深圳楼市成交量离奇的翻倍 突击购房还是造势
房天下综合整理2010/10/09 08:37
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
10月1-6日期间，深圳全市一手房成交量达2313套，日均成交386套，是9月份日均成交套数180套的两倍多，其中十一当天更是出现了659套的成交量。
这些惊人的成交数据出现在被称为当地最为严厉、“杀伤力”的地区版“限购令”出台后的特别时点上。就在9月30日，继前一天楼市二次调控新政出台，深圳快速推出了限购细则。
《华夏时报》记者深入调查成交量背后真相发现，公布的数据掺杂了多个因素的水分，既有为宣传造势的主观，也有9月下旬签订合同要等一周左右时间发布的客观。
离奇数据真相
国庆长假对于楼市来说是难得的“黄金周”，而深圳又将一年一度的房地产秋交会放在10月的前几天。
深圳房地产信息网的数据显示，10月1日至6日期间，深圳共成交2313套新房住宅，日均成交386套，而10月1-4日的数据更为壮观，全市新房成交量为1988套，是去年秋交会前4天新房成交量的3.9倍；其中1日和4日，新房的成交量均上了600套，创下今年以来新房成交量的纪录。
这个令人侧目的数据在深圳颁布被称为最严厉、“杀伤力”的地区版“限购令”出台时点上，令人关注。
事实上，今年初开始的性的房地产调控政策下，深圳的房价一直坚挺，在短暂下跌之后，甚至普遍出现了5%-10%左右的涨幅，“限购令”前夜，深圳充满了新一轮房价上涨的预期。
中原地产深圳总经理李耀智对本报记者分析，10月1日至6日期间的数据其实并不是当日的数据，从签订合同到过户通常需要一到两周的时间，应该算是9月的成交量，这个数据是滞后的。
他表示：“若要看黄金周时间的成交数字，至少还要再等上一周的时间。”李的观点得到深圳一些其他地产行业人士的认同，除了比往年更为火爆的秋交会扩大了交易量，地产商也在推波助澜。
深圳一家大型开发商项目负责人表示，公司本身也很看重黄金周的销售数据，这个数据往往是他们对外宣传的重要噱头，所以很多地产商都是将一个月前的购房意向押到黄金周来凑成交量数据。
事实上，深入分析深圳前6天交投数据的巨大差异已经可以看出“限购令”的威力：黄金周前4个交易日的日均成交高达497套，而后两个交易日则骤然萎缩至200套以下，10月6日甚至仅成交了134套，较9月份日均成交套数缩水近三成。
一部分购房者也希望抢个时间差，由于“限购令”是9月30日当天才在深圳政府官网上公布，由于中间隔着国庆长假，很多人理解以为是从10月8日开始执行，因此很多炒房者也有可能抢在生效前突击购房。
从今年中央七部委联合对房价进行调控以来，深圳房价在5月份出现了短暂的缩量下跌后，房价又开始恢复性上涨，福田等中心区域普遍涨幅在10%以上，甚至带动租金上涨10%。
炒楼资金何处去
深圳房地产行业资深人士指出，深圳近几年来是一个全民炒房最为普遍的城市，当地中产阶层70%以上的家庭都参与过炒房，包括地产商和地产中介更是全行业都炒房，一些老百姓甚至把买房炒房当成了投资品种，而房价的历次上涨更是助长了当地“投资房地产保值”的普遍心理。
而深圳作为一个移民性城市，本地居民并不多，限购令对外来人口的限制是一户一房，是非常严厉的政策。
李耀智称，虽然目前限购令只是在个别地区实行，但若这些地区的成交量一旦下滑，对于开发商的现金流则必然会产生一定影响，开发商还需要这些钱来支撑自己其他地区的项目。所以未来开发商为了能够保证成交量，只涨不跌的情况怕是很难再看到了。
但硬币的另一面是，深圳“限购令”虽然某种程度上限制了当地人在深圳买房，但在通货膨胀和投资渠道狭窄压力下，“限购令”无法限制庞大的民间资金向深圳以外的城市转移。
