新政时代商业地产迎春 郑州商业地产持续走高

新政之下，商业地产的“抗调控能力”似乎正在成为开发商和置业者看重的房地产投资新天地。

房产新政出台后，住宅已经不是投资者的，出于保值增值的需要，这些炒房资金也要寻找一个出路。有关人士认为，在住宅投资受到打压的情况下，今后会有更多的资金流向写字楼和商铺。“商业地产的首付一直要求不低于五成，因此，新政对商业地产没什么影响，甚至在某种程度上还可以算作是一个‘利好’，现在已经有更多的资金开始进入这个市场。”

现状资本觊觎，供销两旺

调控之前，是住宅首付两成，商业首付五成，但房贷新规出台后，两者就站在了同一起跑线上。而曾有人测算，郑州商业地产的年租金，已经是住宅的3倍左右。在这种情况下，租赁回报更高的商铺、写字楼吸引力就显露出来了。

“现在住宅投资应该理性了，投资和空置率随着国家的宏观调控将越发重要，相对商业地产来说，投资反而有着更多的机会。”一位业内人士这样告诉记者，在商业地产不甚明朗的2009年，他操盘的商铺投资组合市值回报近40%。

上半年，商业用房的供应量也呈快速增长趋势。即便如此，2010年上半年郑州市商业用房仍然呈现供不应求的状况。据知情人士透露，一股来自温州的民间资本，正在郑州四处找寻商业地产项目，“商铺、旧城改造、步行街、商贸城，他们都非常感兴趣。”

而根据(CRIC)郑州机构对郑州65个商业地产的调研显示，4月下旬至6月底，咨询商业地产的客户量比新政出台前增加了约30%，价格上涨约20%，成交量同比上涨约25%，郑州商业地产增长势头比较明显。

趋势 商业地产将持续走高

一位专家指出，郑州商业地产的走高是历史的必然，可以说是商业资本高速圈地以求更大市场份额和民间资本进入投资领域的客观要求。首先是巨额利润的吸引，使开发商趋之若鹜：郑州市场的许多商业项目租售价格都居高不下，其价位基本是同等地区住宅的2至3倍，有的甚至更高。在这种高额利润回报的诱惑之下，老牌房企加大了商业地产的开发，处于初级发展阶段的开发商也纷纷在中心或新兴商业区大兴土木。其次是商业地产较高的投资吸引了众多的投资者：据测算，在眼下的郑州市场，住宅投资率约为5%到10%，而商铺投资的率则为10%～20%，有的甚至达到30%以上。

郑州商业地产开发商不断增加的供给似乎在印证这位业内人士的判断。目前来自于省内外的名企都把目光放在商业地产上，甚至不乏万达地产、恒大地产等地产大鳄入驻郑州。另外，现代物流、购物中心、专卖店等新型商业业态不断涌现，连锁超市经营优势凸显、领域拓宽，沃尔玛、家乐福、大商新玛特等国内外大型商业企业加快布点，社区商业也是风生水起。郑州商业面临空前大变局。

与此相呼应的是，目前不少银行也将贷款业务有意识地由住转商。在新的政策环境下，从首付、利率、等方面看，目前投资商业地产明显优于住宅市场。

-商铺推介

老街·郑东新苑商铺

作为绿地集团在河南打造的个项目，老街·郑东新苑一直受到消费者更多的关注。目前，宝龙城市广场的开业以及老街·郑东新苑、大街等小区业主的入住，使得其所在区域的居住氛围和商业氛围已经相当浓厚。而今，这个区域已经成为郑州潜力的新兴商圈之一。

日前，老街·郑东新苑推出了压轴商铺：6栋别墅级商铺和少量270平方米~330平方米的临街成熟底商，70年产权，高得房率，商住办公投资皆可。实行带租约销售的策略，即买即。

郑州箱包城

位于火车站商圈的郑州箱包城，是中原规模、影响力最强、发展力最为强劲的中高档箱包集散地。

郑州箱包城所处位置大同路与德化街交会处，是郑州老商圈火车站，交通便捷，人流量大，一直是郑州的购物理想去处。火车站千万人流和每年近亿元的消费市场，郑州箱包城的增值潜力不言而喻。

而今，郑州箱包城推出了8.41平方米~200.25平方米的实景现铺，全部带租约销售。科学合理的业态规划和高标准、统一的商场经营管理，将确保市场健康良性发展。

记者通过调查发现，2000年~2010年，是国内商业地产高速发展的黄金十年，但相比一线城市，仍显缓慢，郑州商业地产，究竟还缺乏了什么？

质疑郑州商业地产十年未进步？

业内这种质疑有些偏激，但并非全无道理

20年前，“中原之行哪里去——郑州亚细亚”的广告语几乎家喻户晓，此后多年，二七商圈兴起，成为了郑州人消费购物的之地。

作为郑州人，王冰仍旧为当初亚细亚的辉煌而骄傲。但多年后，他以一个投资者的身份回到郑州时，失望之情溢于言表，他说：“在深圳，商业地产的发展与升级换代是非常之快的，一个商业中心从崛起到衰落也许只有数年，商业中心进步的背后，反映的是消费人流的不断转移与城市发展的默默变迁。”

未来路某综合体项目提升了东区商业水平

为此，坊间也一直流传，郑州商业地产发展十年来几乎无进步。对此，记者采访多位专家，他们认为这种说法虽有些偏激，但也并非全无道理。“应该说是良莠不齐，缺乏标志性的项目。”问及郑州商业地产的现状，河南企划董事长上官同君如是说。

在长达十几年的时间里，郑州的商业地产一直处于一种以百货、超市为主的业态之中，发展缓慢。曾经一度炒火热的CBD东环步行街、CBD丹尼斯商业步行街等高端项目，如今也归于平静甚至销声匿迹。

