五城房价回落还是回暖
每日经济新闻2010/09/15 09:30
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近期，关于“二次调控”的声音频繁见诸报端。
从4月16日楼市调控5个月来，中国房地产经历了观望、回落和回暖三个阶段。进入9月，在“金九银十”的造势下，排队买房的盛况重现江湖。
认为“二次调控”将出炉的理由是，目前房价还没降到位，甚至根本没怎么降价。当前的房价与4月16日新政出台前后相比，到底相差多大？对此，近期相关媒体对五个标杆城市具有代表性的楼盘进行了调查。
北京：知名房企领涨
8月28日，北京万科旗下的长阳半岛在前期热销的基础上再次开盘，推出377套房源。北京市房地产交易管理网的数据显示，截至9月13日，该楼盘已成交369套，成交均价为15635元/平方米。实际上，早在7月24日，该楼盘就推出了854套房源，截至13日，已成交835套，成交均价为13678元/平方米。比较之下，仅一个月时间，长阳半岛的两批房源成交均价就上涨了近2000元/平方米。
记者在调查中发现，除长阳半岛外，万科的另一个楼盘万科公园五号也在涨价。
此外，据记者了解，保利地产旗下的保利茉莉公馆涨价也几成定局。保利茉莉公馆三期将于本月中旬开盘，目前定价仍未最终确定，但可以肯定的是，价格一定会在二期开盘价17000元/平方米的基础上向上提。
而远洋地产旗下的远洋山水、高端楼盘钓鱼台七号院、保利地产旗下的保利垄上、富力地产旗下的富 力十号、莱圳家园、亿城西山华府、御香山等楼盘，皆在提价楼盘名单中。
对于北京楼市的“涨”字当头现象，有专家指出，地产调控对房价的政策边际效应在8月基本停滞，主要原因在于最近北京楼市的数据反弹，导致部分需求恐慌性入市。
实际上，目前北京楼市已出现了明显的二元化现象：少数低价开盘楼盘支撑成交量，大量中高端楼盘价格僵持支撑房价。
中原地产的数据也证明了这种分化：“金九”的前12天，即9月1日~9月12日，北京楼市总共有85个楼盘在售，签约量超过30套的项目，除了莱圳家园成交均价在20695元/平方米外，其他7个项目成交均价均属于低于2万元/平方米的低价格楼盘，分别为领秀慧谷的490套、原叶美苑的182套、仰山嘉园两期的113套及49套、新里苑的75套、香悦四季的47套、半岛家园的46套。8个楼盘的签约量占总体的76.50%，而另一方面，31个项目零签约。
上海：部分房源报价接近4月高点
“我们正在研究周边楼盘的定价，如果卖14000元/平方米，房子可以很快卖完。但如果卖16000元/平方米，就很难说了。”
今年刚成为一家房地产代理公司销售员的张军(化名)说，他们即将开盘的楼盘，正在为何时开盘，怎样定价犹豫不决。开发商既不愿意把价格定得过高导致滞销，又不愿看到楼盘因定价过低而成为“日光盘”。
从张军的介绍可以看出当前上海开发商的尴尬处境。
记者根据中国房地产信息网集团提供的部分上海楼盘成交价格统计发现，上海房地产业目前正出现房价涨跌互现的格局，在一些开发商继续降价促销的同时，也有一些开发商开始回调售价。不过，截至目前，上述上调售价的楼盘报价依然要比4月份低。
6月份，绿地打出的降价枪，打破了新政后上海楼市的僵局。绿地蔷薇九里的售价一举较新政前调低了3000元至13000元/平方米。进入7月份以后，大幅降价促销的楼盘开始多了起来。某网站的统计显示，七八月份，很多楼盘给出了8.8折、直降15万等大幅度的优惠措施。在8月份成交量开始反弹时，开发商们的定价策略开始出现分化。
目前，大华旗下的悦豪斯对外报价已经达到3.2万元/平方米，只比楼市新政前的3.5万元/平方米低了不到10%，大华集团相关营销人士曾向记者透露，由于成交量较好，公司方面确有回调楼价的打算。
