调控加码土拍降温：上半年武汉土地市场"难得冷静"

在新房成交量日渐低迷的市场背景下，武汉土地市场继续弥漫着“观望”气氛。从年初的“开门红”到如今的流拍频现、大牌房企缺席……6月2日的拍卖会上，的一块住宅用地、位于汉阳江城大道75亩地块，因无人报价而流拍。

2010年新年伊始，调控之手就直指土地“囤地”市场。从1月份起，武汉土地供应集中放量，出让的15宗地块中，有5宗分布在中心城区，2月武汉城中村地块成主角，供应量堪称2008年全年供应量的两倍，成交总价121亿，就在以为武汉土地市场将继续红火下去的预期下，情势急转直下，本年底的第三次、第四次、第五次土地拍卖遇冷，甚至出现流拍……控制囤地，促进供应环节上市量已成为2010年房地产调控的主要基调。告别了2007年地王四起、2008年流拍满地、2009年近乎皆地王的时代，2010年，武汉土地市场是否要走上渐趋“理性”的轨迹？

调查：武汉土地市场缘何频流拍？下半年走势大猜想

在年初的国土资源部“挂牌督办房地产开发闲置土地处置新闻通气会”上，国土部宣布闲置土地1万公顷，其中有25宗房地产开发闲置土地被国土部挂牌督办。对于打击囤地的政策，武汉某业内人士认为这将会加大小开发商的资金压力，“小开发商获得土地将越来越难，以后的地产市场将是一个巨头垄断的时代。”

关键词：开门红 34.29亿

时间：2010年1月29日

据武汉市国土资源和规划局网站数据显示，1月29日出让的15宗地块中，有5宗分布在中心城区，包括硚口区汉西新村、洪山区珞狮南路、江岸区建设渠路、江岸区万隆三路以及武昌区秦园路等区域；而其他10宗则是位于汉阳区十里新村、汉南区纱帽街（3宗）、黄陂区、东西湖区（4宗）以及东湖开发区的郊区地块。

>>>成交情况

此次共推出16宗地块，全部成交。其中，5宗地进入现场竞价，宗地就拍了300多轮，而最后一宗地拍了近800轮。硚口区汉西新村的一宗77.16亩地块，作为宗推出，就有4家开发商竞价。该地块从10点20分起拍，在25里，经过334轮的竞价，从5.2亿元拍到了8.54亿元。楼面地价从2527元/平方米上涨到4150元/平方米，每亩单价从673万元上涨1106万元。

接下来14宗地出让得比较平静。但到了最后一宗地，竞价又激烈起来。这宗东西湖的地块位于二雅路，面积为59.4亩，经过了52、近800轮的竞价，拍到了2.403亿，比1.038亿元的起始价高出了132%。

1月29日的土地出让总面积为1996亩，成交总金额34.29亿元，武汉卖地取得了开门红。

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年初的武汉市国土资源和规划工作会上确定，2010年武汉将加快城中村土地征收，推进11个旧城改造项目……而在土地供应方面，2010年将加大普通住宅土地供应，重点确保中低价位住房、保障性住房，尤其是廉租房的土地供应。

关键词：城中村地块 121亿

时间：2010年2月5日

此次挂牌出让的12宗土地共计205万平方米，此次供地规模3075亩，是2008年全年供应量的两倍，且接近去年主城区土地出让总量的一半。

>>>成交情况

11宗“城中村”地块出让，总面积3075亩，全部实现成交，成交金额为121.226亿元。包括万科、保利、福星惠誉、汉阳造等“地产大鳄”，都分到了一杯羹。据悉，这些地块上市后，将给市场供给500万平方米的住宅。

宗地位于洪山区三角村，被福星惠誉以22.814亿元买下；保利、万科、汉阳造等公司也顺利摘得了相应地块。11宗地中，仅汉阳区陶家岭村一宗地两家公司争夺。

据分析，今年武汉加大土地供给，仅1月29日，就卖地1996亩。这些地块上市后，将为市场提供800万平方米的住宅。

继“国4条”、“国11条”等调控政策之后，国土部又出台19条土地调控新政，剑指高地价。武汉一些开发商分析，新政可谓“刀刀见血”，将从源头抑制房价过快上涨。新政明确规定，开发商竞买保证金不得低于出让价的20%。开发商拿地后10天内必须签合同，1个月内须缴纳50%的首付款，余款最迟不得超过一年。

