物华集团蔡海龙:央企退出房地产又咋样
房天下2010/12/09 14:06
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
之前我提到过关于央企的问题，今天看到新闻又开始说非主营业务的央企必须退出地产，我觉得这个退出对于国家来说还不是明智之举，退出又咋样呢？能改变市场的格局？所以我的感觉：央企退出地产又咋样！
首先，为啥说国家要求非主营地产的央企退出不是明智之举呢？
，他们开发不也是增加市场供给的一种吗，这个与如今的房地产市场供给偏小正好是一个补充。要是强令退出，那么产权的交易势必会影响土地的开发周期，这样做岂不是火上浇油吗！所以不明智；
第二，非央企的开发资金肯定比很多民营企业的资本雄厚，他们的开发出现烂尾楼的几率要小很多，不仅这，让他们开发还可以锁定央企的大部分需求，这有啥不好的呢？两全其美的，只要控制好腐败延伸和未来不批准资金拿地不就行了；
第三，这些央企拿地，多半是位置很好的地王项目，如果操作不当，很有可能成为当地政府的一个头痛事。涨价吧，很多的企业恐怕不愿或者无能力购买和支付，这样会使得土地开发周期因政策原因不能如期推进，要是没有拆迁还好，要是有拆迁，政府的工作会变得更加的复杂和难做，而且增加企业的经营成本；贱卖吧，更不好，这样做会引起国有资产流失，没有几个敢冒这样的风险来做这样的交易；合作？那还退出干啥！
其次，能改变市场格局吗？
我的感觉很直白：不能。就是全部退出又咋样？市场该涨还是涨，该跌还是跌，毕竟地产市场是个很具有区域特色的产业，并不以局部的变化而出现大的摇摆。关键点还是这些非主营地产业务的央企在地产市场的影响力还是太小了，退出和进来给市场起不到推波助澜的作用，你让万科、恒大、碧桂园、龙湖等进入一个特定的地方试试，影响力肯定不是他们所能比拟的。
再说，我觉得他们之所以那么疯狂的拿地，有两点是他们的出发点。：都说房地产是暴利，咱放着资源不用多可惜，也来试试玩一把，反正政府又没有告诉我不能玩；第二，经济和政治的双重压力使得很多的国企在企业利润增长点上有点迷失，如何让企业有更多的利润支撑？除了深挖自身行业的潜力外，只有进入另一个行业去，那么，房地产肯定是不错的选择。资源和资金优势都在吗！为啥不干？从这来看，我觉得国家提出的退出机制也许到最后是个摆设和迷局，让市场说话最简单。
最后：央企退出地产又咋样？
其实也不咋样，不让做就不做呗，没有咋样不咋样的。但为啥国家要把这个给提出来呢？这个才是我今天想说的重点。为啥？有以下几个嫌疑：
：杀鸡给猴看的嫌疑。再国家三令五申的要求调整市场的时候，市场的反应是反其道而行之，现在我就是要让央企退出来，给更多的地产激进分子一个思考：连自己的孩子我都敢，何况你们呢！给我小心点，要不我会让你血本无归。通过行政的强制手段达到威慑其它激进开发企业的目的。不仅可以保住央企主营业务不受影响，而且还能影响市场判断达到双赢的目的；
第二：调整市场格局的嫌疑。如果国家强制非主营业务的央企退出已经进入的房地产市场，那么我觉得这些土地资源更多的以国有资产转移的方式给主营业务是央企的开发企业（前面已经说过为啥民营企业接收的可能不大的原因），这样手续简单，而且防止在操作过程中的国有资产流失，更为主要的是不会牵涉太多的手续问题。但这样的话会使得市场格局出现地产寡头的可能，这样个别企业在个别地方的市场话语权会更大，资源的一味集中想不大都难。
第三：引导市场消费的嫌疑。其实这也是一个舆论的导向，如果国家真的将这些企业强力拉下地产这匹快马的话。你想想民众会怎么思考这个问题：国家已经开始强硬手腕治理房地产了，我们还是别慌买吧，等等说不定市场就降下来。如果真是这样的力度，会使得市场的观望气氛更浓，从而达到引导市场消费的作用。真的吗？还需要我们拭目以待。
第四：显示政府的调整决心。当朋友们问我：市场这样的调整，房价会不会跌？我一直告诉他们：没有只涨不跌的市场，也没有只跌不涨的市场，关键要看市场的规律和预期。国家这样的政策调整，我想是政府给予民众信心的一种方式，从政策的长期调整看，房地产市场价格肯定不可能只涨不跌，那什么时候跌呢？我也不知道。其实你看看今天中国社科院发布的经济蓝皮书也许可见一斑。
下面把这个新闻发给各位好好思考这样一个问题，也是郑州搜房网一个记者采访我的一个问题：郑州搜房网**15:57:11 社科院公布2011经济蓝皮书，其中85%的需要购买新住宅的城镇居民家庭无力购买。你怎么看待这个现象？明年房价预计会怎样？
中国社科院今天在京发布2011年《经济蓝皮书》。该书对我国今明两年的房地产形势与调控作出分析，今年城镇居民的房价收入比是8.76，比去年年上升了0.46，相当于普通城镇居民家庭8.76年不吃不喝可买一套房。
蓝皮书也对明年的房价走势进行了预测，如果调控放松，房价将会恢复性反弹，价格可能上涨20%-25%，甚至会更高。
蓝皮书特别指出，目前中国85%家庭没有能力购买住宅，房价上涨速度仍然高于城乡居民收入增长速度。
