发债计划超300亿 大型房企掀新一轮海外融资潮
每日经济新闻2013/01/23 08:12
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市场回暖似乎已成不争的事实。2012年的开年，整个房地产市场正在经历一场前所未有的寒冬，一片低迷之景。2013年的开年，房企却摩拳擦掌，相继宣布了融资计划。
“内地房企年初密集融资主要还是受业绩因素影响。”链家地产市场研究部张旭告诉《每日经济新闻》记者，“从去年下半年以来的土地市场看，今年房企仍会有继续拿地扩张的资金需求。”在内地房地产企业融资环境不容乐观背景下，到香港上市的融资优势更加凸显。”
已有超12家内地房企拟融资
1月3日，佳兆业公布，将发行于2020年到期的5亿美元优先票据，年利率为10.25%，目前已与花旗、瑞信、摩根大通及瑞银订立购买协议。对于此笔融资，佳兆业表示，此次发行债券所得净额为4.89亿美元，90%以上将用于预付其1.2亿美元、年利率13.5%的可交换定期贷款及20亿元人民币的高级已担保债券。这两笔债务均于2014年到期。
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随后，1月11日，雅居乐发行7亿美元的次级资本证券。1月16日，富力地产公告表示，全资附属公司彩富控股有限公司作为发行人将发行票据，根据认购协议，发行人将发行2020年到期的本金额4亿美元、利率8.75%的优先票据。
同一日，上海实业控股宣布发行可换股债券总本金额将为39亿港元（约5亿美元），发行价为可换股债券本金额的100.00%。越秀地产宣布公司已于2013年1月16日与经办人订立认购协议，据此越秀地产将发行3.5亿美元2018年到期、利率3.25%的票据及5亿美元2023年到期、利率4.50%的票据。
紧随其后的还包括恒大地产，1月17日，恒大地产宣布向市场配售10亿股，每股配售价4.35港元，共计筹资43.5亿港元（约合5.6亿美元）。同日，宝龙地产宣布本公司及子公司担保人与德意志银行、汇丰、美林及苏格兰皇家银行就发行于2018到期的2.5亿美元11.25%优先票据订立购买协议。
《每日经济新闻》记者从链家地产市场研究部统计数据发现，仅1月1日至今，就有12家内地房企发行债券，合计拟融资52.5亿美元，约为人民币325.5亿元。另外龙湖地产等3家内地房企也发布了债券发行计划，但是尚未公布具体的融资金额。
港股市场融资优势凸显
对于此轮融资潮，不少业内人士指出，主要是房企为了扩张而充裕资金。
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记者查阅了近期各大房企的融资公告，多数都提到了购地需求。北京一家房企的负责人也告诉《每日经济新闻》记者，“去年市场成交回暖，在消化土地的同时，也要储备土地，今年大家在拿地方面应该都会比较积极。”。
对此，中原地产研究总监张大伟在接受本报记者采访时表示，大部分房企在2012年均出现了明显的销售升温，在2013年年初启动融资，主要原因更大的可能性在于看多市场。“目前来看，房地产开发商主要的融资途径包括银行贷款、信托和海外融资。银行贷款和海外融资的规模均明显上升，信托融资则有所放缓。
在上述背景下，2012年11月23日，旭辉控股集团在香港完成了首次发行，募集资金约15.3亿港元，成为2012年以来登陆香港资本市场的内地房企，也开启了内房企的“赴港热”。在内地楼市调控银根收紧的大环境下，IPO拓展的新融资渠道对于这些房企而言极为重要。尤其是随着美国QE3的推出，热钱不断流入中国香港，内地房企在中国香港市场融资的难度大幅降低。
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1月16日，江苏金轮天地在香港挂牌上市，成为今年成功在港IPO的内地房企。此外，万科B股转H股也已进入实际操作阶段，绿地集团酒店和海外业务也预计在上半年赴港借壳上市。
对此，张旭认为，IPO、配股以及转股的案例频频，显示调控近两年以来，国内的融资环境并未明显改善。“2013年银监工作会议表态，对房地产贷款风险要认真执行房地产调控政策，落实差别化房贷要求，加强名单制管理和压力测试。可以预见2013年房地产企业在内地的融资环境依然不容乐观。在这种情况下，在香港上市的融资优势更加凸显。”预计在2013年还会有数家房企在香港上市。
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（来源：东方早报）在长达一年的盛宴过后，亚洲债券市场可能已经达到了投资者的购买极限，追求高的投资者开始出现消化不良的症状——包括永续债券在内的部分高风险债券陷入销售困境。
去年亚洲发行的所谓永续债券规模创下纪录，但由于一些低质量的公司也加入发行此类债券的行列，潜在买家已开始拒绝这类债券。
