“楼市新政”调查报告2 楼市新政误伤改善型购房者？

二套房以家庭为单位计算，首付不低于50%，三套房有可能停止放贷，这对很多之前买小户型过渡，或套房贷款已还清的人来说，无疑增加了买房的成本。他们不是炒房客，却也受到了政策的制约。甚至为了应对新政，出现了夫妻假离婚的情况，还有部分市民表示要提前还贷，换房族也放弃了换房的打算。

4月30日，在郑州市一家区级婚姻登记处，王新（化名）夫妇满脸笑容，他们按照程序填表、登记、签字，随后上交红色的结婚证，领到了紫色的。末了，俩人手牵手走出登记处大门，商量着找个地方大吃一顿，庆贺一下。

婚姻登记处的工作人员有点奇怪：“别的夫妇来离婚时像仇敌一样吵吵闹闹的，怎么他们离婚了还这么友好？”和小王夫妇同时填表的一位女士满脸神秘地说：他们是为买房办的假离婚。

原来，王新夫妇结婚十几年了，2000年买了一套68平方米的房子，现在孩子大了，就想换套大房子。4月上旬，他们看上了一套三室两厅的住宅，并付了3万元定金。根据与开发商签订的购房协议，该套房总价60万元，首付三成，贷款利率8.5折。

然而还没等开发商向银行提交他们的贷款申请，王新夫妇便遇到了楼市新政的调控：由于所买房子属于二套房，首付五成、利率上浮10%。夫妻俩经过朋友点拨找到了对策：假离婚规避二套房政策。“二套房是以家庭为单位计算的。我离婚后没有房产，再购房仍属首套房。先协议离婚，把房产全部判给她，等我申请完房贷，然后复婚。”王新说。

郑州市金水区婚姻登记处的工作人员介绍，对于符合离婚条件的夫妇，他们经过审查就发证了，“我们也不能问，你们是不是假离婚？但据私下了解，通过假离婚方式规避二套房政策的购房者大有人在”。

换房族 被迫弃购

房贷新政出台后，首付款大幅提高，改善型买家的压力也随之增大。李钢最近在为买不买房改善居住条件而犹豫。他3年前按揭贷款买了一套小户型，如今妻子即将生产，考虑到要请住家保姆照看小孩，现有住房显然不够住，因此他打算买套大房子。就在这个节骨眼上，国家楼市调控政策出台了。原本已看好了一套大房，因为政策原因，卖家要求他承担税费，相当于房价“加价”一成。让他更无奈的是，前几天到银行咨询，工作人员听说他已办过按揭贷款，便答复他“无法享受优惠利率”。

河南企划董事长上官同君表示，新政在一定程度上提高了改善型购房需求的门槛。他说：“新政总体还是支持改善型购房需求的，不过是特指国家定义的改善需求，即首套房人均面积低于所在城市平均水平。”

但这个限制条件，使不少人左右为难。小马今年30岁出头，目前和妻子住在3年前购买的一套二手房中，“房子有100平方米，但房子太老了，家里老人来了也没地方住，就想换房。原计划将旧房抵押给银行，再加上积蓄，可以负担40万元左右的首付和3000多元的月供，买套130平方米以上的大房。4月初，通过中介谈好了一套二手房，总价50万元多一点，并且交纳了1万元订金”。小马表示，新政一出台，只能放弃已看好的房子。

算账 政策调整后，百万房产二套房贷款多还12万

“国家出台楼市新政不是为了打击炒房者吗？没想到我们这些贷款买套房的老房贷客户也受到了牵连。”郑州市民张女士去年上半年在建行办理了“一套房贷”，首付仅付了总房款的10%，并且房贷利率打了7折。而短短一年，房贷政策就迅速收紧，以她的收入，想贷款再买一套房子已不现实。

房贷政策的调整对一手房和二手房市场影响非常大。“目前，5年期以上的商业贷款基准利率为5.94%。调整前，房贷利率可打7折计算，实际利率为4.158%。”交行郑州分行理财师刘斌算了笔账，以价值100万元的房产，按调整后中行执行的房贷利率8.5折计算，20年期贷款50万元为例，调整前月供为3072元，调整后为3272元，每月多还200元，累计多还4.8万元。如果利率不打折，需要还的利息更多。

