专家:地王为个别现象 万科:土地成本不决定房价
房天下综合2009/07/14 08:59
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
最近一些城市天价地的出现引起业界争论的加剧。是不断攀升的地价推高了房价，还是房价的暴涨拉动了地价？房价过高是不是因为地价成本过高？很多购房者将高房价怪罪于土地出让的招拍挂方式，认为此举无限量地拉高了地价，进而推高了房价。
国土资源部：
当前房地产市场处于调整阶段
国土资源部13日公布的《土地市场动态监测分析报告》指出，当前房地产市场总体仍处于调整阶段，房地产用地供应同比略减。
《2009年上半年土地市场动态监测分析报告》显示，今年上半年房地产开发用地供应31198.01公顷(约合3.12亿平方米)，同比减少5.7%，占土地供应总量的32.7%，同比下降6.3个百分点。随着各地积极应对全球金融危机和经济增长趋缓的不利影响，土地供应量也逐步得到回升。上半年，土地供应总量95372.82公顷，同比增加12.6%，季度同比增加16.6%，第二季度10.6%。从区域结构看，东、中、西部地区土地供应量占土地供应总量的比重分别为51.6%、21.3%和27.1%。与2008年同期相比，西部地区提高6.3个百分点，东、中部地区则分别下降1.6个百分点和4.7个百分点。
在住宅用地中，普通商品住宅用地供应18713.12公顷，同比减少15.1%；普通商品住宅用地占住宅用地供应总量的84.1%，同比下降4.5个百分点。保障性住房用地供应3754.37公顷，同比增加36.3%，占住宅用地的16.7%，同比提高5.6个百分点。
专家称“地王”出现仅个别现象
“只要是采取拍卖出让土地的方法，客观上就有可能出现地王。在土地拍卖出让的过程中，一些位置较好、开发硬件较好的地块，最有可能出现高价成交的情况。但在每一个城市里，这只是个别现象，其他大部分的地块价格会比较稳定。”中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示，现在买房子的人或者卖房子的人，没有必要陷入“地价贵了，房子更贵”的思维定式中去。
“如果我们只是把目光盯在地王的现象上，从短期来说，会导致房价的非理性提升，从长期来看，对中国楼市的健康发展也是弊大于利。”中华工商业联合会房地产商会会长聂梅生认为，目前一些城市出现的房地产市场交易回暖，“地王”重现的情况，与目前较为宽松的信贷政策、开发商资金回收速度加快及通胀预期密切相关。而投资者总是选择经济基础好、购买力强、抗跌性能好的城市作为自己投资的，例如北京、上海。更何况能够成为所谓“地王”的，仅仅是这些城市区位绝佳、配套完善的少数地块，大多城市土地市场并没有从世界金融危机的影响中走出来。据了解，一些中小城市土地成交量虽然也有所回升，但成交价甚至不及2007年到2008年5月间的一半。
万科集团董事会秘书谭华杰：土地成本不决定房价涨跌
万科集团董事会秘书、首席研究员谭华杰近期在北京广渠路15号地拍卖后表示，在一线城市，在商品房销售迅速回暖的情况下，总体的土地供应量跟不上土地开发的节奏，尤其是对像万科这样开发速度快、项目周转期短的大型房地产企业来说，每年的土地消化量很大，在没有足够的土地储备时，只有从开发周转速度慢的企业手中通过兼并等方式，获得二手土地。
说到地价与房价之间的关系，谭华杰表示，万科一向认为，土地成本并不是房价的决定性因素，万科的发展历程就足以说明问题。万科拿到的块土地就是通过招拍挂出让获得的，在协议出让依然占主导地位的当时，万科的地价成本比协议获得土地的企业要高得多，但市场价格并不因为万科拿地成本高而升高，也不因为协议获地企业拿地成本低而降低。
