前五月土地成交量惨淡 房企：拿地不如加速去库存

房地产进入调整期，土地财政难以为继已成行业共识。

据中指研究院数据信息中心监测公布数据显示，监测的40个主要城市5月18日至5月24日土地成交量环比增加18%，出让金环比减少64%。一线城市中，广州成交3宗住宅用地，合计8万平方米，出让金不足10亿。

这是前五个月土地市场的缩影。数据显示，1—4月，10大典型城市土地出让金收入1833亿元，与2014年、2013年同期相比分别下降48.0%和20.2%。

土地成交量下降背后，地价持续高位。以北京为例，前五个月共成交约34宗经营性用地，土地溢价率居高不下。

有分析人士认为，商业用地资源减少会加剧房企在一线城市的竞争；楼市回暖，下半年土地市场成交情况有望好转。

不过，房企对土地的渴望似乎并未点燃。“现阶段拿地必须慎之又慎。”一位一线房企相关负责人告诉中国经济网记者，相比加大土地储备量，企业更倾向于趁着行情好尽快去库存。

一线城市土地市场沉寂

对房地产行业来说，一线城市的标杆意义十分明显。

今年一季度，北京的土地成交市场便出现了量价齐跌的情况。据北京国土资源局及亚豪机构公布的数据统计，今年一季度北京共成交地块28宗，同比减少22宗；经营性用地为25宗。其中，建设用地面积173.61万平方米、规划建筑面积399.25万平方米，同比分别减少57.3%和42.4%。

土地出让金方面，一季度北京约有484.73亿元出让金进账，同比减少269亿元，降幅达35.7%。

分析人士认为，成交数据的走低主要受推地节奏限制。分析称，2014年整体的市场低迷以及地价的高企，使得部分房企对于土地市场“心有余而力不足”，为避免地块受到冷遇，相关部门也放缓了推地节奏。

上海方面，截至4月底，土地成交建筑面积已经连续12个月负增长，但土地成交均价却创下自2010年4月份以来的新高。

值得一提的是，上海在今年4月8日还发布了《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定（试行）》，将全生命周期管理范围扩大到经营性用地。

业内人士认为，在上海建设用地负增长背景下，根据土地集约节约利用的迫切需要，这一政策是通过控制源头来倒逼房地产行业转型的进一步深化，产业化、专业化、精细化、品质化将行业是未来发展趋势。

广州方面，在此前公布的2015年建设用地供应计划，今年预计出让204幅地块，总用地面积约1621万平方米，较2014年减少近24%；在出让计划大幅减少的情况下，广州土地市场成交状况也相当惨淡，今年一季度仅完成全面目标不足一成。

去库存压力依旧

一直炙手可热的土地为何遭遇如此局面。除了政府控制土地入市速度外，市场方面库存高企也是主要原因。

据中指研究院公布的数据显示，2014年12月国内北上广深四大一线城市商品住宅可售面积总量为3897万平米，达近五年高水平，较2013年12月增长近千万平米。而2014年，一线城市出清周期均值为13.5个月，同样也是近五年高。

某房地产研究院公布的《2014年新建商品住宅库存报告年终版》，广州2014年1月份新建商品住宅库存为738万平方米，而到了第三季度末则达到了1009万平方米，到了第四季度，库存处于一个高位盘整的态势，到了年末则为994万平方米。

这就是今年开年整个房地产行业的情况。

“疯狂拿地，到快速开发，再到行业突然预冷，去年末应该是地产业问题集中爆发的关键节点。一度抢手的房子变成了难以消化的库存，这就是为什么在现有情况下开发商冷落土地市场，而专心致志卖房子。”一位行业分析人士告诉中国经济网记者。

确实，今年3.30新政后，政府还推出了降准、降息等利好消息，对急需资金的房地产行业带来了很大的活力。同样，在每一次利好的背后，都上演着楼盘热卖、准备涨价的戏码。但是，在行业研究人员看来，都是只是房企加快去化的手法。

目前，房地产回暖呼声颇高。中指研究院发布的百城价格指数显示，5月100个城市（新建）住宅平均价格为10569元/平方米，环比由跌转涨，上涨0.45%，同比下跌3.73%，跌幅收窄0.73个百分点。

