房企今年销售目标趋保守 首季三四梯队销售增幅普跌

在经历了去年火爆的销售后，记者发现，多数上市房企今年制定的销售目标较2013年较为“保守”。数据显示，在性重点房企中，已有26家房企公布了今年的销售目标，其中一半房企的目标为低增长，仅有一成左右的房企要求销售增长幅度50%以上。

对此，一些业内人士认为，今年以来，一些城市的楼市患上了“感冒”，楼市降温已是不争的事实，这从一季度房企总体业绩下滑中得到印证，因此房企销售目标的理性回归已经成为普遍趋势。但值得关注的是，从今年一季度的销售状况来看，大型房企的业绩依然良好，但三四梯队房企的业绩增幅普遍的下滑。

恒大地产董事局副主席夏海钧就指出，随着市场集中度的不断的提高，房地产行业将进入“强者恒强”的市场格局。

房企今年销售目标“保守”

研究报告显示，如果将年度销售目标增速按快速(>50%)、中速(20%~50%)、低速(0%~20%)分类，一半房企今年的销售目标属于低增长，其中绿城、中国海外、保利置业、华润置地今年目标几乎与去年销售额持平，基本无增长；近4成房企的目标属于中速增长，其中去年的业绩“黑马”碧桂园、阳光城的销售目标增长分别为21%、37%，去年两家房企的实际增长分别高达123%和200%，目标增长率显然偏保守；此外，仅剩下1成左右房企今年目标属于求快增长，这其中，除了富力属于中型房企外，海亮地产、景瑞地产、越秀地产都是偏小型的房企。

记者发现，在这背后，不少上市房企最终公布的年度的销售目标远低于年初的市场预期。

以市场预计今年将进入千亿俱乐部的两大热门房企——世茂房地产和华润置地为例。世茂房地产去年销售额为670.7亿元、去化率68%。世茂今年可售货值达1500亿元，不出意外，今年很有可能进阶千亿阵营，但企业今年的目标为800亿元，明显偏保守。

华润置地今年可售货值高达1400亿元，但企业对今年整体行情预期比较审慎，将去化率目标从去年的60%下调至50%，相应的将年度销售目标定在700亿元，略高于去年实际的销售额。

此外，部分房企由于一季度业绩远未达预期，因此悄然下调销售目标。以雅居乐为例，报道显示，该公司高层曾于今年初透露将销售目标定在700亿元，但前两月销售额仅为56.6亿元，公司最终公布的销售目标仅为480亿元，较去年增长约20%。

一家研究中心研究员认为，从目前公布的销售目标来看，主流房企对今年市场行情的信心有所下降，其主要原因是今年一季度市场环境较为低迷，从房贷利率上调铺开，到降价风波持续发酵，房企观望情绪加重，对未来的判断趋于谨慎，这导致房企在今年销售目标制定上明显地偏保守。

“强者恒强”市场格局明显

今年春节以来，房市行情回落，部分城市出现降价风潮。但记者发现，大型房企业绩依然良好，但中型及以下房企业绩增幅普遍下滑，部分处于三四梯队房企的业绩甚至不如去年同期的。

数据显示，今年1~3月份，领军房企业绩增长和目标完成率普遍良好。从业绩增长看，万科销售额达到528亿元，同比增长21%，碧桂园、绿地、恒大、万达分别增长94%、31%、72%、36%。从目标的完成率看，万科、碧桂园、中海、恒大完成率都超过25%，完成度领先其他50房企。

但与此同时，今年一季度销售额在100亿元以下，处于三四梯队内的房企业绩增速趋缓，部分房企业绩不如去年同期。这当中，远洋地产、首创置业、建业地产今年一季度销售额仅占全年销售目标的13%、9%、5%，合生创展一季度销售额仅为7.03亿元，同比降73.5%，恒盛地产同期合约销售额仅为11.37亿元，同比减少55.1%。

恒大地产董事局副主席夏海钧认为，虽然今年一季度房地产成交态势不太好，但龙头房企业绩增长迅猛，在房地产行业集中度不断攀升的背景下，大型地产商由于市场布局更为广泛，抗风险能力更佳，加上在银根紧缩的背景下，大型银行倾向于将有限的信贷资源投向主流房企，房地产将进入“强者恒强”的局面。

数据显示，2014年一季度，10企业集中度从16.38%上升至19.69%，增加了3.31个百分点，同时20及50企业的集中度同比分别增加3.41个百分点及2.93个百分点。