关键词：竞拍遇冷 个人拿地

时间：2010年3月19日

3月19日拍卖的10宗地块，有9宗分布在黄陂、江夏、东西湖等郊区。

>>>成交情况

土地拍卖当天，10宗地块仅耗时50便全部成交，650亩地成交金额共5.65亿元，87万/亩的均价创近年新低。除江夏纸坊街一金融商业用地进入竞拍环节外，其余地块都因仅一家报价而直接成交。10宗地块有 7宗楼面地价低于1000元，仅146元/平方米。

位于江夏区纸坊街大花岭一宗商业金融用地起价380万元，两家竞买企业经过80余轮竞拍，最终以1630万元成交，溢价329%，尽管如此，楼面地价也只有393元/平方米。

缺乏竞争，郊区地块多，使得此次土地竞拍波澜不惊。武汉市土地交易中心负责人表示，3月历来是土地市场淡季，许多开发企业新年计划尚未确定，市场冷也属正常。

此外，东西湖区慈惠农场地块以240万的价格被个人拍得。有业内人士对此分析：个人参与拍卖的土地基本是零散的土地，即便成功对任何一个城市的房地产市场的整体状况不会带来大的影响，所以上海这样的探索值得肯定。有个人参与土地拍卖，一定程度上丰富了土地拍卖的主体，或许能够起到平抑房价和地价的作用。但同时也有网友提出质疑，个人拍地既可以走倒买倒卖的路线，也可以走自己开发的路线，一点也不比公司形式拍卖吃亏，只是换了个方式来赚房产的暴利。

4月15至17日，三天的时间里，国务院两出重拳：二套房高首付、重利率；接着是房价过高地区三套房可停贷、非本地居民贷款买房受限。在政策“猛药”的调控下，开发商的资金面临大考。业内人士分析，无论是土地、建设、销售，任何一环没处理好，都可能面临“灭顶之灾”，届时房地产业有望迎来大洗牌。

关键词：首现流拍

时间：2010年4月30日

房产新政后，武汉首次土地招拍挂4月30日举行，11宗地只有210亩，为近年，其中有9宗都是住宅用地。在本次挂牌出让的11宗地块中，7宗位于武汉市三环线以内，占出让比例60%以上；其余4宗分别为：2宗位于江夏区纸坊街、梁子湖，2宗位于汉南区纱帽街。

>>>成交情况

4月30日，武汉市举行国家“房产新政”后的首次土地拍卖会，11宗土地中1宗地流拍，10宗141.1亩的地成交额5.35亿元。流拍，在今年来举行的4次拍卖会上，次出现，而作为居住类土地流拍，更是2008年金融危机后首次出现。

流拍的地块是当日拍卖会上的一宗，位于武昌区公正路与武九铁路交叉口，面积约73.8亩，属居住和轨道交通设施用地。武汉土地交易中心负责人介绍，该地块位于在建地铁中山北路车场片车场上，“地铁＋物业”的综合开发模式让有意者觉得“技术上难以处理”。

与流拍呼应的是波澜不惊。剩下的10宗土地中有8块是住宅或住宅商用土地，部分地块还是繁华市区的汉口发展大道、天门墩、武昌丁字桥、汉阳大道等“黄金地块”，但在拍卖中难见火爆的竞价场面，一些熟悉的地产大户不在视线里，开发商们理性地出价，发展大道和天门墩的两块地楼面地价均不到3000元/平方米，这远低于去年同类地块的价格。

由于房价近年来持续走高，舆论对于楼市成本问题备加外界关注，此前社会公众多指房地产业为暴力行业，但开发商方面却对此指责几乎从未承认。5月底，国土资源部下发通知，要求下属部门今年完成北京、武汉等35个重点城市的商品房成本构成调查与监测。