而如果是二手房的话，影响更大。他说，还以价值100万元的房产，20年期贷款来计算，首付五成，需要贷款50万元，采用等额本息方式还款，利率打8折，每月偿还的本息为3231.12元，累计支付利息275468.35元，累计还款总额775468.35元。调整后，利率为基准利率的1.1倍，实际利率为6.53%，每月偿还的本息为3736.70元，累计支付利息396808.45元，累计还款总额896808.45元。“调整后与调整前相比，每月需要多偿还505.58元利息，总还款额增加了121340.1元”。

调控 误伤了改善型购房者？

而在不少主推小户型的房产公司，也遇到了同样的难题。“来我们公司的客户，都提到了一个问题，就是现在买了一套小户型，将来手里有钱了，想换成大户型，要多掏不少利息，问我们有没有好的办法解决”。

“我们也不知道。”某房产公司营销总监孙峰介绍。

河南金门面房地产管理顾问有限公司总经理王少华表示，他们最近遇到好多客户打电话，询问应该先买一套小户型过渡，还是一步到位购买大户型，“我也不好说”。

“提高首付可能会对房产投资形成抑制，但新政策并不能解决楼市的根本问题，目前楼市的根本问题是房价太高，真正想买房子的人买不起。”通利地产销售总监徐文表示，首付提高到50% 可能会“误伤”一些打算改善住房条件的“无辜”购房者。

居易国际品牌总监刘建永表示，真正受影响的是那些年轻人，他们手头没有多少钱，以前靠父母支援一点，可以先买个小户型住，等手头有积蓄了，再换一套大一点的房子，小房子可以出租。但现在，二套房首付提高了，他们只能先处理掉小房子。将来，就有可能出现一个趋向：就是多攒一点钱，让家里多资助一点，一步到位，买个大房子。“但这样的话，他们的还贷压力增加了，生活品质也会下降”。

省房地产业商会秘书长赵进京认为，新政旨在遏制投资、投机需求，主要作用于买方。对郑州来说，影响的是交易量会下降，两类人或进入观望状态：投资型人群和改善型住房人群，对自住型人群影响不大。“但新政不可避免会伤害到改善型购房者，因为政策制定者不可能考虑那么细，同时也无法做到一一甄别购房者中谁是投资者，谁是改善型住户，所以误伤也是不可避免的”。

担心 有人想提前还贷

“我买的是第二套房，房贷还剩45万元，利率是8.5折，会不会上调到1.1倍？”近日，银行接到不少客户的电话，担心自己的优惠利率被取消，利息负担加重。尽管多数银行表示，目前暂不会调整存量房贷利率，但不少忧心的买房人还是纷纷将“提前还贷”提上日程。

市民郭力表示，现在报纸上都说要进入加息通道，房贷利率只会增加不会减少，手上闲钱不急用不如还贷。“像我们这些买第二套房子的，非常关注国家的政策，我每天都看新闻，看是不是又出了新政策。虽然银行说现在不会调整利率，但谁知道今后国家会不会再出台新的政策提高利率”。

“最近，我们接到的这类咨询电话非常多，也有一些人提前还了贷款。他们都是改善型住户，投资型的不多。”

交通银行郑州分行理财师刘斌介绍，如果原来享受的是7折利率，或是8.5折利率，除非是银行根据国家新的政策通知客户要上调，否则这部分低息贷款提前还不一定划算。“虽然提前还贷能够节省利息，但提前还贷需因人而异，需要考虑自己的年龄、家庭收入、手中余款、预期支出等多方面因素，还包括选择提前还贷的时机等。当然，国家有新政策了就得另当别论”。

 往年五一期间都是楼市旺季，今年楼市新政出台后，郑州楼市表现如何？记者调查发现，现在的郑州楼市，退房的人多了，但退房比以前难了；二手房交易遇冷，消费者多在持币观望，但与之相对的是，由于新政未涉及商业地产，地段好、有潜力的商业地产冷中有热。 □首席记者 李凌

