优惠不给力购房者不买账 刚需族最想要什么房
东方今报2011/11/30 08:30
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没少听到人自怨自艾，刚毕业，工作不好找了，刚打算买房，房价开始高不可攀了。随着调控政策持续，开发商频送降价“秋波”，他们终于有了些爽的感觉，哥不用老感觉晚一步就买不到，可以想挑挑，想捡捡，想捧谁捧谁，楼市的冬天，就是购房者的春天。
在房企老大万科提出了过冬模式后，能够坐得住的房企越来越少，低温下的郑州楼市硝烟四起，很多开发商加快了“以价换量”的步伐，于是，十几万元甚至几十万元这样并不常见的购房优惠，开始轮番“轰炸”购房者。在购房者面前历来强势的开发商终于低头，楼市从卖方市场转为买方市场。
【出路】 寒冬下，抓住刚需族是出路
政策不放松，意味着只能从市场上寻找出口，以价换量是开发商的选择。然而，随着调控力度的逐渐加大，一些投资型购房需求已经渐渐淡出住宅市场，刚需族成了支撑楼市的顶梁柱，只有抓住刚需族，才能在楼市中占领一席之地。
记者在近日的走访中发现，即便在周末，看房的人也寥寥无几，售楼人员大多聚在一起聊天度日。即使某些做出明显促销活动的楼盘，情况也不是太好。某房地产专业机构的统计数据显示，郑州市仅有20%的楼盘对目前的销售情况表示满意，明确表示不满意的占到48.8%。
从郑州楼市下半年低迷的成交数据看，降价的效果似乎并不太理想，一方面是买涨不买跌的心理，另一方面也说明降价尚未达到购房者的心理预期。房地产分析人士贾卧龙在自己的微博上发出了“楼市双向堵塞”的观点：“降价了没人买，使得开发商不愿再降价；不愿降价，观望气氛下，成交量更难有起色，这是恶性循环。”
对房地产企业来说，缺钱的日子很难挨，但“差人”更可怕。没有购房者的捧场，开发商们林林总总的楼盘只是钢筋水泥混合物，只有经过了市场的交换洗涤，只有让购房者入市，这些楼盘才能活起来。
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背景：再过一个月就是2012年元旦，大部分银行的老房贷利率调整又进入了倒计时。央行今年三度加息，若12月不再调整利率，那么2012年1月1日，郑州地区各银行的房贷基准利率将调整为7.05%。与2011年1月1日起执行的房贷基准利率6.40%相比，五年期以上贷款利率大涨了约10%。而同时，银行方面对于提前还贷者给予了高度支持，提前还贷等待时间与往年相比大大缩短！对此，你会选择提前还贷吗？
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【调查】 刚需族最想要什么房？
买自己合意的房子当然更需要精挑细选，楼市遭遇寒冬，连年的卖方市场终于成了买方市场。对于刚需族来说，目前市场状况下，他们更有了精挑细选的时间与资本。
目前郑州的刚需族可分为三大类：首次置业的上世纪70年代末、80年代初出生的年轻人，45岁~55岁改善性需求人群以及退休之后的养老人群。不同的刚需人群，对户型、区域、小区环境等有不同需求，买房都有各自的特点。
对于首次置业的年轻人来说，房子多为婚房。因为缺乏经济基础，价格是他们考虑的首要因素。另外，交通和商业配套设施，也是选房者看重的主要因素。金水区、二七区、中原区因为公交线路多，生活配套设施比较齐全而深受大家关注，即便是二手房也是不少人关注的对象。户型方面，90平方米以下高性价比的产品成为新婚置业者的，持币观望的准新人大有人在。
中年人是为了改善现有的居住环境而买房，他们更看重舒适性和配套设施。一般来说，这类刚需族主要是为了子女就学或照顾老人，大多数需要更加宽敞一些的住房，对于面积大小和舒适度的要求较高，另外对周边的市政配套也比较看重，市内比较好的中小学附近的高档小区成为这类人群的。
老年人则更看重房子的环境。目前，越来越多的退休老人在选购新房时，偏爱市郊的住房。除了价格因素之外，城郊清新的空气、安静的环境也成为让许多老人动心最重要的理由。大多数老年人都表示购置养老房产是他们操劳奋斗、存钱消费的重要目标，其中带电梯的洋房、两室一厅、兼顾社区会所老年社交活动的小区，成为大多数老年人的。
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【开发商】 市场预期已经调低
际上，在目前低迷的楼市大环境下，很多开发商在产品定价上相当谨慎，新盘入市大多已经调低了市场预期，采取了底价入市的策略。
从郑州市住房保障和房地产管理局的统计数据看，与1月~6月相比，1月~10月商品住房投放价格在7000元/平方米~8000元/平方米的套数占比提高了1.74个百分点，8000元/平方米~9000元/平方米占比提高了5.08个百分点，而9000元/平方米以上占比则降低了5.33个百分点，商品住房价格松动迹象日趋明显。
郑州市住房保障和房地产管理局工作人员告诉记者，今年6月份之前，市中心、郑东新区一些楼盘到政府备案销售价格时动辄每平方米上万元，一些项目甚至在两万元以上，严重偏离市场实际，往往要让企业将准备备案的价格下调几次。但进入8月份之后，房企越来越务实，申报的备案价格大多与周边楼盘持平，对价格继续上涨的前景已不看好。在实际销售中，很多楼盘都是靠打折或者采取送车位、送置业基金、送装修的方式暗降。
【购房者】 优惠力度还不给力
对开发商频送的降价“秋波”，购房者却并不买账。
郑州市民王女士认为，相比郑州市民每月两三千元的工资收入，房价的降幅就显得不太给力，每平方米7000元以下配套设施齐全、周边环境舒适的项目很难找到。“开发商如果要让我们去买房，力度应该再大一些”。
网友“小痴”则表示，与一线城市超过20%的降价幅度相比，郑州开发商太小家子气，就算是位置不好的特价房，降幅也只有10%左右。对比中部地区其他省会城市，郑州的房价也是涨得快、跌得慢。
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【专家】楼市拐点即将出现
就当下的市场而言，在调控政策短期内不会放松的大形势下，楼市销量和价格的同时转向已是不争的事实。数据显示，10月份70个大中城市中有34个房价环比下降，城市数量增加了一半，持平的城市有20个。
正当市场议论房价拐点是否真正到来的时候，业内领头羊万科、龙湖相继祭出“打折牌”。值得注意的是，从财务数据来看，牵头降价的一线房企目前都不缺钱，对此有分析称，目前调控的周期仍难预测，一线房企的目的是通过降价销售尽快回笼资金，储备足够的现金做“过冬”的准备。而更小规模的房企，现在的日子要糟糕得多。
中原地产市场研究总监张大伟分析，交易市场的天平正逐渐倾斜至买方市场，房价拐点已经形成，下跌的高峰应该在明年一到二季度出现，“楼市调控政策从目前来看放松的可能性不大，而且是一再重申力度，所以说降价的轮廓应该是越来越清晰了，而且是正在加速”。
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