年终奖到手是否提前还贷 理财师称三种人不宜
房天下综合整理2011/12/12 09:44
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据记者从杭城多家银行了解到，进入12月份，提前还贷又提到议事日程。“一方面年终大家手头都有些积余，年底还债成了不少人的习惯；另一方面，今年累计三次加息的效应将于明年1月起一起叠加，5年期以上贷款基准利率已从今年初的6.40%上涨到7.05%，到时月供支出将会一下子增加不少，因而一些市民开始考虑提前还贷。”农行省分行营业部相关人士介绍。
“提前还贷”开始预热
林女士2009年在城西买了房，向银行按揭100万，每月还款8000多元，一年半下来共还了12万，前几天去银行拉账单，结果一看，应还款的本金还有95万多，这12万元钱付的多是利息，这让她倍感压力。“不看不知道，一看才知道，我一直在给银行打工。一想到明年月供更多了，不如提前还掉部分。”
记者采访后发现，跟林女士有类似想法的人不在少数，尽管目前向银行借钱不容易，但是压力是实这在在的，每月多付出的钱缴缴水电费也差不多了，这钱又不容易赚，便开始谋划提前还贷了的事。
据工行相关人士表示，今年因为加息频繁，提前还贷的客户数估计会有所上升。不过，眼下提前还款还刚刚在预热阶段，有的人也只是有个计划而已，真正的高峰期估计要在12月底或明年1月初。“那时候年终奖发下来了，手头有些余钱了，购房者就会选择提前还一部分贷款。”
30万元贷20年，月供增加七八十元
那么从2012年1月1日起，房贷利息一共上涨了多少呢？据银行人士介绍，央行分别在今年2月8日、4月5日、7月6日宣布了加息，现在五年期以上贷款的基准利率已经从今年初的6.40%涨到了7.05%。因此购房人的月供也将在新的基准利率基础上同步上浮。
以30万元贷款为例，贷款20年，选择等额本息还款，贷款时间在今年2月9日以前：按基准利率打7折优惠执行，现在的利率为4.48%，月供为1894.71元；下个月起利率为4.935%，月供为1969.11元。月供增加74.4元。
贷款时间在今年2月9日至4月5日期间：按基准利率执行，现在的利率为6.60%，月供为2254.42元；下个月起利率为7.05%，月供为2334.91元。月供增加80.49元。此外，贷款时间在今年4月6日至7月6日期间：按基准利率上浮10%执行，现在的利率为7.48%，月供为2413.11元；下个月起利率为7.755%，月供为2463.77元。月供增加50.66元。
那么对于此次利率变动来说，提前还贷能省多少利息呢？银行人士表示，若以贷款30万元，20年期限为例，今年每个月还款额为2254.42元，若到明年1月份，月供将变成每个月2334.91元，每月将多增加房贷支出80.49元，一年要多还965.88元，贷款越多，期限越长，月供支出越多。
理财师表示：三种人不宜提前还贷
此间，大多数理财师也表示，尽管年底年初会出现提前还贷高峰，但大家也不要盲目去跟风，尤其是以下三类贷款人，是不宜提前还贷的。
还款已接近中期的贷款人。等额本息还款是每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，也就是说借款人前期还的利息比重较大，本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话，已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分则更多的是本金，这种情况再选择提前还贷的话意义不大。
采用等额本金还款的贷款人，还款期已超过了1/3的。等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少，当还款期超过1/3时，其实借款人已还了一半的利息，再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效地节省利息支出。
