个人房贷收紧影响房企收成 房企进入新一轮密集发债期

截至10月29日，在已经公布业绩的90只房地产股中，据不完全统计，有将近1/3的公司今年三季度净利增幅与去年同期相比出现下滑，其中津滨发展今年三季报净利润同比下降257%，而去年三季报显示，当期其净利润同比增长64%，中关村、顺发恒业、宋都股份、中房地产、亿城股份等上市公司的三季报净利增幅也转为负数。

个股方面，日前公布三季报的南国置业，成为今年前三季度业绩增幅的房企。其三季报显示，公司前三季度实现营业收入9.87亿元，同比增长683.81%。而A股四大地产龙头之一的招商地产上周也率先披露了三季报。报告显示，招商地产2013年前三季度公司实现营业收入234.7亿元，同比增长45.37%；实现归属上市公司股东的净利润36.05亿元，每股2.1元，同比增长49.06%。

三大房企仅一家业绩增长

随后，保利地产、金地集团、华远地产等知名房企也相继公布了其三季度报告，其中金地集团和华远地产的业绩均出现不同程度下滑，而保利地产增速也有所放缓。

金地股份三季度报告显示，今年1-9月，金地累计实现营业收入180.95亿元，同比增长54.18%；归属于上市公司股东的净利润7.16亿元，同比下降22.2%；每股0.16元。而保利地产的净利增速也有所下滑，财报显示，保利1-9月实现营业收入442.69亿元，同比增长41.4%；实现净利润46.11亿元，同比增长20.71%，这一增幅较中报时的35.7%有所下滑。

而华远地产的业绩也差强人意，报告显示，华远地产前三季实现营业收入为21.49亿元，同比增长15.71%，实现净利润3.12亿元，同比下降11.34%，每股为0.17元。

此外，财报也显示，由于购买土地及新开工项目增多，保利地产等公布业绩的三家公司经营活动产生的现金流量净额也均出现大幅下滑，其中保利地产经营活动产生的现金流量净额为-80.17亿元，同比下滑-173.12%。金地集团经营活动产生的现金流量净额为-48.02亿元，同比下滑-455.8%。

收紧个人房贷影响房企资金回笼

值得注意的是，现金流量净额大幅下降的保利地产曾于8月宣布海外发债，其全资子公司恒利（香港）置业有限公司通过其全资子公司PolyReal Estate Finance Ltd在境外发行5亿美元的5年期固息债券，当时标准普尔公司、穆迪投资者服务公司和惠誉国际信用评级有限公司分别给予债券“BBB-”、“Baa3”、“BBB+”评级。

国家统计局日前发布我国70个大中城市住宅销售价格统计信息显示，今年9月份新建商品住宅以及二手房价格普遍同比上涨。然而，尽管楼市火爆，“万保金招”四大房地产上市公司股价都已跌至2012年底的低点。

同时，刚需购房者也发现这样一个难堪的现象，在房地产税等因素的影响下，北京等一线城市二手房价格仍然稳步上升，而银行房贷资金却不断紧缩。首套房贷利率优惠已难保证，部分银行特别是在二三线城市的银行不打折甚至已经暂停发放房贷，即便是放款，放款时间也难以确定。

据了解，从9月开始，房企的回款速度较过去稍有拉长。“原本在客户签订贷款合同缴纳首期后，一个月左右银行就会向房企放款。”一位房企项目负责人表示，但现在有部分7、8月签订合同的房贷至今未到位。

券商分析师认为，年底前首套利率优惠取消甚至上浮的情况仍将持续，甚至上调的幅度会进一步增加，房贷吃紧现象有周期性，如果购房需求在2013年透支，明年房价的热度就会有所降温。

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，下半年，银行继续收紧个人房贷的几率比较大，但是对价格不会造成影响。他认为，银行收紧房贷，不至于造成房价下降，而且，按照这个趋势，下半年是一个缩量的阶段，价格方面还是呈现上升的趋势。

房企密集举债

据统计，从9月份起，已有绿城中国、碧桂园、方兴地产等数家房企在港先后公布债券发行计划。9月有5家在港上市的内房企发行了美元债，共融资16.8亿美元，这也是4个月以来水平。

进入10月后，刚成为绿地集团融资平台的绿地香港，随即发行2016年到期的7亿美元债券，利率仅为4.75%。恒大地产也紧接着发行10亿美元优先票据，利率也仅为8.75%。

数据显示，近两个月来房企再次进入了一轮密集发债时期。早在今年初以及年中，在香港上市的内房企就曾掀起过两轮发债潮。当时，有业内人士分析，一般而言，业绩披露期过后，房企业绩高于预期，往往就意味着融资举动将会接踵而至。

以此次中海地产为例，上述投行人士告诉记者，该公司此次大规模发债，既得益于公司本身的高信用评级，同时也抓紧了美国可能放缓推出QE、美国国债息率下跌的契机，而且与该公司刚公布前三季度经营数据上升的好消息密切相关。

据悉，中海地产今年前9月累计合约销售额1117.9亿港元，达到该公司上调后的年度销售目标——1200亿港元的93.2%。同时，中海也是少数获得投资级别评级的公司，穆迪给予中海“Baa1”评级，标普及惠誉均给予“BBB+”评级。显然也为该公司采取更低的发债利率带来正面影响。

