央行力挺首套房贷需求 避免楼市调控误伤刚需

5月13日，一份会议纪要触动了金融、房地产两大领域的敏感神经。

这份材料称，5月12日，央行召集了商业银行行长，要求各银行合理发放个人住房贷款，央行副行长刘士余主持会议并表示，根据市场需求，优先确保住房消费贷款的资源配置。央行于5月13日下午发布消息，证实了这一会议的真实性，官方公布的会议内容与网传内容基本相符。

高登资本首席经济学家付立春对《每日经济新闻》记者表示，首套房贷的紧张可能会造成房地产市场硬着陆，这对银行资产也会造成冲击，会影响贷款秩序。此次会议明确了监管层对房地产市场的态度，即对一套房贷款允许甚至鼓励，对二套房和多套房贷款的暂停发放持默许态度。

实际上，央行力挺首套房贷需求，体现了一直以来的差别化房贷政策，并不意味着房地产调控方向的变化。

银行对房贷“又爱又恨”

自去年下半年以来个人住房出现“贷款难”情况，监管层也因此对银行进行窗口指导。流动性紧张的局面困扰了商业银行半年，而这也是个人住房贷款审批“遥遥无期”的半年。据《每日经济新闻》记者与商业银行的多次交流，许多原本在2013年就应该发放的个人住房贷款，由于银行的额度紧张，只能积压到2014年初才发放。

这一情况在今年以来已经逐步得到缓解，随着银行资金市场利率下降，流动性有所恢复，部分商业银行加快了个人住房贷款的发放。“年初在工行办理的贷款，因为是首套房，利率是基准利率，从审批到下发贷款约一个月。”深圳一位购房者表示。

但一位不愿意透露姓名的城商行管理人士表示，尽管地方政府刺激房地产的态度很明显，但银行在房贷问题上的态度近期已是十分审慎。“现在市场资金价格仍然比较高，不如投放到其他领域，因为房贷业务不赚钱。”

央行在公告中称，会议对进一步改善住房金融服务提出，要合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平。提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。

根据年报，2013年工行个人住房贷款增加3796.44亿元，增长28.3%，占个人贷款增量的86.2%。建行2013年个人住房贷款增加3514.62亿元，增幅22.99%。

平安银行相关负责人表示，“去年以来，根据我行差异化经营战略，信贷资源向小微业务、无抵押贷款业务、汽融业务等战略业务倾斜。对于传统房贷这类市场调控需求较高的业务，有意识进行了压缩。”他表示，该行会优先支持自住性住房的贷款需求，限制投机性住房业务。

招行人士则表示，对个人住房贷款，具体会根据贷款人资质、风险等情况可能会有差异化的风险定价。

付立春表示，银行对住房贷款可以说又爱又恨，态度一直很犹豫，已经发放的贷款由于房价拐点可能到来而需要承担风险，惜贷是因为自身资金能配置的并不多等原因。现在银行整体资金面并不是很紧张，更多是商业行为的影响。

调控不能“误伤”刚需

5月13日流传出来的会议纪要显示，各家商业银行提出的房贷难题主要是受市场需求和资金成本上升的影响，按揭贷款定价有所提高。受贷款规模影响，房贷有积压不能放款，影响了放款效率，还没有发生大规模的弃房贷现象。尝试个贷资产证券化的渠道，但因为房贷7折利率低，转让不出去。

会议纪要显示，央行副行长刘士余强调了个人住房贷款的重要性，他表示，个人住房贷款有经济增长的稳定功能，商业银行的房贷利率应在保本微利的水平，不能过分追求高。央行可以帮助银行之间协调住房贷款的规模。此外，还要持续关注房贷的不良率情况。

付立春认为，首套房贷的紧张可能会造成房地产市场硬着陆。此次会议明确了监管对房地产市场的态度，即对一套房贷款允许甚至鼓励，对二套房和多套房贷款的暂停发放持默许的态度。

数据显示，我国一季度房地产投资增速下滑是影响固定资产投资增速下滑的一个原因。房价也出现了明显分化，一线城市房价温和上涨，二线城市有所松动，一些住房存量比较多的三四线城市出现下降。

