商业地产在吸引外资投资上 仍受热捧
搜房网2011/08/23 14:57
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说说在全球商业地产投资的趋势，再一个是结合我们中国的商业地产和市场趋势来看看亚太地区的商业地产的关系。这里看一下全球商业地产的直接投资从2003年到2011年每年的统计，不包含住宅的投资面积和住宅的，这张图很清楚，在2009年金融危机的时候，全球商业地产投资走出低谷，在全球范围内商业地产的投资迅速的开始反弹，尤其在今天的直接投资恢复水平已经到2003、2004年这个阶段的市场平均水平，尽管在欧洲近期有很大的压力和负面消息，但是在欧洲地区市场还是有强劲的反弹表现，但是这个主权危机多来的普遍担忧可能会在一段时间内有很大的限制作用。
仲量联行亚太区董事-上海投资部总监-李凌
亚太区在金融危机的时候，投资相对于其他的主要市场不是很显著，整体的投资市场运行的态势和情况还是比较平稳。如果看一下直接投资季度和季度之间的环比的情况，2008年的下滑是比较明显的，这主要是受次贷危机的影响，这期间的交易额也是非常的低，市场比较冷淡，这个情况一直延伸到2011年。大家知道，中国的市场不是这个情况。在过去三个季度的投资增长实际上跟金融危机以前的情况已经有很大的不同，反弹也非常的快，经过两到三年的时间以后，现在的市场回到比较正统的商业地产的投资，在正常的情况下，环比的数据，我们看2008年第二季度和2009年的第二季度，2008年相对2007年第二季度明显下降，2009年更多，如果看去年第二季度，上升很快，达到了94%，接近，今年的情况已经恢复了正常。
如果把这几个主要的全球商业地产的市场从美洲区、欧洲区、亚太区来看，目前来看美洲地区的增长还是相当显著的，主要的原因在经济恢复之后，主要的投资者还是在过去12到18个月之内还是回归到美国主要的传统投资市场，原因是因为跟中国的新兴的金融国家相比，这些国家的市场战略融资还是更加容易获得，而且可以在较低利润的环境下有更好的，在过去的12到18个月市场非常活跃，美洲地区的增长今年可能会达到75%左右。欧洲地区的情况是有一些不一样，因为市场的整体的经济还是信心比较低，另外对于主权债务危机的担忧还是非常明显，尤其希腊、爱尔兰、葡萄牙和西班牙，这些曾经主要的一些商业地产投资区域，在第二季度的投资总额其实仅为3.02亿欧元，这是一个相当低的数据，仅占到欧洲总投资额的1.2%，在意大利的投资额甚至低于金融危机时，全年的涨幅不会超过25%，如果和美洲地区相比的话，还是有很大的差异。在亚太地区，在今年上半年整个投资活动受到了很大的影响，因为日本传统来讲很多年都是商业地产直接投资的最主要市场，在这方面目前中国在这个投资方面已经领跑亚太区的任何市场了，但是从整个的区来看，应该就是20%左右，相对来讲还是比较低的。
这里我们可以看一下从2010年优质办公楼做一个环比比较的话，租金的增长是在金融危机之后是一个全球化的现象，全球主要国家的商业市场租金都是有很大的上浮，除了个别的例子，但是这个租金的增长也使得全球各个主要商业市场办公楼的资本值有一个快速的增加，举一个例子拿我们上海的办公楼来看，目前租金水平实际深其没有达到2008年第二季度金融危机发生之前的租金水平，大概还有15-20%的差异，但是资本值在去年年底已 过了金融危机之前的水平，而现在在上海和北京这样主要的一些主要的中国商业城市，其实办公楼的投资率已然低于了同期的贷款利率，从这一点大家可以看到这个市场对投资者的影响。
欧美的许多市场率下滑是非常明显的，主要是因为投资者希望在这个环境中取得更大回报，所以投资竞争非常的激烈，致使率急剧下降，也包括澳大利亚非常频繁的一些办公交易，如果我们看看12个月以前，过去一两个月发生这个消息的话，率的下降往往会达到3-4%的差距，在欧洲率下滑之后目前的情况相对趋于稳定，但是因为主权危机以及债务的不确定性，现在市场有非常大的压力。在亚洲率在2009年末和2010年初有急剧的下挫，现在相对趋于平稳，在北京、上海也有一些调整，但是调整是非常小的。