虽然价格有所上扬，但库存压力依然不小。

我爱我家的统计数据显示，北京2014年商住房月均成交套数为1112套，而2015年季度，商住房月均成交套数进一步下滑至782套。与2013年相比，下滑幅度超过50%。而2014年5月至今，北京商住房库存套数为36653套。

下半年土地市场必升温？

伴随房价的微涨，6月份的土地市场也已经是风云再起，受关注非以广州为首的华南区域莫属。

5月20日，广东佛山顺德区举办了5年来大规模的一次土地推介会，25宗优质土地吸引了包括万达、保利、中海、碧桂园在内的37家房企。顺德区国土局有关人士就表示。

“这次推地的规模是近年来大的，土地也比较优质。因为我们对今年的市场有信心。”

5月27日，在福建厦门的一场土地拍卖会上，恒大力压万科、华润、金地等房企，以超过30亿元的总价拿下了当天拍卖会上大的一幅住宅用地。

5月28日，广州市国土资源和房屋管理局官网显示，广州将于6月26日以拍卖方式出让7宗地块，起始总价高达198亿元。7宗地块主要是商务和商住用地，集中在广州金融城、广纸以及广钢新城等旧厂旧村等改造地块项目。

信息显示，地块起始总价达115亿，楼面价高达1.6万元/平方米。其中2宗商住混合地总占地面积达30万平方米，建筑面积达72万平方米，因其面积巨大，地处市区注定将成为焦点。

此外，天津、昆明等地也明确表示6月份将有多宗土地挂牌转让。

这都被广泛看作是继房价回暖之后土地市场抬头的信号。北京中原地产市场研究部总监张大伟也认为，下半年将是土地市场的窗口期，房企在一波上行行情，将积极去化，去化的下一步即是积极补仓。

不过也有分析者认为，下半年土地市场未必会升温。

“土地市场的冷热，直接取决于房地产市场交易情况。眼下，群众购房意愿上升，很多人看涨房地产行业。如果不抓住机会尽快去化，而是选择过早补仓，一旦楼市稍微降温，企业库存高企压力依然很大。”一位行业分析人士告诉中国经济网记者，对土地入市速度的控制和去库存速度达到合理配比，商品房供应过剩的情况才能得到有效解决。

该分析人士还表示，很多房企正在朝着多元化和轻资产方向转型，对土地的渴望已非“欲罢不能”。

对于下半年土地市场的预测，他表示，“相比前5个月，肯定会出现一定的反弹，但应该不会太剧烈”。

6月将会有多宗土地挂牌转让。其中，国家重点发展的区域土地成交情况比较活跃，如天津武清将会有多宗土地挂牌。

不过，近期土地成交整体情况并不乐观。据统计，1-4月，国有土地使用权出让收入9016亿元，同比减少5572亿元，下降38.2%。

多地多宗土地挂牌

中国证券报记者从昆明市土地和矿业权交易中心了解到，编号为“KCWH2012-23”的一宗国有建设用地使用权正在公开挂牌交易，挂牌及报价时限为6月15日至24日。该宗土地位于昆明市五华区普吉街道办事处，面积为43155.21平方米，土地用途为城镇住宅用地，出让年限为70年，交易起价为12946万元。

地块编号为“J2012-037-10”、“J2012-037-11”也在昆明市土地和矿业权交易中心挂牌，挂牌及报价时限自6月2日至11日，两宗土地位于昆明滇池国家旅游度假区海埂街道管理处大坝、河尾社区。前者面积为5281.05平方米，土地用途为商务金融用地，出让年限为40年，交易底价为1041.72万元；后者面积为6231平方米，土地用途为城镇住宅用地，出让年限为70年，交易底价为1229.81万元。

编号为“KCWH2012-23”的土地为再次挂牌。昆明市国土资源局4月30日曾在当地媒体发布该宗土地挂牌交易公告，但后因故中止交易，具体原因并未透露。

天津土地交易中心挂牌信息显示，6月份该中心也将有多宗土地挂牌。津西青(挂)2014-08号地块挂牌价格较高，起始价为5.26亿元。该宗土地位于天津市西青区精武镇安华道以南，地界范围内建筑物及其他附属设施已全部拆迁。该地块规划用地性质为居住、中小学幼儿园用地，出让土地总面积为99973.5平方米，其中，居住用地95885.1平方米，中小学、幼儿园用地4088.4平方米。受让人须在签订出让合同之日起1年内开工建设、4年内竣工。此外，位于武清开发区南东路东侧的三宗土地也将在6月挂牌，挂牌起始价分别为10040万元、8110万元和6350万元，土地用途均为城镇住宅，均要求受让人须在签订出让合同之日起1年内开工建设、4年内竣工。

