武汉开发商寄望金九银十 刚需者心理价5000元/平以下
房天下综合整理2010/07/26 10:00
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
| 导读： | |
| [动态]四季度房价应该会“弯腰” | [市场综述]量跌价涨 政策哨吹响楼市下半场 |
| [业内解读]楼市不太需要二轮调控 | [一周热点]“三套房贷”名存实亡 |
| [城市建设]武汉多项交通大工程明年完工 | [政策法规]房屋拆迁按建筑重置成本补偿 |
| 推荐阅读：住建部部长：中央下达600多亿资金加快保障房建设 | |
编者按：眼下，武汉很多楼盘选择消极策略，不降价，也不推新房，开发商把希望寄托在“金九银十”，更一厢情愿的想楼市调控政策松动。7月17日，住建部部长姜伟新称“将坚定不移地坚决遏制部分城市房价过快上涨”。在半个月里，中国两位主管房产和土地主要领导都毫不留情的直指当前的高房价，加上日前银监会强调“严格执行二套及以上房贷政策不动摇”，“没有理由不相信楼市不回调”。
【动态】刚需心理价5000元/平以下
（来源：武汉晚报 黄峰）7月17日，住建部部长姜伟新称“将坚定不移地坚决遏制部分城市房价过快上涨”。而在7月4日，国土资源部部长徐绍史也抛出“再过一个季度房价会下降”观点，加上日前银监会强调“严格执行二套及以上房贷政策不动摇”。
眼下，很多楼盘选择消极策略，不降价，也不推新房，把希望寄托在“金九银十”，更一厢情愿的想楼市调控政策松动。
据分析，今年下半年400万平方米、约4万套住宅上市，多数都集中9月以后，届时，市场压力会很大，只有房价实质性回调，购房者才会出手。
（来源：房天下）国家系列宏观调控政策在房产市场经过两个多月的运行，众多购房需求持币观望或放缓置业，期待价格有所下行，网友JACK说：“我已经错过了2009年初的抄底时机，这次眼看着房价迎来新一轮降价，无论如何也要抄一回底。”
房天下展开的从汉口、武昌、汉阳各片区的“抄底心理价”调查中也可以看到，50.2%的网友选择5000元/平-7000元/平；32.94%的网友认为是5000元/平以下；14.51%的网友选择7000元/平-9000元/平可以接受；另外只有2.35%的网友认为中心区房价9000元/平以上是可以接受的，逾五成网友次中心心理价位降至5000元/平以下。【详情】
在新政两个月后，武汉楼市刚需一旦认定价格处于能接受范围内就很可能出手。而此时，部分7月已经开盘的项目，无论高端还是低端定位的产品均以“低价”为关键词。业内认为，低开策略属开发商“投石问路”策略，这决定了该项目将来的营销策略是“上”还是“下”。
曾经是城区房价“洼地”的汉阳，从去年开始得到改观，随着大量商业项目的进驻和开业，汉阳片楼盘的潜力似乎一夜间开始闪光，单价过万元的楼盘越来越多。房天下发布的2010上半年涨幅榜单显示，汉阳片区涨幅达30%以上的楼盘多达4个，而汉口片区仅有2个。
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【市场综述】武汉楼市量跌价涨 政策哨吹响楼市下半场
【解读】受4、5月地产新政频出影响缓推的项目，都将在7月亮相市场。而在传统的7月淡季，武汉楼市迎来了推盘量的小高潮。而根据房天下新盘数据中心统计，7月计划开盘数量达到57个，已经与5月计划开盘的楼盘数量相当。
【解读】在2007年前，汉阳房价一直不温不火，自己是眼看着汉阳房价涨起来的。最近几年，汉阳很多旧城区开始拆迁，地铁要开建的消息也刺激了楼市，“特别是王家湾附近有百货、影城、大型超市等再建或开业，房价难以跌下去”。 数据显示，6月份，汉阳中心区成交均价达到8603元/平方米，仅次于武昌中心区的8887元/平方米。
【解读】本周武汉楼市成交1660套，较上周减少382套；成交面积16.85万平方米，环比降幅11.96%。在成交量有所下降的同时，受成交结构的影响，成交均价却出现上扬，为6521元/平方米，环比涨幅为5.25%。
【解读】武汉市房管局昨日发布的二季度“武房指数”显示，全市（含东西湖、江夏、黄陂）二季度住宅成交价格达到6325元/平方米，同比上涨21.74%；其中，江汉区成为住宅均价过万元的城区。
【解读】而在新政调整后，房天下展开的从汉口、武昌、汉阳各片区的“抄底心理价”调查中也可以看到，50.2%的网友选择5000元/平-7000元/平；32.94%的网友认为是5000元/平以下；14.51%的网友选择7000元/平-9000元/平可以接受；另外只有2.35%的网友认为中心区房价9000元/平以上是可以接受的，逾五成网友次中心心理价位降至5000元/平以下。