事实上，来自深圳的炒房团早已经在东莞、惠州等地的房地产上频频出手。
一位房地产人士指出，在地方政府依赖土地财政、房地产绑架地方经济等根本性问题难以解决的普遍现实下，深圳的限购令，始终无法解决炒楼资金趋利需求，“很可能跑到附近没有限购令的二线城市去，除非性都限购。”这需要立法禁止炒房。来源：华夏时报
十一黄金周期间 二三线城市楼市热度不减反增
十一黄金周期间，一些二三线城市楼市丝毫未受调控政策影响，成交依然火爆。业内人士称，本轮调控更多是针对房价上涨过快的一线城市，那些房地产仍处于发展阶段、房价还有上升空间的二三线城市便成为投资者的新目标。
位居中原地区的古都洛阳似乎并未受到调控政策的影响。
10月1日，绿都塞纳春天在洛阳万达广场设立的临时售楼中心开放，尽管该项目尚处前期推广阶段，开盘日期和开盘价格都未确定，但到现场咨询的人络绎不绝。
有不少热门项目选择在黄金周开盘。位于涧西区的美景新城于10月1日开盘摇号。尽管5200-5600元/平方米的价格超出了很多人的预期，但270套房源仍吸引了众多潜在买家。截至10月7日，美景新城270套房源已基本售罄，所余的只是顶层的一些户型。
一位摇到号的朋友没有如愿选到自己想要的107平方米的户型，很无奈地表示，“摇到号的人难受，没摇到号的人也难受，只有开发商兴，调控根本没有影响到他们。”
自今年4月房地产调控新政出台至今，洛阳楼市成交量一度波动，但房价并没有止住上涨步伐。品质楼盘价格依然坚挺并小幅上涨，大众楼盘价格平稳，少数略有优惠。近期开盘的几个热门项目开盘均价都创出新高。
一位业内人士表示，调控政策更多是针对房价上涨过快的一线城市，由此导致原来集中于一线城市的投资客开始寻找新的出口，那些房地产仍处于发展阶段、房价还有上升空间的二三线城市便会成为新的目标。作为房地产市场中的三线城市，去年以来，洛阳房价涨幅尽管较大，但日益增长的购房需求还是吸引了不少国内一线品牌地产商的进入，价格每平方米5000元以上的品质项目也越来越多。
该人士认为，本次“首付提至三成”的政策对洛阳购房者不会有太大影响，此次调控之前，不少楼盘即使首套房90平米以下的也至少要首付30%；“3套及以上房贷暂停”的政策短期内可能会对交易量产生影响，但相对不高的总价很难从根本上改变购房者的心态。“未来会有更多的知名开发商进入洛阳房地产市场，在不遭遇更严厉调控的情况下，洛阳房价仍会有上升空间。”
而在江西九江市都昌县，经济落后县都昌的房价涨幅跟楼市是同步的。
邱东是都昌县某小学的语文老师，十一期间主要就是看房。“找了不少楼盘，都没合适的。区域好的楼盘，尾房都没有了。现在想要买房子，一是价格涨了，二来已没有什么好楼盘了。”邱东后悔当初没有尽早出手。
公务员罗钢最近花近50万元买了一套150平米的房子，35岁的他已经买了2套房子。“一年多前，我哥哥自己在县城盖了小楼，也是这个价(50万)。”“这几个月来，房价每月还在以200元/平方米的速度上涨。”罗钢认为房价还会涨。从2009年初到今年10月，都昌县城的住宅价格已从每平方米1400元涨到每平方米3000元，一年时间内，价格翻番。
单从单价看，都昌县的住宅价格似乎并不高，但相比当地居民的收入，房价已不是一般家庭所能承受得了。都昌中小学老师的工资每月在1500元左右，在当地公务员中算是中上游水平。在医院工作的王芳去年本来已交了购房定金，但因看好楼市调控的效果，最终放弃购买，如今她已无力再买房。
“目前看来，拉动当地消费是都昌经济增长比较有效的办法。”当地人士表示，都昌有70多万人口，三分之二在广州等经济发达地区打工。“很多人在外地打工，赚钱回来在县城买房子。”
都昌楼市只是九江市乃至江西省的一个缩影。九江市星子县的黄女士说，星子县某温泉小镇的房子已经卖到4000元/平方米了，投资还是要投房地产。
