楼市调控压力下 深圳新房成交均价跌破2万关口

新国八条、房产税、限购、保障房建设，诸多房地产调控政策组合式出击已有明显的效果，深圳房价开始出现

松动迹象，3月新房成交均价跌破2万元关口。

新房均价跌破2万

3月，深圳楼市“阳春”不再，深圳市规划国土委发布的数据显示，3月深圳全市新房成交均价19423元/平方米，环比下降5.99%，同比下跌5.04%。这是今年深圳新房成交均价单月首次跌至每平方米2万元以下。世联地产提供的数据显示，今年1～2月，深圳新房成交均价为20295元/平米。

“上月深圳新推项目大多集中在关外的龙岗、宝安，以中低档住宅为主，高端楼盘销售量少，整体成交价格上不去”，世联地产市场研究部首席分析师王海斌认为，“4月深圳将会有大量新盘推出，一旦新盘项目供给量出来，房价肯定又会上去”。

2011年开年以来，调控政策持续走强，受此影响，楼市观望情绪弥漫，开发商新开盘项目数有所减少，新房需求量和供给量双双低迷。

房价向上还是向下？

深圳新房成交均价跌至每平米2万以下，是深圳房价松动下行的开始，还是昙花一现的楼市“假摔”？

“这只是个别数据，并不能说明什么。”王海斌称。尽管认为在成交量萎靡的情况下，深圳房价面临着下降压力，但王海斌同时表示：“大多数中小户型的刚性需求仍然在市场潜伏，这意味着房价还可能上涨。”

不对构成房地产项目的劳动力成本、土地、建材等原材料价格及税费控制，恐难达到控制房价目的。王海斌称：“只有目标，没有具体措施控制不了房价，最终控制房价的效果不大。”

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 一线城市房价显“松动”信号 调控博弈还在持续

一方面，房价“松动”已成定局，另一方面地方政府动作“迟缓”、心理矛盾

随着一季度的结束，《瞭望》新闻周刊记者采访观察到：近两个月来，“多管齐下”叠加效应渐显，市场预期逆转、投机投资“绝迹”、土地低价成交，业内普遍认为房价不上涨甚至下跌的基本态势已经形成。与此同时，一些地方开始担忧税收和土地减少，在出台“限购令”、“控房价目标”时表现出观望、拖拉的矛盾心理。

百姓反映目标过于“宽松”

年初出台的“国八条”要求各城市根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。按照这个要求，要求公布房价控制目标的城市应该是600多个城市。截至3月30日，只有57个城市公布，公布的比例不足一成。

从已公布城市的房价控制目标来看，绝大多数参考了“当地GDP增速和人均可支配收入增速”这两个目标，有的城市要求今年新建住房的价格涨幅，不高于本年度GDP增长速度；有的将房价涨幅目标控制在人均可支配收入增幅范围内。除了北京市明确表示房价要稳中有降，上海涨幅要控制在8%以下，兰州、银川、岳阳将上涨目标定在10%以内外，其他的城市几乎都在10%～15%之间。

经济学家马光远向本刊记者表示，这些城市出台的目标旨在控制房价过快上涨，却没有一个城市提及“居民住房支付能力”这个参考标准。出台的控制目标也很模糊，不仅没有表现出地方政府控制房价的决心，反而给人一种房价今年还要上涨的预期。

呼和浩特市民刘长静对本刊记者说，政府控制房价上涨的速度是个好事情，但是对于我们刚参加工作时间不长的人来说，房价还是太高了，每个月都把工资还贷款，基本生活就没有保障了，“作为普通的工薪阶层，我还是感觉地方的控制目标太宽松了，希望房价不要再涨了，要是能降一点就更好了。”

三大因素“卸力”高房价

受访的业内人士认为，各地不论是否出台“房价控制目标”，对房价的影响都不大。“国八条”虽然才出台不到两个月，“限购”、“限贷”、“防地王”、“保障房放量”等政策层层加码，瞄准楼市症结实施打击，楼市风向已经转变。

据中指研究院统计，2月份，北京、上海、重庆、深圳、杭州、南京等热点城市住宅成交量同比减少均在5成以上，降幅达7成。3月中上旬，北京房地产成交量同比降4成，上海同比减少约5成。国家统计局公布，1～2月商品房销售面积增幅同比下降达24.4个百分点。

土地交易方面，2月份，120个城市土地市场出现量价齐跌，几乎所有二线城市地块均以底价成交。土地市场成交量下跌超过50%。120个城市住宅用地平均楼面地价1582元/平方米，环比下跌28%。

成交低迷催生“打折风”。在北京，远洋地产“远洋一方”新开楼盘每平方米的销售价格较前一批次均价便宜了近4000元；在上海，中海“御景熙岸”的实际售价是前期网上参考价的7.6折。在广州，2月出现直降5000元的楼盘。在南京，宋都美域等楼盘也推出“贴息补税”活动，优惠后每套可便宜10多万元。

高档住宅市场几乎“冰冻”。2月份上海高档二手房成交仅占全部成交量的3%，其他城市二手房市场成交亦呈现类似特点。南京市面上小户型低价房的成交占比越来越大，别墅、豪宅的投资者几乎为零。

“房价松动很可能从高档房和热点片区开始，因为现在既没人愿意买，而且也买不起。”南京某企业高管张明给本刊记者计算，新城区和郊区的价格都到了1.5万元至2.5万元每平方米，一套大户型起码要两三百万元。买大户型的几乎都是“二套”房，首付六成就要100多万元现金。与此同时，贷款利息不仅取消了7.5折优惠，还普遍上调到了1.2倍以上。

南洋地产中国区总经理钟沛为本刊记者分析说，调控政策从三个方面“卸”去了高房价的支撑力量：

购买力方面，“限购令”让投机炒作资本大量转向债券和基金市场，现在市面上超过8%的基金几乎都买不到了，而刚性需求只能买得起面积小的房子。“购买力缩水达5成以上，比业内预计还要大。”

开发商方面，大型开发商经营性现金流紧张。年报显示，我国股市42家房地产企业去年净利润大幅上升40.5%。但同时，这些开发商去年负债合计超过6000亿元，同比增长50%。42家公司去年的经营活动现金流量净额为-513.3亿元，同比下降了306%。“现在开发商是只有出钱，没有进钱，谁还敢涨价？”

土地价格方面，“防地王”成为一根红线，地方靠抬地价拉房价已不可能。