房地产或成“十二五”头号调控产业
每日经济新闻2010/10/15 07:25
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
10月15日，中国共产党第十七届中央委员会第五次全体会议（以下简称十七届五中全会）在北京拉开帷幕，为期四天的会议将重点讨论“十二五”规划纲要草案。
《每日经济新闻》记者从有关权威人士处获悉，“十二五”的核心任务是经济结构调整，很可能将不再提GDP增速“保八”的目标。另一个关键问题在于，经济结构调整必然将带来新一轮产业政策的调控。其中，房地产或成为“十二五”期间的头号调控产业。
该人士表示，新能源等战略性产业将成为“十二五”的重点扶持产业，而与此形成对比，房地产业将迎来更加严峻的调控。
房地产不再是支柱性产业
据上述权威人士透露，此前于9月27日，国土资源部与住建部共同发布《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》。这份文件透露出进一步加强房地产调控的信号。
在发布上述文件的同时，国土资源部有关负责人表示，一方面，进一步加强房地产市场调控，严格执行土地和住房供应向民生领域倾斜的政策，确保保障性住房用地供应；另一方面，要切实解决各地对房地产调控的认识差异。
针对房地产调控的认识误差，国土资源部上述负责人明确表示，“各地对房地产调控政策的认识仍然存在差异，部分地区对房地产业要以保民生为首要目标认识不到位，对房地产业不能作为城市经济支柱产业还有不理解情绪。”
对于国土资源部上述负责人的表态，湖北省统计局副局长叶青在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，“这是国家部委有关负责人次明确提出，房地产不能作为支柱性产业。很明显，这是一个新的信号，并将改变以往存在的认识误差。”
叶青指出，以往业界一直把房地产业作为支柱性产业，其实这是一种认识误差。“多年的实践证明，房地产业只是建筑业的一部分，但是房地产对于GDP的拉动作用，在中国被过度放大了。”
国家发改委投资所研究员、中国投资协会会长张汉亚也对 《每日经济新闻》记者表示，在“十二五”期间，随着经济结构调整的深入，房地产业在GDP中所占的比重很可能将逐渐降低。目前，这一比例是4.5%。
张汉亚同时指出，调控房地产并不意味着会给中国经济带来负面影响。他对记者解释，“现在国土资源部明确提出，房地产将不再是支柱性产业，这一观点意味着一种新的政策导向，将给接下来的房地产调控带来深远的影响。”
3000万套保障房挤压泡沫
据记者了解，关于“十二五”期间的房地产调控政策，物业税、房产税的争议仍在继续，其政策方向有待于进一步明朗。
“但是，有一点已经达成共识，就是"十二五"期间每年要建设600万套保障性住房，5年下来就是3000万套。”湖北省统计局副局长叶青对记者解释说，按照一个家庭3口人计算，合计大约可以解决1亿多人的住房问题。
据介绍，“十二五”期间每年建设600万套保障性住房是一个硬指标，将严格执行。叶青表示，5年建设3000万套保障性住房将能起到挤压房地产泡沫的效果。
他列举了一个数据，目前每年约1000万人进城，现在大中城市的保障性住房大约解决了7%~10%的住房需求问题。而“十二五”的目标是，要通过建设保障性住房解决20%的住房需求。
据了解，早在去年住建部、发改委、财政部联合下发了 《2009年~2011年廉租住房保障规划》。今年住建部等六部委又联合下发相关通知，要求，力争到2012年末基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题，力争到“十二五”期末，人均住房建筑面积13平方米以下低收入住房困难家庭基本得到保障。
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相关新闻：陕十二五期间进城落户600万居民纳入住房保障体系
