全国上演“地王争夺战” 偿债压力下如何按住卖地冲动?

国土资源部日前公布的数据显示，2013年上半年，房地产用地供应、土地出让金收入都创下历史新高。在宏观经济下行压力之下，土地市场高烧不退，开发商拿地热潮膨胀，而地方政府财政增收减少。面对居高的地方政府性债务，土地已成为最主要的偿还手段，在此背景下，如何按住地方政府的卖地冲动，确保楼市地市稳定？

“地王争夺战”在上演

48．7亿元的“地王”总价，323轮报价，近10次5000万元以上的跳价，88．5%的溢价率——上半年，北京、上海、广州、南京等城市土地市场出现多轮竞价、高溢价等现象，万科等大型房企纷纷加入，联袂主演了一场激烈的“地王争夺战”。

国土资源部公布的上半年国土资源有关统计数据显示，房地产用地供应8．24万公顷，同比增长38．2%，大幅高于近五年同期水平。31个省份中27省推地量均高于去年同期，增幅较大的包括北京市、浙江和江西省，北京比去年同期增长267%。

虽然土地供应量大幅增加，但还未能满足开发商的“胃口”。北京夏家胡同地块曾吸引了恒大、保利等14家大型房地产企业激烈争抢，最终经过26轮竞拍，被以17．7亿元高价摘牌。而上海更加热闹，一天诞生两个“地王”：上午，保利经过50激烈竞价，刷新今年上海土地溢价率记录；下午，万科又以48．7亿元高价，刷新上海地王总价。

遍地开花的“地王”，也让大型房企坚定了回归一线城市的信心。戴德梁行日前发布的研究报告显示，上半年，北上广等一线城市共成交土地2282万平方米，远超去年同期。仅仅是万科、保利、中海、绿地、恒大等前五大房企，在半年时间内拿地金额已经接近800亿元。

在开发商“阔气”出手带动下，地价也随之飙升。国土资源部发布的《2013年第二季度主要城市地价监测报告》称，二季度主要监测城市地价总体水平为3226元／平方米，连续5个季度加速上涨。

地方偿债压力加大

与不断攀高土地成交额形成对比的是中央财政收入的低迷。实时数据显示，上半年累计，中央财政收入同比增长1．5%，由前几个月的下降转为小幅增长，但仍远低于年初预算设定的7%目标，而且也低于地方收入两位数的增幅。

业内人士分析认为，地方财政收入持续两位数增长，这得益于土地市场持续火爆及房地产市场交易额的大幅增加，带动了相关税收的增加。

国土资源部的数据显示，上半年，土地出让合同价款已高达1．7万亿元，增幅达77．3%，亦创历史新高，其中房地产用地出让价款同比增幅超过高达90%。

除去“卖地收入”，其实地方的财政收入并不乐观。山东省财政厅数据显示，上半年全省来自房地产业各项税收总计432亿元，增长56．7%，若剔除房地产税收，上半年全省税收仅增长10．3%。

国土资源部特别强调，中央及地方财政都面临着严峻考验，部分地区的偿债对土地出让收入的依赖加大，需进一步防范土地融资过度带来的土地管理和债务风险。审计署发布的《36个地方政府本级政府性债务审计结果》显示，2012年底，4个省本级、17个省会城市本级地区有55%的债务承诺以土地收入偿还。

国土资源部的法律中心主任孙英辉指出，从前5个月地方财政收支来看，扣除中央转移支付，部分省份已出现收不抵支情况。地方政府大规模集中推出土地和利用土地大量融资，积累了财政金融风险。

破除财政的土地依赖是稳定楼市防范债务风险的前提

业内人士认为，随着三季度的土地供应逐渐放大，以及部分城市优质地块入市，市场依然可能出现高价地，地价上升态势不会发生根本性变化。但在地方政府性债务压力下，土地市场仍然存在着加大推地量，抬高地价，提升土地出让金的冲动。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，在房地产市场基本面刚刚回暖的市场环境下，土地市场出现“高溢价”“地王”不是一件好事，有可能使调控效果大打折扣。

“持续火爆、地价不断上涨的局面确实隐藏了不好的苗头，影响着楼市的预期，搅乱市场稳定。”华中科技大学公共管理学院教授王国华认为，越是宏观经济形势不好时，地方政府对土地财政的依赖性越强，因为其他税收收入减少了，要保持地方经济增长速度，完成各项公共投入，只有向土地伸手。

对此，国土资源部报告建议，应把握好供地节奏，强化供前分析和供后监管，引导市场理性预期。避免优质地块集中进入市场，同时加强优质地块的入市研判，出现高价地的城市应及时公布宗地相关信息及价格影响因素分析。

王国华说，受经济形势及减税政策等影响，预计各级政府财政收入增长和债务偿还，都面临着更大的压力，土地市场的回升态势还在延续，范围还在扩大。地方政府应合理把握供地规模，优先支持普通商品房用地需求，控制地价溢价范围，加快保障房建设，将“稳房价控地价”作为年度考核目标来完成。

持续多日的土地市场高温，恐难在短时间内冷却。近日召开的中央政治局会议强调“促进房地产市场平稳健康发展”，被业界认为是下半年楼市的重要利好消息。受此影响，昨日地产股普遍高开。

当前房地产企业的市场信心正处于近年来的高点，大型房企资金充裕，拿地补仓的意愿强烈。多数分析人士认为，由于此前多数三四线城市土地供应量较大，房企回归一二线城市的势头仍将继续。在这些城市的土地供不应求的背景下，未来地价上涨预期仍然强烈。近期，京沪等地数宗优质地块的推出，再次强化了市场对“地王”的预期。

