均价6994元/平仍高位徘徊 调控难奈武汉楼市?
房天下综合2010/02/23 08:46
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| 头条导读： | |
| [市场综述]春节武汉楼市成交低迷 拐点未到 | [市场交易]上周武汉成交商品房181套 |
| [市场价格]春节武汉楼市成交均价6994元/平 | [政策回顾]2009年12月-2010年2月新政回顾 |
| [深度解读]专家开发商均看低2010年楼市销量 | [搜房调查]逾四成网友"指望"新政降房价 |
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编者按：春节两周（2.8-2.14、2.15-2.21）武汉楼市成交低迷，商品房成交套数分别为523套及181套，成交面积分别为5.57万平方米及1.74万平方米，环比降幅达到77.25%及68.80%。这两周的成交量虽然很低，但是成交均价却是居高不下，分别达到7565元/平方米及6994元/平方米，相对于一月份每周的成交均价在6000元/平方米以下徘徊的局面，近几周的价格出现了质的飞跃。
【市场综述】春节武汉楼市成交低迷 拐点未到
中指研究院华中分院对武汉房地产市场监测数据显示：春节两周（2.8-2.14、2.15-2.21）武汉商品房成交套数分别为523套及181套，成交面积分别为5.57万平方米及1.74万平方米，环比降幅达到77.25%及68.80%。一周的销量仅相当于以往一日的销量，如此巨大的降幅可表现出楼市的成交十分低迷，但也不能够由此现象说明楼市出现了拐点。
春节是中国最重要的节日，全家团圆、走亲访友、辞旧迎新是最重要的任务，极少有购房者选择此时进行置业，开发商的售楼部早已是门可罗雀，许多项目也提前闭门谢客，因此成交量大幅削减也是正常现象。
这两周的成交量虽然很低，但是成交均价却是居高不下，分别达到7565元/平方米及6994元/平方米，相对于一月份每周的成交均价在6000元/平方米以下徘徊的局面，近几周的价格出现了质的飞跃。
出现这种现象的主要原因是一月份遭遇经济适用房大量备案的冲击，对整体房价起到了平抑的作用，而进入二月份之后，经济适用房的备案量很少，商品房仍然一直呈现价格上升的趋势，因此成交均价在二月份的前三周均是在7000元/平方米上下徘徊。
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【市场交易】上周武汉成交商品房181套
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【市场价格】春节武汉楼市成交均价6994元/平
春节两周（2.8-2.14、2.15-2.21）武汉商品房成交均价为6994元/平方米，对比起一月份的成交均价出现了巨大的涨幅。考虑到二月份经济适用房的备案量非常低，加上春节前的商品房仍然继续涨价，因此房价在本月表现出的是结构性上涨为主，阶段性上涨为辅的局面。
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【新政回顾】2009年12月-2010年2月新政回顾
>>>存款准备金率2月25日再度上调
2月12日,春节前的最后一个工作日,央行再度出其不意地宣布,将于2月25日上调存款准备金率0.5个百分点。此次距离上次宣布上调存款准备金率刚好时隔1个月。此次上调完成后,银行间(除农信社外)的存款准备金率差异化增加,分别执行17%、14.5%不等的存款准备金率。以金融机构人民币存款余额为基数计算,此次准备金率上调将冻结银行超过3000亿元资金。而为加大对“三农”和县域经济的支持力度,农村信用社等小型金融机构暂不上调,仍然维持较低的存款准备金率。
>>>2010年1月19日 投资性房地产评估新规出台 或为开征物业税准备【详细】
1月19日，温家宝总理主持会议，再次重申一季度重点为抑制投资性购房，这是继“国4条”和“国11条”后，中央政府再次提及“抑制投资购房”的概念。新政落地，对各地楼市产生微量而深远的影响。在武汉，大量保障性住房入市，楼市出现量涨价跌的局面；营业税优惠终止，投资客开始退出；放眼国内，江浙一带的集中退房潮让楼市亦显现多变的讯息。有专家预测，虎年将是政策大反转的一年，以打击投资购房、继续提高二套房贷首付比例为重点的“棍棒”政策将一一出台……
