北京地少逼迫华远"逃离" 任志强谋划战略转型
每日经济新闻2013/01/28 11:04
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
要说北京土地市场的收官之拍，当属溢价率高达491%的通州梨园地块。值得玩味的是，拿地之前，华远地产(600743)董事长任志强还曾对《每日经济新闻》记者表示，通州台湖地价太高拼不起，但华远却转而以高溢价率夺得此地。这似乎也反映出，土地储备成为华远地产不得不突破的“软肋”。
昨日(1月27日)，《每日经济新闻》记者从华远地产内部获悉，除了长期增持土地外，在华远的长期战略里，将适当增加商业地产的投入，通过丰富产品线来平衡市场波动。
有接近华远地产的业内人士向记者表示，2011年华远地产实际完成开复工面积为134万平方米，而其目标是今后几年内，年均开复工面积保持在180万平方米以上，跻身“百亿军团”，“这对2012年仅在公开市场获得北京通州两宗地块的华远地产来说，挑战不言而喻。”
去年公开市场获地仅两宗
近日，在接受《每日经济新闻》记者采访时，一谈及拿地，任志强显然有些急了。相比这位在公众与媒体面前早已成为“明星”的任志强而言，华远地产的业绩却与千亿大鳄万科、保利相距甚远。
华远地产2011年年报显示，公司营业总收入26.15亿元，完成销售签约额22.4亿元，销售签约面积25.6万平方米。
长期跟踪华远地产的证券分析师告诉《每日经济新闻》记者，2012年，华远地产的合同销售额约为40亿元，相比上年增幅将超过50%。显然，业绩增长为华远拿地提供了更多的资金支持；2011年华远地产公司实际完成开复工面积为134万平方米，华远地产欲在三年内挺进“百亿军团”，在今后几年内，华远地产的年均开复工面积就要能保持在180万平方米之上。
180万平方米的开复工面积对华远地产意味着什么？意味着每年将新增土地储备30万~50万平方米(建筑面积)，这对华远地产来说并非易事。北京土地市场动辄十几亿、几十亿的成交额已经让华远这个土身土长的“北京房企”深感无力。“我们真的拼不过他们啊。”在接受《每日经济新闻》记者采访时，任志强道出无奈之言。也正因如此，华远地产2012年通过公开市场获地仅有两宗。
“2012年北京公告的土地有20多块有了‘被公告’的指令，排名前五的企业就占到了市场的20%，并不是因为总量占了那么多，而是市场的供应太少。”在2013中国地产领袖年会上，任志强告诉记者，大体量地块往往被大房企买走，剩下的才能留给小企业，但由于土地供应极少，等到小企业可以买的时候，大企业已经将产品卖了房子赚了钱，“这种恶性循环导致了我们供应严重不足，或者是资不抵债。”
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多元化产品平衡市场波动
“目前，持续增持土地已成为华远地产的长期战略。”华远地产相关人士告诉记者，就北京地区而言，华远更加重视城市成熟发展区、轨道交通沿线的城市近郊、以及具备资源的城市远郊。
但华远更大的布局似乎是在北京之外。据记者了解，目前华远地产已经在西安、长沙、青岛三地储备了近100万平方米的土地。“在西安和青岛的市场份额上，我们还是排在前五。”任志强表示。
华远地产相关人士告诉《每日经济新闻》记者，青岛、西安和长沙三个城市是华远拓展外埠市场进而性发展的起点，在持续扩张土地储备的同时，还将寻求进入具有较大发展潜力的其他城市。
加紧拿地的同时，华远地产的战略调整迫在眉睫。《每日经济新闻》记者从华远内部人士获悉，华远将有意加码商业地产的投入，通过多元化产品来平衡调控所带来的市场波动。
从目前华远地产所开发的项目来看，高端楼盘占主流，包括在青岛、西安以及长沙近百万平方米的项目中，几乎都是走高端路线。然而在《每日经济新闻》记者的采访中，多位房企人士都向记者表示，高端项目所受调控影响较重。以北京东四环一在售高端项目为例，其开发商告诉记者，每100组客户中，将近85组客户都受到限购的影响，没有购房资格。
正因如此，通过加大商业地产开发以抵御风险成为华远转型的方向。除此之外，华远地产内部人士还向记者透露，“除了房地产事业经营，资本运作也将成为华远地产的另一大核心业务。”其表示，华远还将在市场上寻找机会，通过资产重组、兼并收购等方式扩大公司发展规模。
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（来源：西安日报）尽管微博上的粉丝越来越多，尽管在信息化时代拥有十足的话语权，但在如“战场”的商场上，华远地产董事长任志强似乎正越来越被边缘化。“我们被打败了，我们打不过他们(万科)。”任志强示弱。2012年12月24日，在北京通州台湖地块的争夺上，华远提前“收兵”。万科和首开组成的联合体，成为了最后的赢家。
千亿时代的准则
2011年，华远地产实现营业总收入26.15亿元，比上年增长46.99%，营业利润7.73亿元，比上年增长28.22%，利润总额7.71亿元，比上年增长28.20%。
看起来不错的成绩单，与保利地产和万科的千亿销售额相比却变得黯然。据证券分析师估算，华远2012年的合同销售额可达40亿元。但保利地产截至2012年12月21日，签约额已突破千亿大关。恒大地产前11个月累计实现合约销售846.3亿元，中海地产前11月累计实现房地产销售额1059亿港元(约847.2亿元人民币)。
在任志强看来，影响规模的首要因素是资金的获得。保利地产自上市以来，以每年一次资本市场融资的频率，累计融资规模达214亿元(含集团2009年投资的15亿元)，其中股权融资171亿，融资额占净资产的比例高达74%。中海地产的母公司中国建筑也在2009年完成IPO，募资金额超过400亿，随后注资中海地产50亿。2008年后，信贷资源迅速向央企倾斜。
任志强的幸福感
千亿大鳄威逼，任志强似乎没有压力。他开玩笑说，自己比万科董事长王石更应该获得千万年薪。
他提出，华远自2008年完成重组以来，每年都坚持以较好的分红回报投资人，公司完成重组时注册资本778，129，126元，在未从资本市场融资的情况下，4年来累计向股东分红129,850.3万元，其中送红股80，244.5万股，现金分红49，605.7万元，累计现金分红占公司4年累计净利润的30.7%。
但万科却显得有些吝啬。万科2008、2009、2010年连续3年公司现金分红占公司合并净利的比例分别为13.63%、14.44%、15.10%。
比较净资产率指标会发现，万科2011年全面摊薄的净资产率为18.2%。华远地产2011年项目结算毛利率50.76%，公司加权平均净资产率达20.94%。“这意味着用了更少的资产，替股民赚了更多的钱。大家在谈到幸福感时，都会说自己得到了什么，而不是给予了别人什么，奉献了什么。”任志强说，造好房子和为股民赚钱会给他带来幸福感。
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