评级低于投资级的内地开发商合景泰富（01813.HK）上周取消了一批永续债券的发行计划。在此之前几天，同类债券在上市首日即告下跌。
所谓永续债券，也叫无期债券，没有到期时间，但可以按期取得较高的利息。
内地开发商盯上永续债
永续债券颇受散户投资者的青睐，大型债券基金经理则往往不愿意进行此类投资，因为永续债券持有人的违约索偿次序排在最末。
通常，永续债券买家获得固定，并指望发行人在数年后赎回债券。如果债券到时未被赎回，那么投资者常常会获得更高的，即息率“递升”（step-up）。
摩根大通除日本外的亚洲高评级债券资本市场负责人MarkFollett称，寻求更高率的投资者通常有两个选择，可以买入低评级公司发行的普通债券，或者买入高评级公司发行的次级债，例如永续债券。
去年，少数几家蓝筹股公司发行了本币或美元计价的永续债券。香港富豪李嘉诚的旗舰地产企业长江实业去年7月份发行了10亿美元的这种证券，其旗下公司和记黄埔也于当年5月份通过发行永续债券筹得10亿美元。这两只债券均包含息率“递升”条款。
不仅高评级公司受债券市场走强提振，包括内地开发商在内的一些高风险公司也在力争发行这类债券。
合景泰富被迫放弃永续债券发行计划
但是，尽管投资者过去一直都愿意购买定期债券，他们对购买风险更高的永续债券的意愿则没有那么高。上周，长江实业发行了5亿美元不包含“递升”条款的美元永续债券，这批永续债券在二级市场上一度跌价5%，与去年发行的永续债券的涨势截然相反。
广东雅居乐地产（03383.HK）上个月发行了约7亿美元的永续债券，但是在1月14日上市后一度下跌4%，目前的市场价格仍低于面值。标准普尔对雅居乐地产的评级为BB，属于垃圾级。
交易员和银行人士称，在上述两个案例中，给散户投资者的配售比例过高，是债券在二级市场下跌的原因之一，这类买家通常不会长期持有，而且更容易恐慌性抛售。
据知情人士称，合景泰富（标准普尔评级为BB-）在仅有两倍超额认购的情况下，于上周放弃了3亿美元的永续债券发行计划。尽管该批债券的初始息率拟为10.25%，而且将从第10.5年起上升0.25个百分点，从20.5年起上升0.75个百分点。
摩根大通的Follett称，投资者应该关注每笔永续债券发行交易的条款；低评级公司为进行再融资而重新从资本市场筹资以及在“预期”日期赎回债券的难度“可能加大”。
富达全球投资（FidelityWorldwideInvestments）固定投资组合经理BryanCollins说，自己倾向于避开永续债券，“近期的永续债券的结构不佳，且定价错误，而且新增供应很充足。”
融创尾随恒大配售
不过，虽然投资者对雅居乐地产和合景泰富永续债券的需求不旺，但并不意味着投资者也回避这些公司发行的其他债券。FactSet数据显示，去年3月份，雅居乐地产发行了息率9.88%的5年期债券，筹资7亿美元；合景泰富也在当月发行了4亿美元息率13.25%的同期限债券。
受益于行业状况改善的消息，中资地产开发商今年继续领跑高率债券的发行，今年头几周这类债券的发行规模已经创下纪录。
据早报不完全统计，进入新年以来，已发行或计划发行高率美元债的包括：龙湖地产（00960.HK）、佳兆业（01638.HK）、世茂房地产（00813.HK）、合生创展（00754.HK）、宝龙地产（01238.HK）、中骏置业（01966.HK）、奥园地产（03883.HK）、建业地产（00832.HK）、新城发展控股（01030.HK）、富力地产（02777.HK）、花样年（01777.HK）、碧桂园（02007.HK）等。
粗略计算，不包括越秀地产（00123.HK）今年发行的8.5亿美元低率债券，上述中资地产开发商的高率美元债发行规模也已超350亿港元，息率在6.625%至12%之间。
值得一提的是，今年中资地产开发商在发行债券时底气渐足，给出的息率较2012年有所降低。据路透社报道，以今年周为例，合生创展当时发行3亿美元五年期债券，尽管息率仅为一年前发债时的一半，但却获得60亿美元认购。
不过，头炮虽然打响，后续美元债的发行已蒙上阴影。富力地产最近发行的债券只得到不足三倍的超额认购。
越来越多的投资者开始认为，当前环境下，投资股票可能要好过投资与之风险相当的垃圾债券。【编注：继上周恒大地产（03333.HK）宣布配售45亿港元后，融创中国（01918.HK）昨日发布公告称，将以每股6.70港元的价格配售融创中国3亿股现有股份，融资20.1亿港元。】
基金追踪公司EPFR及其他投行的数据显示，自去年11月以来，日本以外的亚洲股票基金资金流入量数倍于该地区的债券基金。今年1月10日当周，新兴市场股票基金获得74亿美元净流入资金，创纪录高位，接近债券基金的四倍。
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