谭华杰认为，土地的供应量，能在很大程度上影响甚至决定地价的走势。虽然由于土地的稀缺性和城市中心区域地块的极其有限性，土地供应不可能无限增加，但从总体供需关系而言，当一个城市土地供应量小于同期土地开发量时，地价就会相对上升。所以，政府加大土地储备力度，加大住宅用地供应的方向是符合土地市场供需规律的。但问题是，许多城市每年虽然都制定供地计划，但到年底往往由于各种原因无法完成，所以希望政府能进一步加大土地供应计划的落实力度。当前，应根据土地市场需求情况，及时采取措施，适当加快推地节奏，加大供地力度，给市场以住宅用地供应充裕的预期，防止地价过快上涨；同时，通过媒体的正确引导，防止由于涨价预期形成恐慌性购房，推动房价过快上涨。
中国人民大学严金明：打击囤地投机行为
“房价上涨不能归咎于地价上涨。与其纠缠于地价在房价中所占的比重是多少，不如将关注点放在打击囤地投机、调整供地结构，强化住宅用地保障机制上。”中国人民大学严金明则表示，从经济学角度看，房价是由供给和需求所决定，即供求关系才是决定房价涨跌的主要原因。如果从市场价格角度考虑的话，房价决定地价，也就是说，房子的价值决定了土地的价值，如果一个区域的房屋销售价格较低，会影响土地的交易量和价格的上涨。
例如2008年下半年，不少地方楼市低迷，住宅用地流拍就比较普遍。而招拍挂的地价是由开发商拿地时对房价的市场预期所决定的。一般来说，房价由地价、建安成本、税费、利润等几部分构成，开发商是否拿地是根据期望房价倒推地价，也就是期望房价减去建安成本、税费和利润后的部分。建安成本、税费在一定时期和一定区域内相对固定，而对于未来期望房价不同的开发商判断有可能不同，其追逐利润的大小可能也会有差异，所以从某种程度上来说，地价的高低是由开发商基于房价期望涨跌大小和自己利润大小所作出的决定。由此看来，房价直接决定了地价。
严金明认为，房地产业对经济的恢复有一定拉动作用，但如果住房市场投机气氛过于浓厚，这一促进因素将转变成重大阻力。20世纪90年代亚洲金融危机前夕，日本很多开发商囤积了大量土地，过分地把土地作为一种资产而囤积炒作，拿到手的土地不是为了开发，而是利用土地的稀缺性特点等待，这样供应出去的土地就在开发商手中来回炒作，形不成商品房供应量，导致土地的实际有效供给减少，进而推高房价，风险不断累积的房地产泡沫最终破灭，极大地伤害了日本的经济。目前，我国已经出现这种囤地、炒地的现象，开发商买地的速度明显高于土地开发速度，已出售土地中相当一部分被作为“储备”囤积起来。
但严金明不否认土地供应对房地产市场起很大作用。严金明表示，目前从整体来看，消费者对房屋的需求总量是固定的，所以土地的有效供给量将对房价有很大的决定作用。如果土地有效供给量增多，将会遏制房价的过快增长。所以切实发挥调控和监管作用，要采取加快住宅用地的投放，加大住宅用地的供应量尤其加大保障性住房的供地等措施来平抑房价。（7月14日 经济参考报 洛涛）
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两月飙出10个"地王"高成本开发商压力大
国务院不久前对房地产市场提出的要求是健康发展，这说明防止过热和过度是决策层的考虑，因为任何一个无视当下整体宏观经济形势超常规大跃进的市场都是有泡沫的。
“地王”无可厚非，但得让老百姓买得起房子。
民间地产分析师，供职于上海市城市经济学会的高级经济师顾 最近极力向公众表达着一个观点：目前的楼市正再次充斥泡沫。
