房地产冷风阵阵 30房企上半年销售近半下滑

据悉，楼市行情低迷，房企业绩分化加速，地产中介裁员潮初现端倪，各地政府急于松绑限购措施。统计数据显示，截至7月13日，30家房企公布了上半年销售业绩，除万科、恒大等大型房企逆势上涨外，有14家房企同比下调，大部分企业的涨幅放缓。

业内专家认为，近半房企业绩同比下滑为数年来首次出现，如果房企不尽快以价换量，按目前趋势发展，很可能90%以上的企业难以完成年度销售目标。另外，在信贷不放松的大背景下，各地限购放松也无法改变楼市下行趋势。

近半房企销售下降

统计的数据显示，“万保招金”四大A股标杆房企中，万科上半年销售业绩逆势上涨，不但销售金额突破千亿元，同比涨幅更是达到20.6%。保利地产上半年签约651亿元，同比微增2%。招商地产上半年销售金额179亿元，同比减少10%。金地集团上半年销售金额169.9亿元，同比下降14%。

在港股上市房企中，恒大地产上半年销售金额涨幅，达到55%，销售额为693.2亿元。碧桂园上半年销售额同比增长43%，销售额为584.2亿元。旭辉地产上半年销售增幅为42%，销售金额为102亿元。在14家上半年销售额同比下降的房企中，瑞安地产降幅，达到56%，恒盛地产同比下降52.8%，花样年同比下降51%。

另外，在上市公司中，荣丰控股、嘉凯城、创兴资源等企业发布了首亏预警，深物业、粤宏远、世荣兆业、广宇集团、滨江集团等公司预减。业内认为，整体看，销售前列的标杆房企销售业绩已经放缓，中小型房企将愈发艰难。目前，大部分房企销售均价都出现了调整，预计下半年销售压力将明显增加。如果房企不加快以价换量，继续目前发展趋势，很可能90%以上的企业难以完成年度目标。

限购放松

难改楼市下行趋势

在低迷的市场环境下，房产中介们的日子也不好过，包括北京、上海、深圳在内的主要城市中介关门裁员现象初现。据了解，今年以来，深圳关闭的中介店铺已达128家，同期开铺的数量只有13家。早在5月，就有媒体曝出上海地产中介对门店员工实行只减不增的市场策略。

眼下多城市楼市限购政策已经不同程度地放松或取消，呼和浩特和济南更是成为这波放宽限购浪潮的“排头兵”，呼和浩特明确表示，购买新房或二手房时，已无需要求购房者提供住房套数及查询证明。济南表示，不管本地人还是外地人在济南买房都没有套数的限制。

据伟业我爱我家市场研究院不完全统计，限购松动及部分取消的城市目前已近30个，东、中、西部均有分布，以地方二、三、四线城市为主，省会级的区域核心城市也多有涉及。不过，业内专家认为，在信贷不放松的大背景下，各地限购放松也无法改变楼市下行趋势。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，“钱袋子”收得很紧，信贷支持力度不足，以及没有利好消息出台，是导致目前即使“放松限购”也难以挽救楼市持续下行的重要原因。胡景晖具体分析说：首先，央行、银监会喊话至今，商业银行仅提高了批贷放贷效率，但实质性的，不带任何附加条件的利率优惠并未出现。对于资金实力较差，对银行贷款非常依赖的自住型购房需求来说，只能观望。

其次，市场观望情绪逐渐浓重，在目前房价未能出现更大幅度回落，观望氛围很难被打破。

第三，限购政策在过往的地方城市，由于种种原因执行不严或者存在一定规避空间，限购放松对楼市需求而言吸引力降低。

第四，从目前传出限购放松消息的城市来看，全面取消限购的城市几乎没有，限购放松多数通过放松户籍、符合一定标准才允许购买特定房屋等有附加条件的方式来完成，这些举措对楼市需求而言通常只能形成微刺激，并非大力度的支持。

此外，目前放松限购的城市大多都是本地购房需求不足，但楼市库存量很高，楼市下跌风险较大的中小城市，即使放松限购，风险的积聚也使得投资客更加谨慎。

胡景晖认为，在楼市阶段性调整的现阶段，信贷支持力度的增加才能对市场形成较为良好的刺激。除了加大对首次置业的刚需购房人群的信贷支持力度，更应对目前市场上占比六成左右的也是以自住为目的的改善型购房人群提供更有力的差别化信贷支持，从而能够促进市场上的房屋流转，盘活存量市场。