   20多天来，中国政府以强势姿态对房地产业布下一连串谋划已久的调控政策。4月14日召开的国务院常务会议提出要求：贷款购买90平方米以上首套房首付三成；二套房首付不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。这意味着，史上最严厉的房贷新政将要开始实行。新政牵一发而动全身，市场反应立竿见影又颇为激烈，不断有新消息敲打市场的神经：一线城市成交量出现全面下挫，其中杭州跌幅，环比下跌72.55%……

   在郑州，楼市新房成交量价未出现明显异常，但二手房日均成交量大增近40%，市场涌现大量二手房抛盘。开发商、炒房客、买房人各怀心事，新一轮的激烈博弈就此拉开序幕。

 置业顾问

形势变了，能不退房就不退

   信阳的张先生今年3月在郑东新区看到了“古德佳苑”的宣传，觉得位置不错，因为未开盘，价格未定，就预交了2万元的预订款。4月份开盘时，他发现价格已在每平方米1.7万元。

   张先生不能接受，决定退房，但置业顾问一再劝他，说这个价格再不买就买不到了。而张先生则认为，国家近期出台了一系列的调控政策，房价有可能会下跌，还是等等再买。张先生一再坚持，房产商终于同意退房。但退房并不顺利，先是周六、周日去，“不行，财务不在”；工作日又请假去了，“不行，要提前预约才能提现金”；不要现金，转账总可以吧，“不行，非得要郑州本地的银行卡”；那就办一张郑州的银行卡，4月16日，双方终于签了协议，约定开发商3日内把钱打到张先生的账上。但到目前为止，张先生的钱依然没有到账。

   而在4月以前，退房并没有这么难，当时房价还在上升。“从去年冬到今年3月底，我们的房子都是供不应求，如果顾客退房，少则3天多则一周就可以拿到退款。”郑东新区一楼盘置业顾问透露，“但现在形势不一样了，公司对每一个购房者都很重视，能不退房尽量不让退，就是退时间也拖得很长。”

炒房者 每天都观察市场，不敢买也不敢卖了

   最近半个月，王强（化名）几乎每天都要到郑州几家大的二手房中介公司转转，看看每天有多少人来买房或来卖房。当他看到买房人多时，紧皱的眉头就会舒展一点；当看到买房者门可罗雀时，脸上就布满了阴云。

   在郑州炒房界，王强的知名度非常高。2006年，中牟人王强离家到郑州市丰产路上一家房产中介公司做业务员。2008年夏，他和朋友合伙筹集20万元开始炒二手房。

   次，他们花22万元买了一套70平方米的房子，一个月后卖掉，挣了两万多元，初战告捷。到了2009年初，受金融危机的影响，房价下跌，他们又筹资100多万元加上贷款，买了20多套房子，到了下半年，房子出手一下子赚了200多万元。王强介绍，去年生意比较好，共赚了400多万元。

   今年春天，他和3个朋友合伙成立了一家中介公司专门炒房。“但没想到，4月份，国家出台了一系列楼市调控政策，楼市进入徘徊期。我手里还有5套房，现在卖吧，挣不了几个钱；不卖吧，谁知道以后形势会怎么样？”他很是发愁。“新政对炒房者影响非常大。”21世纪不动产一家连锁店的负责人王川介绍，外地的炒房团虽然手里还有不少房子，但他们买的价格比较便宜，也不急着卖。

二手房 投资客吐口，价格出现试探性松动

   最近几天，记者在郑州十几家二手房中介公司走访时发现，不少店里几乎见不到顾客。在五一假期里，更有不少店关门谢客。

   “每天来看房的、电话咨询的数量明显下降。”家天下地产黄河路店的王经理介绍，“我们3月份成交19套房子，4月份只成交了两套，五一过后，别说成交了，来看的人也没有几个。”

   一些投资客开始出现价格松动。据海洋不动产销售员反映，他们店的挂牌量增加了10%。不少投资客将手头的3至4套房打包挂牌，并主动让出5%的议价空间。

   “一位业主有套70平方米的房子，以前价格为30万元，有买房的过来，她从来不给讨价还价的余地，后来，她主动打电话要求降价出售，想把房子尽快出手。”郑州世博房产经纪公司销售员小郝说，“以前看这套房子的人很多，都是因为价格没有商量余地而没成交，现在，业主愿意降价了，但我给买房者打电话，他们反倒说要再等等。”

