一套房售3亿 “钓鱼台7号”称不是借价格炒作

房天下综合整理2011/05/27 09:54

*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积

买房加群，省钱不踩坑，只买对的不买贵的

（来源：每日经济新闻）销售了近两年的项目“钓鱼台7号院”再度被推至舆论风口浪尖，这都是缘于30万元/平方米的价格使其荣升北京“新楼王”。

昨日（5月26日），在接受《每日经济新闻》记者采访时，“钓鱼台7号”项目有关人士表示，“项目已接近售罄，完全没有必要炒作，也不想借价格来炒作。”该人士透露，30万元/平方米为该项目限价，整个项目仅有一套面积为1000平方米的房源照此定价，除此以外近一年销售均价都在十几万元。

在房地产指数研究院副院长陈晟看来，该项目这一做法很有可能是出于在几个一线城市之间占据一个“制高点”的考虑，并称此类楼盘去化率较低，需要长时间销售来消化房源，因此持续的关注度极为重要。

30万元单价赚足眼球

1000平方米的面积，每平方米30万元的单价，“钓鱼台7号”最昂贵一套住房总价值约为3亿。“大家现在只是将注意力放在了我们这个项目的价格而非价值上。”上述人士告诉记者，这套房源是整个项目中最优质、最独特的一套，“对整个项目有特殊意义，但价格却不具有代表性。”但该人士并不愿过多透露该房源如此高价的具体理由。

有统计数据显示，该楼盘于2009年7月21日以6.5万元/平方米价格开盘，之后房价继续飙升。根据项目公示的套数和总面积，记者粗略计算后发现，每套房源的面积几乎都在300平方米以上。随后，记者致电该项目售楼中心，销售人员告诉记者，目前在售的户型面积为350~1000平方米，起价11万元/平方米，并称地段的稀缺性以及产品的高端品质是价格高的重要原因。

针对北京房地产交易管理网上这23套住宅无签约纪录，上述人士介绍因为还没网签，但实际已有客户预定或成交意向明显。

陈晟告诉记者，在房屋定价方面，权利还是掌握在开发商手中，只有当价格出现涨幅过快或欺诈、隐瞒等情况时，政府有关部门才会出面制止，而一开始定价则很难干预。

“其实我们一直都支持对楼市调控各项政策，也不存在与政策相违背的情况，所以也是严格按照程序来进行销售、价格申报等环节。”该项目上述相关人士告诉记者。

价格高调房企低调

如此高调的价格，背后的开发企业究竟是“何方神圣”？记者在查询公开资料后了解，相对于“钓鱼台7号”这个耳熟能详的项目来说，开发商中赫置地显得有些陌生。

就在前不久，宋丹丹与潘石屹在微博上的一次“口水战”引出这座楼王背后开发企业。有网友爆料：宋丹丹之所以敢向潘石屹叫板，是因为其老公正是中赫置地董事长赵玉吉，这一传言随即获得任志强的认同。

5月24日，钓鱼台7号院以高达30万元/平方米的售价刷新了北京最贵住宅纪录的同时，宋丹丹也在网上回应了网友言论，称“这些楼与我家毫无关系”，并透露“我老公曾为这个公司工作并已于去年离开”。

此前，中赫集团董事副总裁兼CFO孙鹏曾表示，中赫置地并不打算依靠销售额来占领市场，也不是靠推广战略，而是专注于经过严格市场划分后的那些特定高端人群的需求。

但相对如此高调的项目来说，开发企业确实显得低调了许多，在接受记者采访时，该项目相关人士也表示，公司并没有想要借此炒作，引起如此多的关注也并非本意。

高端项目成交未冷

“该项目的成交对北京楼市成交均价肯定会产生影响，但也只限于短时间。”陈晟认为，该楼盘特殊性较强，不存在普遍性。

中原地产三级市场研究部总监张大伟告诉记者，目前北京楼市呈现高端低端不愁卖，中端项目却尴尬的现象。“高、低端项目签约量均已过半，而中端项目的签约仅为38.2%。”张大伟分析认为，从目前情况来看房产依然是资产保值的重要选择。“城区处于供小于求的状态，而且大部分项目已经处于尾盘，虽然个别需要清盘的项目可能有一定的优惠，但大部分项目依然坚挺。城区土地供应稀缺将影响房价的降价时间及空间。”

