8月郑州商品房成交价格反弹 房价暴涨会重演?
东方今报2010/09/16 08:34
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
近期，部分商品住宅期房签约量明显上升，而市区“8”字头的房价，更是成为购房者和业界共同关注的话题。金九银十，楼市成交量的反弹能否持续？会不会出现新一轮房价“报复性”上涨？对此，业内人士认为，刚性需求不会助推房价一味上涨，中央也不会无视房价反弹，因此，今年楼市不会重演房价暴涨的一幕。
数据▲▲部分房源出现涨价
根据郑州市房管部门发布的8月份售房数据，8月份，郑州市房屋在销量上创造了新的成交纪录。
据悉，8月份，郑州商住房共卖出10105套，销售面积达到96.14万平方米，比7月份的8495套多卖了1610套。而这样的销售总量，在今年已经是第二次突破万套大关。
记者查阅相关数据后得知，即使在楼市行情很好的2009年，也只有7月、8月、9月、12月四个月销量超过了万套。
需要引起关注的是，成交量的上涨也确实有推高房价的趋势。记者注意到，一些开发商在经历前一阶段的降价促销后，目前又开始上调房价。
在郑州东南一楼盘，记者了解到，虽然在新政出台之后，公司对项目的定价在5000元/平方米左右，但随着市场的“回暖”，价格目前已上调到6000元/平方米。而在郑州市城区，“7”字头的楼盘比比皆是。
这种情况在一线城市同样“流行”。
记者注意到，整个7月份，保利、万科、远洋等主流开发商均在北京市场降价15%~50%进行销售，使得市场出现回暖，但在市场向好后却又对价格进行上调。
对此，多位业内人士也告诉记者，经过4个多月的压制后，刚性需求本身有入市要求。
河南财经政法大学刘社认为，“新国十条”导致积压的购买力在几个月后有所释放，从而导致了现在的成交活跃。消费者在犹豫、观望了3个月之后，发现郑州的房价依然坚挺，而政府尚没有出台新的楼市调控政策时，纷纷选择出手。
“金九银十”成交量的回暖使得“房地产调控”再次被炒到了风口浪尖，众多业内人士认为，成交量上升，房价上涨，有可能催生新一轮调控。
刘社告诉记者，中央调控房地产的目的是为了遏制房价快速上涨。如果楼市再次出现“量价齐升”，那么中央政府的威信就会遭到公众的质疑。鉴于此，中央政府一定不会坐视房价出现报复性反弹。
中原房地产经纪有限公司华北区董事总经理李文杰撰文称：“在即将进入每年的‘金九银十’之际，种种迹象显示，楼市呈现越来越明显的量价齐涨的态势，这必将引来‘楼市的第二轮调控’，和轮调控的‘重磅炸弹’不同，这次的‘火力’会更猛。”
信德行董事总经理佘乾晟则在博文中说：“8月份集中成交，使得数据上涨造成楼市假回暖。反弹如成趋势，可能导致政策复出。9月、10月份的金九银十中，如果一旦部分市场确认形成反弹，可能继续出更严厉新政。假性回暖可能导致金九银十出现真调控。”
合富辉煌首席分析师黎文江在其博客撰文认为，上半年的宏观调控已经取得一定成效。经济基础表现比较稳定，预计政府下半年将继续坚持宏调政策，政策面难以重回宽松。
从各方专家的观点中不难看出，如果此轮“金九银十”真的造成房价的反弹，势必会引发新一轮更为猛烈的调控政策。
尽管现阶段房产税的实施还面临着各种各样的现实困难，但是国家打击房地产投机行为，抑制房价过快上涨的决心坚定，不排除未来进一步出台新政的可能。
从8月份郑州的房管局数据和市场现象来看，郑州楼市的“回暖”，仅仅是位于城市环线内的市区大盘。这些房源无论在什么时候都不愁卖，但它却制造了楼市回暖的假象。
由于这些房源的定位基本上都是“中高端”，同时又是集中放量，因此从表象上，它拉升了郑州市的房屋均价和成交量。但是，这也反映了郑州楼市的一个问题：供应结构失衡。
从现阶段部分地产公司的营销策略来看，部分企业有人为制造楼市恐慌的嫌疑。他们趁机抬价，不仅无视中央调控，同时无视购房者的恐慌性购房。这种投机心理，会使购房者的热情再次疲软，从而让自己落得个“捡个芝麻，丢个西瓜”的下场。
河南省商业经济学会秘书长宋向清：现在远不是抄底的时候
