上半年北上广深房价普涨现“日光盘”三四线难反弹
中国新闻网2015/06/24 06:33
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
2015年已经过半，纵观上半年楼市，房地产市场已由低潮期走向回暖。但值得注意的是，由于供求关系的改变，城市间的房价分化也日益加剧，一线城市的房价涨幅较为明显，甚至出现了“日光盘”，但多数三四线城市仍在持续下调。
楼市利好政策显效70城房价总体走势转而向上
去年下半年以来，楼市利好政策接连出台，尤其是在多个信贷“组合拳”的作用下，楼市升温明显。“930新政”、“330新政”，涉及“认房不认贷”、“低七折利率”以及“二套房低首付四成”等实质性内容，此外，三次降息、两次降准，以及各地提高公积金贷款额度及放宽使用限制等等政策，均对楼市的回暖起到了实际的推动作用。
来自国家统计局的数据，70城房价环比综合平均涨幅由四月份开始由跌转涨，五月份环比上涨了0.7%，出现上涨的城市个数也由年初的2个增加到了20个，下降的城市由64个降为43个。由于一线城市的拉动作用，房价整体呈现出了回暖态势。
对于上半年70城房价环比综合出现增长的原因，中国社科院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞在接受中新网房产频道采访时表示，国家出台的一系列宽松政策的出台，是对过去房地产既有的政策逐渐放开，以恢复市场本来的面目，即用供求关系来决定价格，这对于房地产来说是一个向好的转换。
房地产协会名誉副会长朱中一也告诉中新网房产频道，正是由于国家出台了一系列利好措施，信贷政策日渐宽松，支持了自住和改善型购房人群，使得楼市的需求得到了集中释放。
一线城市房价“跳涨”三四线房价仍下行
值得注意的是，楼市的利好政策对于三四线城市的刺激作用并不大，城市间的差距在逐渐拉大。5月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市新房和二手房价环比普涨，4个城市环比平均分别上涨3.0%和3.8%，高涨幅分别为6.7%和6.3%，二线城市房价整体较为稳定，而大部分三线城市房价仍然在下降。
今年“330新政”后，一线城市房价集体上涨，深圳和北京则成了“领头羊”，5月份的房价涨幅分别为6.7%和1.4%。据媒体报道，5月份，开发商在深圳共推出了7138套新建住宅，涨幅高的南山区同比增长了85%。不断出现的“日光盘”、被刷新的区域价格刺激着人们的神经，购房者的恐慌情绪肆意蔓延。北京市近来楼市也日益火热，根据链家地产市场研究部的统计数据，6月份截止到22日，北京市纯商品住宅(不含保障房，自住房)已成交4486套，环比上涨33.7%，比去年同期上涨109.9%。包括五矿万科如园、华润•萬橡府在内的多个楼盘已进行了调价，涨幅多在2000~3000元/平。
与一线城市的火热相反，三四线城市的房价仍然处在下行区间。唐山、南充、赣州、惠州等地的房价跌幅仍较大，5月份跌幅高的城市是环降0.6%的唐山。与房价的低迷相似，三四线城市的楼市成交量也难现增长。中原地产研究中心统计数据显示，6月份截止到22日，中原地产监测的54个城市合计住宅签约量达18.56万套，环比上涨5.5%，其中一线城市涨幅明显，涨幅高达9.6%，而三线城市则出现了8.1%的下调。
对于城市间的分化现象，牛凤瑞表示，房地产是区域性市场，就比如广州的房子不能拿到长沙去卖，区域间的差异一直存在。一线城市房地产市场供给相对不足，需求压力比较大，所以房价较容易出现上涨的情况，所以四个一线城市也始终没有放开限购。而三四线城市此前供给、投资过度超前，需求出现透支，所以目前库存压力比较大，房价难现上涨。
后市预测：楼市回暖预期不改未来分化或将加剧
对于楼市的未来走向，多位专家预期较为乐观，认为下半年将延续回暖态势，但房价分化的态势也将持续。
牛凤瑞认为，中国房地产长期的走势还是向好的，仍处在城市化加速阶段，城市居民的自住和改善型需求，还需很长时间才能满足，从长期来看，中国房地产供求两旺的趋势还要持续二三十年的时间。
中原地产首席分析师张大伟也认为，下半年房地产市场升温将延续，统计数据的普遍转好，表明前期一系列的托市政策开始见效，市场预期发生转变，对于购房者信心有所恢复。智库研究中心研究总监严跃进则预测，下半年重点城市房价涨幅月均1%的可能性很大，但需要加强信贷政策和购房预期的管控。
“只要原材料、土地、劳动力成本在上涨，建房成本不可能下来，房价恐怕还会上涨”，牛凤瑞分析，但是房价出现过度上涨、短期内大幅度反弹的可能性也不大，因为从国家的宏观调控部门和地方政府以及供求双方来看，各方都在逐渐趋于理性，不会再出现过度的盲目的跟风现象。
另外，张大伟还指出，城市间分化会加剧楼市的隐忧，目前大部分企业已经转向一二线拿地，导致地王频繁出现，市场资源过分集中，扩大购房预期，未来政策刺激效果会集中体现在一二线城市，而三四线楼市可能会越来越差，增加了崩盘的可能性。
利好政策频出让一二线城市的楼市迅速回暖，但对于三四线城市而言，楼市调整的故事似乎仍在继续。尽管如此，中国城镇化仍在持续，一些一线房企仍在加大投资，期待着三四线城市楼市的未来。