在近期举行的一些房地产论坛上，他会不厌其烦、寻找一切机会反驳台上唱多者们的言论，始终表现得慷慨激昂，引人注目。
6月30日，他给各媒体人士邮箱群发了一篇长文，文章标题是《房地产处在拐点前夜》。
同一天下午，北京的一场土地拍卖会上诞生今年新的地王，方兴地产以40.6亿元拿下朝阳区广渠门15号地块，刷新北京市土地出让以来总价和楼板单价两项纪录。而从4月至6月，土地市场已经产生了10个地王。
“竞标者已经失去了理性，北京土地市场的泡沫的确已经出现了。”当天参与竞买失利的SOHO中国董事长潘石屹得出这样的结论。
7月23日，上海将进行新一轮土地出让，最热门的青浦赵巷特色居住区10号地块已经有58家开发商领取了挂牌文件，业内人士已经开始放弃青浦地块价格将“一团和气”的想法。
刚刚从低迷中恢复不久的楼市，莫非又要走入了新的疯狂？
土地市场热火朝天
不到两个月的时间里，北京地王的纪录就4次被刷新。首先是富力地产，5月21日以超出挂牌起始价近4倍的10.22亿元天价拿走的广渠门10号地。一个月后的6月25日，北京通州九棵树地块以17.4亿元的高价刷新了广渠门10号地10.22亿元的纪录，成为新的地王。仅隔一天，成都中泽置业有限公司以19.6亿元拿下北京奥运村乡地块。四天之后，纪录又换成新地王广渠门15号地块。
土地频频高价成交的情况下，仅仅在6月份一个月内，北京土地出让收入就超过了百亿元。而类似的情形并不仅限于一地。
6月26日，经历80多轮竞价，保利地产以38.1亿元拿下重庆鸿恩寺“地王”。在上海，出让的同一批次土地7成溢价超过100%。
据中指研究院公布的土地交易信息显示，5月份，60个重点城市共成交土地553宗，同比增加73%；成交土地面积2686万平方米，同比增加89%。超过三分之一的住宅用地超出底价成交，平均溢价达56%。上周20个重点城市共成交住宅类地块36宗，环比增加600%，成交土地面积253万平方米，环比增加833%。其中，有5宗地块溢价水平超过100%，有11宗地块溢价水平超过50%，有20宗地块溢价不到50%成交。
长江证券分析师分析指出，从房地产开发商的角度，现在的市场量价齐升，库存迅速下降，原来绷紧的资金链现在变得宽松。同时贷款利率已经下降到1996年的水平，而且国家对住宅项目资本资金占比要求大幅下调至20%，还有地方政府宽松的土地出让金延迟缴付政策，都将推动新的一轮房地产投资开发的热潮。
在第二季度宏观经济数据出现反弹的刺激下，在流动性仍然宽松的环境下，在通胀预期仍然没有改变的情况下，企业和居民的实际货币需求的增速将下降，从而储蓄增速迅速下降，房地产投资性需求继续扩大，带来的后果是房价的继续上升。三季度的刚性需求在投资性需求的刺激下，仍然有继续维持高位成交的希望。同时，由于去年的土地财政吃紧，今年地方政府有大量推地的意愿，开发商的拿地热情很可能会全面的迸发，地价自然也水涨船高，可能不断有新地王涌现。
银河证券报告也表示，随着市场对于开发商预期的改变，下半年土地市场里类似火爆场景将继续上演。报告称，房价与地价的逻辑关系在此轮房地产调整中得到充分展示：供需关系决定房价，房价决定地价，房价下跌带动地价下跌，房价的企稳回升带动地价稳步回升。由于土地总供给受城市规划与耕地红线限制，新增供给压力越来越大；而最近三年需要大量的保障性住房建设用地，在土地总供给相对稳定条件之下，商品住宅的用地供给总量份额缩减。
另一方面，商品房市场的火爆将逐渐改变开发商预期，刺激开发商土地购置热情。销售回款后，开发商手中现金开始充裕；而资本金比例的大幅降低，显著提高企业投资能力。投资热情与投资能力双升，土地需求必然上升，而商品住宅供给有限，很有可能推动地价上涨，加剧土地资源的争夺之战。
