一二手房打折幅度均"缩水" 刚需购房人群萎缩

新闻：

传闻，近期包括住建部等相关部门的研究机构，正共同研究新一轮刺激楼市“刚需”入市的政策储备。一旦房地产投资增速下降过快，就可能有储备政策推出。

问题是中国的住房需求究竟有多大？未来供求格局如何？首次置业的“刚需”能支撑多大市场？如果房地产投资增速下降过快，仅靠拉动“刚需”市场，能发挥多大效用？

未来供求格局正在改变

随2009~2011年房地产开发住宅新开工面积的大幅增加(假设2009~2011年新开工面积在2012~2014年竣工)，预计2012~2014年房地产开发住宅年均竣工量将达到12.3亿平方米，而据我们预测，2012~2014年城镇住宅需求年均仅约12.7亿平方米，也就是说仅房地产开发住宅就基本能满足城镇住房需求。

再考虑到非房地产开发建设、城区扩大以及小产权房对房地产供应的补充，假设年均仅贡献1亿平方米(事实上，过去3年这3个因素合计年均贡献了4.7亿平方米，考虑非房地产开发建设住房统计口径的变化，比如原来不计入房地产开发新开工的单位自建房可能被计入房地产新开工面积，导致非市场化建房大幅降低；以及政府目前意欲控制清查小产权房的建造，这3个因素对供应的增加可能会明显下降，故在此假设年均1亿平方米)，则城镇住宅将明显供过于求。预计2012~2014年累计剩余库存约2亿平方米。

需要注意，2012~2014年房地产供应的大增，其实主要是由于过去3年保障房的大量新开工所致，而由于保障房有大量的不可售部分，所以其供应压力将主要体现在竣工后，而不像商品住房体现在销售期(从新开工到销售约1年周期，从新开工到竣工约3年)。

2012~2014年住宅市场的供过于求，将直接导致2012年房地产住宅新开工面积大幅下降，但由于住房需求仍在增长，预计2013年新开工面积降幅会趋缓，2014年或将再次步入增长。2015~2017年城镇住宅需求年均约13.8亿平方米，考虑到2012~2014年剩余的约2亿平方米库存，预计2012年房地产开发住宅新开工同比将降15%，2013年降幅可能收窄，同比降8%， 2014年进入扩张，增5%，这样在2015~2017年的建造周期内基本可以实现供求平衡。

行业供求格局的改变将导致房价快速上涨历史，在未来几年都将难以再现，这是真正考验企业基本功的时候。在融资、产品、管理、周转有较强能力的大中型房企必定会有更多增长的机会。而对于一些小房企而言，狼也许真得来了。

房地产投资增速持续下降

研究房地产投资增速非常重要，一方面其变化影响未来房地产行业供给；另一方面，其会影响房地产行业的相关产业链，影响着中国经济增长，进而影响着房地产行业的调控政策走势。然而，随着我国房地产调控政策的持续发酵，房地产投资增速也持续放缓。

国家统计局数据显示，今年一季度房地产开发投资10927亿元，同比增长23.5%，增速比1～2月回落4.3个百分点，比去年全年回落4.4个百分点。在整个房地产投资中，住宅投资7443亿元，增长19.0%，增速回落4.2个百分点，占房地产开发投资的比重为68.1%。

接下来房地产投资增速将怎样发展呢？为便于分析和预测，把房地产投资拆分为两部分：“土地购置费”和“施工面积投资额”。

先看土地购置费。历年数据显示土地购置费占房地产投资17%～20%之间。由于土地购置费相当于当期支付的土地出让金，土地出让金的分期支付导致土地购置费周期要滞后于土地出让金周期，而后者对应土地市场成交情况。由于土地出让金在2010年和2011年均保持增长，这为2012年土地购置费的增长提供了有力支撑。假设2012年土地购置费增长5%，则相当于为当年房地产投资增速贡献约0.8个百分点。