数据显示，今年1-8月，商品房平均销售价格为5520元/平方米，2009年同期为4800元左右，房价涨幅为15%。2009年同期与2008年相比上涨25%。预计2010年全年住宅价格涨幅为15%左右，涨幅比2009年下降10个百分点。
三年之间比较发现涨幅确实降了一大截，但与城乡居民收入的增长速度相比，仍是在高速领跑，居民腰包里的钱要买房子仍很难。
这是因为房价上涨速度要比城镇居民收入增幅高出5个百分点。
2010年上半年，城镇居民人均可支配收入9757元，相比去年增长10.2%，扣除价格因素，实际增长7.5%。
普通家庭8.76年不吃不喝买套房
普通城镇居民三口之家8.76年不吃不喝能买一套房，这一数据是房价收入比的最直接体现。
蓝皮书指出，2010年，城镇居民的房价收入比是8.76,农民工家庭是10.06。其中，城镇居民房价收入比比2009年的8.3上升了0.46。
从房价收入比看，2010年城镇居民人均可支配收入，不扣除价格因素，估计为18900元左右。
上述数值是按照城镇居民每人30平方米以及城镇居民每户有3口人进行计算所得出，是用每户住房总价除以每户家庭年总收入得出该比值。
周天勇表示，按照房价与收入的关系及家庭负债破产风险性考虑，房价收入比保持在3-6较为合适，不宜超过7。“超过7，大部分居民已经没有购房的能力了。”他说。
记者注意到，这一平均数值相比房价上涨过快的大中城市而言，是“小巫见大巫”，诸如北京、上海等大城市房价收入比都已经达到20以上，也就意味着20多年不吃不喝才能买一套房。
对此，蓝皮书指出，考虑中国城乡居民的收入不平衡，中低收入人口占大多数，在这样一个房价收入比水平上，在城镇中需要购买新住宅的家庭，85%没有能力购买。
买房钱超自己6年收入别买房了
房价收入比直白解释：指住房价格与城市居民家庭年收入之比，比值越高，说明居民攒钱买房的年限越长。
不仅仅是北京的房价收入比非常高，其他一些大中城市房价收入比都超过了10。据记者统计，深圳房价收入比超过15，广州房价收入比也超过13，南京房价收入比超过12，就连大连的房价收入比也超过12。虽然现在工资水平有所提升，但和房价增长速度相比仍相差不少。
专家称：“如果买房花的钱超过自己6年纯收入的总和，那就不要考虑买房了。对于多数人而言，按照现有的收入，8.76年纯收入之和就能买起一套房子的人并不是很多。”
房价?走势
调控不能放松否则报复性上涨
蓝皮书指出，2011年的房价存在两种可能：一是价格上涨与暴涨之间恶性循环，二是房价略有下降，或者是温和上涨。
据蓝皮书预计，如果经济增长，调控放松，那么房价将会恢复性反弹，价格可能上涨20%-25%，甚至会更高。有关报道显示，2010年前3个季度仅30个纳入统计的城市，土地出让收入就高达9000亿元，比上年增长70%，该成本必定会摊入房价。
蓝皮书指出，如果中央政府下决心解决住宅问题，加大城镇居住用土地供应，改革土地制度和地方政府财政税收渠道，出台房产税，严厉打击土地囤积和房屋的投资投机行为，让房地产开发商的利润回归正常水平，2011年，房价有可能略有下跌，或者其涨幅为6%，低于城镇居民可支配收入和农民工工资增长速度。
房价?调控
中国房地产深层次矛盾仍待解决
今年4月-9月，国务院以及各有关部门都分别出台了相应的措施，遏制房价过快上涨势头。
蓝皮书指出，这些措施对房地产的调控成效是显著的，开发商囤地现象得到了初步的遏制，利用贷款投资和投机住宅的需求也初步得到了控制。但是，问题总是不能完全解决掉。
正如专家们所说，中国的房地产有着深层次的矛盾，问题的累积并非一日之寒，所以调控也遭遇许多困境。
蓝皮书指出了3方面的矛盾：一是实现居民买得起房的目标与猛烈推高房价的土地买卖制度之间的冲突；二是中央要求控制房价和中央与地方之间财政税收关系不顺的冲突；三是土地是用来吃饭，还是用来居住的矛盾。
用税收手段避免地方政府推高房价
周天勇分析指出，要解决中国的住宅问题，需要按照人口城市化的居住需求足额供应土地，从房价收入比以及房价上涨速度与居民收入增长速度的关系入手，科学调控房价水平。
一小部分特别低收入及贫困居民的住宅，国家要建设公共租赁房来解决。
“宏观调控不仅要用信贷手段，更重要的是要用税收手段，需要彻底改革土地房产及其收入体制，使地方政府能有一个稳定合理又不推高房价的房地产财政收入渠道。”周天勇也指出了税收手段如何控制房价。
他建议，对住宅开征房产税，使居民拥有多套房屋的成本和风险提高，特别是要抑制不通过信贷而用自有资金购买多套房及别墅的需求行为。
周天勇还建议，要让在农村的资产能够变现，让其增强在城市和城镇中购买住宅的能力。只有这样，才能从根本上解决中国数亿人的居住问题。
保障性住房纳入地方政府问责范围
周清杰表示，政府建立中央和地方的分税体系，这才是政府调控房地产的治本之策。
范剑平表示，应尽量避免行政手段对房地产市场短期造成过强的冲击，而要高度重视税收、法制改革等长效机制的建设。在此轮房地产调控过程中，中央政府已经将保障性住房作为调控的重点，将保障性住房纳入地方政府问责范围。
另外，将土地出让金作为补充，将房地产税率作为调控市场供求的杠杆，对遏制投机性住房需求将有重要作用。