众多机构一致唱高调
与地价高涨相同步的是对于房价的进一步看涨。
北京地王诞生后，搜房网发布的一项调查数据显示，52%的网友认为土地的拍出价格过高，34.09%的网友认为价格合理，仅13.64%的网友认为价格还可以更高。此外，57.3%的网友认定这宗地块开发后，房价将会在20000—30000元/平方米以上，33.71%的网友认为房价会在30000—40000元/平方米以上，5.62%的网友认为房价将会超过40000元/平方米，仅3.37%的网友认为价格会低于20000元/平方米。超过六成以上网友认为如此高的地价将会对区域房价产生决定性的影响。
买下土地的方兴地产相关人士称，地价还在合理区间，并未超出公司预期。
而潘石屹也表示，一周之内北京连续诞生了两个地王，意味着“面粉比面包贵”的现象再次产生，这将对广渠路15号地的周边，包括北京市的房价产生很强的向上带动作用。
事实如此，高价地的诞生直接提高了人们对房价的预期。自广渠门外10号地以10亿多元天价被富力地产收入囊中后，周边的二手房价就随之水涨船高。以附近的富力城为例，以往均价在22000元/平方米的房子现在平均已经上涨了3000元/平方米左右，某些业主甚至开价到了28000元/平方米。
保利在重庆鸿恩寺的地王诞生之后，根据当地中介机构预测，地区房价也将直接从目前的5000—6500元/平方米朝9000元/平方米左右看齐。
在最近一段时间以来，业内对于房地产市场的看好出奇一致。数据显示，1—5月商品房销售2.46亿平方米，超过了2007年同期水平，成为近11年来的峰。这给广大开发商和业内人士带来了十足信心。
国泰君安房地产行业分析师认为，目前行业处于房价上涨的理性阶段，之后房价泡沫化过程将经历半理性半狂热到狂热两个阶段。预判2009年房价同比上涨5%—10%。
招商证券近日发布的研究报告认为，全球房地产市场总体将在2010年见底，而中国房地产市场已经见底，新一轮房地产上升周期又已开始，未来数年内中国房地产将平稳增长。
中金国际的分析师明确表示，房地产行业反转在即，中国房价将呈结构性上涨。
申银万国则表示，2009年房价可能超过2007年的高点，投资资金仍将继续入市。
广发证券也看好中国房地产行业的发展趋势，认为未来两年房价每年上涨10%。
同样表达看多热情的还有外资机构。
瑞银亚洲房地产研究部主管王震宇表示，根据对六七月份在香港上市的内地房地产企业所做的分析，6月至7月，房地产股会有一个下调的空间，尤其是今年以来上涨幅度非常大的内地房地产股板块。不过，回调之后，内地的房地产股将在政策支持下继续向好，8月还会有一个上涨的空间。
摩根大通中国证券市场主席李晶表示，中国房地产板块的表现仍值得期待。其认为高住宅销售量或将带动房地产投资。随着楼市存货的减少和销售量的上升，新开工面积将会增加，住宅投资或可在今年下半年出现明显增长，进而促使对建筑材料需求也有所上涨。
摩根大通首席经济学家龚方雄则更加乐观，他称，中国楼市价格下调的预期已经扭转，开发商在楼市回暖、资金充裕的情况下不可能再出现此前曾经发生过的亏本卖房的现象。摩根大通预测，今年中国房价上涨幅度将达5%—10%，而明年涨幅也将达到10%左右。
楼市在形成新一轮泡沫
如今的情形很容易让人联想起2007年的楼市。房价上涨、地王迭出、股价狂飙……