（来源：三秦都市报）昨日记者从省住房和城乡建设厅了解到，近日，国家住建部督察组一行来陕就我省保障性住房建设情况进行调研，赴宝鸡市、铜川市，分别对岐山县和耀州区的经济适用房、廉租房、棚户区改造建设情况进行实地考察。
下一步陕西省将把住房保障工作纳入省委、省政府对市县政府的目标责任考核，列为民生工程考核的一项重要指标。
将“十二五”期间，进城落户的600万农村居民以适当方式纳入住房保障体系，确保2010年—2012年期间，建设廉租住房15.74万套，经济适用住房18.17万套，公共租赁住房12.42万套，限价房10.9万套，完成各类棚户区改造22.59万户，农村危房改造18.5万户。
房地产业十二五规划 明确表态支持开征房产税
面对是否坚持“支柱产业”的定位、开征持有环节税、进行房屋普查、稳定政策预期及增加土地供应等诸多敏感问题，房地产业“十二五”规划需在舆论与现实之间做出抉择。
楼市调控渐入敏感区之际，《房地产业发展“十二五”规划》（下称房地产业“十二五”规划）的编制正步入舆论聚光灯下。
《财经国家周刊》记者获悉，由行业协会专家完成的“房地产业发展‘十二五’规划（建议稿）”中，针对“十二五”期间的房地产业发展定位、方向及目标等原则性问题，提出了许多不同以往的建议，其中涉及是否坚持房地产“支柱产业”的定位、开征房产持有环节税、进行范围的房屋普查、稳定政策预期以及增加土地有效供应等诸多敏感问题。
重释“支柱产业”
该建议稿由中国房地产业协会副会长朱中一牵头起草，目前已上报至住房和城乡建设部，并抄送国家发改委等相关部委，正在等待各方的意见反馈。
然而，处在楼市调控的风口浪尖，参与房地产业“十二五”规划编制的专家们深感任务艰巨，一些原本可以实事求是的问题，如今不得不顾及舆论风险。比如，是否继续保留自2003年国务院18号文件确立的“房地产业是国民经济‘支柱产业’”的历史定位。
《财经国家周刊》记者在采访中得到证实，房地产业“十二五”规划谏言者们倾向于承认房地产拉动国民经济的客观作用，但同时提出应对“支柱”重新释义。
“中国正处在城市化进程的加速期，短期内这一现实改变不了。”中国房地产业协会秘书长苗乐如认为，是经济发展的客观选择及表现，赋予房地产业的“支柱产业”定位，“这不是人为能够左右的。”
但苗乐如同时强调，应该换一个角度去理解“支柱”：房地产虽然担负着拉动国民经济发展的功能，但其自身增加值有限，“核心在于它拉动的50多个相关产业。”
这与半年前接受《财经国家周刊》记者采访的中国土地学会副理事长黄小虎的观点如出一辙。后者曾指出，拉动50多个相关产业的，是建筑业而非房地产业。多年以来房地产业被当成“支柱产业”其实是一种“误解”，“建筑业才应该是支柱产业。”
与黄小虎同时提议弱化房地产“支柱产业”地位的，还包括人大常委会财经委副主任委员吴晓灵等一批业内专家。他们一致认为，正是因为过多强调房地产的“支柱”地位，才导致住房过渡市场化，使保障缺位。
2010年两会期间，上述专家们呼吁，应调整发展思路，“使住房政策向满足人民基本生活需求回归，向社会保障和准公共产品的属性回归”。
对此，苗乐如表示，无论是否提房地产“支柱产业”的定位，最终还是应客观认识房地产业的责任，从“国计”和“民生”两个角度去制定未来5年的房地产规划。“两个担子都要担起来。”
由此延伸，苗乐如认为，不应将商品房与保障房割裂看待。大力发展保障房“并非意味着市场经济向计划经济的倒退”，因为从房地产对钢铁、建材等其他产业的拉动效应来说，保障房和商品房对“国计”所发挥的作用是一致的。“保障房和商品房是从两个不同角度去解决民生问题。”
支持开征房产税
对于此前业界广为关心的开征物业税（或称房产税）问题，房地产“十二五”规划（建议稿）中明确表态：“赞同开征房产持有环节税。”