地产分析师薛建雄说，为了提升产品性价比，即将上市的一批楼盘品质提高了，但仍采取平价销售策略，给此前已面市的部分项目带来巨大的压力，使得很多开发商没有办法回调售价，反而有进一步下调售价的压力。因此，从短期看，一部分开发商还会降价。
杭州：8月主城区量价齐升
根据住在杭州网的数据，9月1日~9月11日间，杭州保利东湾共成交房源18套，成交价格12045元/平方米，成交价格16763元/平方米。这是保利东湾率先在杭州打折促销的成果。
保利东湾仅仅是近期杭州楼市的一个典型代表。据杭州透明售房网数据统计，2010年8月，杭州主城区共成交商品房3584套，环比上涨五成，创近4个月新高；成交均价为20597元/平方米，环比上涨1.04%。
杭州双赢机构总经理章惠芳表示，一些需求积压到一定程度就会爆发，目前杭州乃至一些城市成交量的回升，和开发商采取的合理定价以及优惠促销活动有关。
章惠芳在接受采访时表示：“政府的调控政策就如高压线，今年调控肯定不会变，但随着一些楼盘随行就市、降价促销，成交量就会慢慢回升。但开发商不能因为成交量的回升就趁机涨价，那样可能导致一轮更为严厉的调控。”
住在杭州网首席评论员丁建刚指出：“在如此严厉的调控政策下，成交量还能强劲复苏，应反思中国房产地产市场总体的供求关系和政策安排。”
深圳：8月成交均价环比上涨6.9%
在深圳，量价齐升的局面同样在上演。
世联地产8月月报显示，8月深圳一手房成交面积约为26万平方米商品房3584套，环比大幅增长83.4%；而一手房的成交均价约为1.94万，上涨五成。
深圳美联置业经纪侯立勤对记者表示，后海湾商圈某开发商楼盘，在4月新政后的很长一段时间内几乎卖不动，单月成交不足10套房；但进入9月份，不到一个星期的时间，就将此前积压了4个月的货量销售一空。
该人士透露，从8月份开始，不少楼盘都已经开始小幅涨价，如保能的太古城项目，6月份对外宣传的推广价是3.5万新高；成交均价为20597元/平方米，而现在的价格已提升到了3.8万元/平方米。
陶文杰表示，现在看房人数明显增多，从价格上来看，特别是新政后的一两个月，实际价格都比市场吹风价低。
陶文杰指出，随着市场人气上升，目前深圳楼盘价格估计普遍涨了10%~20%，一方面是因为深圳市场现货供应量少，另一方面是因为刚需旺盛。此外，深圳30周年效应引发了不少规划市政、轨道交通的利好，这都让开发商对后市预期乐观。
广州：低开高走再现彻夜排队
广州楼市近期回暖迹象明显。从8月开始，记者在周末随机踩盘中就发现，不少销售中心的看房人数比五、六月份多出一倍，甚至看样板间还要排队等候。尽管近期广州阵雨不断，但依然无法挡住购房者的热情。
上周末，万科在广州的某项目楼盘二期正式开售，许久不见的彻夜排队局面再次出现。位于广州天河区域的一名为翰林1+1的楼盘，5月推出的楼盘均价在1.4万元/平方米左右，8月份实际成交均价上涨到了1.5万元/平方米以上。进入9月后，9月8日的成交价甚至达到1.6万元/平方米。
多位业内人士向记者表示，新政后的一段时间，广州楼市价格没有下调，也没有上扬，但从7月份开始，随着量的上涨，价格也开始出现上扬的趋势。
广州市房管局8月数据显示，广州市新建商品住宅网上签约均价为12056元/平方米，同比上升16.0%，升7.5%。这一数据是在连续三个月出现下降之后的首次回升。
随着量价齐升局面在广州上演，不少业内人士开始担心。
“目前市场不一定是在回暖。”广州新城市投资控股集团经营总监左家辉表示，近期各种数据显示市场有回暖迹象，但这仅仅是政策调控反弹的结果，若情势持续，将加大二次调控的可能性。 《每日经济新闻》
