房企大佬唱多城镇化红利 三四线房地产发展堪忧
中国新闻网2013/02/04 09:32
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
招商地产董事长林少斌
楼市料保持平稳城镇化提供广阔空间
作为今年业绩高速增长的龙头房企，招商地产(000024,股吧)颇受关注。招商地产董事长林少斌日前接受中国证券报记者专访时表示，2012年的房地产市场对房企发展较为有利，预计未来楼市将保持平稳。他认为，城镇化将为房地产行业的发展提供广阔空间，公司将把绿色地产作为一项长期发展战略。
城镇化提供很大机遇
行业利润水平将保持平稳
中国证券报：招商地产怎样看待城镇化给房地产行业带来的影响？
林少斌：我理解的城镇化并不是把大城市的饼越摊越大，城镇化应该是把城市和乡镇进一步结合，应该是让一些乡镇也能承担城市的部分公共设施和服务的功能。简单来说，乡镇的设施完善了，当地的农民迁移到服务设施完善的乡镇，就实现了城镇化。中国有很多城镇需要建设，在这一过程中，开发商会获得很多机会。
招商地产未来可能会考虑进入一些乡镇进行开发，但是目前作为一线开发商，我们还是将把最主要的力量聚焦于一二线城市，兼顾三四线城市。我们认为，一二线城市房地产开发价值、市场容量、给股东带来的利益也。
对于未来中国房地产行业的发展空间，我认为未来的城市化进程将为公司提供很大的机遇。现在很多进入城市的农村人口并不能享有城市的公共服务，如教育、医疗、住房等等。有资料称这样的人口在城市中数量庞大，如果减去这些人口，中国的城市化只有30%多。中国的城市化还有很长的路要走，这些都是地产商的机会。
中国证券报：房企的利润水平可能下降，招商地产对未来的行业利润水平有何判断？
林少斌：目前，开发商的利润水平都差不多，具体项目的利润水平和产品结构、土地成本相关。但我们认为，现在房地产企业利润处于一个较合适的水平。其实，国内地产行业的利润水平比外界想象的要低，房地产是一个资金密集型行业，也是一个税率较高的行业。从资产获利能力看，房地产行业的利润水平已经接近市场的平均水平。
我们预计全行业的成本会越来越高，利润水平提升的空间很小，不排除利润率会出现合理的降幅。但由于需求能够保持稳定，行业的利润水平也将保持平稳。
明年销售额有望超过400亿元
将积极稳妥地增加土地储备
中国证券报：今年招商地产销售收入明显增长，如何看待今年的市场？明年公司有何规划？
林少斌：我们认为今年的市场很不错，前半段流动性支撑市场，后半段经济企稳。如果明年能顺势发展，市场形势也会不错。首先，国内经济和世界经济的各种指标都呈现出了底部特征；其次，目前楼市调控政策是到位的，效果已经得到体现。我觉得除了房产税试点扩大之外，出台更严厉调控政策的可能性不大。当然，调控力度也不太可能大幅度放松，但不排除调控可能出现局部微调。所以，我们认为明年的市场将较为平稳。我们也希望市场能够保持平稳，不希望大起大落，起的时候市场有不少泡沫，落的时候很多行业参与者也会有损失。
明年，招商地产新推出和在售的货值接近700亿元。如果按60%-70%的去化来算，明年的销售额有望超过400亿元。我认为，招商地产明年推售量能够保证。对于中期规划，公司目前有一个“千亿百亿”的目标，就是销售额实现1000亿元，利润达到100亿元，我们希望能尽快实现这个目标。
中国证券报：招商地产明年是否仍会保持较快拿地节奏？今年下半年招商地产收购了一家香港上市公司，如何利用这一融资平台？
林少斌：随着公司规模的扩大，招商地产购置土地的数量也会增加，明年还会积极稳妥地采用多种方式增加土地储备。但招商地产会合理把握购地节奏，同时严控公司的负债水平。公司的负债率、净负债率一直处于行业较低的水平，财务成本也一直处于可控的范围，足以支撑公司未来的发展。
目前，国内资本市场对于A股房地产公司的再融资闸门依然紧闭。今年我们在香港收购了东力实业这个上市平台，我们希望东力实业和招商地产之间能够有很好的业务规划，合理利用这个上市平台为公司的发展提供更多的资金来源。
住宅产业方兴未艾
继续发展绿色地产
中国证券报：招商地产对未来的产品线有何规划？是否仍将住宅作为最重要的产品？
林少斌：招商地产一直在进行拓展公司产品线的尝试。未来，招商地产将在商业地产、产业地产、养生地产、旅游地产等方面进行实践。不过，住宅仍将是招商地产最主要的业务。这是基于住宅产业方兴未艾的判断，住宅产业周转较快，符合股东对利润回报的要求。
一个企业能否成为百年企业，取决于企业能否提供优质的产品和良好的服务。招商地产走向晚一些，我们从2000年走出蛇口，2003年走向。和业内其他一些公司相比，我们的销售额还有差距，但是招商地产的效益还说得过去。招商地产的产品定位中端偏上，我们在商业地产也积累了很多人才和经验。招商地产可能特点不是特别突出，但比较均衡。综合开发能力是招商[简介动态]的优势之一。