享受7折优惠利率的贷款人。目前5年期存款利率已经达到5.5%，而之前享受7折利率的房贷即使是按照7.05%的标准算利率也仅为4.935%，也就是说5年期存款利率与7折房贷利率形成“倒挂”，利率相差0.565%之多，如果按目前市场上一年的理财产品平均6.5%算，差别就更大。“这些贷款人要特别珍惜廉价的贷款。”农行省分行营业部人士强调。（来源：中国网）
年终买房怎么贷款合算 教你如何最省钱
“买房子到底是商业贷款好，还是公积金贷款好?”近日，准备在福州安家的刘先生称自己已经相中了一套房子，但不知道是用商业贷款好一些，还是用公积金贷款好些。而在采访中，不少专家与业内人士都表示，不同的贷款方式差距挺大，购房者应该根据实际情况来选择。
年终银行额度常不足公积金贷款反而更快
“年底大家都喜欢用公积金贷款买房。”福州国房网鼓楼区域经理陈周文在接受采访时表示，从往年的经历来看，通常到了年底，各大银行都会遇到贷款额度不足的情况，也就是说，如果办理商业贷款，有时候会把购房手续拖到第二年的2、3月。
陈周文告诉记者，公积金贷款的手续较为繁琐，如果是通过中介买房，办理公积金的手续主要分为“签合同→做评估(买方出评估费)→出报告(买方提供收入证明和公积金存折)→申请(买卖中介三方一起去)→批准→首付款打到公积金指定账户→收件(距打首付款约10个工作日)→放款”8个主要流程，而办理商业贷款，则可以省去申请、批准两个手续，首付款的交付方式也不同。
“在平时，公积金贷款的手续时间约为1.5-3个月，而商业贷款则花不到一个月时间。”陈周文表示，但在年底，由于银行受到额度限制，往往商业贷款也要花上3个月。这就使得公积金贷款反而显得更快。
年终买卖房常是急用不少人觉得“快就是省”
“在年底买卖房产的人，往往买家都想尽快抄底，而卖家则是资金紧张急需回笼。”21世纪不动产福州区域总经理助理肖少锋告诉记者，虽然买房的人少，但在这种气氛之下，买卖双方都愿意加快交易进程。
“单从金额来算，也是公积金便宜。”福州一家中介公司的资深后期经理张女士告诉记者，在同等情况下，公积金的贷款利率低，且不会像商业贷款那样“利率上浮”，此消彼长之下，贷款20年省个十几万元不成问题。“以往往往是房东不愿意购房者办理公积金贷款，因为速度偏慢。现在没有这个问题，不少房东反而更加欢迎购房者用公积金买房。”
但也有业内人士指出，由于公积金贷款的政策，大多数人一生只能用一次公积金贷款。因此，如果将公积金贷款的机会放在将来购买二套房，会合算一些。记者就此咨询了福建省直公积金管理中心，得到的答复是政策规定了“无未还清的住房公积金贷款”、“公积金账户内有不低于6个月的缴存余额”，也就是说，如果已经使用公积金贷款，那么未来的20-30年内，除非提前还款，否则难以再次使用公积金。
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央行称将微调金融政策商业贷款还有争取空间
“近日有几家合作银行已经放出风声，房贷额度有可能增加。”一位不愿透露姓名的房产中介高管告诉记者，如果此事属实，相信大多数中介将转而建议购房者使用商业贷款。
据了解，随着央行公布将“定向宽松”地“微调”金融政策之后，不少地方都传出存款准备金率下调的消息，近日更有媒体称，浙江省农信系统获准定向下调部分机构人民币存款准备金率。
“如果首套房用商业贷款，则将来使用公积金升级置业，比较简单;但如果用公积金买了首套房，将来要用商业贷款来升级置业，不仅利息高首付高，还要承受利率上浮，代价就大得多了。”福州朝阳房产高级客户经理周福良表示，如果是年轻人要买首套房，中介通常会建议使用商业贷款，而若是中老年人买房，中介也会建议使用公积金贷款。
现在买房的多是“刚需”一族，很多购房者年纪都不大。周福良告诉记者：无论是从客户的角度出发，还是从中介业务的“可持续发展”考虑，中介都会更加推崇商业贷款。“不过，最终怎么贷款还是看客户自己的选择了。”(来源：东南快报)
