郑州楼市渐入买方市场 房企全方位拼杀抢"品质"
房天下2011/11/16 00:00
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
当时间行至11月中旬，楼市调控的效用日益发酵，在“冷”字唱响“金九银十”主旋律之后，近年关时代的各房企对于未来更是慎言慎行！而在房价天平在涨跌之间摇摆不定之际，温总理明确表示“对于房地产一系列的调控措施决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。”，使得房价调整预期更趋明显，房地产市场日益偏向了买房市场。
佳机慎购房 楼盘血拼高品质巧制胜
在国八条、郑州版限购令等政策打压之下，市场确实出现了较大变化。去年以来土地的大规模供应、高开工率增加了楼市库存；在需求层面，一方面以限购限贷为代表的政策极大地抑制了投资投机需求，另一方面购房者普遍处于观望态势，整个供求关系发生了逆转。
限购令一方面排除了投机需求；另一方面，随着有购房资格的购买力被日渐消化，市场上的有效购买力将会越来越少，所以尽管市场也在试图消化政策，但随着时间推移形势只会越来越严重。
如若你对郑州房地产市场的风吹草动都比较敏感，那么，这一现象不难被发现：被视为楼市温度计的售楼小姐的态度越来越热情、关爱短信越来越频繁。在楼市红火的曾经，西装革履的置业顾问、妆容精致的售楼小姐大多只在售楼处坐等访客，稍嫌漫不经心地测算着房款、按揭。但如今，假若你曾偶尔表露过置业需求，甚或一次都没有去过售楼部，激情四溢的造访电话总会时不时的响起......
当然，虽然优惠促销火力甚猛，但身处楼市调控效果初显的关键期、房价涨跌天平稍显倾斜之际的购房者，对于置业也是比之前谨慎了许多。
据参加房天下11.13看房团的许女士表示：早在2008年的时候就想买一套房先放着，但毕竟当时还未毕业，买房只能全靠家里，就只提了一下就搁下了。到去年的时候，看着疯涨的房价真是后悔的要死！幸好今年调控力度比较大，房价确实没有再像脱缰的野马一般一路绝尘，虽然如今房价稍有松动，但对于现在要不要买房还是比较纠结的。买吧，怕房价终于没有撑住，一下子跌了好多，那我辛辛苦苦的积蓄可就算白扔了；不买吧，又怕像之前那样来一个报复性反弹，到时候可真是欲哭无泪了。
鉴于购房者的普遍观望态度，很多楼盘也是在必胜杀手锏——“品质”方面做起了文章。“我们的价格虽然不是的，但我们力求让购房者感觉到我们的性价比是的。”郑州中原区某楼盘负责人告诉记者，除了定价随行就市外，“我们主要通过给购房者赠送使用面积，以及更高的品质来吸引购房者。”这种办法对一些购房者也确实有一定吸引力。
对此， 嘉园副总朱洪杰先生也表达了自己的看法：随着调控的日益深入和购房者置业的愈加冷静，众多房企吸引购房者的杀手锏不仅仅是价格战，更多的是通过品质来稳立市场赢刚需。目前郑州房价比较稳定，众房企在“品质”方面所做的功夫越来越深，因此郑州楼市性价比高的楼盘越来越多。年轻人买房时一定要实地比较，挑出最适合自己的房子。
|
2008年底，房天下响应国务院号召，在范围内首倡“暖冬行动”，吹响房地产市场“破冰”号角。三年后，房地产市场再度遭遇政策波动，房天下携手2000万购房者，共同占领100个城市、500个区域、5000个品质楼盘！房天下“我们都爱城市”活动百城联动再度升级，联合上千家品牌房企，以500亿空前巨惠回馈购房者，一场规模空前的暖冬置业大行动即将展开。点击查看活动详情<<<<<<
推荐阅读：
乱世出英雄 大浪淘沙方显豪杰本色
有人说，这次的调控政策是乱象丛生的房地产市场健康成长的必经之路。经此磨难之后，中国房地产市场将回归健康和理性。当然，在限购、限贷、首套房贷利率上浮等各因素叠加之下，各大中小房企无不“殚精竭虑”，奋起应战，而在此过程中，众房企可分为三大类：主动适应型、随行就市型、退出市场型。
主动适应型：
2011年房地产市场的转型之路势不可挡，面对涨幅的房价，政府出台了一系列的限购、限贷政策，对此，建业住宅集团有限公司董事长胡葆森有着自己独特的宏观政策解读：
他预测：2012年或者2013年市场的供应结构会有一个质变化，商品房的比例会在未来的一两年内大大的下降，这就导致了开发商的生存空间在未来的一两年内会发生严重的挤压。从2005年开始，预计最短需要七八年时间，长则需要十来年时间。市场格局调整有两个方向：是一线市场，那些企业在一线城市拿不到地的时候会转移到二三线城市。第二个每一个城市的前十大地产商的份额，将会在市场格局调整结束之后，从现在说一两年之后，市场前十大地产商的份额超过这个总体份额的为60%以上。