关键词：再现流拍 地价回落

时间：2010年6月2日

6月2日上午10点，武汉市2010年第五次国有建设用地使用权挂牌出让会在武汉市土地交易中心举行。本次出让是2010年武汉市第5次土地拍卖，7宗地块中超过半数用于住宅目的。在此次挂牌出让的7宗地块中，有5宗位于市三环线以内，其余2宗分别位于白沙洲大桥以南，以及武汉经济技术开发区。除P(2010)031号地块为工业用地外，其余6宗为住宅和商服用地，具体规划用途为：纯住宅用地2块;市政用地1块；综合用地2块；纯商业用地1块；工业用地1块。

>>>成交情况

6月2日的土地出让仅40就完成，6宗地块中，有一宗流拍，武昌中山路一宗地块楼面地价仅卖1820元/平方米，回调幅度超过1000元/平方米。

洪山区珞狮南路一宗11.2亩地块，多家竞买，但很快结束了竞价，总价由6000万元上涨到8620万元，楼面地价为3838元/平方米，比历史价位低了很多。

其他4宗地块都未进入现场竞价，各公司直接摘牌获得，地价回落更明显。其中,武昌区中山路一宗20.65亩地块,以6700万元成交，楼面地价仅1820元/平方米。该地块与武昌火车站隔街相望，在内环线与二环线之间,一般的楼面地价在3000元/平米左右。

四新大道一宗70亩地块，以2.46亿元成交，楼面地价1754元/平方米，而去年该区楼面地价卖了2200元/平方米；万达在沌口买的一宗179.89亩地块，总价3.5978亿元,每亩200万元，楼面地价仅1000元/平方米。

>>>延伸阅读

税务总局:土地增值税预征率不低于5%

为促进房地产行业健康发展，合理调节房地产开发，国家税务总局发出通知，要求各级税务机关加强土地增值税征收管理工作，充分发挥土地增值税调控作用。国家税务总局有关负责人对相关政策内容进行了解读。

目前部分地区预征率偏低

土地增值税是保障收入公平分配、促进房地产市场健康发展的有力工具。纳税人在项目全部竣工结算前取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的属于土地增值税“预征范围”。自1994年以来，中国对房地产土地增值税一直实行“预征制”：事前预征，事后清算，多退少补，预征税率一般在1%—3%之间。

通知要求，改变目前部分地区存在的预征率偏低，与房价快速上涨不匹配的情况。通过科学、精细的测算，研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。

除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。

选择三五个涨幅过快项目重点清算

通知提出，土地增值税清算是纳税人应尽的法定义务，组织土地增值税清算工作是实现土地增值税调控功能的关键环节。

各级税务机关要将全面推进工作和重点清算审核结合起来，有针对性地选择3—5个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象，以点带面推动本地区清算工作。各地要在6月底前将本地区的清算工作计划，以及重点清算项目名单上报税务总局，税务总局将就各地对重点项目的清算情况进行抽查。

核定征收率原则上不得低于5%

通知要求，核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。

对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。

各级税务机关要建立考核问责机制，把土地增值税清算工作列入年度考核内容，对清算工作开展情况和清算质量提出具体要求。国家税务总局将继续组织督导检查组，对各地土地增值税贯彻执行情况和清算工作开展情况进行系统深入的督导检查。

调整有何影响？

土地增值税的纳税人包括以出售或者其他方式有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的各类企业、单位、个体经营者和其他个人。土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额以后的余额。

日前，青岛、重庆已率先执行新的预征率。青岛市财政局下发通知称，对房地产企业开发的非普通住宅(含别墅)和非住宅的土地增值税预征率由1%调至2%，普通住宅、经济适用住房、廉租住房等的预征率仍按现行税收政策执行。重庆市从2010年5月1日起，将土地增值税预征率调整为普通标准住宅1%；非普通标准住宅2%。

中央财经大学税法专家刘桓认为土地增值税预征率的调整将起到两个作用，有助于通过提高预征率来解决我国目前财政收入资金紧张的状况。第二对于规范房地产市场会产生一定的积极作用。虽然从最终的税收负担来说不会造成太大影响，但是会造成开发商资金供应方面的紧张。它是在紧缩开发商的建设资金，对开发商是个规范，有助于加强对开发商的税收管理。（来源：中央人民广播电台）