看看未来的12到18个月，预计率的发展和变化应该都会是比较平稳的，不太可能会出现大范围的波动，除非在美国或者是欧洲的时常发生再一次很大的经济变化，反而在这种情况下当中的一些地方由于市场的危机给投资者带来的压力很可能会导致在一些市场的率有小幅的上升。
总而言之，预计全球大的主要商业地产资本值还都将进一步的增长，而资本值主要的来源是因为租金还是全球化的上升通道里面，而且目前大多数市场还是比较稳定的，能够支持这个市场的基本存在，根据仲量联行对美国办公楼市场在过去12个月的观察，美国市场和中国市场一样，也是在快速上升，随着需求恢复，租金上涨的空间和速度可能会比较大、比较快。欧洲因为外围市场的表现拖后了租金的增长，但是在主要城市租金也表现出明显的上涨趋势，甚至在亚太区受强劲需求的推动租金还会继续上涨，像新加坡、香港、北京、上海，甚至包括受地震影响的日本，租金都会增加。
即便到了今天，中国在亚太地区对直接投资是领跑国家，但是全球商业地产直接投资市场仍然是美国，这里数据可以看到房地产投资额明显的变化。以今年第二季度举例，第二季度投资额与去年同期相比上升了50%，因为投资者在这个市场还是更加容易获得战略融资，并且还是有很多比较好的一些，尤其相对于新兴市场，还有更多好的、优质的、率比较优良的物业。中国的投资者在2011年第二季度继续上升，环比涨幅达到20%，加上日本出现了地震，遭受了重创，中国势必在未来的18到24个月之内会进一步成为亚太区的直接投资市场。如果我们看一看商业地产直接投资额的话，这里是直接投资，可以看到过去两年直接投资目的市场仍然是日本，占到亚太区投资总额的30%-40%，中国的份额在快速增长的过程中，在今年上半年日本的投资额总数约为105亿美元，占亚太区交易额的23%，但是这些都是发生在季度，在季度的运营之后明显的少了，估计这个影响还将持续一段时间，在过去的三个月我们看到有很多的商业地产的投资活动，又活跃起来。看一下亚太区的跨境投资交易额，商业地产在吸引外资投资还是一个受到国外的关注，以及被追捧的市场，今年上半年中国的跨境投资总额占到38%，而日本只占10%。
从中国房地产市场整个栋投资交易额来看，在2009年金融危机的背景之下，当时是由国内的买家反而在这个市场低谷的时候借机买入了很多的优质办公楼物业。在2010年以后，国外的买家，主要是香港和新加坡的商业投资者，他们率先的回到了中国市场，并且很快的做了很多的投资交易，份额也很快在2010年占到了40%，今年上半年的情况其实跟去年还是比较类似的，目前的情况是国内的投资者对国内的市场非常有信心，亚太区的投资者包括港澳台和新加坡的投资者还是非常有信心，还是积极的在投资，但是亚太区之外的国际买家，现在对于中国的市场感觉越来越趋于冷淡，因为政府对办公楼在我们一线城市在很多地方和范围发生低于同期的贷款率，在这样的投资的情况下，商业物业对国际资本的吸引力目前还是有很大的影响的。
看一下分类，酒店、工业地产、综合、办公楼、零售地产，在2009年很多国内企业主要是购买办公楼，在当年整个办公楼的交易占到了全面交易的60%，去年市场回归一个正常的状态以后，国外买家，尤其是亚洲的投资者，对于不同的产品的投资又回到一个比较均衡的状态，零售物业和综合有所上升，在今年上半年，国内外的买家都出手购买了办公楼和物业，之前的媒体和新闻上都有所了解，办公楼的物业还是比较大的，占57%，但是对综合的投资以及对单纯的物业的投资，还是在一个正常的速度发展，今年整个对于投资物业和产品类型的资本的分布情况应该和去年大概是差不多的。
最后看一下第二季度全球商业地产的投资还是增长，应该是个好消息，全球商业地产投资在第二季度也达到了1010亿美元，较去年同期增长47%，在商业地产的直接上全球主要市场及投资人的信心还是有所提升的，但是这个投资的主要增长并不是普遍认为的来自行政赔偿国家，而是来自北美地区。对于欧洲现在大家还是问接下来的半年会怎么发展，主权债务危机的情况可能会是一个主要因素，商业地产的投资还将继续强劲的增长，但是日本的恢复可能需要更多的时间。
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