对普通市民来说，判断真回暖还是假回暖有一个比较简单的方法，那就是中央有关领导的讲话精神以及权威媒体重要版面的评论文章。
近期，国务院副总理李克强连续表示，地方政府应继续落实国务院关于房地产调控的政策措施，坚决抑制房地产市场的投机炒作行为。而8月30日，《人民日报》要闻版发表署名文章称，当前房地产调控已经到了关键时期，必须继续坚持调控不动摇等。这些都是针对近期部分城市楼市量价齐升的最权威回应。
从趋势上判断，今明两年楼市态势应该是稳中有降。对于普通投资者来说，现在的楼市没有到抄底的时候。多则两个月，少则一个月，楼市就会趋于理性。
广州
《财经》：8月广州楼市出现了量价齐升的现象，不少市民担心广州楼价会出现报复性上涨。不过一份公布的研究报道预测广州楼市10月新货供应激增近2.7万套，可售货量将达到5.9万套，创下历年来的新高。由于供应量充足，专家预计广州国庆楼价依然稳定。
上海
中国之声：9月，上海房地产迎来了“金九银十”的黄金期，数据显示上海市上周新房成交面积为24.2万平方米，环比前周大涨了39%。商品住宅成交了2841套，环比前一周回升了3.1%，这也是上海连续三周周成交量在17万平方米之后再一次拉升。
北京
《北京晚报》：北京房地产交易管理网数据显示，8月全月北京成交二手房为13957套，虽然相比7月份的12160套有明显上涨，但是相比去年同期的24748套，依然下调了43.6%。
北京楼市近期不仅成交数据接连上涨，“日光盘”、排号抢房等现象再次出现。不过多家机构认为，政策调控并未松懈，楼市处于“个别热销、普遍低迷”的状态。
■评论
房价向下“拐点”尚待供需逆转
近两个月以来，房地产市场刚需和投资需求爆发，市场供给却未有效放大，房价继续高位“滞涨”。楼市调控政策会否加码，调控政策何时才能达到理想效果？业内人士认为，消费者期盼中的房价向下“拐点”恐怕还需等到市场供需逆转，而这种逆转或将在春节前后出现。
随着负利率格局进一步明确，对房价报复性反弹担忧升温，大量刚需仓皇入市，投资客又卷土重来，多个城市商品房成交量大幅增长，部分城市房价重新抬头。而“史上最严厉调控政策”遭遇执行难，银行悄然放水，投资客曲线贷款入市，导致楼市骤然回暖。专家普遍认为，新一轮调控政策出台为时尚早，严格监管、强化执行才是上策。在投资需求抑制、开工面积增长、供应量日趋放大情况下，房地产市场供需关系极有可能在四季度出现逆转，届时房价尴尬僵局终将打破。
众所周知，2008年至2009年上半年房屋新开工面积一直维持低位，导致市场回暖后出现供不应求。去年下半年新开工面积才开始增加，按照一年多的开发周期计算，大量新开工项目到今年第四季度才能转为市场供应。
国家统计局数据也表明了这个趋势，去年7月份单月房地产新开工面积下探至0.71亿平方米后开始回升，月度新开工面积逐步增加。去年1~10月房屋新开工面积8.14亿平方米，同比增长3.3%，增速自年初以来首次实现由负转正。到去年12月，单月新开工面积已经高达1.78亿平方米。
面对即将出现的供求关系逆转，业内普遍认为，随着未来两个季度新建商品房大量上市，保障房投入使用，房地产市场供给压力将得到极大缓解，恐慌性刚需和投资需求或将退潮。中国证券报
卖房子要缴营业税，这事很多人都知道，但很多人也许不知道，郑东新区和市区内执行的办法却不同。昨日，记者从郑东新区部分房产中介了解到，一套144平方米以上总价100多万元的房子，要多掏4万多元营业税。
市民反映
郑东新区营业税征收范围提高
一套百万房子多缴营业税4万
打算买二手房的郑州市民刘飞（化名），昨日到郑东新区管委会咨询时，发现有点“不对劲”。
“营业税比以前多缴不少。”他告诉记者，按照窗口工作人员的说法，高价位的住宅，营业税不能像以前那样按差额缴营业税，而是按评估价的全额缴营业税。
自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税。差额营业税和全额营业税的差别，打个比方买回一套房子80万元，卖出去100万元，全额就是按照100万元征税，差额就是按照100万-80万元征税。