据北京房地产交易管理网数据显示：截至26日，北京年内预售项目合计为46个，其中均价在3万元以上项目为10个，提供总套数2451套，签约套数1366套，签约率为55.7%。

【延伸阅读】单价30万才叫豪宅?武汉豪宅究竟够不够格(组图)

（来源：房天下）编者按：一个城市的豪宅发展水平，代表着这个城市的建筑高度和发展水平。武汉的房地产市场在近5年内迅速发展，自2009年初，武汉豪宅市场开始逐步升温，各个区域的品质豪宅相继面市。目前，与北京、上海等一线城市相比，武汉的豪宅市场到底还有哪些差距？武汉豪宅市场的发展前景又是怎样的呢？

【对比分析】

>>>一线城市豪宅现状

上海、北京等一线城市豪宅十年来均价升幅500%

一项的调研结果显示，在中国上海、北京和深圳等一线城市，以别墅为代表的豪华住宅价格10年来平均升幅高达500%。豪宅更多的是作为新的投资和保值渠道而非消费品显示出日渐重要的市场地位。

2010年上海成交均价10万以上的楼盘从2009年的3个增加到7个，均价超过5万以上的楼盘从2009年的33个增加到了60个；北京朝阳公园附近的高层豪宅普遍6－10万元每平方米；深圳中心区的高层豪宅普遍4－6万元每平方米。也就是说，一线城市大多住宅动辄2万/平方米，普通豪宅动辄4万/平方米，高端豪宅动辄6－10万/平方米的房价令人倍感生活压力之大，“人才逼出”效应很明显。一线城市居住成本高，投资风险大。

2011年季度，由于受物业税试点以及政府禁止已拥有两套住宅的市民购买第三套房的政策影响，中国一线城市豪宅销售活动虽然仍然保持低迷，但是，这些城市的豪宅售价总体仍然保持平稳或略有上升。其中，上海的豪华公寓资产价值环比微升0.4%，北京市场则达到3.2%。

经历了2008年的冷淡、2009年的热情和2010年的机遇，“理性”已经日渐成为中国楼市的关键词。在保障性住房建设大力推进冲击商品房市场，金融、税收等调控趋紧时，稀缺的高端物业越来越被理性置业者看好。

国金证券首席经济学家金岩石甚至表示，未来五年中国房价要翻一番，中国的豪宅单价上海要超过30万元，北京要超过20万元，广州、深圳要超过10万元。

>>>武汉豪宅市场探析

豪宅之争进入白热化武汉高端市场上演“蝴蝶效应”

别墅豪宅一直是作为房地产市场发展中一个“重量级”产品形态，不仅映射出一座城市奋斗的缩影，标杆一座城市的发展高度，更代表了这座城市的上品生活方式。但是近些年来，武汉市的“豪宅”数量却在以惊人的速度增长，跑遍大街小巷，到处都充斥着某某豪宅之类的广告语……

去年武汉卖房四成为豪宅

武汉市房管局公布的《2010第四季度武房指数报告》显示，去年四季度武汉共卖出40261套房子（含商铺、写字楼），其中，在已售商品住房中，7000元/平（含7000元）以下的商品住房销量为19210套，占全市总销售量的61.46%；7000元/平以上的商品住房卖了12047套，占全市总销售量的38.54%。也就是说，去年四季度武汉卖的房子，有接近四成为豪宅，整体售价仍处在高位。

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【具体分析】

>>>武汉豪宅售价已跨过3万大关

那么，武汉真正的豪宅价格到底有多高？数据显示，已经大步跨过3万元/平大关。近来，万达公馆、绿地西斯莱公馆、武汉天地、金都汉宫、世茂锦绣长江等临江豪宅，纷纷开盘、加推或亮相，在武汉内环刮起一股豪宅风，其价格多在2万元-3.5万元/平。目前，武汉天地御江苑在售房源为2套80多平米的现房，均价为29000-31000元/平，以及250-500平米大户型，均价已达35000元/平米。武汉万达公馆当前销售均价为24000元/平……

