楼市步入深度调控期 二三线城市成房企"救世主"
房天下综合整理2010/07/15 09:22
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
（来源：北京商报）“不少房企上半年的业绩其实是不错的，只不过主要业绩来自于二三线城市。”一位地产分析师向记者透露。
随着6月份销售业绩发布，各大品牌房企反而在调控大背景下表现非常好，这令业内人士倍感意外。但记者分析发现，上半年，包括万科、远洋、龙湖等房企，其二三线城市贡献了主要业绩。
三部委的态度再次给楼市泼上一盆冷水。值得关注的是，尽管楼市行情不振，但房企在二三线城市拿地的步伐并没有减缓，他们向这些城市拓展和布局的意图日趋明显。
一线城市不可避免成“重灾区”
新闻联盟一的新闻让闹腾了一个星期的楼市调控是否终止论平息了。
“不要对调控心存侥幸，大家担心的房地产调控影响伤及中国宏观经济现象并没有出现，所以楼市调控还将继续下去。”华远地产董事长任志强也做出了这样的论断。
宏观调控无疑让一线城市不得不成为重灾区。
以北京为例，亚豪机构统计显示，2010年上半年，北京累计成交期房商品住宅43526套，成交面积451.6万平方米，去除政策房，实际成交的期房商品住房累计32001套，成交面积363万平方米，同期北京成交现房商品住宅8309套，成交面积120.6万平方米。同比，期房商品住宅成交套数下降了36.1%，成交面积下降了38.6%；期房商品住房成交出现了更大幅度的下降，成交套数同比下降45.3%，成交面积下降了44.2%；现房商品住宅成交量也出现了相应回落，成交套数、面积分别下降了46.0%和41.6%。
此外，中原上周监测的9个重点城市，一手住宅市场新房成交环比下降的有7个，包括重庆、成都、武汉等降幅普遍为二三成；一线4个城市成交降幅达到二成以上，而广州、深圳两地新房成交量持续前几周的下跌态势，上周再次又降至新政以来低位，广州降幅甚至高达五成。
与此同时，房天下数据显示，销售的持续下滑让一线城市库存陡增。北京在新政出台之前大概不到4万套的库存，如今已经增加到了10万套，而且这个数字还在不断增长，这给开发商三季度的去存化带来极大挑战。“如果销量在三季度继续下滑，必然再次将出现资金链紧张的情况。”任志强悲观地表示。
“开发商可能资金充裕，但因为调控，资金周转速度已经放缓。而三季度，开发商不得不选择降价。”资深房地产老总温立伟表示。
对于北京这样的一线城市，亚豪机构市场总监郭毅也抱着悲观态度。“楼市价格的波谷将伴随开发商的大规模结款季而到来，有可能出现在今年四季度至明年一季度。开发商需要集中清算银行贷款、支付施工款等款项，资金压力加大时，有可能通过降价方式回笼资金以补充流动资金。但没有利好政策的刺激，一方面受到抑制楼市投机的政策影响，另一方面买涨不买跌的普遍消费心态阻碍着购房行为的发生，因此楼市成交量还将在谷底盘整。如果政策层面仍然延续紧缩态势，首轮波谷过后楼市可能还将遭遇更深的调整。”郭毅说。
一位不愿透露姓名的房企老总表示，虽然开发商现在还处于“嘴硬”阶段，但实际上很多房企已经开始面临资金紧张问题。
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二三线城市成“救命药”
很多房企不得不承认，布局二三线城市解救了遭遇调控的业绩尴尬。
某房地产测评中心发布研究报告，二三线城市拿地建设较多的开发商，如恒大、万科、绿城取得较好业绩，成为大赢家。与此同时，一线城市的销售额占企业销售额的比例大幅缩小，已由去年的40%下降至现在的29%。
政府近日的坚决表态无疑给房企寄希望于一线城市增加销售业绩泼了一盆冷水。
一位供职于品牌房企的策划经理坦言，下半年销售压力很大。他们已经建议公司“低开高走，扩充销售渠道”。
不过，他坦言，集团今年的销售业绩也不一定惨淡，因为还有二三线城市支撑。
因为调控并未给二三线城市带来影响。据新华社发布的年中经济报道调查显示，与一线城市楼市“价跌量缩”相比，二线城市的降价效果似乎并不明显，有的房价略有降低，还有的不降反升，更有一些城市房价虽然“低迷”，却与调控政策并无直接关联，而是另有“隐情”。
正因为如此，各大上市房企目前仍表现出有底气面对年底的销售业绩。
日前，以二三线城市为主战场的恒大地产甚至宣布销售目标将逆市上调30%以上至400亿元。
此外，万科集团副总裁肖莉也明确表示，万科目前已经进入了40个二三线城市，未来只是一个深耕的问题。