刘飞要购买的这套二手房，时间不满5年，面积不超过144平方米，评估的均价为每平方米7005元，总价105万元。老业主购房时花了75万元。如果按以前，刘飞的房子按差额缴营业税，要缴的营业税为1.65万元[（105万-75万）×5.5%]。但按如今规定，他要缴全额营业税，要缴的营业税为：5.7万多元（105万×5.5%=5.775万元）。现在比以前多了4万多元。
郑州市区内的一些二手住宅交易时，可以按差额缴营业税。“不都一样是住宅吗？为什么差别这么大？”于是他暂停了办理手续。
市场反应
中介已内部通知不轻易承诺差额营业税
如何缴营业税主要看评估均价
其实刘飞所遇到的事情，郑东新区的很多中介早有内部通知。
记者了解到，位于郑东新区商鼎路的一家连锁中介，今年7月底总公司给各个店下发紧急通知：自本日起，在全市（郑州）范围内，房产交易的指导价和评估价多层每平方米高于6850元、高层高于每平方米6600元，不论面积大小一律按144平方米以上非普通住宅对待，增收全额营业税……对于高端社区购房的客户不能轻易承诺差额营业税。
郑东新区一家二手房中介店长小杨说，今年7月份的时候，他们店员告诉他，高房价的房子（主要是指均价超过上文所提的）就不能按以前那样缴营业税了。
据了解，在房管局备案的评估公司也是得到此信息的。一家位于郑州市房管局交易大厅内的评估公司工作人员也告诉记者，确实有此事。
他说，“郑东新区的房子交易前都要经过评估公司的评估，按评估价缴营业税。现在有个价钱标准，多层高于6850元/平方米，高层高于6600元/平方米的房子，营业税原来是差额的按全额收；原来免营业税的现在差额收营业税。”
据这位工作人员讲，目前郑东新区是这样做的，已有1个多月时间了。经常办这事的中介、评估公司的人都知道，但并没有出过红头文件。
记者求证
税务部门没有红头文件但有通知
该通知是按照国家有关规定制定的
是不是真如上述所说呢？昨日，记者来到郑东新区管委会办事大厅，以卖房者的身份咨询税务部门工作人员。
记者的问题是：评估价为7050元/平方米，面积不过144平方米，时间不到5年，高层。营业税如何缴？地税部门的一位工作人员说：要按评估价全额缴营业税（要在以前是可按差额缴营业税的）。
为什么以前可以缴差额营业税，而现在却要缴全额营业税？这位工作人员解释：这里面存在个普通住宅和非普通住宅的区别。容积率超过1.0，单套面积超过144平方米，多层高于6850元/平方米、高层高于6600元/平方米，这样的房子算非普通住宅。但容积率房本上不显示，就只能看评估价钱这一项了。
随后男子拿出一份复印的通知，上面写着上述价钱是按照2009年郑州公布的一个房均价乘以一个倍数得来的结果。
记者又咨询了郑东新区地税局的有关人员，对方解释，这个通知也是按照国家有关规定制定的。为什么有这样的差别？地税部门没有给记者一个明确的解释。但有业内人士猜测，郑东新区的房价这几年一直在飙升，而且很多人购房都带有投机性质，并非为了自住，这样做，客观上对一些投机者多征税，压低东区房价的泡沫。
■相关链接
目前郑州营业税
征收情况如下：
1.个人将购买不足5年，面积不超过144平方米的住房，一般交易时按差额征收营业税。
郑东新区的房子在此条件下，如果评估价多层高于6850元/平方米、高层高于6600元/平方米，按全额收营业税。
2.个人将购买超过5年（含5年），面积不超过144平方米的普通住房，一般交易时免营业税。
郑东新区的房子在此条件下，如果评估价多层高于6850元/平方米、高层高于6600元/平方米，按差额收营业税。
3.个人将购买超过5年（含5年）)，面积超过144平方米的普通住房，一般交易时按差额收营业税。
郑东新区的房子在此条件下，如果评估价多层高于6850元/平方米、高层高于6600元/平方米，按全额收营业税。
相关阅读 "打折风"吹不进 东区房价领跑郑州
（来源：郑州搜房网）
编者按：在政府“北移东扩”政策的大力推动下，郑东新区发展日臻成熟，商业、医疗、教育、交通等配套设施逐渐完备。相应地，郑东新区的房地产项目也在不断的崛起，短短的几年中高端住宅和商业地产纷纷涌现，使得郑东新区成为郑州的政治和商业中心的态势逐渐明显。郑东新区的房价也随之大涨，但却存在一种怪相，新房价格不及二手房。
