二线城市楼市开始收紧!南昌厦门昨出台调控新政

在北京、上海、广州、深圳四大一线城市相继出台房产新政后，上周五武汉出台了“汉七条”，昨日南昌和厦门又出台了“洪六条”和“厦六条”。“房产新政风”全面吹至二线城市，南京还会远吗？在业内人士看来，不论南京出或不出，如果依照目前武汉、南昌和厦门新政的内容和力度来看，对楼市调控意义不是很大。

南昌新政要点

进一步提高二套房贷款首付比例；

对非本市户籍家庭的购房条件由连续缴纳1年所得税或社保增加至2年；

严禁未成年人购房。

厦门新政要点

提高第二套住房贷款首付比例；

非本市户籍家庭的购房条件限定为在前2年内逐月连续缴纳1年以上个税或社保。

现在二线城市跟进

武汉南昌厦门相继出手调控楼市

昨日，江西省会南昌市住房保障和房产管理局官网公布了《关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》，内容包括增加住宅用地及商品房供应、抑制不合理住房消费、引导理性定价、大力推进保障房建设及加强楼市监管等六条意见。其中的亮点有，进一步提高二套房贷款首付比例；对非本市户籍家庭的购房条件由连续缴纳1年所得税或社保增加至2年；并严禁未成年人购房。对比上周五武汉领先出台的房地产调控七条意见，除了多出严禁未成年人购房这一条外，南昌的政策与其惊人的一致。而就在昨天傍晚，厦门也紧随其后出台了新政，其国土资源与房产管理局网站公布了一份相似的《意见》，其中同样提到根据房价调控目标要求，提高第二套住房贷款首付比例；并将非本市户籍家庭的购房条件限定为在前2年内逐月连续缴纳1年以上个税或社保。

比照前面几个一线城市的新政内容，武汉和南昌的新政有明显的缩水。南京房地产开发建设促进会秘书长张辉分析道，一线城市基本都明确了二套房首付由六成提升至七成，武汉、南昌和厦门则只说会进一步提高，何时提高、提高多少均未明确。一线城市对非本市户籍居民需提供的社保年限也更长，例如广州规定购房者需前5年内在该市累计缴纳个税或社保3年以上，上海的规定是3年内累计缴纳2年以上，武汉、南昌和厦门则明显弱一些。目前银行通行的贷款政策为“未成年人购房计入父母家庭购房数量”，因此对于南昌出台的严禁未成年人购房这一条，则被业内认为基本没必要出。

南京会否出台新政？

业内称南京若跟进，对楼市影响也微乎其微

新一轮“房产新政”开始向二线城市蔓延，这让人们对南京会否跟风出台新政充满猜测。据记者了解，目前从南京市住建委还未传出任何可能出台新政的消息，不过鉴于南京房价涨幅在二线城市中的领头位置，业内人士认为有跟风出台的可能性。根据国家统计局的实时统计数据，南京市10月份的商品住宅价格已出现连续17个月上涨，同比涨幅高达15.3%，前10个月的房价综合上涨了超过14%，涨幅仅次于厦门，直逼一线城市。张辉认为，南京在房价涨幅上的表现远超武汉和南昌，前两者新政的连续出台，必然会给南京等其它二线城市带来政策压力。

不过张辉同时表示，即便南京真的出台新政，如果内容与这三市类似的话，对楼市影响可说微乎其微。目前已出台房产新政的二线城市中，除了今年9月份领先所有一二线城市出台措施的郑州外，最近跟风一线城市出台新政的武汉、南昌和厦门，其内容都显得不疼不痒，对市场影响可说十分有限。南京如果出台新政，尽管具体内容和方式都不得而知，但从目前的趋势看，很难期待地方政府会采取更加有力的调控手段。 扬子晚报记者  张 遥 

限购升级门槛抬高 二线城市紧跟一线加码调控

在继北京、上海等一线城市调控相继加码之后，房价上涨压力同样很大的二线城市出现跟进迹象。22日，《武汉市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的意见》公布，从外地人限购升级、保障房建设提速、加强土地供应、加强市场监管等6个方面来升级楼市调控，被业内称为“汉七条”。

