波动、分化与创新 秦虹把脉我国楼市"新常态"

尽管多个城市已经陆续松绑限购政策，但房地产市场的降温态势进一步持续。国家统计局18日公布的“7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，北上广深四大一线城市房价首次出现环比全面下跌的局面。

在昨天于深圳举行的“2014中国新型城镇化论坛”上，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹分析认为，当前中国的房地产行业呈现出三个方面的“新常态”。

她同时表示，虽然多个数据显示房地产市场下滑严重，但这只是一种波动而非暴跌，“不会出现崩盘的危险”。

在秦虹看来，作为整个国民经济的重要组成部分，房地产行业的“新常态”主要体现在三个方面。

是“波动”。“从过去房地产的整体上涨，到今后的有涨有跌，波动将成为房地产市场常态。”

自从1998年中国住房制度改革以来，房地产市场总体一直呈现上涨的局面，但未来不可能永远上涨，而会有涨有跌。

针对今年的房地产市场，秦虹表示，目前房地产市场波动还只是阶段性的、局部地区的供过于求，风险不是特别大，只有少数地区存在特殊情况，而大多数地区还将是涨涨跌跌的波动。

第二个新常态是“分化”，房地产市场的问题从总量问题转变到结构问题，分化格局未来将会持续。秦虹说，去年70个大中城市平均房价涨幅没有超过10%，但部分城市房价上涨超过20%，也有十多个城市出现了负增长，这种分化的格局未来还将持续。

而且，这种分化不仅仅是一、二线与三、四线城市之间的分化，由于各个城市的供求关系差别较大，二线与三、四线城市本身也是分化。“即使是一个城市的城区和郊区分化也比较大。”

另一方面，秦虹表示，企业也在分化，一些年销售额超过500亿的企业，今年上半年销售额增长超过20%，而许多却没有完成预定销售目标，面临巨大的资金压力。

“过去市场简单、政策复杂，今后市场复杂、政策简单。”在她看来，未来房地产政策将会是因地制宜、分类调控，根据各地的情况各地政府自我调节。对于企业而言，面对分化的格局，趋势的判断和投资的选择显得尤为重要，以往只要进入这个行业就能赚钱，未来企业更要具备专业化能力。

第三个新常态是“创新”。

“未来房地产市场的创新主要集中在三个方面。”秦虹进一步说道，即产品的创新，从同质化到个性化；经营理念的创新，从开发思维到运营思维；行业领域的创新，从过去都在建房子，到未来房地产服务市场的逐步扩大。

一线楼市松紧结

7月，北上广深新房和二手房价格出现了首次全面下跌，一线城市限购令是否松绑再度引发关注。然而，记者了解到，一些投资客和炒房客已经准备抄底楼市，再次出手

18日国家统计局公布的70个大中城市房价数据显示，7月份新房价格环比下降的城市由6月的55个大幅增至64个。作为楼市风向标的北上广深，新房和二手房价格均在7月份出现了首次全面下跌。

然而，在楼市迎来久违的调整之下，多地限购松绑也让市场变数大增。

业内人士认为，在分类调控的政策导向下，近期各地进行了一系列政策调整，这有利于稳定市场信心，释放一部分被抑制的置业需求。

对于一线城市的调整压力，近期有消息称，住建部正在观察研究，但不会发文明确限购退出。对此，住建部政策研究中心原副主任王珏林表示，一线城市可能会由于市场下沉态势而做出市场调整，但不会太多。而且一线城市的限购政策不会轻易放开。

64个城市房价环比下降

根据国家统计局发布的数据，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有64个，持平的城市有4个，上涨的城市有2个。环比价格变动中，涨幅为0.2%，为下降2.5%。

另外，一线城市的房价也出现全面下跌，楼市全面降温开始。新建商品住宅价格指数，北上广深四个城市的环比数据分别下跌了1.3%、1.4%、1.3%和0.6%。二手房方面，环比下调的为广州，环比跌幅达1.1%。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析称，7月份，由于市场预期依然不明，购房者不少选择观望，房价环比继续下降。

“现阶段的价格下调，是市场供求关系调整的正常现象。一线城市房价降幅并不明显，现在市场处在观望期，多空双方僵持阶段。”王珏林向上证报记者表示。

面对国家统计局的数据，一些投资客和炒房客却不以为然，而是做好准备虎视眈眈，记者多方采访感觉到，仅从北京8月份楼市的表现来看，其第四季度就有望出现复苏反弹。

上周末北京楼市分外热闹，特别是 “日光盘”再现江湖，而且是一下子12个楼盘入市其中4个楼盘同现“日光”。对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，经过了7月份二手房市场逐步复苏、新房成交量逐步企稳之后，8月上旬北京住宅市场成交量在自住房集中网签和二手房稳步复苏的带动下，基本上延续了成交量的复苏势头。

“告别短缺的三、四线城市房地产市场，可能将会迎接长期萧条。而一、二线市场的问题并非需求，而是价格，在以价换量出现的情况下，可能会在四季度逐渐复苏。”中原地产首席分析师张大伟说。

一线城市不会轻易松绑

与楼市正在发生的变化同时，楼市松绑限购乃至松绑限贷的声音此起彼落。仅从北京楼市的变化也可以看出，面对虎视眈眈的投资客和炒房客，一线城市的调控政策一旦松动，后果难以预料。正是基于这种判断，权威的房地产专家表示，一线城市可能会由于市场下沉态势而做出市场调整，但不会太多。而且一线城市的限购政策是不会轻易放开的。

回顾楼市松绑的脉络，时至8月中旬已经到了习以为常的地步。据悉，8月16日，哈尔滨宣布全面取消限购。至此，我国46个实施限购政策的城市中，已经有37个城市在各种层面放松限购。

更有甚者大胆预计，面对楼市库存不断升温，各地楼市不断增加的压力，今年42个城市将全部调整限购政策，言下之意，只有北京、上海、广州、深圳这4个城市可能会继续坚守。近期北上广深也有市场调整，有消息透露，住建部正在观察研究，但不会发文表示限购退出。

对此，万科总裁郁亮也表示，在分类调控的政策导向下，近期各地进行了一系列政策调整，这有利于稳定市场信心，释放一部分被抑制的置业需求;随着央行多次强调要保护首次置业者贷款需求，未来的购房信贷环境也有望得到改善。

正是出于“房地产依赖症”的分析，一些投资客和炒房客已经准备抄底楼市，再次出手。

“我已经看好一套北京西边的房子，目前价格每平方米不到1万元，比去年高点时低了3000多元，我准备投资出手了。”一位陈先生向记者说。而据记者了解，有这种想法的投资客不在少数。

“北京、上海等一线城市非常特殊，大家都想在这里买房，所以不能轻易放松调控。”王珏林说。

评论：从北京楼市的变化也可以看出，面对虎视眈眈的投资客和炒房客，一线城市的调控政策一旦松动，后果难以预料。正是基于这种判断，权威的房地产专家表示，一线城市可能会由于市场下沉态势而做出市场调整，但不会太多。