中国证券报：绿色地产作为公司长远规划，招商地产将从哪些方面推动这一规划落实到应用层面？
林少斌：招商地产从2002年首倡绿色地产，十年来一直坚持这个方向，未来也将坚持这一方向。具体到绿色地产的实践应用，有以下几方面：
首先，结合项目，推进绿色实践。深圳泰格公寓是国内获得美国绿色建筑LEED认证的商业项目，南海意库三号楼改造是中国南方个建筑绿色改造示范项目。我们的绿色评级项目有40多个。
其次，结合标准建设，推进绿色套餐。我们会根据项目的具体情况，如项目区域、建筑使用性质不同，制定相应绿色技术标准和规范，指导项目定位、产品设计。
第三，积极推进绿色理念宣传。我们在各项目上设立了绿色体验区；从2004年起，我们与住建部等有关部门一起，每年举办一次中外绿色人居论坛。今年是第九届，不久前刚刚在常州举办完成。此外，今年初我们与住建部建设科技与产业促进中心一起推进国家绿色相关规范制定等。
绿地集团董事长张玉良日前接受本报记者专访时认为，下一个十年，城镇化是经济发展的引擎和红利；明年楼市调控政策可能会进一步完善，关键是要看房产税如何扩大试点，建议对持有房产过多的人征税以抑制投机。
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继去年12月的“翘尾”收官之后，中国主要城市房价开年延续涨势，不同城市间[消息价格户型点评]冷热不均的态势明显。
机构1日发布的数据显示，2013年1月中国百城住宅均价第8个月环比上涨，且涨幅突破1%；同比连续第2个月上涨。其中，包括一线城市在内的重点城市涨幅突出，也成为带动百城均价涨幅扩大的主要原因。泉州、郑州、绍兴、常熟等城市涨幅居前。
报告称，2013年1月，100个城市(新建)住宅平均价格为9812元人民币/平方米，环比涨幅扩大0.77个百分点。从同比来看，50个城市价格上涨，49个城市价格下跌。环比下跌的城市中，温州跌幅明显，达18.96%；而南宁、海口等36个城市跌幅介于1%至15%之间。
中国工商联住宅产业商会会长聂梅生1日接受中新社记者采访时指出，目前中国一二线城市房价大多为调控持续两年后的恢复性上涨，且涨幅仍在可控范围内。
她指出，虽1月同比涨幅达1.2%，但考虑到去年季度中国楼市偏冷，基数较小，这个涨幅仍属合理。
聂梅生认为，只要中国的房价涨幅低于GDP的增幅，同时低于居民人均收入的增幅，那么以收入对冲房价的效应就能显现，房价亦能处于合理区间。
研究机构报告分析称，在经济企稳回升、政策稳中趋松、市场信心恢复、各方预期乐观的背景下，1月房价上涨的城市个数有所增加且多个城市涨幅扩大。其中，以一线城市为代表的重点城市及部分东部沿海房价较高的城市，涨幅更为突出。
此外，近期部分城市的高端楼盘入市增加，如深圳一个新开盘项目均价超10万元/平米，北京、广州也有单价5万元以上楼盘新入市，带动当地房价结构性上涨。
一边是需求难抑，一边是“消化不良”。在一二线城市出现供不应求，房价频现“涨声”之际，一些三四线城市却出现大量楼盘空置、房价跳水等现象。有媒体报道，额尔多斯、温州等城市面临房地产市场泡沫破裂的危险，出现待售房囤积、库存压力大增等情形。
聂梅生分析，这种分化情形出现的原因，在于中国目前的调控政策仍存在“一刀切”问题。“一视同仁”的调控政策致使一二线城市出现需求反弹时，一些三四线城市的购房需求却持续下降。
她解释说，在新一轮调控持续2年多以后，形成性的观望情绪。但由于不同城市或地区的供需情况不同，这种不平衡就渐渐显现出来。
即使是在出现“供过于求”的城市，聂梅生认为其原因亦存在差别。她分析，鄂尔多斯与温州是在经历一轮炒房之后出现泡沫破裂，而贵阳则是因盲目圈地开发而导致的供应过量，远超当地的消化能力。加之，调控政策在三四线城市释放具有一定的滞后性，导致目前中国楼市“一边是火一边是冰”的情形。
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万科集团总裁郁亮去年底曾向记者表示：“2013年的风险在于部分城市房价上涨过快。”
而最近北京、上海等一线城市持续放大的成交量，引发了购房者对“房价是否会再度失控”的担忧。与此同时，北上广深政府高层针对楼市的频繁喊话，以及二套房停贷等传闻，使得调控政策收紧的风声再起。
业内人士认为，如果一线城市房价上涨过快，调控政策或将升级，而今年3月“两会”召开前后，将是重要的政策窗口期。
房价失控隐忧
经过了去年四季度的快速去化后，北京商品住宅的库存降到了最近几年的低点。
根据链家地产市场研究部统计，截至1月28日，北京商品住宅库存为74294套，达到历史低位。按照目前的销售速度，去化周期在7个月左右。