但建议稿牵头人朱中一认为，开征房产持有税种的前提是“不要给大多数老百姓造成压力”，因而要设定合理的税收豁免范围。同时，还要鼓励持有多套房产的人“把多余的房子吐出来”。因此，在开征房产持有环节税的同时，还应降低流转环节的税收。“让房地产市场活起来，盘活闲置的房子。”
与此同时，“短期看信贷，中期看土地，长期看结构”，是房地产业“十二五”谏言者们普遍认同的一种房地产调控逻辑。
信贷政策在房地产调控中往往立竿见影。这一点已为不久前出台的“史上最严厉”房产新政“国十条”所证实。在收紧第二套放贷、暂停第三套房贷的差异化信贷政策下，北京、深圳等地房地产成交量迅速萎缩，炒房现象得到控制。
这一从严的调控手段，会不会被编入房地产发展“十二五”规划、固化为长期政策？建议稿起草专家给出的回答未置可否：“这个很难说。现在国家调控政策刚出台，说这个不合适。”
土地方面，谏言者们思考的问题是：“国家的土地供应计划是有了，但怎样变成有效的土地供应？”
2009年，土地供应计划完成率约为55%。2010年，鉴于前5个月北京等三大城市仅完成计划的20%的局面，18.5万公顷供地计划最终会否再成为“不可能完成的任务”，仍是悬念。而土地供应的有效增加，事关未来房屋供应能否跟得上、供需是否会再度失衡、房价是否会再次反弹等若干系统风险。
朱中一认为，目前土地供应计划不能有效完成，症结在于地方政府对土地交易底价定价过高，根源还在于对土地财政的依赖。
在金融和土地两大房地产核心环节外，苗乐如进一步认为，中国房地产业的核心问题是“结构”。投机疯长、炒房猖獗和房价飙升，都是住房结构不合理的具体表现。
以北京为例，目前政策性住房约占市场总量的30%。而国际上公认的住房结构较为合理的两个地区，新加坡政策性住房约占市场的50%，香港也超过49%。苗乐如据此认为，“北京市政策性住房惟有达到50%~60%，供需才算基本平衡，市场控制才有基础。”
另一个结构失衡体现在房地产“业态”层面。朱中一对《财经国家周刊》记者谈及在三亚市调研时的体会认为，三亚市90%以上的购房者为外地人，房屋空置现象严重，是对当地资源的极大浪费。为此，他建议三亚市应多发展产权式酒店等持有型物业，提高资源使用效率，降低泡沫风险。
规划数据缺失
朱中一告诉《财经国家周刊》记者，在起草建议稿过程中，他遭遇了一个现实的尴尬：可供参照的性住房基础数据“并不清晰”。
自1985年次房屋普查工作以来，住房领域内大规模的“家底”摸查已中断了25年。而这25年，中国房地产发生了翻天覆地的变化，住房基础数据的更新却没有及时跟上。例如：城市化进程中，农民进城带来的住房需求量增长，行政区划调整导致的城镇居民人均住房面积统计口径变化，以及城市存量房资产多少等，均没有的统计数据。
鉴于此，朱中一在建议稿中呼吁，应进行一次范围的房屋普查，以数据作为决策依据，科学制定未来五年的住房发展规划。朱中一认为，目前各城市按年度制定的廉租房等保障房落实计划，过于局限。未来五年，“住宅建设领域应有一个整体的规划”，各类住宅的合理建设规模，应在数字上明确规划。除了强调“数字”规划，建议稿还提出，在“十二五”期间应加强房地产“政策”长期规划，稳定政策预期。
朱中一认为，虽然自2009年年底至今的“国十条”新政，房地产调控态势始终保持了政策的连续性，但是“不断有政策出台”，使“稳定市场预期”成为挑战。“如果政策预期不稳定，开发商就不敢投资，就会加剧目前住房供给不足的局面。所以就很难保证房价会在调控松懈时再次出现反弹。”
与这种担忧相呼应的是，2010年前5个月房地产投资情况相当不乐观：国土资源部曾确定今年的土地供应计划是18.5万公顷，但前5个月，北京、上海和广州三大一线城市住宅用地实际成交量仅占供地计划的20%左右，二、三线城市的执行情况也不理想，土地流拍频现。
总结过去几年的“调控-空调”怪圈，“十二五”规划谏言者们普遍认为，房地产政策不宜“多动”，稳定压倒一切。（财经国家周刊）
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