"二线城市目前的供需相对均衡，刚性需求稳定。今年下半年复地的项目主要集中在二线城市，新增供应将有约80万平方米。”复地集团总裁张华也对媒体表示，鉴于目前二线城市在调控下价格相对平稳的有利因素，复地下半年仍将采取调整价格、快速出货的策略，保证复地在下半年市场波动下具有更强的风险抵抗力。
不过，值得注意的是，随着这些房企大举进军二三线城市，楼市调控之下，二三线城市反而成为炒房人的新据点。
新华社调查显示，本轮楼市调控以来，有相当规模的资金开始流向二三线城市的楼市，这将成为未来房价上涨的重要推手。而同时，部分二线城市认为与北京、上海等一线城市比，当地房价不高，调控应该因地制宜，不要一刀切，也为将来房价走高预留了政策空间。
专家认为，尽管二线城市房价仍未到“发烧”地步，但不能忽视投资投机需求增加、房价上涨较快等问题。二线城市对楼市调控不能置身事外。
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房企二线城市拿地热情高
调控态度日趋坚决，房企正加快二三线拿地。
从中原地产上周监测的12个城市土地市场看，供求情况双双回落。供应方面更是大幅度下滑，达到新政出台以来点，比较新政前周平均(210公顷)水平缩减80%，上周仅长春和天津有43公顷宅地供应。
上周土地市场成交方面，数量也回落至新政前周平均水平的一半。另外，上周甚至出现5周以来幅土地流标的状况。
尽管各地住宅市场成交低迷、土地供应捉襟见肘，但房企拿地储备和发展势头却没有减退。上周，保利分别在广州和武汉获得两幅土地。万科6月报显示，其属下公司分别在中山、宁波、苏州、青岛等地获得多幅地块。
中原集团研究中心高级经理刘渊认为，从房企近期拿地情况看，可以看到他们仍然主攻二三线城市。原因主要是一线城市土地供应日益减少、竞争日趋激烈，二三线城市逐步显示出发展潜力，必将成为未来楼市发展的新战场。这是促使房企战略重心开始转向二三线城市的重要原因。预计未来这一趋势愈发明显，成为楼市一大新潮流。
保利逆市拿地不差钱?武汉业界:二线城市大跃进
7月7日，保利地产晚间公布关于获得房地产项目公告，近期，公司全资子公司武汉林宇房地产开发有限公司通过挂牌方式取得武汉市洪山区南湖村地块，公司获得项目的成本约为12.2亿元，净用地面积203044.62平方米，规划容积率面积为601851.6平方米，用地性质为商住用地。
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据中指研究院的调查数据显示，今年1～4年，保利在土地市场共投下159亿元，排名首位。地产调控后的5月，保利的阔绰本色不改，以31亿元分别在上海、成都和沈阳共获取4幅地块，建筑面积为89万平方米。
另外，据6月7日万科发布的公告显示，5月份，万科新增8个土地项目。中指研究院的调查报告显示，今年前4月万科新增土地建筑面积达913万平方米，居各房企之首。
纵观武汉土地市场，从年初的“开门红”到竞拍遇冷甚至流拍，市场观望气氛浓烈。但经过了几个月的调整后，开发商对土地仍抱有很大的兴趣，特别是众多品牌房企，像万科、保利等依旧活跃于土地市场，寻找着增加土地储备的机会。保利地产逆市拿地，这是在打反周期的牌抄底吗？
为此，记者时间连线了保利地产相关负责人，但负责人表示目前暂不做官方回答。
而对于近日保利地产逆市拿地现象，湖北省社科院经济研究所副所长叶学平表示，3、4月份北京、上海等一线城市地王的出现，引起了政府、购房者的关注，随着政策的出台，开发商也陷入了观望中。但就大型房企来讲，需要做好土地的储备，保持土地的可持续发展。
武汉现代国民经济研究所所长王涛也提到，保利拿地属于正常情况，二三线城市与一线城市相比自主性需求更为明显，由于一线城市土地市场“僧多粥少”，寻找二三线城市中有发展潜力的土地进行开发是必然的趋势。
对此，锦湖金利花园副总经理陈玟也表示：“今年武汉土地主要经历了三个阶段，阶段就是年初到4月份的热恋期，第二阶段是4至7月份的冰冻期，然后就是最近的过渡期。开放企业的拿地热情也随之波动。”提到原因，陈玟认为是开发商逐步成熟了。在经历了08年全球金融危机和调控影响，房企都已经非常重视自身的财务安全，在拿地时都非常谨慎，都倾向于购置抗跌性较好的地块。比如保利今天上午发布公告在南湖的地块，就是典型的非常成熟的地块。南湖片区目前的开发已经非常完善，配套日渐成熟，再加上之前保利再此开发的保利心语项目，两者可以形成非常好的品牌联动效应。
