警惕楼市崩溃4个爆点 房价跌超40%政府应救市
房天下综合整理2012/01/29 08:57
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（上海在线）编者按：日前，在第八届中国经济增长与经济安全战略论坛上，中华元国际金融智库创办人、财经日报首席预测分析师张庭宾在谈及国内房地产市场前景时表示，对中国来说，未来最危险的是楼市崩溃，重蹈A股的覆辙。
2008年A股出现70%的下跌是可以承受的，因为当时股市只有30万亿的规模，但如果未来楼市出现了50-70%的下跌，中国是承受不了的。因为楼市是100万亿的规模。如果楼市下跌超过50%，中国老百姓的资产变成负资产，金融危机将难以避免。
中国的房地产泡沫到底有多大？
目前中国的房地产泡沫似乎不如1991年的日本、2007年的美国房地产泡沫破裂大，因为他们有金融杠杆放大，经济增长速度也不如我们。但如果换个视角来看，中国城市居民的购买力已经远远不能支撑高房价。张庭宾指出，国际上收入房价比的合理范围为4-6倍，而在中国城市的这一数值极端值已经达到全球的15-20倍。在北京、上海等城市，房价租金比也达到500-600倍，一套房子的购买价相当于50年的租金。
张庭宾认为，中国宏观经济目前面临着改革开放三十年来最严峻的时刻，三驾马车中，外需不断收缩，投资不可能有更大规模，居民消费占GDP比重持续下降。此时，楼市是否雪崩，将严重影响到中国宏观经济基本面。
中国须警惕楼市崩溃四个引爆点张庭宾判断，如果现行政策不发生改变，中国社会和周边地缘政治基本稳定，国际上也无重大突发事件，那么，楼价跌幅或达到30%-40%，但不可能超过50%，如果适当放松货币政策，房价可稳住，并可能有进一步回升。
但前提是，中国未来一段时间内要特别警惕楼市崩溃的四个引爆点，即A股暴跌、中美贸易战爆发、国际油价飙升、中国周边地缘政治危机的发生。
首先，如果上证指数暴跌至1500点以下，流动性再收缩几万亿，对楼市无疑是雪上加霜；
其次，美国参众两院通过了汇率操纵惩罚法案，中美爆发贸易战，国内或出现大量失业和工资下降，房屋断供可能集中爆发，而美国则可以通过TPP降低部分国家对美出口关税，弥补由中国出口停顿造成的商品短缺；
再次，若美国和以色列袭击伊朗，国际油价上涨至150美元甚至200美元/桶，粮食价格也将上涨一倍，中国将受到巨大冲击；最后，中国周边出现地缘政治危机，如钓鱼岛和南海发生军事冲突。
“如果这几个点引爆，中国境内约2万亿美元的国际热钱就有可能集中撤离。”张庭宾说。
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房价跌幅超40%政府应救市
张庭宾还指出，中国楼市可以下降30%-40%，但决不能下降50%，否则会对银行业造成巨大冲击，中国就有可能重走日本老路，面临“失去的十年”。因此，“如果房价下跌40%以上，建议政府应该救市。”
需要强调的是，张庭宾是坚决反对房地产泡沫的上行的，早在2009年就反复警告，房价若再涨30%-50%，将来就可能出现雪崩。“但是到了今天，如果房价真的跌掉40%，这时候就应该救市，某种程度上，救的是商业银行体系，救的是中国的老百姓。”
张庭宾表示，房价并非越跌越好，如果房价真的下跌50%-70%，国内就可能面临更大的危机，失去大量就业机会、工资下降，股票市值大量蒸发、稳定现金收入消失，到时候还是买不起房子。
最后，对于大多数中低收入阶层来说，社会保障房将非常重要，而政府必须为社会公众负责、提供住房保障
普跌态势已经形成大幅下跌不太可能
