4盘新开去化率下降，释放什么样的楼市信号？

6月30日前后，也就是导致西安楼市风向转变的“6·28通知”出台后，部分新开楼盘的去化率呈现下降趋势，仅81%，才28%，是巧合还是必然？

位于城西土门板块的金辉优步花园6月30日第二次开盘，推出的户型面积在94㎡、110㎡的房源272套，成交均价10000元/㎡，开盘认购153套，去化率为56%。而该项目5月份首次开盘时，去化率达到95%，其中高层面积在82-115㎡的户型，成交均价在8300-9300元/㎡。前后价差达700-1000元/㎡。

位于沣东新城三桥板块的恒大都市广场，同样在6月30日再次开盘，推出户型面积在81㎡-112㎡的精装高层房源共396套，开盘认购110套，去化率28%。从其均价9000元/㎡看，和前次房源价格差异不大，基本保持平稳。恒大都市广场在2017年开年以来，房价上扬的速度不慢，此番价格平稳，颇有意味。

位于高新唐延路木塔寺板块的万达·ONE以均价18000元/㎡，推出户型面积为140㎡、180㎡的精装大平层192套，开盘仍105套，去化率为55%。该项目自2016年7月开盘以来，价格一路高企，不断突破高新也是西安房价的天花板，此次开盘去化率刚过半，一定程度上也反映了高端客群的心态变化。

而同在高新锦业路的融创星美御项目，首次开盘取得81%的去化率，反映了购房前期对该项目的期待。其114㎡的精装高层户型均价在16000-17000元/㎡，148㎡均价在17000-18000元/㎡，在西安同类产品中处于冒尖态势。据部分购房人反映，实际成交价格比此略低。在附近有竞品项目保利天悦等竞争的情况下，后市情况如何值得观察。

而在6月20日-23日开盘的4个项目中，融创宸院去化率90%、中海昆明路九号去化率99%、碧桂园凤凰城去化率100%，均与其所在的区域、市场热度对等。唯有阳光城丽兹公馆去化率仅为27.6%，多少有些出人意料。

出现这样的情况，或与其均价上升过快有关。装修房目前13000元/㎡的价格，在其所属的曲江二期雁翔路板块，与万科东方传奇、唐顿庄园相比，还不算太高。只能说市场对于该板块的观望增加，抗性已经存在。

上述8个楼盘，在当前西安楼市的不同板块具有一定的代表性，都在“风向标”楼盘之列，在6月28日前后的市场表现不一，尤其是关键性指标去化率差异较大，除了与产品、价格有关外，与市场气候也密切相关。

从以上楼盘开盘的变现，初步反映以下态势：1、因对未来房价判断的不确定性，在不同的板块、不同的楼盘，市场观望情绪不同程度上升。2、受“6·28通知”中“限外”因素的影响，部分外地人较为看重的楼盘，正面临客源短缺的局面。3、房价拉升过快的楼盘，面临的市场抗性也同步上升，未来走势的不确定性增大。

对开发商来说，一个极为现实的问题正在迫近：是加大优惠以求走量，还是维持态势自我承压？而这恰恰是购房人的机会，尤其是在“6·28通知”逐步显现效力的2、3个月后，可能会迎来更宽松的市场气氛。

编辑=徐红 编审=柳叶刀

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