而武汉豪宅到底有多奢华？没有想不到，只有做不到。在很多楼盘还在为做两梯三户还是两梯两户纠结的时候，豪宅已经率先实现保姆和主人都有单独电梯入户了。至于三房户型200平方米起步、所有主要房间一线看江、豪华非毛坯等，都似乎成了豪宅的“标配”。

有开发商表示，受楼市调控影响的是普通住宅市场，豪宅针对的是高端人群，因价格不是他们考虑的主要因素，受市场影响不大。

业界纷纷称，蝴蝶效应发力下，武汉市已经有了许多可与一线城市比肩的豪宅项目。

不过，很多人士表示担忧，高价豪宅盘即使销量平平，但会与周边楼盘形成比价效应，直接推动区域价格上涨。一个明显的例子就是，周边楼盘在销售时，面对购房者对其高价的犹疑，销售人员会这样游说“旁边的××项目都快2万元了，我们这里空间很大。”

>>>二手豪宅市场前景广阔中介转攻豪宅市场

“总价超过100万元的房子是越来越多了。而且高端市场受政策影响较小，交易量稳定、利润丰厚，在普通市场做不下去的情况下，谁愿意放弃这个市场呢。”武汉一中介相关负责人告诉记者，随着人们收入水平的提高，有实力购买豪宅的人越来越多。

记者近日了解到，在调控下的武汉市场，中介公司已经越来越重视二手“豪宅”这个市场，一些规模较大、知名度较高的中介公司中，大多设有专做豪宅的部门。

“豪宅市场也是近两年才细分出来的，因为除了别墅，中心城区沿江、沿湖的楼盘价格也是越来越高，而且中心区也有很多价格超过1.5万元/平方米的住宅。”华明达负责人告诉记者，他们在2009年成立了这个由十位员工组成的专攻豪宅的部门。在华明达，单价在1.5万元/平方米以上的都划分为豪宅，一直以来，二手豪宅的成交量基本上占据了整个二手房成交量的10%左右。

而21世纪不动产，也已经成立了“豪宅部”专攻武汉的豪宅市场。21世纪不动产市场部总监杨剑称，他们专门划出七个人组成豪宅专项部门，一方面是拓展市场，另一方面也是一项策略调整。

“中介公司成立豪宅部，是符合市场需求的，随着江城二手房市场的发展，产品和服务细分必然会越来越细。虽然目前市场上豪宅的成交率不高，但是其成交量相对稳定。”业内某专业人士称。

【前景预测】

政策加码市场需求渐增武汉豪宅市场前景可期

业内人士认为，现在不少购房者对居住环境，居住舒适度有着较高要求，有条件的话当然希望能住进高品质的豪宅。就目前的市场情况看，豪宅产品的优势已经开始逐渐显露出来。再加上城市综合实力的发展，武汉豪宅市场的发展前景可期。

>>>定位中部中心城市武汉再成中部老大

2010年3月8日，武汉城市性质由“我国中部重要的中心城市”，调整为“我国中部地区的中心城市”。武汉从中部地区的重要城市升级为中部地区的中心城市，根据十二五计划，武汉更要建设国家中心城市。

2011年5月6日，中国社科院发布2011年《中国城市竞争力蓝皮书》，该书发布了去年包括港澳台在内的中国前50座竞争力的城市，港、沪、京位列前三，武汉较上年度上升一位列第20位。

2013年我国将建成世界高铁网，东南西北都以武汉为圆心，形成4经济生活圈。武汉不仅做回中部老大，90年代以前那个光辉的“大武汉”正逐渐回复它本来的面貌。这些不仅吸引了在外漂泊的湖北人回家置业，更引来其他外地投资者来汉买房，这些人群无疑也是武汉豪宅的潜在买家。