【解读】宏观调控无疑让一线城市不得不成为重灾区。此外，中原上周监测的9个重点城市，一手住宅市场新房成交环比下降的有7个，包括重庆、成都、武汉等降幅普遍为二三成；一线4个城市成交降幅达到二成以上，而广州、深圳两地新房成交量持续前几周的下跌态势，上周再次又降至新政以来低位，广州降幅甚至高达五成。 “不少房企上半年的业绩其实是不错的，只不过主要业绩来自于二三线城市。”一位地产分析师向记者透露。
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【业内看法】楼市不太需要二轮调控 三部委"辟谣"只警告不处罚
【解读】关于楼市二次调控，殷跃建教授认为，房地产市场目前不是太需要再次新政。因为房地产市场存在的问题主要是其自身的问题，与新政没有太大关系。他认为，楼市应该保障70%为经济适用房，多建小户型等符合大多数人的需要的房型，调整产品结构，这样就会避免很多问题。
【解读】对于三部委的“辟谣”，周晓俊认为这说明调控的政策已经快要结束，不会再出台新的调控政策，但调控确目前还不能停止。因此，国家要做到不战而驱人之兵，在不出台调控政策的前提下达到调控的目的，才会有了相应的“辟谣”。 在两难的情况下，国家不会轻易打出“限制银行放贷”这张牌，三部委强调坚持调控的姿态也表现出，目前对开发商的态度是“只警告不处罚”。
【解读】在受新政影响武汉楼市风云突变的上半年，万科地产却依然以1-6月销售金额22.9亿元的成绩荣获“2010上半年武汉房地产企业市场占有率排行榜”的榜首，再次引起业界的高度关注。林总表示“自2001年万科地产进驻武汉市场开始，武汉万科就开始对武汉这座城市开始了从“人”的角度出发的细致探索，并建立了市政规划地图和阶段性客户分布图。从这两张图可以清晰的看到，武汉各大片区，甚至细到每条街道周边人群的分布、生活习惯，以及日常的需求等任何生活中人们不可或缺的细节。
【解读】刘文涛表示，今年下半年楼市将不会出现第二轮调控。他认为，政府对楼市实行调控政策的主要目的就是抑制房价，目前我国二线城市的房价上涨的不是很快，以及政府以前的调控政策绝大部分是很有效果的，已经起到了一定的作用，所以下半年没必要再出台第二轮调控政策。
【解读】针对这两天广为传播的“第三套房不放贷政策将退出”消息，当事人、住建部政策研究中心副主任秦虹在汉表示，她没有发表过这样的言论，这个消息“纯属误读”，这些政策会坚持下去。武汉部分开发商表示，“第三套房不放贷政策将退出”消息刚出，几个部门就出面辟谣，速度如此之快很少见，不能再存侥幸心理。
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【一周热点】“三套房贷”名存实亡 武汉楼市遭遇“世界杯魔咒”
【解读】在股市有个“世界杯魔咒”，而楼市似乎也没有例外。不扯远的，仅把楼市某个时段与近两届世界杯的举办时间相关联，就能看出很多相似点。2006年5月，国务院出台了“国六条”，6月德国世界杯时间到。今年4月，新“国十条”为高歌猛进的楼市下了最猛的一剂药，6月楼市陷入深度观望时，南非世界杯来临，楼市似乎正经历着四年一次的轮回。
【解读】如今，乡政府、市政部门等并没有和张家就拆迁补偿达成一致。从现在的情况看，要考虑和评估的似乎不仅是张长福家应该得到多少拆迁款，它还关系着大量群众与社会的公共利益……周围的商铺本应该生意兴隆，却因为门前不该有的一片墙而生意惨淡；上班、上学路过赶时间的人，狭窄的道路却让他们迟到……他们的损失，谁去评估？结束采访时，张长福对记者说：“我们很愧疚，但是真的不知道该找谁去解决问题。”
【解读】中国银行没有拒绝“三套房贷”，但贷款利率大幅提升。据中行武汉分行某网点负责人透露，购置第三套或以上住宅，必须首付5成以上，且贷款利率为基准利率的3倍。此执行标准下，是不会有人选择在银行贷款购置第三套房的。当问及为何不干脆暂停发放第三套房贷时，该负责人表示，为了实现政策分级。即表明金融机构针对不同购房群体都有不同的信贷政策推出，但实质上，并不鼓励购置三套住房者贷款。
【解读】3个多月间，中国铁道建筑总公司（以下简称“中铁建”）的购地表现最为突出。据不完全统计，3月18日至今，中铁建购地总计近100亿元。上半年，中铁建共6次出手，竞得10宗土地，总成交价132亿元，平均每天买地花费高达7300万元。以目前的状态看，若无意外情况，16家央企进军房地产的速度和规模，下半年很可能将持续。
【解读】资料显示，4月11日，银监会曾针对"部分城市二套房首付须60%”的传闻进行紧急辟谣；5月24日，国家发改委针对“三年之内免谈房产税”的观点进行了辟谣。在据称“史上最严厉”的楼市调控措施出台后，谣言满天飞成为了当前楼市的一大怪象。
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【城市建设】地铁7号线走向被公布 武汉多项交通大工程明年完工
