二线城市趁热加大土地供应 很可能成下个被调控对象

面对二线城市房价、地价的攀升，各地 都抓住时机，加大土地供应。如近日，苏州 趁热加推十三幅吴江地块，引来开发商集体“围猎”。同时，南京 也不甘示弱，再推七幅地块，总起始价达123亿元，其中三幅地块尚未拍卖已成“潜在新 ”。杭州同样趁势加码，加推四幅地块，总面积13万平方米。

另一方面，标杆房企今年一季度在二线城市拿地占比首次超过五成。在不少开发商看来，在二线城市拿地有着战略考量，也是无奈之举：一线城市拿不动、三四线城市不敢拿，二线城市似乎成了必然之选。然而，部分二线城市的土地供应量放大、地价高企、楼市 客比例过高、调控政策或将出台等风险因素已开始显现，值得开发商和购房者警惕。

趁热加大土地供应量

借着市场火爆的势头，4月11日，苏州吴江十三幅地块上市，包含十幅住宅用地，三幅商服用地，总出让面积70.5万平方米，总起价74.1亿元，终成交总价93.08亿元，平均溢价率为26%。拍地现场吸引了华润、绿地、融创等十余家大型房企的参与，其中绿地以14076元/平方米的超高楼面价、38.8亿元的总价拿下太湖新城4-7号宅地，新城地产、红星美凯龙、华润等大型房企亦有所斩获。

4月11日晚间，杭州市国土局也挂牌四幅地块，其中两幅宅地、一幅商务设施用地以及一幅加油站用地，预计5月12日出让，可出让总面积达12.68万平方米。值得一提的是，此次挂牌的三墩北地块与中铁建·西湖国际城同属一个板块，直线距离仅400米。中铁建项目地块是去年10月中铁建击败绿城、中天、龙湖等房企，以15亿元竞得的，成交楼面价8510元/平方米，溢价达28%。有分析指出，同区域、同类指标纯宅地再次入市，而地块起价已经上涨了300元/平方米，受目前杭州土地市场大热势头影响，该地块单价或创区域新高。

南京也不甘寂寞，一场土地盛宴即将开席。4月13日上午，南京市国土资源局发布新的出让公告，共推出七幅地块，总起始价达123亿元，现场拍卖时间为5月13日。

这七幅土地分布于四个区，合计总用地面积为32.8万平方米。值得关注的是，此次新推的七幅地块中，位于建邺区河西南部的三幅地块的竞拍起始价分别是19929元/平方米、19999元/平方米和21504元/平方米，可以说尚未竞拍便已成潜在新 。

就在4月15日，据南京市国土局此前的出让计划，当地还将有四幅土地公开拍卖，起始价总计达62.5亿元，一场夺地大战势必烽烟再起。

大热背后的逻辑与风险

中原地产数据显示，今年一季度，保利、万科等标杆房企购地总额为1187.3亿元，同比上升16.8%，其中在二线城市拿地的总额为636.47亿元，占拿地总额的比例为53.6%，首次超过五成。

中原地产首席分析师分析称，目前一线城市地价高，且大部分被国企获得，而二线城市依然有一定上升空间，引得开发商竞相追逐。但近来南京、苏州等二线城市屡屡出现 ，甚至出现楼板价高于周边在售房价的情况，因此“二线城市很可能成为下一个被调控的对象，市场风险在明显增加。”

“地价再高也得拿地。相对于不赚钱甚至亏钱，对开发商来说，更大的风险是无地可拿，无房可卖。”一位房企 部负责人告诉记者。目前，以南京、苏州为代表的二线城市土地市场大热、地价屡创新高，但开发商还是义无反顾地高价拿地，其中的无奈已不在于未来盈亏，而是事关企业生死。

在不少开发商看来，目前大热的二线城市中，南京风险相对较大。由于从去年开始南京地方 已加快土地供应节奏，未来一大批供应量即将涌出；而经历了去年下半年及今年年初的一轮房价上涨，南京房价也已达高位，市场承受力是否能够支撑有待观察。目前看来，南京 的供地节奏并没有放缓，此时进入南京的开发商无疑将承担较高的风险——地价高、竞争压力大。

而苏州、合肥等地的此轮上涨则是 ，虽有不少开发商依然看好这些城市库存少、基数低的优点，但其楼市 客占比可观、 空间有限等因素，也开始增加市场风险。以近期大热的苏州为例，根据苏州市统计局的数字，今年前两个月，房地产开发 已占到了全社会 的40%，其中住宅 214亿元，同比增长20%。记者从多家苏州当地开发商处了解到，从不少项目现场观察， 客已占到客户总数的30%至40%，主要来自上海、南京和北京。

与此同时，根据苏州市统计局的数据，今年前两个月，当地商品房新开工面积同比增长85%，其中住宅新开工面积同比增长57.1%；住宅竣工面积则同比增长58%。未来的市场购买力是否能够支撑这些供应量以及当前的高房价，都将是此时逢高入市的开发商和购房者所必须警惕的。