而在此情况下，房地产商要解决生存之道：
首先，要解决你的市场，确立自己的根据地：一定要先给自己的市场划边界，一定要思考这个问题，至少三年五年，八年十年的边界要给自己描绘出来。也就是说你的井冈山，作为开发商你的根据地在哪儿，要确立自己的根据地。
其次，做自己熟悉的产品，给产品定位：就是你一直在做什么产品，特别是在市场不好的情况下还是要做自己熟悉的产品。不能说一直在做住宅，突然改成商场了。或者又改成写字楼了，或者本来是做中端的，突然想走高端了，首先就是给产品定位。
最后，要注重商业模式：你已经习惯于销售型、开发性的地产模式了，突然去搞综合体，我们在地产行业有一个比喻，做住宅是小学水平的话，做综合题至少是大专水平，中间还差了一个中学水平，就是复杂程度非常高，需要的资源非常多，就是跨越需要非常长的时间。
数据显示，截至10月31日，建业地产累计实现合同销售75亿人民币，同比增长63%.按此金额计算，建业地产已锁定2011年合同销售目标73亿元的102.7%。
建业表示，提早完成全年销售目标，表现较预期理想。此外，前三季度，建业地产实现销售面积123.0766万平方米，较去年同期增长28.4%;平均销售价格约为5931元/平方米，较去年同期增长23.6%。
推荐阅读：
随行就市型：
在调控浪潮汹涌来袭之际，很多中小型房企随行就市，受调控政策影响起伏比较大，政策严格了，价格会有所下降，政策松动了，价格又上去了。郑州一家中型房企高管谈到此状况时调侃道：“别人吃肉，我们喝粥吧。”
在政府这只有形的手干预下，通过市场这只无形的手，房地产新一轮洗牌的序幕已经拉开。此次洗牌的特征不只是优胜劣汰，更意味着大胜小汰，强胜弱汰。在改善性住房需求被限购抑制，土地限供、银行限贷等行政性手段的强力干预下，房地产市场价格逆市场规律而行，顺政府意愿而降。有意愿购置改善性住房者遭遇限购，而首套房购买者期望购买到政府信誓旦旦许下的保障房，双重因素影响下，市场出现了短期观望以及随之而来的购买等待，房地产市场往昔的喧闹趋于平静。
据此，很多中小房企在此洗礼中亦是“八仙过海各显神通”：
1、狂增开盘量：据郑州房天下数据监控中心显示：郑州2011年四季度共有47家楼盘(含商业、写字楼)推新，其中住宅42个，商铺2个，写字楼3个，而纯新盘则占28个，包括3个写字楼和2个商铺。而在今年的1-6月，郑州楼市共开盘54个，三季度开盘项目49个，郑州第四季度开盘量占全年的31%！
2、狂惠乐翻天：面对高企的库存量，众房企为了尽快变现，“优惠打折”已是活跃在目前郑州房地产市场上的老面孔。在郑州8个行政区及周边地区的102个楼盘中，几乎九成以上的楼盘均有不同程度的促销。而谈及促销方式，我们不妨简单罗列以飨之：“全款X个点、按揭X个点”、“购房直享X折优惠”、“免费赠送X平米”、“X套特价房”、“认筹金X万抵X万”、“购房即送X万基金”、“首付可分期付款”、“非毛坯”、“XXX车”、“购写字楼送车位”、“团购价低至XXXX元/平”......
3、在日益胶着的惨淡市场之下，不少房企为缓解资金压力，将正在开发建设的房屋，抵押给银行、工程建设单位以及材料供应商等，用于年底之前必须支付的材料款、工程款、人工工资等。而建设单位以及供应商们则低价出售抵押房产，于是郑州楼市出现了“抵押房”上市销售的现象。
推荐阅读：
退出市场型：
今年至今，至少11家知名企业宣布将全部或者部分地产业务剥离。这些企业绝大部分为上市公司，来自钢铁、贸易、纺织、建筑等行业，这和2006年前后，各种行业纷纷进入房地产领域形成了鲜明的对比，这种原本“非主流”公司的退出也使得地产行业集中度提高。
11家宣告退出的公司中，最知名的是8月底，北京产权交易所公告，北京首钢融创置地有限公司50%股权挂牌交易，挂牌价格为14.5亿元，公告者是首钢地产。首钢融创置地由北京首钢房地产开发有限公司和天津融创置地有限公司各持有50%股权。首钢地产在重庆和天津有一些地产项目，北京首钢集团搬迁后腾退的8.56平方公里的土地也是众多开发商垂涎的猎物。一家公开剥离房地产的飞乐股份，主营业务电子，在今年2月退出上海飞乐房地产开发经营有限公司100%的股权，售价1.58亿元，其中包含债权1.4亿元。
在年初，大量公司退出房地产业务，分析人士认为，可能是因为包含地产业务，再融资审批时会遭到监管层的否定。
而过去10年，国有企业向房地产行业投入了数千亿美元资金，这些企业购买土地的价格屡创新高。其中由于很多央企争相开发房地产项目，企业间的激烈竞争推高了地价，从而拉高了房价。
推荐阅读：
