住房，满足市场的刚性需求。”
秦虹强调，与以往的房地产调控不同，本轮调控的政策重点已经发生了转向，从注重房地产业的经济功能转向注重社会功能，强调提供居住产品。从长期来看，中国房地产市场不会变成一个投资市场，这要求房地产业从资本属性回归到社会属性上来，抑制投资和投机性需求的政策方向不会动摇。
秦虹称，由于房地产对国民经济增长的贡献不容置疑，其占固定资产投资的比重一直维持在25%左右，而且产业链条非常长，因此在拉动经济增长这个层面的经济功能非常强。过去对房地产的调控也多强调经济功能，希望能通过对房地产的调控达到保持经济的平稳，不过，现在调控已转向房地产的社会功能，抑制投资和投机性需求将是长期政策方向。
不过秦虹强调，即便在当前的调控压力下，房地产行业依旧有成长的空间。房地产市场是不是繁荣活跃，与房价的高和低并没有很大的关系。由于北京等一线城市每年新流入的人口远大于市场上住宅的新增供应量，因此导致了供需失衡，但多数城市的人口新增速度还保持在较低的水平。过去几年房地产发展的起伏实际上与中国城市发展的不均衡有很大关系。
“在整个政策长期会杠杆化的环境下，房地产公司开发什么样的产品非常关键。”她表示，很多房企未来将面临产品本质、服务以及专业化能力等各方面的考验，在这种情况下，应该把更多的行政资源配置在有发展潜力的大中城市，让大中城市发展起来吸引更多的人口，“只有城市有发展，房地产业的发展才能均衡”。
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