质疑：6月郑州新区住宅均价6350元/平方米？
7月13日，郑州市房管部门公布了6月售房指数后，其中郑东新区的房屋均价为6350元/平方米，很多市民提出疑问。【详情】
记者调查发现，位于郑东新区中兴路、七里河北路附近一楼盘，目前还没有开盘，但那里的售楼员介绍，均价8000元/平方米。位于龙湖外环西路、农业东路附近一楼盘，售楼小姐说，正在销售的房子都是140多平方米的大户型，均价1万多元/平方米。位于农业东路、如意西路附近一楼盘，售楼员介绍最近销售的房子均价在8000元/平方米。记者在郑东新区随意转了10家楼盘，没找到均价6000多元/平方米的普通商品住宅。【点击查看详情】
现象：郑东新区新房价格不及二手房
7月20日，郑东新区一家二手房中介总店的店长介绍，进入7月以来，基本上郑东新区的新商品房房价被二手房“甩在后面”。
记者根据郑东新区几家二手房中介提供的资料了解到，位于农业东路附近的某小区的房子，交房已经有好几个年头了，如今也算繁华的成熟社区，在此附近约2公里的地方又有新楼盘在销售，新楼盘的均价近7000元/平方米。而这个小区的房子，业主登记出售的均价如今都在每平方米万元。【点击查看详情】
解析：郑东新区房子为什么这么贵？
据记者了解，市区楼盘销售均价以每平方米5000元左右居多。而如果以地价相比，最近几年来，郑州市区与郑东新区的地价已相差无几，有些甚至比郑东新区还高。可为什么郑东新区的房价比市区高这么多呢？
在市区及郑东新区都开发有楼盘的开发商马先生，向记者道出了其中的原委。郑东新区环境比市区好，绿化好，水清路宽，车辆少，小区配套设施齐全。“不过这些也都是开发商炒作的卖点。”马先生坦承。
抛开刚性需求、外地人买房这些原因，郑东新区个别楼盘的示范效应，确实加速了郑东新区乃至整个郑州市区房价的上涨。“2006年，市区多层住宅贵的也就每平方米2700元，后来郑东新区顺驰、绿地等开发商开发的楼盘入市，2007年郑州的住宅销售均价整体涨了1000元。”马先生说。【点击查看详情】
市场动态：新区房价坚挺 优惠不大
据搜房网的统计，目前郑东新区约有11个在售楼盘和12个待售楼盘，住宅均价基本上集中在7000到8000之间，也有个别楼盘已过万元。郑州一周热门楼盘100中，郑东新区的楼盘占10个。从近期的楼盘动态来看，郑东新区楼盘的优惠幅度不大，除新里卢浮公馆推出了购两房1万抵2.5万，购三房1万抵3.5万，中豪汇景湾一次性付款优惠1个点，正商地方港湾在开盘当天也有3重优惠，但具体的优惠措施并未提及之外，其他楼盘并为提及近期优惠，而且多个楼盘的价格尚处于暂定阶段。
附：郑东新区部分热门楼盘动态
项目地址：郑东新区东风东路与永平路交汇处
房价：均价6900元/平方米
楼盘动态：新里卢浮公馆一期158平米三房均价6900元/平米。二期预计8月推出，现在二期排号，购两房1万抵2.5万；购三房1万抵3.5万。2010-7-20
项目地址：郑东新区农业东路与金水东路交汇处南600米
房价：均价7300元/平方米
楼盘动态：中央特区5期90平米升级版舒适两房华彩推出，详情请咨询售楼电话0371-68087111。2010-7-15
项目地址：郑东新区金水东路与心怡路交汇处
房价：价8000元/平方米
楼盘动态：中豪汇景湾已开盘，面积区间88平米—178平米，两房房源已不多，一次性付款可优惠一个点，详情请咨询售楼部。2010-7-19
项目地址：郑东新区龙湖外环南路与如意西路交汇处
房价：均价8000元/平方米
楼盘动态：双河湾2期均价8000元/平米左右，详情请咨询售楼部。2010-7-20
项目地址：郑东新区东风东路与商都路交汇处
房价：均价8000元/平方米
楼盘动态：正商东方港湾二期二批39-137平米臻藏房源推出，开盘当日购房可享受3重优惠5重豪礼。详询售楼部。2010-7-9
项目地址：郑东新区相济路与庙张街交汇
房价：价5500元/平方米
楼盘动态：观屿国际房源有限，价格在5500-6500元/平米，具体一房一价。详询售楼部。2010-7-20