>>>武汉即将告别“概念豪宅”时代

豪宅这个概念一直在被无数的江城房企和楼盘所提及，以至于让人没法判断真正的豪宅是什么。“我们前年在武汉市场上做调研的时候看到一些挺有趣的事情，一些打着豪宅概念的项目基本上就是普通住宅了。”即将推出的武汉某豪宅项目负责人笑道，“户型就是160平米，户型只有60平米，这样面积跨度的房产也能称之为豪宅吗？”

此外，武汉不少毛坯房项目也纷纷打出了豪宅概念，而在国内一线城市中不仅是豪宅，哪怕是普通住宅，绝大多数都已经实现非毛坯，而豪宅项目更是采用豪装标准，“所以说我们认为此前武汉是概念豪宅时代，每个项目都可以做豪宅，这样的豪宅即便是卖掉也丝毫不心疼。”一位业内人士说道。

如今，一些闻所未闻的豪宅理念在武汉楼市中渐渐铺开，“标准为4000元/平米的豪装、房屋270°全线望江、纯手工打造的楼盘外饰……这样一些只为置业人群所准备的房产，开始渐渐成为武汉豪宅项目的衡量标准，此后我们会说没有达到这样标准的就不是豪宅。”该业内人士评价道。

记者走访市场发现，上述这些定义或许还显得不够豪宅，“我们会推出平层1000平米的住宅，不仅带有豪装标准，而且我们还会带有私家游泳池，要知道这个游泳池是在超高层住宅的顶层，可体会游泳池内俯瞰江城的感觉……”汉口中心城区某楼盘项目负责人透露道。

于是，我们发现武汉豪宅标准不断在提高和刷新着，甚至一些常人无法想象的情景未来都会在武汉豪宅市场中不断被证实和创造，但这样的标准究竟由谁来制定呢？

“武汉楼市的发展在很大程度上来说都是一个模仿和学习的过程，由国内一线品牌房企带来的理念不断引导着武汉楼市的发展，而武汉豪宅市场的发展仍然会被这些外来企业所占据。”武汉某房地产研究机构负责人表示，“此前武汉住宅市场中最为合理的产品来自于华润、万科、万达、复地等房企旗下的楼盘，未来武汉豪宅标准的制定者仍然会是他们。”

据介绍，华润、万科、万达、复地等国内一线房企在一线城市都研发出了属于自己的豪宅产品，而这样的先进理念也将在不远的将来被复制到江城豪宅市场中来。“比如万达公馆已经成为大连这座城市的豪宅标准，比如万科红郡也是万科旗下最为的住宅产品，他们在很多细节和标准上都大大领先其他楼盘，这是中小房企甚至是本土房企几乎无法企及的。”

业内人士表示，中小房企和本土房企的创造能力有所局限，其视野也仍需开拓，目前他们更多地将目标客户定在了刚性需求方面，而对于豪宅市场的认识几乎还是一片空白。“当然，要是所有的房企都能做豪宅，那么这样的豪宅也不能称之为豪宅了，豪宅来自于相当年份的积淀，就如同一瓶陈酿的红酒，一旦启瓶则满屋飘香。”武汉万达相关负责人表示。

【楼市详情】豪宅进化论：12000起武汉7盘上演高端住宅奢华盛宴

编者按：在传统印象里，豪宅是一个社会的少数富裕阶层通过市场方式占有社会稀缺资源的一种居住状态。的豪宅形态是在八十年代中期出现的一批面积较大、有舒适阳台设计，并且带有景观资源的住宅产品。在内地，较为清晰的“豪宅”概念则诞生于2000年之后。空间面积较大，设计上多卫、多阳台；建筑标准比普通住宅高很多，公共空间的舒适度较高，园林景观、车位配比、建筑质量等方面明显提升；以及独特稀缺的资源是豪宅的三个“入门”标准。随着房地产行业的发展，豪宅的概念也不是静止不变的，需要用动态的眼光来打量豪宅标准。现阶段，豪宅已上升为能代表城市建筑水品的标杆之作。豪宅的品质和城市的价值成正向相关。一个城市的豪宅水平，代表着这个城市的建筑高度和发展水平。揭秘武汉现阶段豪宅项目。

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