"摇钱树"or"烫手山芋"? 商业地产投资需谨慎

伴随着楼市限购政策的不断深入，众多房地产开发企业开始将视角转向非住宅领域，“暗战”写字楼市场或商业地产。特别是国五条之后，房地产市场更是刮起了一阵商业地产风，众多投资者将这次楼市的变革当成了一次机遇，然而郑州商业地产并非像人们想象的那样“繁花似锦”，是“摇钱树”还是“烫手山芋”似乎还说不定。

预售面积增加VS价格下降 库存“压力山大”

据河南同策研展部数据显示，近一年来，郑州市商业市场共供应商铺149.2万平方米，销售59.5万平方米，去化压力较大。3月郑州商业预售面积较2月回升，达到5.5万㎡，环比上涨86.1%，同比上涨45.5%，销售4.5万㎡，环比上升 182.7%，同比下降11.7%；供求比达1.2，供求比合理回归。4 月份商业预售面积进一步回升，达到 17.3 万㎡，环比上涨 214.5%，同比上涨 208.9%；销售 4.5万㎡与同期持平；供求比达 3.8，供求比较高，市场去化存在一定的压力。

2012.04-2013.04郑州商业地产供需情况

而在价格方面，据河南同策研展部数据显示，郑州商业市场价格整体起伏较大，4月价格环比下降了8.1%，同比下降20.4%。由此可见，住宅市场的限购带来了商业市场的活跃，但是由于市场去化较慢，商业用房存量逐月增加，造成了较大的库存压力。

交易VS运营价值 经营理念大不同

目前郑州的很多开发商，对于商业地产的开发与理解，还停留在住宅的理念上，强调的是交易。而商业地产在于其运营价值，不是说卖出去就万事大吉了，更在于它的后期经营。RET睿意德高级助理董事兼郑州公司副总经理李雪鹏这样说。

随着城市框架不断拉大，以及人们消费需求的变化，郑州除了原有的二七、火车站、碧沙岗等老商圈外，城区内多个商业副中心不断涌现。与此同时，社区商业的发展也是如火如荼。同样是由于城市发展的需求，位于郑州三环内的批发市场，皆面临着搬迁或升级的命运。

由此，郑州这座“资深”的商贸城，正在形成多点并存、社区商业与区域商业共繁荣的新态势。

在李雪鹏看来，郑州目前所谓的商业地产产品，大多以百货、商业中心为主，同质化现象比较严重，很少有人尝试开发又新又有创意，且超前的产品。

“看不到具有差异化、创新的商业作品，真正的好产品可谓凤毛麟角，这与中原经济区的地位是不相匹配的。”李雪鹏说道。在中原经济区的规划建设中，郑州拥有核心的地位，其对周边城市的产业拉动、高端人士的吸引，具有巨大优势。在此背景下，市场必然呼唤具有更多价值的商业产品出现。

整体来看，郑州的商业业态，多为购买型，缺少体验型、社交型、休闲型等新兴业态。未来的商业走势一定是综合型的，不像以前逛商场的目的很明确，就是买东西。”李雪鹏说道，未来的商业会更加注重“体验”，来到这里一家人可以玩一天，老人、孩子、年轻人、中年人……皆有适合消费的场所，都能找到各自感兴趣的项目。

商业中心and社区商业 商业地产前途可观

李雪鹏表示，未来的商业将会“两条腿走路”，一个是商业中心，一个是社区商业。此外，今年3月10日，郑州市政府发布消息称，郑州市将借鉴北上广深的商业理念，利用地铁和快速路的交通优势，按照全新的“SBD”发展模式，打造3个城郊商业中心：郑东CBD综合交通枢纽商业中心、高新商业中心、航空城商业中心。政策的倾向对于商业地产的推动和促进作用也是不容忽视的。

根据《郑州都市区空间发展战略规划》，到2020年，郑州都市区的范围将包括郑州市区、周边县市区、乡镇等，总面积约1700平方公里，定位是中部地区仅次于武汉的重要的中心城市。

郑州大学商学院教授周修亭说，当郑州市区的面积从1010平方公里延伸至1700平方公里，二七商圈显然不能满足居民的购物需求。未来3至5年，郑州城郊将是新一轮现代商业发展的重点区域，以满足新型城镇化进程中，城市规模扩大、区域人口聚集、产业发展带来的新兴商业需求。曾有人言：“过去十年属于住宅市场十年，未来十年则是属于商业地产的十年”。郑州商业地产地十年究竟会走多远，让我们拭目以待!