朱一鸣也认为，在房地产行业“天花板”效应已经显现，且在重点房企规模加快扩张的背景下，未来中小房企的生存环境越来越艰难，兼并重组的需求随之上升。同时，优势房企的规模扩张也可能更多地借助兼并重组实现，因此房地产行业或迎来兼并重组高峰期，到时不管是强强联手、弱弱联合，还是以强并小，兼并重组都将促进资源向优势房企集中，优化行业竞争格局。

近日，多家上市房企首季度销售业绩出炉，从目前公布的数据来看，房企一季度业绩表现平平，普遍完成全年销售目标两成左右。而龙头房企万科和去年销售“黑马”碧桂园分别完成了542亿元和318亿元销售额，领跑上市房企。

数据显示，截至目前，碧桂园已经完成全年目标近1/4，万科也完成了此前机构测算的2000亿元销售目标的26.4%。此外，包括融创中国、富力地产在内的多家房企首季度完成销售目标的两成左右。

“万科和碧桂园这两家去年销售业绩飙升的公司，今年季度的部分销售额是上一年已认购未签约的金额，所以这部分数字垫高了其销售额。”一位不愿具名的上市房企高层人士称。

普遍完成目标两成左右

数据显示，万科3月实现销售面积121.1万平方米，较2月的99.3万平方米增加21.8万平方米；3月销售金额为144.3亿元，较2月的121.5亿元增22.8亿元。至此，万科季度累计实现销售面积415万平方米，同比增长11.7%；销售金额542.3亿元，同比增长24.2%。

据了解，万科历来将销售目标定位为“随行就市”。若以机构此前测算的其今年销售额超过2000亿元来看，万科一季度销售已完成全年目标的26.4%。值得注意的是，根据万科首季度销售数据测算，其销售均价达到1.31万元/平方米，相比2013年季度销售均价1.17万元/平方米，有较大幅度增长。

紧随万科身后的是去年销售业绩暴增的碧桂园。这匹“黑马”季度共实现合同销售金额约318.4亿元；合同销售建筑面积约488万平方米。此前，碧桂园总裁莫斌在业绩会上透露，今年将订立1280亿元的目标。据此计算，今年季度，碧桂园完成全年销售目标的24.88%。

上述两家房企在销售业绩上已经形成了领跑之势，而其他上市房企季度销售情况就并不那么乐观。

数据显示，富力地产首季销售金额约66.28亿元，总销售面积约54.45万平方米。根据富力地产早前制定的320亿元销售目标，首季度富力地产仅完成这一数字的20%。不过，富力地产董事长李思廉曾保守地表示，希望上半年的销售完成全年目标的40%，大概是120亿左右。如果从目前的走势来看，这一数字不难达到。

除此之外，融创中国和龙湖地产首季度也分别完成136.9亿元和65.3亿元销售金额。其中，融创完成了全年650亿元销售目标的21%，而龙湖仅完成全年目标的11.4%。

去年销售结转增色

在业内人士看来，万科和碧桂园首季度销售业绩“靓丽”并不那么真实。“结果实际并不准确，这两家公司去年最后一季度销售占全年总额较大，其中实际包括了已认购未签约的销售。”上述上市房企高层人士坦言。

事实上，万科董秘谭华杰在万科1月销售业绩出炉时就曾表示，万科去年有相当部分已认购未签约资源，将体现在今年的签约数据中，因此今年1月份的签约金额同比将有较为明显的上升。

不过，在上述房企人士看来，首季度销售业绩不高并不奇怪，这是房企对于推盘速度的控制。“淡季时少推，而重点盘、优质盘放在旺季推出。”该人士称。事实上，不少房企今年集中推盘时期为第二季度以后。谭华杰也曾透露，对于今年的推盘节奏，万科销售重点将在第三季度。

事实上，早前曾有机构研报分析，万科在2013年新开工面积为1950万平方米，由此预期可推动2014年新推盘面积上升至2000万平方米，加上2013 年末可售住宅存量面积约750万平米，预计2014年万科可售资源总量将接近2750万平方米，对应金额约3050亿元，进而预计签约销售额或将达到2000亿元。

首季度保守的房企还包括龙湖地产。而据了解，龙湖一季度也仅有上海龙湖·蔚澜香醍一个全新项目入市，而到了二季度，龙湖将在重庆、宁波及无锡推出三个全新项目。