近日，中国科学院预测科学研究中心发布报告称，今年商品房价格将转而进入下行通道，预计平均销售价格同比下降5.3%左右。而此前国家统计局刚刚公布的70个大中城市房价数据也表明，房价延续了前几个月的跌势，新建商品住宅价格环比下降的城市数量超过七成。不论是统计数据还是预测报告，均显示目前各城市房价已呈现普遍下跌的态势。今年房价走势究竟如何，还会下跌多少呢？就此问题，本报记者采访了有关专家。
据中国科学院预测科学研究中心预计，2012年商品房平均销售价格为5024.4元/平方米，同比下降5.3%左右。其中，一季度商品房销售均价同比将下降10.7%左右，第二季度同比下降8%左右，三季度同比下降3.6%，只有四季度会同比上升1%左右。
不仅如此，由中国证券市场研究设计中心等机构联合主办的财经中国2011年会上，接受调查的经济学家中高达69.9%的人认为，2012年国内房价是下行趋势，11.7%的经济学家甚至认为房价会大幅下跌。
“今年楼市下调恐怕是个大概率的事件。”中国国际经济交流中心专家王军认为，房价下跌是近两年我们持续对房地产市场宏观调控的必然结果，实际上反映了房地产市场深层次调整的开始，也是符合我们调控方向的开始，是我们对于经济结构调整的重要的组成部分，这可能会成为贯穿今年乃至明年的大方向。
而对于房价持续下跌的原因，武汉科技大学金融证券研究所所长董登新认为，这是由于前几年房价累计涨幅确实过大。他对本报记者表示，过去10年随着国民财富的迅速增长，来自改善住房条件的购买需求以及不动产财富效应产生的投资需求，极大地激活了人们对房产的购买与投资欲望，在地价不断创出天价的特殊背景下房价最终出现了暴涨。房价过快上涨所累积的风险和泡沫也在不断加剧，正是在此情形下，中央果断采取了一系列限贷、限价、限购等措施，从而遏制了房价的上涨。
【房价降幅存差异】
尽管当前房价整体呈现普跌的形势，但是根据国家统计局数据显示，在70个大中城市中，仍然有16个城市去年12月的房价与前一个月持平，甚至还有两个城市环比出现微幅上涨，可见，不同城市的房价下降幅度仍存在较大差异。尤其是实行限购城市的房价跌幅，明显大于非限购城市。在上述70个大中城市中，40个限购城市的房价平均下跌0.29%，30个非限购城市房价平均下跌0.16%。其中，北京、上海、广州、深圳等4个一线城市的跌幅更是达到0.37%，连续4个月保持下跌。领域机构研究报告更进一步指出，一线城市新建商品住宅环比价格降幅，为0.37%；其次是二线城市，降幅为0.24%；最后则是三线城市，降幅为0.22%。
此外，从区域划分来看，和东部城市相比，中西部城市房价下跌的动力似乎不足。在16个房价环比持平的城市中，除了泉州、湛江、三亚外，其余13个均为中西部城市。而两个房价环比上涨的城市均为中西部城市，分别是贵阳和银川。
“环比房价仍相对胶着的城市，主要集中在中西部地区。”某研究结构分析认为，因为这些城市房价本来就相对较低，涨速相对较慢，所以降价空间没有东部城市、一线城市大。
【平稳调控跌幅不大】
那么，今年房价会不会出现较大的跌幅呢？对于中科院5.3%跌幅的预测，中国社会科学院数量经济与技术经济研究所所长汪同三表示，如果能实现这个水平，政府是能接受的，消费者也是能接受的，开发商大概也可以接受，确实这是一种和谐的回落。
“2012年指望房价大幅下跌，可能性并不大。”董登新认为，在政府的诸多行政手段措施直接干预下，房价过快上涨的势头已得到明显的控制。这也是房市调控政策的目标之所在。由于存款负利率，CPI仍处高位，目前房价出现小范围的波动或微跌，都是十分正常的。
不少业内人士也担心，如果房地产投资在今年大幅下滑，那么GDP“保八”将是非常艰难的任务。对此，董登新表示，房地产行业如果能够平稳地被调控，将是国民经济和老百姓之福。只要压住房价三五年甚至更长时间不涨或滞涨，就能成功地实现“以时间换空间”的政策效果，而这也将是对国民经济伤害的一种房市调控方式。
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