广州多区域一二手价格倒挂 二手房出售拼户型
大洋网-广州日报2012/05/07 09:48
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“五一”一手盘大促销，同区域一二手价格倒挂二手盘唯有靠差异户型“揾食”
“五一”广州楼市一手成交量飙升，开低价的多个楼盘销情理想，海珠区罗马家园一万六低价上市，吸金4亿元，番禺市桥“9字头”新盘和南沙“7字头”新盘也销售八九成。
记者巡城广州市内多个板块，发现一二手倒挂现象仍严重，就算一手房比二手房贵两三千，算上二手房要缴纳的税费，二手房比一手房的价格优势全无，唯有从差异户型上下手。二手房经纪表示，一手房销售的户型较大，二手房才有市场；如果一手房户型也主打“刚需”，如海珠区罗马家园和金沙洲金名都，二手房市场必然陷入停滞。
金沙洲：一手房“9字头”唯有做“老楼”生意
目前金沙洲在售的新盘主要集中在南海属地，金名都主打“刚需”户型，80多平方米即有三房，且上市价格“9字头”，加上发展商“名头”较大，吸引不少广州人前去选购。
合富置业金沙洲分行主管黄智勇表示，金沙洲大部分楼盘二手业主当时一手买入的价格比较高，因此尽管五一期间金沙洲一手新货价格比较低，目前业主都在观望，希望地铁开通后能拉升楼价。此外，目前金沙洲大部分楼盘的二手房，少有证满5年的物业，尤其是近几年才入住的电梯楼，房产证都未满5年，交易税费较重。近几个月金沙洲二手交投较活跃的是广州区域、发展相对成熟的城西花园，由于单位面积紧凑，因此总价相对不高，吸引没有足够购房资金在市中心置业的首次置业买家。
满堂红金沙洲区域经理江兆麟表示，南海里水糖果社区新货以“8字头”上市，该区域二手房早已“无得做”，如今金名都再以“刚需”主打户型上市，相信金沙洲二手房市场更难做。他说，现在唯有从一、二手房的户型上做文章，金域蓝湾一手房与二手房价格都在1.4万元/m2左右，但金域蓝湾一手房户型在120多平方米以上，而二手房则90多平方米就有三房，从总价来说二手房较有优势。
越秀：一手大户型主打二手客看细积学位房
越秀区新盘不多，“五一”期间东方文德广场推新货。满堂红文明路分店店长焦春燕表示，他们手头的几个客人也流失到东方文德广场。她分析，若二手房客人资金充裕，希望买100多平方米以上带学位的电梯次新房，他们选择该盘的机会较大，因为能入读文德路小学的电梯楼选择不多，大多楼龄较长，一、二手房差异性较大。
合富置业泰康分行主管李志恒表示，从目前文德路二手市场情况分析，受东方文德广场一手新货影响不大，无论是电梯楼还是楼梯楼价格均比一手在售楼盘要低。从3~4月市场表现来看，受名校效应支撑，吸引众多学位客关注，其中面积在30~85平方米的带文德路小学学位的二手房最热销，市场价约1.8万~1.9万元/m2，而不能入读文德路小学的楼梯楼单位市场价约1.5万元/m2左右。文德路电梯楼不多，如文化大楼市场价约2.3万~2.4万元/m2左右，而加装电梯的二手房市场价也是2.1万~2.2万元/m2左右，均受到买家的追捧。由于地理位置和名校因素支撑，持有文德路二手房的业主议价幅度大约在5%左右。
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海珠：罗马家园新货抢二手客
海珠区“五一”战情较激烈，罗马家园新组团以1.6万元/m2低价上市，以广告加一、二手联动的方式促销，短短几天内狂销数百套。据周边中介人士透露，罗马家园二手房价格为1.6万元/m2左右，与新房价格差不多，算上税费则形成倒挂，因此“刚需”客人无一例外选择一手新货。
中原地产江南大道中分行高级营业经理陆秋琴表示，他们分行也有参与罗马家园的一、二手联动，该盘价格和户型的优势明显，吸引很多二手客人前去看楼。目前江南大道附近在售的力迅时光里和君汇上品都只剩下大户型，单套总价300万元以上，虽然像兰亭颖园这类的电梯小区单价与一手房差不多，但由于户型有不同，紧凑型二手房较受客人欢迎。
目前城建在江南西也有新项目在蓄客中。合富置业江南西分行主管郑国超表示，目前江南西、江南大道中一带，无论是楼梯楼还是电梯楼的二手市场价普遍都低于区内的一手新盘，如江南花园一、二期单位二手市场价约1.9万~2万元/m2左右，不过，若是证未满5年的楼盘加上税费的话，则与一手价格差不多。
从近两个月的二手交投状况分析，普遍以楼梯楼成交居多，主要是新婚、首次置业等购房人士青睐的80万~90万元两房楼梯楼单位居多，这类买家入市意愿较高，出手比较果断。电梯楼二手市场交投活跃度低于楼梯楼，部分有意购买电梯楼的买家会有观望、犹豫的情况出现。
番禺：“广雅”旧三房不敌新房
合富置业高级营业经理罗景雄表示，市桥雅居乐城南源著以区内一手楼盘少见的低价发售，比周边在售的一手楼盘价格都要低，确实吸引了部分不急于购房入住的购房者关注。不过，从楼盘所处地理位置来看，出行便利度还是朗陶居、市桥华景新城等楼盘有优势。此外，对于急于近期入住的购房者来说，有装修的二手房吸引力更大。该片区二手业主在对比自身物业素质、配套等方面后，对自己持有的物业信心还是比较足，因此议价空间不大，仅5%左右。而从总价方面分析，部分楼盘楼梯楼有装修的二手房仍会比一手楼盘同类户型毛坯单位要便宜10万元或以上，这对预算不高的首次置业者来说还是有一定吸引力。如朗陶居两房二手单位入市门槛60多万元左右，三房的单位业主开价78万元，均比一手同等户型便宜了10多万元。
合富置业雅居乐二分行主管梁艳芳表示，佰利山新组团的目标购房群体与广州雅居乐现时雅逸庭、新地、挪威森林等组团的小三房、大三房的购房群体有一定重叠，而目前广州雅居乐三房单位市场价普遍在1.4万元/m2左右，业主心态较坚挺，让价幅度不大，价格略高于一手价格，这令有意购买该盘三房的购房者会产生犹豫的心态。不过，对于首次置业者热衷的两房单位，则受一手楼盘新货影响不大，首先在户型上并没有重叠，而广州雅居乐两房单位市场价在1.4万~1.5万元/m2左右，目前广州雅居乐电梯两房单位总价约在110万~120万元左右，比佰利山新组团入市门槛便宜至少10多万元。
中原地产祈福新村分行高级营业经理莫水林表示，目前二手房客人已出现分化，无迫切居住需求和投资需求的人士都会选择一手新货，楼新、价低、税费低是三大因素；“刚需”客一般选择二手房，因为他们等不了漫长的交楼时间，且也希望带装修。莫水林告诉记者，从亚运城媒体村8.8折促销到市桥新盘“9字头”开盘，他们手头的二手房客人10%~20%已流失至一手房市场。
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