【解读】有人说轨道交通带动沿线地产，就是要涨房价。我觉得不如说轨道交通促进了武汉房地产业持续健康发展。一面是大批郊区房卖不出去，一面是中心城区房价较高，轨道交通建设对这种落差能起到平衡作用。
【解读】昨日，武汉地铁集团首次公布7号线一期工程线路——从东西湖的金银湖地区开往武昌南湖，设19座车站。昨起，该工程可行性研究阶段工程地质勘察开始招标。
【解读】7月份金墩路建成通车，铁路线以北的汉口居民将再添一通车涵洞；三环线东段年底完工，实现三环线全线贯通。此外，白沙洲大道改造工程计划明年5月完工，二七长江大桥明年10月1日前建成通车。届时，武汉交通拥堵问题将得到明显改善。
【解读】昨日，汉口大智路、解放大道宝丰路口、汉阳大道西桥路等三座人行天桥开始招标，工程总投资为2000万元，近期将开工建设。据悉，我市在7月、8月开工建设的人行天桥共21座。
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【政策法规】房屋拆迁按建筑重置成本补偿 三部委"楼市调控不动摇"
【解读】部分媒体报道称“房地产市场调控有关政策可能取消”、“三套房贷放开”、“国资委授意央企拿地”，引起各界关注。7月12日，住房和城乡建设部、银监会分别以不同形式进行了回应，均表示坚持贯彻落实国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》；国资委12日也否认授意房地产央企扩张拿地。
【解读】经过近半年试点，武汉首批35个社区的实有人口和房屋信息调查采集工作完成。昨日，武汉市委政法委就此项工作进行通报，从8月开始，武汉实有人口和实有房屋信息调查采集将全面铺开，将有2万名信息采集员入户上门，同时武汉还将为房屋进行编号登记。
【解读】不难看出，制度转轨是造成“空账”的主要原因。从源头上看，在计划经济时代，普遍实行的是“低工资、高福利”的政策，职工养老由国家负责，尽管没有保险制度，实际上企业和职工仍以各种形式上缴了养老费用。然而，随着经济形态转变、国企改制和养老制度改革等一系列变化，制度设计者理应考虑到这一现实问题。
【解读】户籍改革首先要解决这部分人的落户问题。去年年底以来，中央多次表示出稳妥推进户籍制度改革的决心。其思路之一，便是“要解决那些常年在城里打工，有固定工作和固定住所的人们的户籍问题，让他们融入城市，和城里人一样工作和生活，享受同样的权利和待遇”。重庆户籍改革在这方面的探索，令人欣慰。从改革路径上说，重庆的户籍改革思路依旧是渐进式的。不过，其改革创新之处在于，弹性处理了农民转户进城后，相关的土地权益问题。
【解读】13日上午，国土部发布《关于进一步做好征地管理工作的通知》（以下简称《通知》），要求拆迁补偿既要考虑被拆迁的房屋，还要考虑被征收的宅基地。房屋拆迁按建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标准补偿。《通知》要求，推进征地补偿新标准实施，确保补偿费用落实到位。
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【动态】新政致购房者推迟买房 武汉房产中介为生存降房价
【解读】王女士在徐东一小区有一套两房，最近几乎每天都接到中介电话。“本来不想卖的，有一次实在烦了，就随口报了个价，哪知中介一口应下，还承诺中介费打对折。”才茂街一中介经理表示，用费用优惠换房东降价，就是为了能促成交易。“现在这种情况下，少赚总比不赚好。”
【解读】江岸、汉阳、江汉、硚口区的二手房挂牌均价上周均有下跌，其中，江岸区二手房挂牌均价为7073元/平方米，跌幅为0.6%，汉阳区二手房挂牌均价为6206元/平方米，跌幅为0.5%，江汉区二手房挂牌均价为7180元/平方米，跌幅为0.3%，硚口区二手房挂牌均价为6576元/平方米，跌幅为0.8%，成交量萎缩，供求关系转变，拉低了二手房挂牌均价。
【解读】人行武汉分行营管部昨日披露，截至6月末，武汉地区金融机构本外币各项存款余额突破万亿元大关。本地专家认为，这反映了武汉地区经济发展不断加速，居民手中钱变多了。但这一数字中也有贷款泡沫，并反映出在国家宏观调控下消费滞后，居民正在持币待购。
【解读】近日，上海、杭州等一线城市纷纷传出“银行放松第三套房贷”的消息，还有媒体调查发现上海杭州等地第三套房房贷从未停过。昨日，记者走访本地银行和楼盘获悉，武汉不属于政策要求的三套房贷停止地区，三套房一直能按揭贷款。
结语：值得令人思考的是，既然三部门重申调控不动摇，那么，对动摇者如何办呢？比如对于那些果真开闸第三套房贷、放水第二套房贷的商业银行，银监会如何查处？再者，对房产商和购房者又会有怎样的影响？武汉楼市下一步究竟是何走势，还待进一步观察。