2007年11月，谋划上市的民营企业龙湖地产和新加坡上市的仁恒地产同一天在上海创下两项天价，龙湖地产以15.4亿元的代价摘得青浦赵巷镇特色居住区8号地块，使得郊区土地成交楼板价次突破万元。以当时的周期而论，他们算是那次土地市场的最后一棒，一个月之后，市场从热转冷，市场从成交量的下降进入实际房价的下调，这次调整一直延续到此后的2008年整整一年。
专家一致将这一轮的地产投资热情归结于财富掌握者对通货膨胀的担忧。
中国房地产业协会副会长顾云昌说，各国都在增加流动性，包括中国在内，也在发放贷款，如未流入实体经济，那么就会流入房地产等虚拟经济体。流动性冻结时要以现金为王，流动性过剩时则以资产为王。加上国内投资渠道狭窄，的渠道就是买房保值增值。
顾云昌称，4万亿投资计划出台后，国内经济有明显的国进民退现象，这造成了许多私企老板暂时不经营实体了，有的等实体经济条件好了再投资，把工厂关了改投资房地产业。
顾 将这种现象描述为泡沫的典型体现。
顾 言辞激烈的说道，“中国楼市是世界上泡沫的地方之一，楼市已明显的绑架了中国经济和中国广大中低收入老百姓！”房价严重脱离大多数老百姓收入的情况下，房地产市场已经变成名副其实的“赌场”。
他表示，上海乃至整个中国，住宅的租金收入低于一年期银行存款利率，更远低于贷款利率。统计显示，就在今年以来，在房价略有上升的情况下，各类物业的租金都是呈下滑趋势的。根据上海房屋租赁指数办公室的统计数据显示，2009年5月，上海市的房屋租赁指数为1192点，环比下降5点，跌幅为0.4%。同时，办公楼、商场、酒店式公寓等无论是销售量还是销售价、无论是出租量还是租金都没有明显的起色，尤其是甲级写字楼的租售率及售价、租金都创近期新低。
这种情况下，更多投机客今天的买房只是为了明天的卖房，都是在赌“差价”，一旦后续购买力跟不上，一旦整体经济下滑、资金链断裂，届时泡沫破裂、抛盘涌出，房价的理性回归就成必然，而现在中国房地产的泡沫正在养大的过程中。
而在地产圈经历了数轮周期的中原地产主席施永青也明确表达了近期楼市繁荣虚假的论断。他说，现在房地产市场的重新兴旺，和实体经济的现状是背离的。在香港，失业率在增加，中产阶级的收入在下降，承受高房价负担能力不断下降。事实上，整个社会经济活动也在减慢，从写字楼、商铺的租金不断下滑也可以看出商业经营状况并没有得到改善，甚至还有恶化。
施永青说，一方面实体经济在收缩，另一方面人们在心态上又担心通货膨胀。现在楼市的问题，是价格上升缺乏经济增长作基础，单是靠资产储存模式转移，而缺乏新增的购买力。施永青总结说，“楼市又在形成泡沫，主要是因为房地产与实体经济没有同步。”
外资并未冒险突进
和上一次的调整一样，坏征兆还是出现在深圳市场。
从6月开始，一路狂奔的深圳房价开始显露疲态。6月27日，深圳一手房成交依旧有222套，不过均价已经降到了13044元/平方米。上周六天的成交量维持在1411套的相对低位，成交均价只有13743元/平方米，对比月初成交量1829套、均价16541元/平方米的高位，月底量价齐跌达两成。实际上，6月以来，深圳的楼市不断调整。在前一周，深圳一手房市场共成交1416套，环比下降13.9%；同时，成交均价为14815元/平米，环比下降0.9%。
与此同时，深圳投资客比例大幅增加。中原地产二手成交调查显示，2009年1—5月，自住性需求呈下降趋势，投资性需求由8%攀升至14%，接近2007年高峰占比。
仿佛就在眼前，楼市最疯狂的2007年，正是投资者不顾一切的炒房导致了泡沫最终的破裂。
潘石屹在6月30日拍卖现场观察到的一个细节值得关注。
广渠门15号地块出让当天，参加拍卖的11家公司都是中国企业，没有一家境外公司参加。这些现象折射出全球资金对中国，特别是对北京房地产市场疯狂拿地的举动并不看好。