分化继续
根据国家统计局近期公布的数据,2015年北京、上海、广东1～4月份房地产的投资额均为两位数快速增长,其中上海投资增速明显加快。然而,许多省份的房地产投资形势仍旧低迷,内蒙古、辽宁、黑龙江、云南、青海同期的房地产投资为负增长,其中内蒙古为-28.8%,辽宁为-25.6%,山东、江苏、浙江、重庆、湖北、河南等地房地产投资增速也大幅低于去年同期。
对此,交通银行研究员夏丹分析,截至4月底,“3·30新政”已届满月,其利好效果率先在一线城市为主的重点城市中得以体现。这些刚需和改善需求旺盛的城市对政策刺激的敏感度较大,加之上海等多地对公积金提取额度的提高为居民置业直接加杠杆,这些政策均提升了居民购置更大房屋的能力。
在她看来,房地产开发主要涉及库存的问题,一线城市存库消化快,其他二三四线城市的库存消化较差。从财务稳健的角度,开发商会更愿意投资一线城市。
自去年年底以来,一系列对房地产消费的刺激政策放出后,房价上涨主要集中在一线城市和少数二线城市,三四线城市房地产市场并未调头向上。
据国家统计局测算,4月份一线城市新建商品住宅价格环比平均上涨1%,二、三线城市新建商品住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.3%。4月深圳、北京、上海、广州新建住宅房价分别环比上涨1.8%、0.7%、0.6%、0.4%,涨幅为、第二、第三、第五名,少数二线城市房价出现上涨,三线城市房价仍然下降,仅有徐州、温州、金华微涨。
本报记者走访了解到的情况,也证实了三四线城市去年以来成交的疲软。中原地产株洲分公司总经理刘锋华对《财经日报》记者表示,去年一年是株洲存货多的一年,拿到预售证的新建商品房约400万平方米,在建楼盘约300万平方米,库存高达700万平方米。按照2014年的去化情况估算,700万平方米的存货足够株洲消化30个月。其中的天元区库存集中,眼下从公交站台到户外LED再到饭店餐桌,楼盘广告铺天盖地,诸如“封顶价3850元/平方米”、“秒杀价3380元/平方米”、“首付1万起”等降价口号随处可见。
官方数据显示,芜湖的住宅去化周期在16个月左右,这个数据被当地业内解读为非常不健康。业内知情人士预测,芜湖鸠江区去化周期可能需要“好几年”。
房企进退
楼市成交正左右着房企业绩。据某研究中心数据,2015年一季度,业绩排在前20的房地产开发企业,仅6家实现业绩同比增长,其余均出现不同程度的下滑,前20企业平均销售金额较2014年同期下降15.37%。
一季报显示,今年1～3月,万科实现营业收入88.9亿元,净利润6.5亿元,同比分别下降6.4%、57.5%。碧桂园(2007.HK)一季度共实现合同销售金额约177.3亿元,同比下跌44.32%,合同销售建筑面积约278万平方米,同比下跌43.03%。
针对一季度业绩下滑,万科方面给出的官方解释是,一季度净利润下降的主要原因之一是结算规模较少;另一方面,由于去年同期结算中,上海、深圳等高毛利城市占比高,投资也较为集中,导致净利润的比较基数较高。
近期在万科与万达宣布战略合作的新闻发布会上,针对“万科倾向一二线城市发展”的说法,万科总裁郁亮说,万科对一二线城市反而是有警惕的,“大家都觉得一二线城市好的时候,那就是很危险的时候,是应该小心的时候”。他表示,万科要为普通人家盖好房子,不局限在一二线城市,也为三四线城市的人去盖好房子,未来可能五六线城市都可以考虑。
5月14日,碧桂园集团总裁莫斌出现在长沙,出席碧桂园湖南区域品牌发布会。当时有媒体援引莫斌表述称:“我们应正视当前三四线城市楼市不乐观的现实,但这并不动摇我们更坚定地看好三四线城市发展的信心。”在他看来,三四线城市若能抓住新型城镇化机遇,不仅能够走出低谷,而且未来的市场仍然大有可为。按照设想,未来三年,碧桂园的目标是在湖南省14个市州全覆盖,达到42个楼盘。
关于一二线城市与三四线城市的楼市分化,前华远地产董事长任志强认为,三四线城市确实有些供应过大,问题可能不在楼市本身,而出在人口迁移上。在他看来,在城镇化进程中,产业必须与城镇化并行,没有产业支撑,人口转移到别的地区,有些地区空了,有些地方住房又可能供不应求,出现错位。
“不能用个人感觉去评判三四线城市都存在着危机,实际是区域差别巨大,有些二线城市问题也很多。哈尔滨、沈阳等城市,都存在一些问题,可能比部分三四线城市问题还严重。”任志强曾经说道。
交通银行金融研究中心预计,5月沪深等重点城市成交将继续回暖,新盘价格有上涨势头,二手房跳价现象也将增多,这些城市将迎来“红五月”。相比之下,供过于求的二三线城市受新政的提振作用将较为有限,成交量难见明显起色,库存压力也使卖方不敢轻易大幅涨价。
“起色”并不是没有,一些三四线城市也出现回暖迹象。株洲市房管局数据显示,4月株洲市城区新建商品房网签24.36万平方米,同比增长30.38%;均价4429元/平方米,环比上涨250元/平方米;而保定自经历了去年从疯狂到清淡的周期之后,今年5月开始本地自住需求抬头,一些项目成交活跃。株洲与保定受访的销售人士认为,眼下楼市成交一定程度上回暖,但考虑到眼下的供求现状,这些城市今年下半年仍将以去库存为主,开发商涨价动力不足,房价至少不会出现跳涨。