万通地产董事长冯仑：楼市降价消息会多起来
房天下综合整理2010/06/09 11:05
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
买房屋的交易金额占到40%至50%。这部分需求挤压出去后，就算所有楼盘都没有降价，统计数据也会显示房价大跌，然而这并不意味着每个楼盘都要降20%至30%。同样一个数字，研究者和老百姓的感觉是不同的。过三五个月，统计数据或许会显示房价已降了20%，但是你想买的房子可能还没降价。”
调控政策做不到完美
当前市场处于博弈僵局中，哪些企业会率先加入降价行列？“我觉得房子是否降价取决于地产商的经营状况、预期和战略。
如果地产商属于政策跟随型，比较依赖住宅项目，今后一段时间会考虑降价问题。不过，也有一些企业并不依赖住宅，不一定会加入降价潮流。”冯仑表示，“在从严的调控下，我相信未来一段时间，大家从媒体上看到的降价消息会多起来。”
冯仑半开玩笑地表示：“最近看了一些征婚节目，我更加理解购房人希望降价的心理。不过，站在决策层角度看，房价确实是个难题。比如说10年之后，现在的‘90后’独生子女一个人可拥有几套房屋。总之，没有一个政策可以做到完美。”
城市应找第二收入点
谈及土地财政和当前房价，冯仑表示，当前的高房价就像脸上的痘痘，是内分泌问题。“中央和地方的财政、税收、增长模式等存在一系列问题。地方政府其他收入来源非常少，只能以土地本身创造的收入来推动城市发展。”而在冯仑看来，改善内分泌系统要解决两个问题。“首先，城市发展能找到第二个收入来源。比如深圳，由于其科技进步快，经济水准高，对土地财政的依赖比国内其他城市少很多，这轮调控的空间会比较大；其次，中央和地方应重新划分财税边界，中央政府可以给地方一些税收让利，让地方政府有更多的钱投入到保障房建设中。据我所知，部分地方政府去年仅完成保障房建设目标的26%，就是因为其不可能将有限的钱集中投资于保障房。”
绿色住宅极具竞争力
昨日上午，万通在中新生态城的新新家园开工。谈及建筑的低碳环保，冯仑表示，绿色住宅将会成为下一轮受关注产品。“绿色住宅不仅是价值观，也是竞争力，健康、舒适的环境，较低的水电费等，都是惠及消费者的。”
冯仑透露，目前万通计划用10年完成商业模式转型，由单纯的开发，把能力集中在规模、成本、速度，逐步提升到经营商务不动产，再进一步提高以资产管理和不动产经营为能力的不动产财富管理。“这会使公司价值链不断提升，也是我现在集中精力所做的事情。”
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冯仑:投资性购房几乎归零 房价或下降两至三成
“本次房地产调控重点是抑制投资性购房,目前已见到政策效果,投资性购买几乎归零。”万通地产董事长冯仑29日预测,未来房价将下挫20%至30%。面对困局,开发商应从注重开发转向注重不动产运营,未来房地产企业应坚持“创新逻辑”。
他表示,房地产企业价值链分为三个阶段。阶段是开发,核心竞争能力体现在规模、速度和成本上,这样的商业模式需要廉价的土地、快速建造能力和资本市场的支持,未来将面临巨大压力。第二阶段应重视创新,围绕不动产营运,以营运能力、创新能力、品牌能力以及“导演加制片”的能力提升出租率、服务品质和客户稳定性。第三阶段主要比拼资产管理能力,即将运营较好的不动产打包为金融产品的能力。
他认为,我国房地产市场正面临第二阶段的市场情况,开发商应转换思维,尽快转型为商业不动产的运营开发商。( 中国证券报 蔡宗琦)