尽管北京市副市长陈刚曾强调，北京楼市“供需还是平衡的”。但不少业内人士认为，现在一线城市面临较大的供需压力。
一位房地产研究机构人士向记者表示，北京市商品房7万余套的库存的确是一个相当低的水平，北京楼市上半年的供应缺口已成定局，这是从2011年开始不断走低的房地产投资萎缩造成的必然结果。
华远[简介 动态]集团董事长任志强则反问：“2012年房地产开发企业购置土地面积、房地产开发投资、新开工面积均出现负增长，这怎么能说供需平衡呢？”
REICO报告称，2012年房地产开发企业购置土地面积同比减少19.5%，增幅减少22个百分点。房地产开发投资比上年名义增长16.2%（扣除价格因素实际增长14.9%），增速比2011年回落11.9个百分点，比同期固定资产投资增幅低4个百分点。商品住宅完成投资同比增长11.4%，增幅减少18.8个百分点。而去年，相比办公楼和商业用房，商品住宅开发投资占比也下降近3个百分点。
与未来住宅供应量息息相关的各项指标的负增长在北京、上海这样的一线城市尤为突出，而由此引发的供不应求、房价上涨的预期也使得今年1月份一、二手房的成交量一直维持在高位。
据链家地产市场研究部统计，1月1日至1月28日，北京市二手住宅成交量为16660套，环比上月同期上涨1.1%，同比去年1月同期上涨5.6倍。按照当前成交趋势来看，1月全月成交量将维持在1.9万-2万套。而纯商品住宅（扣除保障房）成交10032套，比2012年12月同期上涨2.6%。1月份商品住宅成交均价突破2.3万元/平方米，达到23259元/平方米，二手房均价则达到24962元/平方米。
同时，2012年，中国货币超发严重，引发万科集团董事长王石质疑：“超发货币，如何有效调控房价？”
“实际上，每一次房地产调控政策执行的一两年之后，就会出现供应的缺口，随后带来的就是房价的暴涨。如2008年的调控使得土地供应出现负增长，2009年房价便出现暴涨。”上述研究机构人士表示。
“房价在去年四季度出现由跌转升的拐点出现后，已经出现了一定幅度的上涨，不过涨幅与2009年相比还相差很多。今年房价将稳中有升。”任志强表示。
上述研究机构人士则认为，2009年房价暴涨的原因在于形成供应缺口后，又有一些刺激政策推高了房价。而与2009年不同，今年不会有刺激政策，因此北京的房价不会暴涨。
万科总裁郁亮也称：“虽然目前北京、上海等城市房价上涨比较快，但大部分城市房价在往下走，只是由于一线城市调整比较早，调整也比较深，所以复苏比较快。”
事实上，去年四季度房屋交易面积增加，房地产开发投资增幅增加，土地购置面积和新开工面积降幅收窄，房价上涨，国房景气指数回升。一系列指标的回升表明，在库存快速去化之后，开发商开始“补仓”，只是这些供应也要在今年下半年才能入市。
3月将是政策窗口期？
某房地产研究院研究部长表示，北京率先出台量价齐稳的调控目标，并释放调控升级的信号，也有提前稳定楼市预期的意义，预计将成为样本[消息 价格 户型 点评]，引起其他城市的示范，在此背景下，预期楼市调控将在今年3月份左右迎来新一轮升级。
实际上，对于开发商来说，自去年年底开始大涨的成交量，令其对今年的楼市充满信心。
一位研究机构人士向记者表示：“开发商向我们咨询今年的销售策略时，我们发现的确有一些开发商看到市场比较好，想先少卖一些，慢慢销售，这样可以将价格提高得更多，以获得更多的利润。”
“不过，我们建议开发商早推盘比晚推好，应当加快去库存的速度，原因是政策存在变动的可能性。”上述研究机构人士表示。
最近一段时间，从国土部到北京市委书记郭金龙，再到北京市委常委、副市长陈刚，政府部门密集重申房地产调控，北京市政府更是将矛头直指开发商。一连串的喊话让业内人士感到调控加码的迹象。有媒体报道，决策层对于房价的忍耐度不会超过10%。
中国房地产指数研究院执行院长陈晟认为：“今年有三个时间节点可能会成为政策出台的敏感时间。一是‘两会’，二是十八届二中全会，三是十八届三中全会。”
至于储备的调控政策，陈晟认为，房产税可能会是调控政策加码的手段之一。
此外，陈晟表示，政府也可以通过管理预期来消除民众担心房价会暴涨的心理预期，例如官方公布住宅用地供应量，以及未来商品房的供应量，以显示市场供需平衡，不需要担心房价会暴涨的恐慌心理。
事实上，北京市政府已经开始加大土地的供应量。据链家地产市场研究部统计，2013年1月份北京共成交经营性用地数量为14宗，全部土地出让金为242亿，仅次于去年9月份。而房企购置土地的热情也比较高，纷纷补仓为后续发展做储备。
不过，任志强却认为，即使有新政策出台，也挡不住今年房价上涨。他表示，从历年的数据来看，房价的上涨基本上与GDP走势同步。