《意见》规定，非武汉市户籍的外地居民购房纳税或缴纳社保时间从1年调整至2年，同时二套房首付款比例提高也开始提上日程。业内分析认为，由于局部市场的火热，以武汉为代表二线城市的楼市调控政策有跟进一线城市的迹象。随着年底“突击”调控的施压，楼市短暂降温是大概率事件。

楼市限购升级

统计数据显示，截至11月中旬，武汉新房成交量已经突破13.5万套，超过2012年全年的销量，均价突破7000元/平方米（统计范围含远城区和保障房)。随着交易量的上升，房价上涨压力加大，倒逼当地政府楼市调控升级。

“汉七条”明确，将坚决抑制投资投机性住房需求。具体规定为：继续严格执行商品住房限购政策，暂定对非本市户籍居民家庭申请购房的，必须在本市纳税或者缴纳社会保险，时间由原来的1年调整为2年，并仅限购1套住房。

统计显示，在武汉购房的买家中，非本地户籍买家占比超过40%。据权威人士预测，武汉外地居民纳税或者缴纳社会保险年限“”，将有超过2成的购房者被暂时挡在“门槛”之外。

“汉七条”中还明确提出，要严格执行差别化的住房信贷政策。人民银行武汉分行将在国家统一信贷政策基础上，抓紧研究提高第二套住房贷款的首付款比例。

某业内人士向记者分析说，这其实也是二线城市对一线城市已经执行的差别化信贷政策的效仿。目前深圳、北京、上海、广州等一线城市公布的楼市调控新政中均提到提升二套房贷首付比例。以北京为例，贷款购买第二套房的家庭首付款比例不得低于七成。“如果购房者只能贷到2-3成的购房款，那么贷款的意义已经不大，从而将一定比例的二套房买家挡在门外。”

除了限购、限贷，此次出台的政策明确指出，要全面加强房地产市场监管，引导房地产开发企业理性定价，对不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证；加大住房交易市场检查力度，进一步规范商品住房销售明码标价，严厉查处捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价、教唆和协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格等违法违规行为。

行政调控持续

某业内人士表示，新一轮的地方收紧调控，已由一线城市蔓延到了二线城市，预计还有价格上涨较快的城市跟进，出现一波多城市调控收紧局面。

之所以多地年底“突击”调控，与房价涨幅超预期有关。2013年初，30多个城市制定了房地产调控目标，大部分城市明确提出“新建商品住房价格涨幅低于人均可支配收入增幅”。时至年尾，国统局11月18日公布的数据显示，10月份70个大中城市当中，新建的商品住宅价格同比上涨的城市有69个，其中北京、上海、广州、深圳价格均同比上涨超过了20%。不少城市完成年度调控任务非常困难，倒逼多地政府出台紧急措施稳定市场预期。

11月18日，广州市也发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》。意见提出，抑制不合理住房需求，将外地购房者社保缴存年限由1年延至3年，同时对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例提高至七成。加上10月深圳推出的“深八条”，11月上海推出的“沪七条”，一线城市已几乎全部出台加强楼市调控的政策。而二线城市的跟进带有明显效仿一线城市的迹象。

由于十八届三中全会没有重提房地产调控，而是开始涉及更深层次的问题，如农村土地流转改革、推进城镇化进程、提出房地产税立法与改革等，业内普遍认为，市场化手段等长效机制将取代行政调控，成为中国房地产调控政策的新方式。

但从以武汉为代表的多个城市来看，“限贷、限购、限价”的传统措施依然是主流。尽管武汉也表示将通过增加普通商品房供应、加大土地出让和保障房供应等市场化措施来调控楼市，但要确保房地产市场平稳运行，短期内限购限贷限价等行政手段依然更容易奏效。业内分析认为，在目前的房地产市场中，要想完全依靠市场化措施完成调控目标还比较困难，针对房地产的行政调控短期难以退出舞台。