施工面积投资额。施工面积投资额占房地产投资的83%左右。

施工面积投资额=单位施工面积投资额×当年施工面积。从历史数据看，单位施工面积投资额由于受到人工和建材成本的上升推动，一直处于小幅增长的趋势。2005～2011年，增幅0～6%之间，均值约4%，因此假设2012年单位施工面积投资额增长4%。

2012年施工面积=2011年施工面积-2011年竣工面积+2012年新开工面积，因此，2012年施工面积取决于当年新开工面积。2012年新开工面积取决于2013年预期销售面积及2012年剩余库存。

同样2012年剩余库存则取决于2012年销售面积，即市场供应是按照未来需求进行配置的。这个逻辑隐含的假设是，未来政策预期稳定开发商群体能对未来市场需求做出相对理性的中期趋势判断。

若2012和2013年销售面积，较2011年下降10%，则投资增速将仅有11%。

2012年房地产整体库存将不断堆积的过程，开发商资金链仍处于持续紧张的状态，这些因素可能决定开发商投资意愿将呈逐渐下降的趋势。一季度，房地产开发投资10927亿元，同比名义增长23.5%，预计，二、三季度房地产投资增速将快速下降，在三季度达到点。

在房地产投资增速不断下滑之下，依靠首次置业，是否支撑住宅销售市场的持续回暖？

本地新闻：

新闻：

月收入近万年轻家庭买房后如何理财滋润生活

开发商采取进一步降价策略积极备战"红五月"

二三线城市房地产"弱平衡"房价仍将下跌20%?

房地产降价通道开启购房者应避开的三大陷阱

首次置业不足以支撑楼市持续增长

目前，政策对首次置业需求进行了定向放松，受此带动重点城市住房成交量出现明显回升。但首次置业空间究竟有多大？能否支撑住宅销售市场的持续回暖？为此，我们利用首次置业倒推需求模型来解答这个问题。

测算思路：从出生人口预测结婚人口，从结婚人口，推出首次新房置业需求，从首次新房置业需求占比倒推出新房销售面积。

通过一系列假设，我们得出的结论是：

未来10年，每年城镇首次置业新房需求平均约2.7亿～3.2亿平方米。首次置业在新房成交中占比35%(采用万科2012年一季度数据)，则商品住宅销售面积约为7.8亿～9.2亿平方米，较2011年降幅为(-20%)～(-5%)，而销售的下降，又将进一步带动房地产投资增速的大幅回落。

尽管目前政策，对首次置业需求进行定向放松，并受此带动重点城市住房成交量出现回升，但是，在首次置业需求本身有限的情况下，仅靠首次置业很难推动住宅销量的持续增长。这样的销量水平给未来数年房地产投资的增长都将带来压力。因此，未来政策可能不得不考虑在改善性需求上也进行微调，释放合理的改善需求，以保证一定增长的销量和一定速度的房地产投资。

本地新闻：

新闻：

月收入近万年轻家庭买房后如何理财滋润生活

开发商采取进一步降价策略积极备战"红五月"

二三线城市房地产"弱平衡"房价仍将下跌20%?

房地产降价通道开启购房者应避开的三大陷阱

“阿May阿May就要办嫁妆，急得我快发狂，今天今天你要老实讲，我是否有希望。虽然我是个穷光蛋，人也长得不怎么样，只要你陪我作伴，保你白白又胖胖！”

May&Bee:我们要结婚啦！

人物简介

May，某国企职员，今年26岁，毕业后专心于工作，不知不觉已有四个年头。May是个文静、性格比较内向的女孩，有理财的概念，但却是无时间、无精力来规划自己的资产状况。目前的工资收入相对稳定，大约是5000元/月。日常支出平均至少2300元/月(包括水电房租1000元、饮食500元，电话交通费500元，各项活动应酬支出300元等)。在工作单位享有医保和社保。May的父母在外地，均有工资收入，所以她没有家庭负担。目前有存款10万元。

今年上半年，May在朋友聚会上认识了Bee。两个人大有相见恨晚的感觉，在聚会上他们聊得很投机，还留下了彼此的电话。在频繁的电话情缘之后，他们走到了一起。交往大半年，两人的感情突飞猛进，Bee把结婚的事提上了日程，初步打算明年年底结婚。