上市公司拿地仍积极

从近期上市公司披露的公告来看，上市公司拿地热情不减。仅5月就有金科股份、国民技术、冠城大通、多伦股份、华夏幸福、中储股份、北辰实业、新城B、天赐材料等多家公司公布近期拿地的情况。这些土地既包括工业用地，也包括住宅用地。

国民技术以5200万元的价格拿下深圳市南山区高新北区内T401-0100宗地土地使用权，土地用途为工业用地(新型产业用地)，公司表示将在该地块建设公司深圳总部研发办公大楼。金科股份全资子公司重庆市金科骏耀房地产开发有限公司5月28日取得重庆市开县一宗地的土地使用权，占地面积72480平方米，用地性质为居住用地，地块成交总价为2.2亿元。冠城大通5月28日以12760万元的价格拿下福建永泰县3地块，占地面积共计159543平方米，土地用途均为其他普通商品住房用地。

从即将挂牌的土地情况和近期成交的土地情况来看，重点发展区域的土地市场较为活跃。比如前文提到的天津市武清区6月将挂牌的土地情况，该地区恰恰位于京津冀区域，在京津冀一体化发展过程中潜力较大。

上市公司嗅觉往往为敏锐，多家上市公司已在布局京津冀区域的土地市场。近日，华夏幸福子公司固安京御幸福房地产开发有限公司及永定河房地产开发有限公司在固安县国土资源局举办的国有建设用地使用权招标出让活动中共竞得了5宗地块的国有建设用地使用权，合计面积为13.36万平方米，成交价格为2.66亿元。

中储股份日前公告，近日公司全资子公司天津中储陆港物流有限公司在天津土地交易中心以8868万元竞得编号为津辰港(挂)G2015-002号宗地的国有建设用地使用权。该土地位于天津陆路港物流装备产业园，出让面积13.68万平方米，出让年限50年，土地用途为仓储。该宗土地将由天津中储按规划条件进行建设开发，将对大力发展公司物流主业起到积极意义。

土地出让规模下降

不过，相对而言，近期土地市场的活跃程度已经大不如前。据统计，1至4月，地方本级政府性基金预算收入10444亿元，下降37%，同口径下降33.3%，主要原因为国有土地使用权出让收入9016亿元，同比减少5572亿元，下降38.2%。

根据国家统计局公布的数据，1至4月，房地产开发企业土地购置面积5469万平方米，同比下降32.7%，降幅比1-3月份扩大0.3个百分点；土地成交价款1571亿元，下降29.1%，降幅扩大1.3个百分点。实际上，从2014年开始，房企拿地就在收缩。国家统计局数据显示，2014年房地产开发企业土地购置面积3.34亿平方米，同比下降14.0%。

业内人士指出，土地出让金一直是地方政府财政收入的主要来源之一，而萎靡的房地产市场正在撼动土地出让金在地方收入中的地位。高企的库存让房企拿地更加谨慎，而开发商是土地市场的大买家之一，这也直接导致各地政府的土地出让金收入步入下行通道。

房地产市场的繁荣，曾吸引多家上市公司涉足房地产业务。2009年底在沪深港三地上市公司中，有345家涉及房地产业务，其中沪深涉及房地产业务的上市公司有303家，约占沪深上市公司总数的18%。而2012年后，房地产市场分化程度不断上升，行业内洗牌加速，2014年沪深涉及房地产业务的上市公司不足200家，5年间超过100家A股涉房企业退出房地产业务。

需要看到，此前多个地方推出的房地产限购政策都已经取消，多地下发文件促进房地产市场平稳健康发展。有观点认为，2015年，房地产市场将延续上一年的调整回落趋势，但房地产市场的外部政策环境已经有明显改善，政策支持力度加大，整体市场有望迎来回暖契机。