探究郑州商业地产缺失灵魂

郑州商业地产正是因为缺失了自己的灵魂，才陷入了发展缓慢的境地

最简单的例子要数星巴克，这个在国内众多城市都撒下种子的著名品牌，为何单单不进入郑州呢？

对比国内众多商业地产先进城市，我们不难发现：郑州还没有一个能“代言”城市消费水平的标杆项目。“真正的商业地产项目，是能够留住高端消费人群的，是能够刺激本地经济发展的，是一个城市商圈发展的灵魂。”河南省商业经济研究所所长张进才表示。

这种特征，在深圳表现的最为明显。无论是上世纪90年代的国贸大厦，还是2000年以后的地王广场，2006年以后的星河cocopark，以及近两年的华润万象城，无不扮演着带动商圈、带动区域经济和城市发展的角色。

在郑州，虽然郑州国贸中心、曼哈顿商业广场以及天旺广场等项目的出现，也起到了拉动区域商业发展的作用，但目前商业氛围尚不是很浓厚，离“灵魂”二字还有一定的距离。

张进才认为，郑州商业地产正是因为缺失了自己的灵魂，才陷入了发展缓慢的境地。

而在不少业内人士看来，商业地产是个相当专业的领域，较强的风险让本土企业做强商业地产的雄心渐行渐远。

郑州永威置业常务副总经理马水旺则认为，一线商业地产开发商迟迟不进入，也是导致郑州商业地产发展缓慢的原因之一。

期许打破桎梏商业地产亟待升级

发展的桎梏已被打破，未来几年，郑州商业地产会升级换代

曾长期从事商业地产项目研究的合富辉煌房地产(河南公司)市场研究部经理王二平，对郑州商业地产的未来充满信心，“未来几年，必定会出现众多体量大、业态规范的商业地产，郑州商业地产必将迎来自己的升级换代。”

这种信心绝非空穴来风，仅以郑州西区为例。来自中原区商务局的消息表明，自去年下半年以来，就已经有18个超亿元商业项目入驻西区，其中包括中原万达广场、宝龙项目、锦艺国际轻纺园等备受业界关注大项目。

同时，一个个区域性的商圈也在郑州遍地开发，比如花园路农业路商圈、紫荆山路商圈、大学路商圈、陇海路商圈、嵩山路商圈等，它们无疑在进一步推动着整个城市辐射能力的提升。

“一个快速崛起的城市，需要一个能体现城市活力和城市内涵的建筑；反过来，一座一流的建筑综合体，往往又能推动一个城市的进步和提升。”

河南新田置业有限公司总经理丁盟认为，一个城市需要有实力的开发商，需要有眼光的人。也许在过去，这些人因为种种原因拿不到足够好、足够大的地块，因此做不出足够好的商业地产项目。

“如今，这一桎梏已被彻底打破，郑州商业地产的未来是值得期待的。”

回顾

郑州商业地产发展历程

郑州商业地产真正起步应该是在2003年。当年，由郑州中诚置业发展有限公司开发的郑州汇龙城项目，几经周折，最终成为“元旦·百盛购物中心”并经营至今。

同年，家世界入驻郑州，28万平方米的大上海城步行街项目筹划之中。

2004年，宇通不动产牵手香港新鸿基，联手打造百年德化·风情购物公园；泰国正大集团联手河南广元置业有限公司开发大型商业综合体“正大世纪城市广场”与二七商圈的郑州新天地动工。

2005年，郑州新建商业面积已超过150万平方米。当年，恒泰服饰广场、郑州小商品城、世贸商城等项目开建或筹划

2006年，东方国际家居广场、宝龙城市广场、天旺广场、元通纺织城等商业地产扎堆崛起，“铺王”概念流行。

2007年，红星美凯龙、金智·万博商城、曼哈顿广场、郑州国贸中心等大型项目隆重上市，把郑州商业地产开发推向高潮。

2008年，随着大商新玛特郑州总店，以及丹尼斯花园路店的营业，花园路商圈开始崛起。

2009年~2010年，香港新世界百货、中原万达广场、华润万象城、绿地中心·千玺广场等巨型商业项目启动，郑州商业地产进入新的发展阶段。

建议

郑州应发展第三代商业地产

“作为一个本土的地产商，我们需要反思，需要总结，需要创新，郑州商业地产发展的道路到底应该如何走？”河南新田置业有限公司总经理丁盟表示。

由新田置业打造的大型城市综合体项目——郑州国贸中心，几乎成为了本土开发商的商业理想。

这个集高档居住、高级智能办公、主题商业街区为一体的郑州国贸中心，由于大商集团、家乐福、招商银行等知名企业的进驻，使其成为了当前郑州本土最为成功的商业地产目之一。

“在国际上，真正先进的商业中心或者说是商业项目，不仅仅只拥有购物的功能，而是集购物、娱乐、休闲、体验、会展、演艺、会所等功能于一体的商业巨无霸，甚至还拥有足够大的城市绿地与广场。”

丁盟认为，这就是所谓的第三代商业地产，也应该是未来郑州商业地产的发展方向。

其实在第三代商业地产项目中，有一个项目值得所有城市借鉴，那就是台北的一个非常有名的购物中心——京华城。

这是一座集购物、娱乐、餐饮、商务、会议于一身的“无时间障碍的LivingMall”（大型综合性建筑）。

当2001年7月，这个历时15年、斥资240亿元新台币的台北“京华城”面世之时，整个台北的消费习惯与生活方式也被彻底改变……

而如今，这一模式已经被拷贝到内地一个叫做扬州的城市。