Bee与May同年，在某政府机构工作，属于公务员编制，月工资为6000元左右，平时支出大约2000元/月。目前有存款8万元。

近期计划

两人看了不少楼盘，最后在天河区订了一套55万元的房子，明年4份交付，打算明年6月装修，双方的父母答应在他们的新房装修时资助8-10万元。

首期交了30万元(其中双方父母各资助10万元，May和Bee出10万元)，还有25万元准备用公积金贷款。

May和Bee马上就要组建幸福小家庭了。面临全新的生活方式，两人都想把未来的家庭建设得幸福美满，他们觉得首先应该从家庭理财着手去做。但因为刚准备组建家庭，还没有经验，所以很想得到专家的指点。

理财专家：建议增加健身保险旅游支出

情况梳理对未来生活有计划、有目标地进行安排是事业成功、生活美满的基础。然而光有目标还不行，还得有实现这些目标的手段。从资料来看，May和Bee收入稳定，而且可以说还是不错的，两人的税后年收入有132000元，预计组建家庭后年日常支出30000元，贷款期限以十年计每年支出31224元。

从上表可以看出，May和Bee这对热恋中的情侣，可以生活得很轻松独立。但是他们缺少现代的理财理念，如果没有采用科学的理财手段来合理配置资本，会使家庭的金融资产得不到高效率的增值。两个人的当务之急是迅速而有计划地摆脱债务，轻装上阵，再通过加大风险投资力度，使未来经济生活更加富足。

理财建议：日常的消费策划：3万+0.5万+1万元

1、日常生活开支年安排30000元，这样的安排，对于作为白领一族的May和Bee来说，如果不追求高消费的话，是可以过得时尚而轻松的。

2、美容健身消费年安排5000元。这里包括May的美容费和两人的健身消费。正所谓“女为悦己者容”，青春靓丽是每一位热恋中的女孩的必修功课；而身体是革命的本钱，健康投资是必要的。我们经常说不要在年轻的时候透支健康，在年老的时候买健康。

3、旅游消费年安排10000元。利用“十·一”、元旦或年休假，一年安排两次放松身心，为下一阶段的冲刺充电。作为准夫妻，还要同双方的父母团聚，培养彼此的感情。紧急备用金：安排3万元/年

May和Bee都很年轻，父母也不需要资助，而且工作和收入也比较稳定。因此，目前备用金不适合留太多，以免影响资本增值。保险策划：意外伤害综合险380元/年

通过保险这个避险工具来规避和转嫁经济生活中的风险，是现代人理财的明智选择。因两人在单位都已有社保和医保，暂时可以不加大保险的投入。目前两人还年轻，主要风险来自意外伤害，因此可每年购买人身意外伤害综合保险380元，可获得意外身故或高残有20万元的保障、发生意外住院有50元/天的补贴、10000元的门诊医疗补贴。这样，费用低，又可满足现阶段的需求，更重要的是可以将更多的私人资本用于风险投资，以追求高额的风险投资。等两人组建家庭、经济基础稳定后可以逐渐加大保险方面的投入，重点在于保障重疾和养老。

住房投资：公积金贷款月供2602元

对于May和Bee来讲，未来许多年中，房子是他们的一笔投资。其中首期30万元(已交)，余下的25万元可办理住房公积金贷款，选择10年还款期，月供2602元，年供31224元。

但因为May和Bee还只是准夫妻，所以在申请贷款和办理房产证登记时要注意房产的归属问题，以免日后发生经济纠纷。

如果以May或者Bee的个人名义申请住房公积金贷款，在婚前作一个财产公证。在自住购房者中，准备买婚房的占了不少，其中又以即将结婚的年轻人居多。而这一人群大多事业刚刚起步，所以最流行的做法就是“父母出首付，小两口还贷款”。不过，等到真正看中房子，要签订购房合同了，“产权证上到底写谁的名字”往往就成为了争论的焦点。

结余：约8.14万元/年。

本地新闻：

新闻：