"房贷荒"延续或诞生非典型钱荒 银行谋求转型 

9月下旬，央行两次释放了流动性，一次是24日开展的880亿元6天期逆回购操作，一次是26日的800亿元14天期逆回购。

两次相加，央行在短时间内向市场提供了1680亿元资金，交易量创下了自2013年春节以来的新高。

央行的举措，很明显是预防6月份那次所谓“钱荒”的再次重演。

事实上，在此之前，银行内部已经出现了资金紧张的局面，SHIBOR利率节节攀升，理财产品的利率居高不下，商品房贷款利率上浮，甚至一些银行暂停房贷。加上国庆节假日因素，季末银行冲款以及国际市场因素，月末、季末、年末成为资金敏感窗口。

记者发现，近期，北京、广州、天津、武汉等地多家银行都以“额度用尽”为由暂停房贷业务，一些银行虽未停贷，但也纷纷取消利率优惠甚至上浮利率，房贷的审批流程也出现了不同程度的延长。

房贷荒

在地产商口中“金九银十”的国庆黄金周，广东地区的购房者体验了一场“房贷荒”。他们发现，不少银行取消了首套房利率优惠，有的甚至停止了房贷发放。

“实在是没办法按首套房八五折比率优惠了，其他银行只给基准利率，有的还加了一两成。”在广州花都风神大道某处新盘里，帮着顾客办理房贷的建行客户经理这样向记者介绍。

中信银行(行情,问诊)广州科技园支行一位客户经理对记者称，“首套房、二套房房贷利率现在都上调了，上浮20%。”

深圳同样面临着一场原因不明的“房贷荒”，有在深圳南山区购房者向记者抱怨“好多银行都不愿意贷款了”。除此之外，这位准备在深圳南山科技园置业的消费者还称，包括首套房贷款在内的房贷审批流程均变严格，“银行说，如果我11月提交申请材料，可能年后贷款才能批下来。”

深圳华侨城(小区网 论坛)花旗分行的客户经理Elvin Jia对记者透露，8、9月至今，不少在内资银行无法得到贷款的深圳购房者，纷纷向外资银行求助，想以个人贷款方式获得资金。渣打银行、南洋商业银行等外资银行同样反映相关个贷申请比去年同期增加。

记者联系各大银行得知，兴业、平安、华夏三家银行广东分行并无接到总行“暂停房贷”的指示，“管理层从来没有停止放贷”，但贷款总体已向微小企业业务倾斜。

真正“暂停房贷”的银行目前只有民生、招商银行(行情,问诊)两家，但由于这两家银行房贷业务并非核心，因此对房地产行业整体来说并无太大影响。

工、农、中、建、交等国有银行则称，并未停止住房贷款业务，但几乎都毫无例外的提高了二套房的贷款利率。其中，农行、邮储银行的二套房利率上浮程度，在基准利率上上浮10%左右。

非典型“钱荒”

“房贷荒”数月的延续，让人不禁联想到今年6月银行类金融机构突如其来的一场流动性紧张风暴。不少业内人士担心，10月黄金周过后，所谓“钱荒”事件可能卷土重来。

2008年次贷危机后，国内银行先后经历了几次较大的流动性紧缺，分别是在2010年12月 次年2月，2011年5 7月，2012年1月，以及2013年6月。

从往常经验来看，银行出现流动性紧缺时通常有如下信号：银行贷款利率高居不下，SHIBOR等同业拆借指数节节攀升，融资成本高企，宏观方面货币政策从紧等。

这些出现流动性紧缺的银行类金融机构有着共同的特点：过于热衷表外业务，同业拆借现象严重，一到季末盘点阶段便容易“拆东墙补西墙”。

中信证券(行情,问诊)金融业首席分析师朱琰在接受《财经国家周刊》记者采访时指出，部分股份制银行存款少，贷款大，表外业务占主营业务一半以上，因此在月末、岁末这种结算点波动相当剧烈，“商业银行存贷比有短板，一旦出现较大的存贷比差，流动性就会减弱。”

“6月发生的钱荒，开启了银行类金融机构对流动性风险与信用风险再认识的过程，金融改革的推进将加速这一认识过程，钱荒再度重来是很可能的事情。”国泰君安分析师时伟翔认为。

然而银行业却有不同的解释。记者从广东部分银行从业人员处得知，一些本地银行调高房贷门槛，并非主要源于业内人士猜测的“上半年放贷过多而额度紧张”因素。

邮储银行广州分行一位内部人士对记者透露，自6月“钱荒”事件后，多数银行已经放慢了信贷节奏，试图调整此前理财产品与同业业务“野蛮生长”下的银行资产负债表的长期错配问题，因此会首先影响到房贷这种金额较大的按揭业务。

能佐证的是，国庆前的最后一周内，上海同业拆息指数（SHIBOR）除7天期大涨45.4个基点至4.203%以外，14天、1个月、3个月指数均有不同程度的下跌。

“7天指数大涨，可能是因为假期对现金的需求量大，中长期指数下降说明商业银行对流动性风险的抵抗能力上升，此次房贷紧张可能是源于商业银行对流动性与资产配置的调整。”暨南大学金融系教授杨星认为。