“对中国房地产市场的政策限制应该更严格。”英国邦瑞房地产发展有限公司中华区首席代表兼总经理白兮表示，央行短期内力挺个人住房贷款的态度是没有问题的，但针对房地产开发的银根依然在收紧。他认为，中国房地产市场的限制大政策没有变，央行的会议仅仅说明，目前个人住房按揭贷款的首付比例和利率已经足够高了，不能因为对房地产市场的收紧而打击到真正的需求，限制到刚需人群。

央行力挺首套房房贷需求，体现了一直以来的差别化房贷政策，并不意味着房地产调控方向的变化，市场不宜过多解读。差别化房贷政策，简单而言即对保障性住房、中小套型普通商品住房建设和居民首套自住普通商品房消费予以支持，同时坚决抑制投机投资性购房需求，对前者给予政策性贷款优惠，而对后者严格贷款投放，增加其投资成本。

“差别化房贷政策具有稳增长、保民生、抑投机的多重功能，是金融调控部门对房地产贷款一以贯之的原则，迄今并未发生根本改变。”中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示。

房贷持续紧张的趋势在现行条件下是大势所趋，未来很难有更多银行跟进放松房贷业务，难以逆转房价在今年形成拐点的大趋势。

近来房地产行业“救市”呼声四起。有媒体报道称，央行近日召集部分商业银行召开以住房金融服务为主题的座谈会，副行长刘士余参会并要求商业银行提高个人按揭贷款发放效率，并合理定价。

春节过后，中国房贷市场期盼的“年初松、年底紧”的放贷局面并未到来。两家第三方机构此前对各地银行房贷调研的结果显示，八、九成的银行首套房贷在基准利率或上浮，鲜见优惠利率；贷款审批时间有所延长。

近日有媒体报道称，北京、深圳个别银行出现房贷利率松动。但融360金融搜索平台发布的4月份房贷分析报告显示，4月份各大银行房贷紧张状况变化不大，首套房9折以下贷款利率优惠几乎绝迹，个别银行上浮40%。虽然北京、深圳有个别银行恢复房贷或放松利率，但由于条件严苛，对于广大市民而言仍是杯水车薪。

尽管个人住房贷款实际上是风险的贷款品种，但在利率市场化背景下银行资金成本不断攀升，按揭业务银行不怎么赚钱，因而很多商业银行虽名义上支持按揭，实际上已大幅收缩甚至暂停。分析人士认为，近期社会怨言较多，故管理层召开了这次会议。

毫无疑问，银行的审慎态度让房地产行业的资金面面临着不小的压力。从过往历史上看，信贷收紧的年份往往伴随房价走低，而信贷相对宽松的年份房价则一路高涨。曾有人据此预测，随着资金面的不断饥渴，房价高度膨胀的可能已经不复存在，稳增或保持现状将会是大概率事件，甚至不排除部分地区、部分房产商单方面下调房价的可能。

目前，房地产市场预期已经急转直下，甚至连一线城市都未能避免量价齐跌的态势。鉴于此，救市的声音不绝于耳，甚至从四线城市扩展至二线城市。但在经济结构调整的关键时刻，楼市是万万不能再受刺激的，一旦全面放松楼市，尽管短期可以收到快速“稳增长”的效果，但长期而言将会使实体经济更难受，因为刺激楼市会引发银行系统的新一轮加杠杆，流动性风险将更加积聚成为实体经济头上的堰塞湖。

考虑到房地产本身的行业政策不会有多大的边际改善空间，房贷无疑将是影响未来楼市走向的关键。如果二季度继续维持信贷收紧，即使政府用放开限购政策、下调二套房首付比例等手段来救市也可能收效甚微，房地产很可能会出现价格加速下跌的现象，房价拐点有望今年形成；但如果信贷再次放宽，很有可能房地产市场再现明显上涨。

笔者认为，房贷利率持续上浮与额度紧张凸显了目前房地产的潜在风险，但央行对于个人住房贷款的政策引导，或将拉长拐点出现的时间。不过，尽管央行要求商业银行提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款，个别银行对首套房的房贷利率也的确有所松动，未来不排除其他的小银行也会跟进，但是房贷持续紧张的趋势在现行条件下是大势所趋，未来很难有更多银行跟进放松房贷业务，难以逆转房价在今年形成拐点的大趋势。