10月郑州商品住宅成交价9322元/㎡ 销量达3年来次高

房天下讯 在首套房首付比例降低、连续降准降息、城中村大规模拆迁等背景下，郑州楼市“银十”表现如何？据郑州同致行发布10月郑州楼市数据显示，2015年10月份，郑州市商品房市场继续高位运行，目前已经连续三个月销量大增，10月更是势头强劲，销量达3年来次高。

10月郑州市商品房供应130.3万㎡，供应量虽然较上个月略有下滑，但依然是高位运行，环比下滑5.2%，同比则增长63.3%；与此同时，商品房销量达115.6万㎡，环比增长16.6%，同比增长80.1%；月内商品房销售均价9552元/㎡，环比下滑1%，同比上涨2.5%。

1.1、商品房库存——继续上涨，经开缺口加大

（注：以2011年初为基底，2013年之前为郑州市6大区数据，之后为8大区数据）

10月份，郑州市商品房供应130.25万㎡，去化115.6万㎡，供求比1.13，仍然供过于求，月度库存14.65万㎡。

累计至10月，郑州市商品房市场库存量达1525万㎡，库存量呈现继续增加态势，按照近3个月月均101.3万㎡的去化速度计算，需要15个月的去化周期，由于近三个月去化量较高，去化周期相应有所减短。

从各区域库存来看，仅有经开区供不应求，区域存在库存缺口为21.48万㎡；供过于求的区域中，二七区依然维持高库存，目前库存量为341.52万㎡，金水区紧随其后263.9万㎡，管城区236.27万㎡，郑东新区195.88万㎡，高新区196.88万㎡，中原区168.73万㎡，惠济区129.11万㎡。

1.2、商品房各物业成交面积——住宅销量大增

10月份，商品房分物业形态来看，商品住宅增量大，较上月增长了18.46万㎡；商业用房销量4.53万㎡，较9月份增加了0.62万㎡；办公用房环比下滑4.32万㎡，经适房本月增量也较多，共备案2.37万㎡，增长1.73万㎡；其他用房本月无销量。

2、商品住宅——供应下滑，成交攀升，价格微涨

“金九银十”楼市成色十足，10月份郑州市商品住宅供应82.96万㎡，供应量较上月有所减少，环比下滑31%，但同比依然上涨138%；月内成交98.77万㎡，环比上涨23%，同比上涨92%；商品住宅成交价格9322元/㎡，和上月9311元/㎡的价格相比基本持平，仅上涨11元/㎡，较为稳定。

2.1、商品住宅库存——去化仅需5.3个月

郑州市商品住宅市场自2014年中以后库存量急剧增加，进入2015年，库存量在跌宕起伏中呈现上涨之势，截止到10月底，郑州市商品住宅市场库存量454.7万㎡，按照近3个月月均85.7万㎡的去化速度计算，库存去化完毕需要5.3个月，去化压力较小。

分区域来看，商品住宅市场区域库存量和商品房市场保持一致，依然是经开区存在缺口，截止到10月底，缺口为16.52万㎡；供过于求区域中二七区高174.72万㎡，金水区77.15万㎡，管城区74.63万㎡，惠济区54.42万㎡，高新区44.15万㎡，郑东新区32.17万㎡，中原区18.48万㎡。中原区虽然库存量小，但潜在供应较多，随着几个新项目陆续入市，供应量会有上升。

2.2、各住宅类型成交量价——类洋房成交下滑

10月份，郑州市商品住宅共计去化98.77万㎡，除了类洋房外，其余各建筑形态产品销量均有所上涨。具体来看，高层产品为市场主力产品，本月共计去化78.12万㎡，销量占比79%，销量较上月有所上涨，但占比下滑4个百分点；别墅洋房去化5.91万㎡，较上月增长了2.68万㎡，销量占比6%，较上个月增长了2个百分点；类洋房产品本月去化1.66万㎡，较上月减少0.17万㎡，但占比依然为2%；小高层产品去化13.09万㎡，较上月增长了4.27万㎡，占比13%，较上月上涨了2个百分点。

商品住宅各物业形态中，本月除高层产品外，各类产品价格均有所下滑。具体来看，高层产品成交均价9086元/㎡，环比上涨0.7%，其余各类产品价格则不同程度下降。

2.3、成交面积段——100-120㎡成交下滑

从10月份郑州市商品住宅具体成交面积段来看，80-90㎡产品和120-144㎡产品依然为本月成交的主力产品。从销量变化来看，100-120㎡产品本月销量略有下滑，其余各面积段产品销量均有不同程度的上升，其中90-100㎡和120-144㎡产品增幅较多，在市场旺季以及政策引导（全面二孩），未来偏大的改善户型成交将会持续上升。

具体来看，100-120㎡产品本月共成交917套，较上月减少了16套，变动幅度不大，与此同时，本页成交价格8436元/㎡，较上月8415元/㎡的价格也变动不大，较为平稳；而90-100㎡产品，本月成交套数较上月增加了565套，120-144㎡产品，本月成交套数上涨554套。

2.4、成交价格段——价格段两端成交下滑

郑州市商品住宅成交主流价格段维持在8000-9000元/㎡，10月份该价格段产品成交量继续上升，较9月份增加了587套，代表项目绿都澜湾、绿地滨湖国际城、亚星盛世等项目。本月住宅产品价格表现较为突出的是6000元/㎡以下的低价产品和15000元/㎡以上的高价产品，成交量均有所下滑，其中6000元/㎡以下产品共成交199套，较9月减少101套，代表项目高新区基正盛世港湾和经开区宇通和谐家园、富士康升阳花园等项目，这些项目多为一些家属院或者是较早之前成交房源的集中备案；而15000元/㎡以上房源本月共成交193套，较9月减少10套，代表项目中海锦苑、鸿宝鸿园等。