张大伟也认为，在信贷不松的背景下，限购松绑的效果可能有限，未来政策松绑与市场降温将同时出现。除非中央政府放弃调结构努力，再次大规模降准降息，否则市场的趋势很难改变。

也有业内人士表示，在传统旺季“金九银十”以及限购政策的松绑下，未来几个月房企或能稍微松一口气。

近月来，在房地产市场下滑的背景下，地方放松调控动作频频，从放松限购、限价，到扩大资金支持力度，再到调整落户条件，各地从不同角度试探房地产调控放松的底线。与此同时，为提高楼盘成交量，加快资金周转，各房企降价又促销，甚至推出“降价险”，花样百出吸引购房者。

业内人士认为，这一轮房地产市场的调整期会比较长，对地方政府救市的效果不能期望过高。而对于购房者而言，开发商的价格游戏触动有限。由于库存高企，对于房企来说，如果想吸引客源，让出部分利润是选择。

焦急

地方放松限购“只做不说”

有消息称，从7月14日起，南昌将有条件放开住房限购，除了东湖、西湖、青云谱、青山湖4个区，其他市区区域不再限购，成为继呼和浩特、济南之后第三个正式取消限购的城市。

对此，南昌市房管局开发管理处相关人士向《经济参考报》记者表示，目前并未收到任何通知。

但有业内人士透露，南昌现阶段是“只做不说”，只是没有公开发文件。“此次没有通过官方下文，而是通过房地产协会进行电话沟通，以传递新政执行。”

放松原因是年初以来，新建商住房销量逐渐下滑，偏于低迷。

数据显示，2月至6月，南昌新建商品房成交1.6万套，成交面积180万平方米，其中，商品住宅成交1.3万套，143万平方米。去年同期，两组数据分别是2.03万套、204万平方米和1.57万套、160万平方米，新建商品房和新建商品住房成交套数同比分别下降21%、18%。更值得一提的是，4月底至今南昌市新建商品房面积库存量超过2013年的销售量。

上述人士表示，在极大的库存压力下，南昌将实时观察限购放松效果，若效果不佳，将继续扩大非限购范围。

“‘只做不说’已成地方政府约定俗成的动作。”上述人士指出。除现阶段已正式公布放松限购的呼和浩特和济南外，天津、厦门、温州等多地也“只做不说”，悄然放开限购措施。

具体来看，目前福州只要是全款购房(包括一次性以及分批付清)，即可不受到限购政策限制；厦门非户籍人士已可以通过“补税”方式取得购房资格；天津虽然取消了蓝印户口，但悄然放开了购买第三套房限制。

此外，部分城市选择放松限价。广州增城、从化以及一些中心区原本一些楼盘因价格过高而网签受限的现象得到松绑，北京今年初同样也已经取消对高价楼盘的入市限制。

放松购房支持方面，郑州全市约有100多个楼盘可享受70万元的“组合贷”(其中公积金贷款部分，不超过45万元；商业贷款部分，不低于5万元)，首套房首付三成，二套房首付四成；芜湖对符合条件的高校毕业生购房安家补助政策进行调整，取消之前“就业满3年”才可获得购房补助(1万元或2万元)的时间限制。

调整户籍政策方面，武汉从7月1日起，毕业超过2年在武汉就业创业的高校毕业生，具备相应资格即可落户，而原本要求毕业2年之内才有资格；此前，贵州也宣布全面开放落户限制，鼓励更多人在中心城镇、城市落户安居。

中原地产市场总监张大伟表示，2014年以来，房地产市场突如其来的走势逆转令整个行业始料未及。去年末17个调控升级的一二线城市中，有11个城市今年成交降幅超过25%，受政策从紧影响显著。

“从房地产市场看，出现问题的城市特别是三四线城市，因为人口净流入减少，实际需求萎缩，难以消耗之前已经积压严重的土地及在售库存。”张大伟说。

他认为，从贵阳发布纳入本省其他多市人口基数，享受本地户籍政策，到无锡买房落户面积降为60平方米，再到海口出台落户新政策，根本目的都是为了解决人口问题，抢人，利用城镇化，提高购房人口基数，达到刺激房地产的目的。