>>>2010年1月18日 存款准备金率0.5个百分点【详细】
>>>2010年1月11日 国务院出台调控楼市五方面11措施【详细】
>>>2010年1月10日 二套房贷首付提升至40% 【详细】
>>>2010年1月1日 营业税优惠终止 不足5年差额征收营业税【详细】
>>>2009年12月17日 五部委明确拿地首付不低于50%【详细】
>>>2009年12月14日 国四条出台“遏制”高房价【详细】
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【业内看法】专家开发商均看低2010年楼市销量
在“国4条”、“国11条”等房地产调控政策落地后，2010年成交量将不再会重演2009年的“疯狂”。2010年1月17日，在“中国房地产2010北京峰会”上，北京大学房地产研究所所长陈国强等多位业内专家和企业人士均表示，今年房地产成交量必然会调整。
“2010年可以确定的是，2009年市场大幅度提升的局面不可能再出现。”陈国强分析指出，政策因素对楼市的影响不言而喻，在政策变动的情况之下，市场需求会产生影响，市场预期也会发生变化，由此楼市成交量不会再重现2009年的情形。
对此，香港路劲集团董事局主席单伟豹也坦言，“今年1月份国内楼市成交量跌得很厉害”。但他同时分析认为，今年成交量的下跌并可怕。因为，2009年的巨大成交量是2008年和2009年两年需求叠加的结果。
单伟豹进一步表示，除去一些热点大城市外，目前整个房地产市场并没有“泡沫”，因此“2010年整个房地产市场还是温和向上，理论上和GDP平行增长。”（来源：上海证券报祥明 张牡霞）
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【搜房调查】逾四成网友"指望"新政降房价
物业税的身影忽近忽远，倏明倏暗。1月26日，北京市地税局有关负责人在政协小组讨论会中透露，北京明年底开征物业税。小组讨论会的税务专家们预测，社会关注的物业税的税率范围大致在0.5%至1%之间。定空转六年的物业税在北京终于尘埃落定。有人说在武汉开征物业税不靠谱，也有人说只有物业税才能给武汉高烧的楼市降温。对此，搜房网展开调查“物业税渐行渐近，武汉房价还能坚挺多久？” 面对方方面面的影响，物业税能让疯狂的房价回归理性？无疑成为开征物业税消息传出以来，关注的话题，不少人在网上赞同。SO H O中国董事长潘石屹即是其中之一，他在其新浪微博上表示：“如果要抑制房价，降低空置率，提高房屋使用效率，出台物业税是有效办法之一。”
还有一位几度在博客中支持开征物业税的是著名经济评论人叶檀。她曾在博文中断言“物业税推出之时就是房地产暴跌之日”，原因在于，物业税使投资房地产成为成本高昂的风险投资———当投资者等着收获房地产红利的时候，发现的一块红利被政府以物业税的形式拿走。为了降低物业持有成本、尽快回收红利，投资者惟一的办法就是抛售物业，但他会发现所有的房地产投资者拥有同样的想法，结果只有一个，投资者根本无法在市场上套现，能够收回成本已经是上上大吉。
不过，也有网友似乎并不看好物业税对抑制房价的作用力。腾讯博主陈宝存认为，“投资投机性需求主导楼市”的认识是错误的，目前楼市的问题是供需矛盾。他指出：“供需矛盾不解决，所有抑制投资投机性需求的努力 ， 最终的买单者是终端消费者。”换言之，物业税给投资者增加的成本，将转嫁到急需住房的普通消费者身上。【更多】
而据搜房网调查数据显示，45.03%的网友认为能促进房价下降，33.11%的网友认为不能起到降房价的作用。
而据另一组关于开征物业税对当前楼市作用的调查数据显示，认为可以遏制炒房行为，戳破房产泡沫的网友占37.75%，认为可以调节社会贫富差距和抑制社会财富分配不均的网友占21.19%，仍有41.06%的网友对于物业税开征给楼市带来的影响很茫然。
这样的两组数据，让我们看到，开征物业税是否能对房价做到有效的调节作用，依然让不少网友质疑，可见，物业税开征细节的进一步推进，非常值得关注。
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