   “3天假期，郑州市二手房日均签约量比2009年底下降了80％，降价出售的业主或积极入市的买家都比较少，买卖双方处于一种胶着状态，成交陷入冰点。较偏僻地段房价虽然有一些松动，不过降幅非常小。”21世纪不动产一家连锁店的负责人王川介绍，“生意清淡了，对我们影响也很大，员工没有事可做，公司每天都在赔钱。”

   他说，二手房和新房不一样，买新房一般看了一两次几天就能定下来，二手房从看房到最后成交，周期需一个月，“所以，到5月中下旬才能看出郑州楼市到底受到多大影响。”

   “我们不像北京、广州等一线城市那样，每天都对出售的商品房、二手房进行登记。”郑州市房管局相关人士介绍，由于他们都是采用月报表制度，每个月汇总公布一次，所以，具体在五一期间整个郑州市到底成交了多少套二手房，还不知道。

新房 看房的人减少了一半

   五一期间，一个房展会上参展的人比往年少了一半。一家参展公司说，过去，参加房展会，的一次能接待300人左右，“但这次，只接待了100人，几乎没有成交”。

   不少楼盘的售楼部也是一片清淡。昨天上午，郑州市桐柏路与棉纺路交叉口附近的一处楼盘，售楼大厅内空荡荡的，没有一个看房人。几名售楼小姐有的在用手机打游戏，有的在翻看报纸。

   虽然郑州楼市还未出现大幅降价现象，但买房优惠活动倒不少：郑汴路上一家楼盘的优惠活动是成为VIP会员可以享受1000元抵1万元的优惠。而郑州一家旅游地产项目，最近准备推出一次性付款给予优惠15%的活动。“最近就会打广告。”公司营销总监王先生表示，“购买旅游地产的人，都是想投资的。我们降价销售，能尽快回笼资金，少赚一点也值得。”“去年郑州的房子卖得挺好的。有些楼盘从过了年就一个月涨一次价。不用搞什么促销活动，很多房子一开盘都是排长队领号买房。”郑州西郊某开发商说，但今年卖得如何就不好说了。在未来还看不准的情况下，大大刺激了开发商的促销力度。王少华说，据他们统计，从4月下旬开始，看房的人比楼市推出新政前减少了一半以上。

商业地产 迎来了幸福的春天

   住宅受影响了，但商业地产似乎迎来了春天。金智·万博商城、曼哈顿广场等省会公寓、写字楼和商业综合体项目的看房人群比以前明显增多。过去不太被人看好的商业地产，开始进入投资者的视野。

   在金智·万博商城新落成的售楼中心，一女性投资者仔细听了售楼员讲解。她表示本来打算买二套房投资的，没想到国家一下子出台了这么多的调控政策，不仅二套房的首付和利率都大幅提高了，住宅市场未来的走势也不太明朗。理财顾问推荐说，投资商铺是比较流行的投资方式，所以她就打算集中资金，投资一间商铺。

   太极置业负责人周奎表示，商业地产走红与目前政策有一定关系。以圣菲城为例，从4月份开始，银堤商业街的销量已经慢慢上来了，特别是4月份的最后一周，一下子有了爆发式的增长，一周之内成交了8套。“是从来没有过的现象”。

   王少华介绍，最近，来自温州的炒房团转变了方向，开始炒作商业地产。他们这几天天天在二七广场附近看项目，只要是地理位置好的，有潜力的项目不还价就拿下了，“其中有一个人已经买了20多套。这些温州人表示，主要是好项目太少了”。

   河南企划董事长上官同君介绍，伴随着房地产调控新政落地，不少投资客已开始调整投资方向，之前省会市场住宅投资一家独大的局面正悄然“变脸”。随着买二套住宅的首付和利率调高到和商业地产同样标准，一些投资客已拨转船头，向写字楼、公寓甚至商铺进军。