可以发现，在过去半年里，外资拿地的现象几乎绝迹，大部分地王都落入了中国本土地产商的手中。
与此同时，外资机构更多选择低价快速套现而不是追加投资。破产的美国雷曼兄弟折价处置了9笔与中国房地产相关的贷款和债券中的7笔，其中6笔涉及上海的商业地产，换得约2亿美元资金。其中福海商厦项目折价接近一半。澳大利亚投资商麦格理将上海城市酒店公寓出售，项目最终成交价格比当初收购价降了40%。韩国实业企业浦项制铁抛售浦东陆家嘴商业楼宇，折价幅度同样接近4成。(东方早报记者 刘秀浩)
地价房价互起波澜
房地产市场从不缺少王者。所谓“时势造英雄”，昔日的地王也曾经历过辉煌，然而不断推高的地价却同时给开发商带来了巨大的成本压力。
2007年，北京土地市场经历了一轮火爆上涨，造就了一批地王出现。
2007年10月25日，万科以总价17亿元，楼面价格11379元/平方米的价格拿下了朝阳区西大望路27号地，刷新了当时的总价纪录。如今这块昔日的高价地已被开发为北京万科金色城品项目，预计在2009年年底开盘销售。
同年底，重庆龙湖地产和北京时代华人地产共同投标的海淀区中关村甲3号地块，以20.6亿元总价成交，楼面价达到了11567.04元/平方米。这块身处教育区的黄金地带后来被开发为京城著名的高价楼盘 ONE，以30000元/平方米的单价让开发商赚了个盆满钵满。
土地市场与房地产市场总是密不可分。2007年楼市的一波强劲上涨带动了土地市场火热。而与此形成鲜明对比的是2008年。受市场销售低迷影响，在从2008年开始的一年多时间里，土地市场一直处于持续“降温”中，各地流拍事件均有发生。不过从2009年3月开始，伴随销售回暖，土地市场又开始重现2007年时的疯狂景象，开发商高溢价拿地现象开始频频出现。
土地市场升温，房价也随之水涨船高。就在广渠门外10号地以每平方米1.5万元的地价拍出后，周边二手房便纷纷提价10%左右，同区域内的几大在售楼盘也立刻。
一位购房者告诉中国证券报记者，他在今年初以一万三左右的价格购买了广渠路附近一套房子，该楼盘早就售罄，“估计新开盘在一万五以上，乐观的都看到了两万！”
高成本压力
“地王”到手固然欣喜，但是后续如何开发运作却是开发商面临的难题。显然，“地王”的土地成本远远超过了一般水平，占房价的比重也超过了市场平均。因此究竟要在高价地上建造什么样的房屋才能卖出相应的高房价？开发商能否获得市场平均利润率？就成了萦绕在人们心中的疑问。昔日的地王在面对瞬息万变的市场时，不得不承受高地价所带来的开发压力。
早在2007年疯狂拿地时期，上海曾诞生过楼面价格接近6.7万元/平方米的地王。当时苏宁房地产开发有限公司力压九龙仓、新鸿基、太古地产、中信泰富、新加坡政府投资公司GIC等8家地产大鳄，以44.04亿元夺得黄浦区南京东路163地块。而此前，普陀长风生态商务区4号东南地块曾以11.04亿元，溢价率250%，楼面均价约1.64万元/平方米的价格被上海志成企业发展有限公司收入囊中，一举成为当时的“普陀地王”。
无独有偶，这两家曾经的地王，最终都在2008年以“退地”宣告结束。业内人士指出，虽然诱发地王退地的直接因素各不相同，但根本原因都离不开楼市、股市的大幅变化使得开发商高价拿地的成本压力变大。
同样在2008年底，万科对2007年高价拿得的11个项目全部计提了存货跌价准备。2008年年报中，万科13个项目总共计提的跌价准备金额达到了12.41亿元。
因此有专家提醒，在面对土地市场价格轮番上涨时，应该保持理性的拿地态度，以免地价上涨幅度超过房价，引发“面粉贵过面包”的现象。(中国证券报 于萍)