一线城市高烧

曾明确表示“不拿地王”的万科，近期的表现一反常态。今年6月27日至7月8日，万科先后在重庆、上海、广州拿下三宗“地王”级别的地块，其中两宗为总价“地王”，一宗为单价“地王”。

此举引起了华远地产董事长任志强(微博)的批评，但万科似乎并未停止对优质土地的追求。在7月23日北京孙河“地王”的交易中，万科到场参与，最终因楼面价过高而放弃。

在不少业内人士看来，作为行业龙头老大的万科，此番动作颇能反映市场的变化：除体现出土地市场回暖之外，万科拿地战略从三四线城市向一二线城市的回归，同样代表了行业发展的大势。

今年上半年，一线城市土地市场颇为抢眼。除频繁诞生“地王”之外，一线城市的土地出让面积和收入均处于较高水平。但对房地产开发商来说，似乎仍不满足。

任志强近日向中国证券报记者表示，与往年的平均水平相比，一线城市的土地平均供应量仍然为负值。且由于去年一线城市土地供应量处于低点，即便今年上半年土地供应有所增加，但仍然无法满足企业的需求。相比之下，一些三四线城市由于地方融资平台压力而加价，部分地块面临“卖不出去”的窘境。

未来一二线城市的土地市场将继续面临供不应求的局面，土地市场抢地大战还将继续。对于房地产企业而言，回归一二线城市还出于利润的考虑。截至7月末，共有55家上市房企公布中报预报，其中21家房企报亏。北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，从亏损企业来看，一般都是中小房企，这些房企重点布局城市可能集中在三四线城市，而三四线城市房地产市场存量大、销售价格相对较低，利润空间被拉低。

政策预期向好

从土地储备的角度而言，房企对土地的渴求，更多出于补仓的需要。来自国家统计局的数据显示，今年1-6月份，商品房销售面积51433万平方米，同比增长28.7%。其中，住宅销售面积增长30.4%。

存货的减少正在促使房企加速补仓。某上市房企负责人向中国证券报记者表示，与以往该企业在北京“六盘齐发”的局面相比，如今只有不到3个项目在售，企业急需获得新项目。

在近期出现“房荒”的一二线城市，不少房企面临着同样的局面。上述负责人表示，大型房地产企业普遍缺少项目，拿地意愿强烈，不仅导致土地市场争夺激烈，而且也抬高了地价。

近期召开的中央政治局会议强调，下半年“促进房地产市场平稳健康发展”。由于未提及强化房地产调控，因而被不少开发商视为利好。多数分析人士认为，政策层面“维稳”是今年下半年的主基调，而房地产市场走势则可能延续上半年的上升势头。

政策层面的利好消息并未出尽。多家房企对冻结多年的房地产A股融资开闸抱有信心。随着一批涉房上市房企停牌“筹划重大事项”，房地产IPO、再融资和重大资产重组的禁令有可能在近期破冰。

一位拟上市房企负责人向中国证券报记者表示，从去年开始，监管层就着手研究涉房企业A股上市的可能，今年这一工作可能有实质性进展。该负责人表示，公司已向主管部门提交申请，并希望借助“城镇化”的概念实现上市。

房企底线抬升

“这几年我们一直在北京土地市场参与拿地，但由于地价高企，始终未能中标，于是公司的心理价位也在不断提升。”7月3日，懋源地产以楼面价超过4万的价格拍得北京丰台区夏家胡同地块，该地块成为名噪一时的“地王”，针对这次交易，公司负责人如是说。

随着一线城市土地的稀缺性凸显，开发商为拿地付出的代价也愈加高昂。以北京孙河区域为例，去年9月，龙湖地产以不到2万元的单价拿下孙河组团的A地块。仅10个月后，中粮地产便以4.4万元/平方米的单价拿下同区域的另一宗土地。不到一年的时间里，该区域的地价涨幅达到120%。

同样，在北京通州台湖、大兴亦庄、房山长阳等交易热点区域，近几年的地价上涨幅度也十分明显，甚至出现“面粉贵过面包”的现象。

在供不应求的情况下，多数房地产企业的心态与懋源地产类似，不得不调整心理底线，接受更高的土地价格。“拿一块贵的地，也能通过运营来实现盈利，比拿不到地要好。”针对近期的北京土地市场，一位开发商如此说。

房企心理底线的提高，一方面是因为土地底价的不断抬升，按照任志强的观点，地方政府进入了偿债高峰期，为获得更高的土地，底价升高；另一方面，由于热点城市住宅供应稀缺，未来房价上涨的预期强烈，房企也愿意支付更高的土地成本。

来自中指研究院的数据显示，今年二季度，百城住宅用地平均溢价率为21.9%，较上季度提高4.1个百分点，连续第五个季度回升。

在多数开发商看来，未来一段时间，热点城市土地市场高烧的现象还将持续。其中，北京房山长阳镇、大兴亦庄即将推出数宗大体量地块，价格有望拍出区域新高。上海徐家汇中心地块将重新入市，底价达到175亿元。

但从长远来看，这种局面能否持久尚存疑问。受二季度“地王”频出的影响，房企在第三季度的拿地意愿有所下滑。一些分析人士指出，部分区域的土地市场已经出现泡沫化倾向，在热门地块出让后，土地市场可能有所冷却。